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[스크랩] ▣내년 봄 전세대란 우려되는 이유 |생활정보

2006-11-07 13:12

http://blog.drapt.com/simys/3254931162872739388 주소복사

출처 : 국일공인의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/jiw189

 
▣내년 봄 전세대란 우려되는 이유

내년도 봄 전세 대란을 우려한다. 서울의 경우 수요공급원리와 인센티브 효과를 볼때 그렇다. 왜 그런지 하나하나 설명해보자.

먼저 전세값이 안정화 되려면 어떻게 해야하나?

수요공급원리에 따라서 전셋집 공급이 수요자 보다 많으면 전세값이 내린다. 이런 당연한 주장에 이의를 제기할 사람은 없다고 본다. 자 그럼 다음 질문을 해보자.

전세 집은 누가 공급하나? 건설업자? 이것은 필자가 원하는 대답은 아니다.

물론 물리적으로 볼때 건설업자가 집을 짓는 것은 맞다. 그러나 이 질문은 물리학 문제가 아니라 경제학 문제임을 감안해보자.

필자가 원하는 대답은 부자(잠재적 다주택자 또는 다주택자)이다. 부자들이 집을 사주지 않으면 건설업자들이 집을 지을리 만무하기 때문이다.

그렇다. 전세집을 공급하는 사람은 부자(잠재적 다주택자 또는 다주택자)이다.

그렇다면 전세값을 안정화 시키려면 전세집의 공급자인 부자(잠재적 다주택자 또는 다주택자)들이 많아져야 한다는 결론에 도달한다. 왜냐하면 다주택자들은 자기가 살집 한 채를 제외한 나머지 집은 전세 놓기에 다주택자들이 많아질수록 전세값은 안정되기 때문이다. 임대주택 사업자에게 인센티브를 주는 이유도 전세값 안정이란 긍정적인 효과가 있기 때문이다.

그런데 지금 주택정책은 전세집 공급자에게 인센티브를 주고 있나?

주택정책은 전세집 공급자인 다주택자들에게 인센티브가 아닌 패널티를 부과하고 있다. 다주택자들은 집 살 때 시가기준으로 취득세와 등록세내고, 보유기간동안에 재산세와 종합부동산세를 내고, 집팔 때 양도차익의 55%(2주택),66%(3주택)를 세금으로 내야 한다.

다주택자들의 이익 가운데 상당 부분이 징수되기 때문에 다주택자들이 집을 더 사서 전세 놓을 인센티브가 줄었다. 그 많은 세금을 내고도 이익이 남을 만큼 집값이 오른다고 확신하고 집을 더 살 간 큰 다주택자들을 찾기가 어려울 것이다.

결국 다주택자에 대한 패널티부과는 종국엔 전세집 공급의 감소를 가져와서 전세값을 오르게 만든다. 다주택자 규제정책이 부메랑이 되어서 전세 사는 서민들에게 타격을 주게 된다.

또 다른 주택(전세 집) 공급자의 상황은 어떤가?
재개발과 재건축 대상 집주인들이다. 이들은 충분한 이익(인센티브)이 주어지면 집을 재개발하고 재건축해서 주택수를 늘려서 종국엔 전세물량을 늘릴 수 있다. 그런데 지금의 정부 정책은 어떤가보자. 집주인들이 재개발이나 재건축할 인센티브를 줄였다. 정부가 개발이익금 환수, 기반시설금 부과, 용적율 제한, 층고 제한, 임대주택 의무화, 소형평형 의무비율 등의 규제를 통해서 집주인의 재개발.재건축의 인센티브를 빼앗아 버렸다. 당연히 집주인들은 인센티브가 줄어들어서 사업을 중단하고 있다. 재개발재건축 규제정책도 부메랑이 되어 전세사는 서민들에게 타격을 줄 것이다.

한편 전세 사는걸 장려하는 인센티브도 있다. 무주택자 청약 우선제도이다. 집 안사고 전세로 살면 유리한 제도이다. 또 집값이 더 이상 오르지 않는 전망이 설때 매매수요가 전세수요로 돌아선다. 집값이 더 이상 오르지 않을 것 같은 전망이 우세하면 취득세.등록세,그리고 보유세를 물어가면서 집을 굳이 살려고 하지 않고 전세 살려고 할 것이다.

규제없는 자유시장 경제의 경우 집값 상승은 전세값 안정을 가져다 준다.

집값 상승은 더 많은 주택공급을 가져오게 해서 전세 집도 풍부하게 만들기 때문이다.

