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[스크랩] [연말 분양시장] 연말 신규분양 절정 … 청약통장 쓸 곳 많네! |성공의지혜

2006-11-11 13:26

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출처 : 보라 휴먼시아 김종욱님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/kjw387

[연말 분양시장] 연말 신규분양 절정
                            … 청약통장 쓸 곳 많네!
 
서울·수도권을 중심으로 아파트 값이 급등세를 보이고 있는 가운데 이달부터 연말까지 신규 분양과 입주예정 아파트들이 줄줄이 대기 중이어서 수요자들의 관심이 쏠리고 있다.
특히 올해 '마지막 유망단지 분양물량'으로 꼽히는 화성 동탄신도시, 성남 도촌지구, 시흥 능곡지구 등 일부 택지지구 내 대단지의 경우 입지여건이 양호해서 무주택자 등 실수요자들은 적극적인 청약전략을 구사해볼 필요가 있다.
9일 주택업계에 따르면 연말까지 전국에서 공급될 신규 아파트는 6만4000여가구에 달한다.
이 가운데 서울·수도권에서는 분양채비를 하고 있는 물량은 전체의 절반이 넘는 3만3800여가구 정도다.
이는 작년 같은 기간보다 무려 두 배 이상 늘어난 수치다.
 
청약통장별로는 중대형 평형을 신청할 수 있는 '청약예금'가입자들이 그 어느때보다 청약기회가 많을 전망이다.
예치금 1000만원(서울기준) 이상 청약예금 가입자(전용면적 30.8평이상 청약)는 서울의 경우 현대건설이 이달 성수동에서 분양하는 '힐스테이트'와 삼성물산 SK건설 쌍용건설 등이 서울역 주변과 회현동에서 각각 분양하는 주상복합 아파트에 청약해 볼 만하다.
쌍용건설이 중구 회현동에 분양하는 주상복합 236가구는 1500만원 이상 가입자에게만 청약 기회가 주어진다.
또 동탄신도시 중심상업지구에서 포스코건설 등이 분양하는 대규모 주상복합 물량도 모두 청약예금 가입자 몫이다.
반면 600만원 이하(서울기준) 청약예금 및 청약부금으로 청약할 수 있는 물건은 상대적으로 많지 않다.
서울에선 대우건설이 서울 강서구 방화동 건우 아파트를 재건축하는 단지가 있다.
청약저축 가입자가 노려볼 만한 공공 물량으로는 택지개발 지구 중에 성남시 도촌지구,의왕시 청계지구 등이 유망 단지로 꼽힌다.
지방에서도 신규 분양이 줄을 잇는다.
더욱이 단지 내 편의시설로 특화하거나 실개천과 산책로 등 단지 조경에 신경을 기울인 매매머드급 단지가 속속 선보인다.
부동산개발업체인 ㈜신영은 내달 중순 충북 청주시 대농지구 '지웰시티'에서 2164가구 규모 주상복합아파트의 첫 분양에 나선다.
경남 마산시 양덕동 '메트로시티' 2127가구,대구 수성구 상동 '동일하이빌',울산시 울주군 '현진에버빌' 등도 입지여건이 양호한 단지로 꼽힌다.
청약통장이 없거나 경쟁이 치열해 청약받기가 어렵거나 이사를 급하게 해야할 수요자들이라면 입주예정 단지를 노려보는 것도 내집마련을 앞당길 수 있는 좋은 방법이다.
이달부터 연말까지 전국에서 입주를 시작하는 아파트는 모두 4만6000여가구에 달한다.
이 가운데 1000가구 이상 대단지 아파트를 주목하는 것이 바람직하다.
대단지 아파트의 경우 생활편익시설들을 갖췄기 때문에 입주가 끝나고 단지가 안정화되는 시점에서 가격이 다시 상승할 가능성도 있기 때문이다.
서울에서 주목받는 단지로는 단연 송파구 잠실 '레이크팰리스'가 꼽힌다.
내달 입주를 시작하는 이 아파트는 잠실주공 4단지를 재건축한 것으로 잠실 저밀도 재건축 단지 가운데 가장 입주가 빠르다.
2678가구(26~50평형)의 매머드급 단지로 롯데백화점,서울아산병원 등 생활편의시설이 잘 갖춰져 있다.
수도권에서는 남양주시 와부읍 동부센트레빌(12월·1220가구)과 성남시 금광동 래미안금광(12월·1098가구)이 매머드급 대단지로 꼽힌다.
'덕소 동부센트레빌'(32~53평형)도 눈에 띈다.
1220가구의 대단지여서 프리미엄이 예상되는데다 서울로의 이동이 수월한 게 장점이다.
성남시 '금광동 삼성래미안'도 관심 물량이다.
모두 1098가구로 서울과 수도권의 이달 입주 물량 중 단지규모가 가장 크다.
금광·동우·보라·통보를 재건축한 아파트로 24~44평형 11개동으로 구성되어 있다.
인근에 남한산성도립공원이 위치해 있어 등산 및 산책코스로 이용할 수 있고 주변에 세이브존과 신흥시장이 있다.
부동산 전문가들은 "연말까지 화성 동탄신도시,성남 도촌지구 등 유망 알짜분양과 서울 '레이크팰리스'등 매머드급 입주물량이 줄줄이 대기 중"이라면서 "무주택자나 평수를 넓히려는 실수요자들에겐 올 연말이 내집 마련의 적기"라고 말했다.
 
