우리동네이야기(11)

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[스크랩] 닥터봉의 부동산으로 돈 버는 방법 |우리동네이야기

2006-12-26 14:49

http://blog.drapt.com/simys/3254931167112185752 주소복사

출처 : 네기와 갈릭, 그리고 생강이도...

원문 : http://blog.drapt.com/sw741210

◆ 다음을 생각하라.

“충분한 돈과 시간”…


그것이 있다면 얼마나 좋을까? 사회의 명사들이나 세계적으로 큰 기업을 운영하는 사람들도 현금이 1백억원쯤 있고, 1천억원 정도의 고급 부동산이 있고, 사랑하는 가족들과의 넉넉한 시간적 여유가 있다면 정말 행복할 것 같다고 이야기 한다. 그런 환경이라면 매일 여행도 다니고, 하고 싶은 일도 하고, 아름다운 꽃들을 바라보면서 인생에 대해서 깊게 생각하는 시간도 가져볼 수 있을 것 같다.

대부분의 사람들은 빠듯한 돈으로 어렵게 살아간다. 도심 속의 하루 일과는 대개가 벅차며, 조금만 충격이 와도 삶의 리듬이 깨지고, 좌절하고, 우울하게 된다. 삶의 절반은 포기할수 밖에 없는 경우와 자존심 상하는 일들 뿐이며… 따라서 “투자”는 꼭 성공해야 하는 경우가 대부분이다.

부동산은 수익성과 안정성이 뛰어난 최고의 투자 상품이지만, 한가지 단점이 있다. “환금성이 적다”라는 것이다. 한 번 사면, 오랫동안 가져가야 하는 것이 부동산이고, 대개는 몇 억의 돈이 물리고 나면 더 좋은 물건이 나와도 살 여력이 없다. 따라서 부동산 비수기 때에는 부동산을 사는 것에 신중해야 하고, 내가 사고난 후, 다음 상황에 쉽게 받아줄 수 있는 두터운 수요가 있는 물건을 사 놓아야 한다.

◆ 튜울립 (Tulip)과 부동산, 그리고, 다이아몬드

언론사 취재 기자들의 대부분은 집값 상승을 “붐” 또는 “바람”이라고 이야기한다. 좀더 구체적으로 들어가면 수요론과 공급론, 그리고, 과잉 자본론이 등장한다. 17세기 네덜란드의 튜울립 투기 열풍은 집값 폭등과 일맥 상통한다.

1637년 네덜란드 튜울립 경매장에서 양파 모양의 알뿌리 하나가 5200 길더에 팔렸다. 당시 목수의 1년 수입이 약 250길더 였다고 하니, 20년 연봉에 해당하는 금액이었다. 지금의 금액으로 치면 약 3억 ~ 4억원 쯤 되는 것 같다. 그 시작은 튜울립의 과수요에 따른 일시적 품귀 현상과 대박을 꿈꾸는 네덜란드 국민들의 심리, 그리고, 튜울립 가격 값이 집 한 채 값을 훨씬 넘어갈 수도 있다는 출처불명의 소문에서 시작됐다. 튜울립의 투기는 곧 히야신스, 다알리아, 글라디올러스 등으로 퍼져 갔지만, 튜울립의 가격 상승 폭을 따라 잡지는 못했다.

상식을 초월하는 가격은 2000년 닷컴의 열풍처럼 급하게 부풀어 오르고, 빠질때는 제자리를 찾아가는데 오랜 시간이 걸리지 않는다. 부동산 또한 폭등의 순간에는 도저히 진정될 것 같지가 않다. 끝없이 오르기만 할 것 같고, 멈추거나 폭락할 기미는 보이지 않는다. ○○아파트 가격이 평당 5천만원 갈 것이라는 근거 없는 루머가 시간이 지나면서 사실로 되어간다. 이런 상황에서는 부동산은 항상 투기의 중심선상에 서 있는 상품이라는것 또한 부정 할수 없는 사실이다. 부동산은 매년 5%씩 꾸준히 오르지 않기 때문이다. 수년간 수요를 모으고, 지하에서 지상으로 머리를 들어내는가 싶다가 급하게 튕겨 오른다. 오르는 시점이 풍부한자금과 맞딱뜨리기만 하면 아마도 6개월에 70%쯤은 쉽게 오르는 것 같다. 투기 수요로 급작스럽게 오른 부동산은 사람들이 너무 과하게 올랐다고 생각하는 순간에 쉽게 주저 앉는다.

지금 강남의 일부 지역은 많이 풀린 돈과 투기 수요로 과열화 현상을 빚고 있다. 이 이슈의 중심에는 보이지 않는 루머와 불확실한 개발 계획과 재건축 후 엄청난 단지가 형성된다는 등의 부풀어진 예측이 있다. 정부가 재건축을 규제하고 미니신도시만 만들어가므로 공급확대에 의한 수요억제와는 거리가 먼 투기유발거리만을 제공하고 있는 것이다. 투기장은 높아진 세부담도 집값 상승요소에 쓸어 담는다.