그러나 한국은 집값이 올랐지만 집값 상승에 따른 공급 확대가 이루어지지 못하고 있다.

왜냐하면 각종 세금과 규제 때문에 인센티브가 줄어들어서 부자와 재건축 소유자들이 집을 공급하려(신축 주택을 매입하려)하지 않기 때문이다. 지금처럼 집주인이 가져야할 이익을 정부가 상당부분 세금으로 환수해버리는 제도하에서는 전세집 공급은 당분간 아니 상당기간 기대하기 어렵다. 결국 전세값 상승은 상당기간 지속되리라는 것이다.

당장 내년 봄 전세값 대란이 우려된다.

연중 전체 이사 수요중에 70%는 봄이다. 신학년과 취업이 연초에 집중되기 때문이다. 그래서 내년 봄 서울의 전세 대란은 금년 가을 이사철보다 더욱 심할 것으로 우려된다. 빠르면 내년 1월부터 가시화 될 것이다. 필자의 우려가 빗나기를 바란다.
<저작권자 © ‘돈이 보이는 리얼타임 뉴스’ 머니투데이>

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[스크랩] ★ 건폐율,용적율 찜쪄먹기 |생활정보

2006-11-07 10:56

http://blog.drapt.com/simys/3254931162864564361 주소복사

출처 : *'''' Beautiful Life™'''*

원문 : http://blog.drapt.com/canmacju

지난 11.3 정부가 발표한 부동산 대책 중 하나가 앞으로 건설할 신도시의 건폐율과 용적율을 높여
분양가를 잡겠다는 것이 핵심입니다.
용적율의 경우 150% 에서 250%로 높이겠다고 했지요
 
 
당연히 앞으로 건설할 신도시는 신도시 지정, 지구지정 단계에 와있는 신도시를 얘기 하는 것입니다.
즉, 이미 사업승인이 난 신도시는 계획대로 조속히 시행하여 공급에 차질이 없도록 하는 것이지요)
 
 
요즘 그래서 건폐율, 용적율에 대한 궁금증이 많습니다.
 
건폐율과 용적율에 대해 정리 해 보았습니다.
 
◆ 건폐율 : 대지면적에 대한 건물의 바닥면적(즉,1층면적) 비율
 
◆ 용적율 : 대지면적에 대한 연면적 비율
      (연면적 : 건물 전체층의 면적 합계 -> 용적율에서 적용되는 연면적은 지상층에 대한 연면적 임)
                 
 
   [예제도표]
 
 
 
[예제]
 
100평의 대지면적에 바닥면적(1층면적)이 60평인 5층건물이 있다면,
 
=> 건폐율은 60%이고, 용적율은 300%가 된다(즉, 연면적 300평) 
 
=> 건폐율 = (60 평/ 100평) * 100           =   60%
=> 용적율 = ((60평 * 5층) / 100평) * 100 = 300%
     연면적 = (60평 * 5층) = 300평
 
그래서,
건폐율을 높인다는 얘기는 건물의 면적(즉,1층면적)을 넓히는 것이고,
용적율을 높인다년 얘기는 건물의 층수를 높인다고 이해 하면 됩니다.
 
즉, 앞으로 사업승인이 날 신도시의 경우 건폐율과 용적율이 높아지면, 분양세대수가 늘어나게 되고 이로 인한 분양가는
조금더 낮출 수가 있지요.
반면, 도시의 쾌적성은 그만큼 떨어지게 되고, 인구밀도가 높아지게 됩니다.
 
일반적으로 고밀도아파트,저밀도아파트 이렇게 많이 얘기하지요
용적율이 높다는 얘기는 고밀도아파트라는 얘기지요
일반적으로 아파트의 경우
용적율 150%~180% 이면 저밀도아파트로서 쾌적성이 좋은 아파트 단지입니다.
용적율 200% 안팎이면 중밀도아파트로서 보통 18층~20층 아파트가 있는 단지들이 이에 속하지요
용적율 250%이면 고밀도아파트로서 20층 이상의 초고층 아파트를 얘기하는 것입니다
 
상업지구의 경우 건폐율과 용적율은 주거지역에 비에 엄청 높지요.
상업지구의 경우 생활의 쾌적성보다 대지의 효용가치를 따져야 하기 때문에 건폐율과 용적율은 높을 수 밖에 없습니다.
 