한국경제  06.11.09

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[스크랩] 재건축부담금 납부 절차 올 가이드 |성공의지혜

2006-11-10 11:46

http://blog.drapt.com/simys/3254931163126782100 주소복사

출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

재건축부담금 납부 절차 올 가이드

 
  
이의 있을땐 50일 이내 심사 청구해야
사전에 징수해 예치할 경우 특혜 부여
사업시행인가 이후 철저하게 준비해야

 

지난 9월 25일 <재건축초과이익 환수에 관한 법률>이 시행령 및 시행규칙까지 제정됨에 따라 본격적으로 시행됐다.제정된 법률에 따르면 재건축부담금을 납부해야하는 조합은 사업시행인가가 고시된 이후 부담금 산정에 필요한 자료를 지자체장에게 제출해야 한다. 이때 지자체장은 제출된 자료를 토대로 부과기준 및 예정액을 통지해야 한다고 명시돼 있다. 하지만 전문가들은 조합이 부담금 산정을 위한 주택가격을 산정함에 있어 어느 기관을 통해 산정해야 하는지 명시해 놓고 있지 않아 추후 세부지침 사항이 필요하다는 지적이다. 따라서 어떤 절차를 거쳐 재건축부담금을 납부해야 하는지 알아보도록 한다.
 
▲개시시점~종료시점까지만 산정=<재건축초과이익 환수에 관한 법률>과 시행령 및 시행규칙에 따르면 부담금은 종료시점(준공시점)의 주택가격에서 개시시점(추진위 승인일)의 주택가격, 정상집값상승분, 개발비용 등을 합산해 공제한 후 산정된 초과이익의 일정비율만큼 부과된다.
 
부담금 수준은 개별 조합원당 평균 초과이익이 3천만원을 넘어설 경우 초과이익의 규모에 따라 10~50%까지 누진율을 적용해 결정된다.
또 법 시행 이전에 이미 사업이 착수된 경우에는 개시시점~종료시점까지의 사업기간에서 발생한 초과이익을 기준으로 부담금을 산정하되, 법 시행일을 기준으로 안분해 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과된다.
 
▲사업시행인가 고시 후 3개월 이내 자료 제출=납부의무자인 조합은 사업시행인가 고시일로부터 3개월 이내에 재건축부담금 산정에 필요한 자료를 지자체장에게 제출해야 한다. 
 