다이아몬드는 꾸준히 수요를 형성하는 상품이다. 더불어 미국 가격과 유럽 가격, 아시아 가격, 한국 가격이 대부분 다르다. 좋은 상품은 안정적으로 가격이 오르지만, 누가 가지고 있는지도 확인할 수 없고, 개인간 거래의 경우는 거래세를 부과하기도 어렵다. 그리고, 튜울립 구근처럼 유통 기한이 있는 것도 아니다. 또한 등급에 따라서 섬세하게 구분되어있고 생산량도 비교적 일정하다. 따라서 하위등급은 안정화 되어있고 상층 상품으로 올라갈수록 수요만 따라 붙으면 질좋은 희귀 상품의 경우 훨씬 더 가격이 올라갈 가능성이 있다. 그 원리로 고급 시장을 잡고 있는 유명 다이아몬드 브랜드의 생산 기업은 경제 호황기에는 안정적으로 돈을 번다.

지금 부동산 시장은 튜울립의 투기적 수요와 다이아몬드의 특정계층적 수요양태를 동시에 그리고있다. 아주 단순하면서 금리와 공급의 근본원리를 배제한 예측이 쉽지 않은 시장이 전개되고있다. 정부는 공급확대라는 해결책을 외면하고 부동산정책 종합선물셋트를 내놨고 시장참여자들은 금리를 생각안하고 러시안 룰렛을 돌린다. 수요가 있는곳의 부동산을 사야하지만 투기적 수요를 경계해야하는 아이러니한 경우이다. 투기적 수요 또한 가장 좋다고 생각되는 물건에서 발생되기 때문이다. 눈에 보이는 확실한 이슈없이 지나치게 오르는 부동산, 상식을 벗어나서 무조건 돈이 풀릴 것이라고 예측하면서 상승세를 계속 유지하는 부동산은 일단 요주의 대상이다. 그대표적인것이 안전진단도 통과하지 않은채 실제적 몸값이상 계속오르는 특정지역 재건축아파트들이다.대체로 하방경직성이 강한 특성의 상품이 부동산이어서 주식처럼 대폭락을 맞지는 않겠지만, 당분간 어렵다고 인지되는 순간 거래가 완전히 끊겨 버리고, 서서히 가격이 다운하는 난감한 경우를 맞을 수도 있기 때문이다. 한참동안 주거여건 열악으로 전세가는 계속떨어지고 투자한 금액에 따른 금융비용은 계속 늘어간다. 수요와 공급의 원리, 금리 추세,보유세증가정도..그리고, 시대에 맞는 종목의 선택, 그것을 계산하고,생각하고 연구해 보아야 한다.

◆ 시장을 정확히 읽을줄 알아야 한다.

앞으로 어느지역은 짧은시간에 2배쯤 더 오를것 같은 모습을 보인다.부동산 투자로 고급아파트와 특정 지역의 핵심 블루칩 부동산이 좋은 이유는 대개의 경우 그에 상응하는 수요가 있기 때문이다. 그러나 일시적인 수요로 과도하게 오른 부동산은 어깨에서 팔도록 애써야 한다. 부동산에서 침체기의 그늘은 호황기의 햇빛보다 수배는 길고 지루하기 때문이다.

지금 우리나라의 부동산 시장은 침체기 이면서 격변기이다.
8.31 이후로 부동산시장 대부분이 침체양상을 보이고 있지만 일부지역은 투기적 오름세를 타기도한다. 일종의 스태그플레이션(Stagflation)현상이 나타난다.

정부는 시장을 인정안하고 시장은 정부의 정책을 받아 들이지 않는다.
무리한 규제정책에도 불구하고 시장은 오를 이유만 찾고 있는것처럼 보인다.
정부의 규제가 계속되는 와중에도 뚝섬상업지역의 땅을 예정입찰가격의 2배나 주고 낙찰받은 시행사나 건설사들은 평당 4,000만원이상 분양가를 책정해 놓고 분양을 준비중이다.
결국 한번더 높은땅값- -고분양가 - - 집값상승의 바람이 불어닥칠것 같다.

또한, 특정 지역의 재건축 가격은 탑을 쌓듯이 짧은 주기로 쉽게 쉽게 올라간다. 그 이면에는 그럴듯한 청사진도 있고 완공은 멀지만 확실한 변화도 눈에 뜨인다. 곳에따라 전철이 뚫리는 것이 보이고, 명품관과 랜드마크 건물,실개천,공원 등 인근 개발 계획이 줄줄이 대기하고 있다. 그런 정보들을 접하다보면 쏟아지는 부동산 억제책에도 불구하고, 지금의 가격은 아직도 수요자들이 기대하는 최고 예상가의 허리 벨트쯤 와 있는 느낌이다. 이런 경우, 물건을 사더라도 팔때에대한 생각은 충분히 해두어야한다. 경우에 따라 어깨까지 쉽게 오르지만 정수리를 찍는 싯점은 아주짧고 다시 어깨밑으로 떨어져서 자리를 잡는다. 그리고 오랫동안 팔리지 않는다.