이정도면 건폐율, 용적율 이해가 되셨지요
 
 
자료출처 : '네이버카페 아름집'

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[스크랩] “국세청 양도세 담당 직원들이 가장 많이 찾는 은행 사이트는?” |생활정보

2006-11-07 10:54

http://blog.drapt.com/simys/3254931162864489418 주소복사

출처 : 작은미소

원문 : http://blog.drapt.com/jhj3014

“국세청 양도세 담당 직원들이 가장 많이 찾는 은행 사이트는?”
일선 은행 PB들에 따르면 답은 국민(KB)은행이다. 국세청 공무원들도 국민은행 홈페이지의 ‘부동산시세’ 코너에 접속해 자신이 처리하고 있는 아파트 시세를 파악한다는 얘기다.

한 재무설계사는 “양도세를 신고할 때 국민은행 아파트 최저시세보다 더 적게 써 내는 것은 위험할 수 있다”고까지 말한다. KB아파트시세는 정부의 부동산 통계의 기초 자료로 쓰일 정도다. 국민은행뿐 아니라 시중 각 은행 홈페이지에는 예상치 못한 정보들이 많다. 홈페이지를 특판 상품이나 금리 확인, 인터넷 뱅킹으로만 활용하던 때는 갔다.

◆부동산 관련 온라인 서비스 강화하는 은행
최근 은행들은 부동산 관련 온라인 서비스를 부쩍 강화하고 있다. 하나은행(hanabank.com)에는 ‘부동산 매물 홍보서비스’가 있다. 고객이 일선 영업점에 서류를 접수하면 은행 홈페이지에 매물정보를 게시할 수 있다.

수수료 부담은 없다. 하나은행은 새 홈페이지 오픈 기념으로 20일까지 홈페이지 방문고객 중 444명에게 LCD TV, USB 메모리 등 경품까지 내걸었다. 우리은행(wooribank.com)도 부동산 매매 장터 서비스인 ‘우리 부동산’을 운영하고 있다.
신한은행(shinhan.com)은 부동산 중개 네트워크 코너에서 3900여개 부동산 중개업소와 연결해 준다. 최근에는 홈페이지 ‘외환몰’에 해외 부동산 투자 전용 사이트를 열었다. 해외 주요국의 부동산 시장 정보와 함께 현지 매물 정보를 사진과 함께 올려 두었다.

현지 중개인을 안내하기도 한다. 국민은행(kbstar.com) 홈페이지는 시세 정보가 강점이다. 정부로부터 위임받아 주택가격 동향과 아파트 시세를 조사하고 있어 시중은행이 담보대출할 때도 평가자료로 사용할 정도다. ‘금주의 분양캘린더’를 통해 전국 아파트의 날짜별 청약접수, 당첨자발표, 계약체결 일정을 꼼꼼히 제공하고 있다.
◆“없는게 없네” 다양한 정보 서비스
기업은행(ibk.co.kr) 홈페이지에는 중소기업 종합정보를 볼 수 있는 ‘기업정보센터’가 있다. 중소기업의 제품이나 서비스를 소개할 수 있는 공간인 ‘기업장터’, 공장이나 중고기계를 사고 팔 수 있는 ‘바이앤드셀(Buy & Sell)’, 경영·세무·회계·재무진단을 제공하는 ‘컨설팅센터’, 중소기업 ‘채용 코너’ 등으로 구성되어 있다.

외환은행(keb.co.kr)은 ‘재무컨설팅’ 서비스를 운영한다. 홈페이지에 로그인한 뒤 개인 재무 정보를 입력하면 자금운용 계획 방안을 제공해 준다. 포트폴리오 진단을 통해 본인의 투자성향을 체크해 볼 수도 있다.
그외 전국은행연합회(kfb.or.kr) 홈페이지에 가 보면 은행별 예금·대출·신탁 금리를 비교할 수 있다. 각 은행별 수수료도 확인할 수 있다. 송금, 자동화기기 이용 수수료뿐 아니라 대출받을 때 필요한 담보조사, 개인신용평가 수수료도 은행별로 비교된다.
한국이지론(egloan.co.kr)도 기억해야 할 사이트다. 서민맞춤대출안내서비스인 이지론에서는 조회 한 번으로 시중은행 한 곳(HSBC)과 저축은행·대부업체 등 312개사의 880여개 대출상품을 한 번에 알아볼 수 있다. 홈페이지에 자신의 신용정보를 입력하면 신용등급에 따라 가장 적합한 상품 목록과 대출 금리·한도, 상환방법이 안내된다.
김정훈기자 runto@chosun.com
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