재건축에서는 사업시행인가 이후 시공사를 선정하도록 돼 있는데 시공사가 선정되지 않은 경우에는 자료제출 기한을 시공사와의 계약 체결일로부터 1개월 이내로 연장할 수 있다.
 
이때 필요한 자료는 시행규칙에서 정한 △사업주체 △사업시행기간 △시공사 △개발비용 추정액 △일반분양분의 분양가격 추정액 △지자체장이 필요하다고 인정하는 자료 등을 제출해야 한다. 지자체장은 조합으로부터 제출받은 자료를 토대로 30일 이내에 재건축부담금의 부과기준 및 예정액을 통지해야 한다. 이때 조합에서는 재건축부담금의 예정액을 관리처분계획에 명시해야 한다.
 
조합은 관리처분계획에 따라 부담금 예정액의 전부 또는 일부를 조합원으로부터 사전에 징수해 예치할 수 있는데 사전징수 시에는 지자체장에게 계좌 개설을 신청해야 한다. 신청받은 지자체장은 7일 이내에 해당 조합이 위치한 지역의 금융기관을 통해 조합과 지자체장의 공동명의로 계좌를 개설해야 한다.
 
또 조합은 조합원별 부담금 배분기준, 부담금 예정액, 계좌번호 등의 납부고지서를 조합원에게 통지해야 한다. 이러한 경우 부과시점 이전에 예치한 금액에 정기예금이자율 2배에 해당하는 이자를 합한 금액을 재건축부담금에서 차감받게 된다.
 
▲부과종료시점부터 4개월 이내에 부담금 결정·부과=재건축부담금은 부과종료시점부터 4개월 이내에 결정·부과된다. 이때 조합은 지자체장이 재건축부담금을 미리 결정·부과하기 때문에 그 부과기준과 재건축부담금을 부과종료시점부터 3개월 이내에 서면으로 받게 된다.
 
지자체장은 부담금 산정을 위해 개시시점 및 종료시점 주택가격, 정상주택가격 상승분 등을 복수의 우수 주택가격평가 전문기관에 의뢰해야 한다.
 
▲이의가 있을 경우 50일 이내에 심사 청구 가능=조합은 개시시점 및 종료시점 주택가격, 정상주택가격 상승분 등 재건축부담금에 대한 이의가 있을 경우 사전통지를 받은 날로부터 50일 이내에 통지받은 부담금에 대한 심사를 청구할 수 있다.
 
이때 필요한 사항으로는 △청구인의 성명(청구인이 법인인 경우에는 법인의 명칭 및 대표자의 성명을 말한다) △청구인의 주소 또는 거소(청구인이 법인인 경우에는 법인의 주소 및 대표자의 주소 또는 거소를 말한다) △재건축부담금 부과대상 주택에 관한 자세한 내용 △사전에 통지된 부과기준과 재건축부담금 △고지 전 심사의 청구 이유 등을 제출해야 한다. 또 조합원별 부담기준 및 분담율의 변경, 개발비용 변동에 대한 자료 등도 제출한다.
 
고지 전 심사를 청구받은 지자체장은 청구일로부터 30일 이내에 심사해 그 결과를 서면으로 통지하게 된다.
 
이때 심사 청구의 내용이 주택가격 및 주택가격상승분에 대한 이의신청인 경우 지자체장은 부동산가격조사 전문기관의 검증과 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 재건축부담금을 재산정한 후 부과하며, 심사기간이 최고 60일까지 연장돼 최종부담금이 결정·부과된다.
 
▲부과일로부터 6개월 이내에 납부, 물납도 가능=조합은 재건축부담금이 부과된 후 6개월 이내에 납부해야 한다. 현금 납부를 원칙으로 하지만 임대주택을 제외한 당해 주택재건축사업으로 건설·공급되는 일반분양분으로 납부해도 무관하다.
 
하지만 물납을 신청할 수 있는 주택가격은 해당 재건축부담금의 부과액을 초과할 수 없다. 이 경우 조합은 재건축부담금에 물납주택의 가격을 뺀 나머지 차액에 대해서는 현금으로 납부해야 한다.
 
이때 물납에 충당할 주택가격 산정은 부과종료시점의 주택가격에 부과종료시점부터 물납신청서의 수납여부를 서면으로 통지한 날까지의 정상주택가격상승분을 합한 가격으로 한다.

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주택가격 산정 기관, 법률로 빨리 정해야
 
■문제점은 뭔가
 
조합에서 종료시점에 대한 재건축부담금을 산출할 수 있는 기관을 법률로 정해야 한다는 지적이 나오고 있다.
 
조합은 재건축부담금 예정액에 대한 조합원별 납부액을 관리처분계획에 명시해야 한다. 법률에서는 재건축부담금을 부과할 수 있는 지자체장이 주택가액, 정상주택가격상승분, 개발비용, 종료시점 주택가액 등의 기준에 대해 전문성이 있는 기관에 의뢰할 수 있도록 명시하고 있다. 하지만 조합이 지자체장에게 재건축부담금 예정액에 필요한 자료를 제출하기 전 종료시점의 조합원별 부과대상 주택 추정액에 대해 평가할 수 있는 기관이 불명확하다.
 
관리처분계획 시점에서 종전자산과 종후자산은 감정평가업체 2인 이상이 산술한 평균가액으로 산정하게 된다. 여기서 종후자산은 조합이 청산할 때 산정되는 금액이지, 재건축부담금이 부과되는 종료시점이 아니다. 이에 따라 조합은 종료시점의 조합원별 부과대상 주택에 대한 추정액을 감정평가업체를 통해 산정해야 되지만 법에는 조합이 기관선정을 하는데 있어 명확한 기준이 없다.
 
주거환경연구원 강현귀 연구원은 “재건축부담금 예정액을 산정하기 위해서는 주택가격을 산정해야 하는데 법에서는 어떤 기관을 선정해 산정하라는 내용이 없다”며 “법률에서 종료시점에 대한 재건축부담금을 산출할 수 있는 기관을 명시해야 할 것”이라고 설명했다.

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“세부지침사항 등 보완해 나갈 것”
 
■건교부 운영방향
 
건교부는 법에서 명시한 개발비용 등을 산출함에 있어 적정성을 확인하기 전에 자문위원회를 구성·운영해 적극 검토할 예정이다. 또 자자체에 위임한 사항을 토대로 각 지자체의 재건축부담금 담당자 등을 대상으로 교육을 실시할 계획이다.
 
이와 함께 법에서 미처 다루지 못한 사안들을 분석해 세부지침사항으로 보완해 나갈 방침이다.
 
건교부 관계자는 “현재 시기적으로 볼 때 지난 9월 25일 <재건축초과이익 환수에 관한 법률>이 시행되기 전 이미 관리처분인가를 신청한 단지들이 많았기 때문에 이 법을 적용받아 사업을 시급하게 진행해야 하는 곳은 아직 없다”며 “재건축부담금은 부과종료시점 4개월 이내에 부과되기 때문에 아직은 시기상조인 것”이라고 나타냈다.
 
또 “조합의 금전적인 내용이 담겨 있기 때문에 법에서 정한 자문위원회를 구성·운영해 조합이 제출한 자료들을 적극 검토할 예정”이라며 “법이 시행된 지 한달 여밖에 지나지 않아 아직 지자체의 교육실태를 파악하지 못했지만 앞으로 재건축부담금에 대한 교육과 세부지침사항 등으로 보완해 나갈 계획”이라고 밝혔다.
 

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[스크랩] 강남에 필요한 집은 강남에 세워라 |성공의지혜

2006-11-10 11:45

http://blog.drapt.com/simys/3254931163126729753 주소복사

출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

▲ 서울, 수도권 아파트값은 8.31 대책 직전 대비 두자릿수 상승률을 기록했다. 사진은 서울 도곡동 타워팰리스 전경.
ⓒ 오마이뉴스 권우성

요즘 수도권 지역의 집값 상승으로 온 나라가 어수선 합니다. '부동산 버블 붕괴론'마저 나오고 있고, 이를 막기 위해서 특단의 조치가 있어야 한다는 주장도 제기되고 있습니다.

부동산 가격이 왜 이렇게 치솟을까요? 그 이유는 부동산을 사려는 수요가 공급보다 많기 때문입니다. 모든 상품의 가격은 그 상품의 수요와 공급에 의해 결정됩니다. 부동산도 마찬가지입니다.

애초에 정부가 강남의 집값을 잡고자 많은 노력을 기울였습니다. 그러나 강남의 집값이 내리기는커녕 폭등하다시피 올랐습니다. 왜 이런 결과가 왔을까요? 여러 가지 크고 작은 이유들이 있겠지만 가장 큰 원인은 강남지역의 주택 수요공급 상황이 달라지지 않았기 때문입니다.

강남 살려는 사람에게 경기도 신도시 지어줘봤자

부동산은 움직일 수 없다는 '부동성'의 특성이 있습니다. 부동산은 상품이 움직이지 못하므로 그 상품에 대한 수요·공급도 움직이지 못합니다. 물론 여기서의 수요는 투기적 가수요가 아닌 실수요를 말합니다.

강남주택에 대한 수요(실수요)는 강남을 벗어날 수가 없습니다. 따라서 강남의 초과수요를 해소하려면 강남에 공급을 늘려야지 다른 곳에 공급을 늘려서는 문제가 해결되지 않습니다. 강남에 들어가 살려고 줄을 서 있는 사람에게 경기도 외곽지역에 신도시를 건설하고 거기 가서 살라고 하면 누가 가겠습니까?

얼마 전 정부는 신도시 개발계획을 발표하였습니다. 그리고 그 직후에 수도권지역의 주택가격이 폭등하는 현상을 보이고 있습니다.

신도시개발계획이 발표된 지역의 지가가 올라가고 그 지역에 투기가 발생하는 것은 이해할 수 있습니다. 어느 지역이 새로 개발된다면 실수요뿐만 아니라 투기적 수요가 몰리게 되고, 그러면서 그 지역의 부동산 가격이 올라가게 되어 있습니다.

그런데 서울을 비롯한 다른 수도권지역의 집값마저 들썩이는 것은 왜 입니까? 바로 '움직이지 않는 실수요' 때문입니다. 실수요는 움직이지 않고 그 자리에 있는데 공급은 엉뚱한 곳에 이루어지기 때문입니다.

새로운 개발지역은 가수요 때문에 초과수요, 여타 지역은 변함없는 실수요 때문에 초과수요, 그래서 모든 지역이 초과수요의 몸살을 앓고 있는 것 같습니다.

부동산 계획은 좁게, 더 좁게

주택의 수요·공급은 전체적인 총량으로 계산해서는 곤란합니다. 가령 우리나라의 가구수가 1천만 가구라고 할 때 전국적으로 주택이 1천만개 있으면 주택의 수요·공급이 균형을 이루는 것이 아닙니다. 그 안에서 지역적인 수급 불균형이 무수히 발생할 수 있습니다. 그리고 그에 따른 많은 문제들이 발생할 수 있습니다.

주택의 특성인 '부동성'때문에 주택의 수요·공급 상황은 지역적으로 세분화해서 살펴보아야합니다. 그리고 지역적 세분화는 그 범위가 좁을수록 좋다고 봅니다. 주택의 공급은 공급이 필요한 바로 그 지역(세분화된 지역)에 이루어져야 합니다.

뉴타운 건설이나 신도시 개발은 가능한 한 실수요와 가까운 곳에 이루어져야 한다고 봅니다. 그래야 새로운 개발에 대한 부작용을 최소화 하면서 의도했던 효과를 얻을 수 있을 것입니다. 정부에서 부동산 공급정책을 수립할 때 가능한 한 지역을 세분해서 살펴주었으면 하는 바람입니다.

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