17세기 네덜란드의 세르반데스는 항해에서 돌아와 친구의 집에 하룻밤을 묵으면서 밤중에 갈증을 느껴 베란다에 놓인 한뿌리의 양파를 먹고잤다.
그 다음날 그것이 튜울립 뿌리로 밝혀지면서 재물 손괴혐의로 법정에섰다.
1년이 넘는 재판을 지켜보던 네덜란드 국민은 진정한 튜립의 가치에 대하여 깨닫게 되었다.그후로 부르는게 값이던 튜울립 가격은 제자리를 찾아간다.

어느 상품이든 봄날은 한계가 있었다. 충분히 쉬지않고 투자할곳의 부재로...또는 자금의 과다로 마땅이 투자할곳이 없어서...차선의 선택으로 만들어지는 시장은 불안하고 위험하다. 시중금리 상승추세에 높아진 세금 부담등... 지금의 시장 환경은 일시에 생각이 바뀌면 폭락으로 이어질 가능성은 얼마든지있다. 급상승,짧은햇빛,긴응달...지금 어느지역에서 만들어질 가장 가능성있는 시나리오다.부동산 가격이 오르면 오를수록....올라온 그래프를 뒤돌아보고 자기가 생각하는 금액에 도달하면 미련을 버리고, 객관적인 실제 요소를 가늠할수 있는 새로운것은 찾아나서야 할것이다. 그것이 이시대에 체크해 보아야할 다시쓰는 투자론이다.

◆새로운 수요가 있는 곳의 부동산을 사라.

부동산에 투자 매니아가 많은 이유는 뛰어난 안정성과 수익성 때문이다.그중 한축인 안정성이 보장이 안된다면 부동산은 투자수단이 될수 없을지도 모른다.일정지역의 과도한 상승은 부동산의 안정성을 망가뜨릴수도 있다.결국 폭탄돌리기 장세가 연출될수도있다. 이런 장에서는 안정성이 보장될수 있는 마켓을 찾아들어가야한다. 사람들이 부동산에 관심을 갖게 되면 곧 딜레마에 빠지게 된다. 자신이 주거하는 지역의 잘 아는 부동산을 사는 것과, 연고가 없는 곳에 위치하지만 잘 오르는 일정 수요가 있는 지역의 부동산을 사는 것에 대한 갈등이다. 자신이 주거하는 지역의 부동산을 사면 언젠가는 자신이 들어가 살 수도 있게 될 것 같고, 몇 년 후의 계획도 쉽게 그려진다.

그러나, 잘 오르는 다른 지역은 자기가 살아온 주거지와는 떨어져 있어서 그냥 내 소유일 뿐, 이용이나 실사용의 개념과는 거리가 멀게 느껴질 수가 있다. 이럴 경우에는 과감히 용기를 내야 한다. 거주본능을 버리고,반드시 수요가 있는 지역의 부동산을 사야 한다. 그래도 갈등이 지속될 경우, 시간이 지나면 그곳에 가서 살 생각을 해야 한다. 그것이 후회 없는 부동산 투자를 하는 것이다. 지금 시대의 시장상황은 한동안 이방식이 유효하다.

내가 살아온 지역, 수요가 많지 않은 지역은 언제든지 다시 돌아가 살 수 있고, 수요가 있는 곳의 부동산은 몇 년이 지나면 두 배가 되어 있기 때문이다. 지금 두터운 수요가 있는 곳을 예를들면 서울인근의 판교를 비롯한 수도권 남부 신도시, 인천의 연수지구,대전의 둔산·노은권역, 광주의 상무지구, 대구의 수성구 일대 명문 학군 지역 신축아파트, 부산의 수영·해운대 등 자리잡아가는 신도시이거나 지역 거주 중산층 선호 지역이다.

한 번 방향이 정해지면 그 지역과 방향의 유효기간은 최소 30년이다. 그 기간에 3번쯤은 크게 오르고 조금씩 조금씩 9번쯤 오른다.

지나치게 과열된곳 보다는 시작하는곳...서서히 달궈지고 있는곳을 사는것이 현명한 일인지도 모르겠다. 내가 만족하며 편하게 활용할수있는 부동산을 사는것이 중요하지만 충분한 수요가 창출될수있는 지역의 내 재산으로 확실히 카운트될수있는 현금과 같은 물건을 사는것도 고려 해봐야 할 때인것같다.

좋은물건을 좋은 가격에 사는것, 그보다 더욱더 중요한 것은... 부동산에 물리지 않는것... 내가 돈이 필요한 시점에 쉽게 돈을 빌리거나 팔고 나올 수 있는 그런 지역의 핵심 부동산을 소유하고 있다는 것의 중요성이다.

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[스크랩] “정부 대책과 거꾸로 했더니 8년만에 31억 부동산 부자” |우리동네이야기

2006-11-20 16:42

http://blog.drapt.com/simys/3254931164008522807 주소복사

출처 : 꽃피는 동네 트라팰리스

원문 : http://blog.drapt.com/ous99

“정부 대책과 거꾸로 했더니 8년만에 31억 부동산 부자”

《외환위기 이후인 1998년 명예퇴직금 1억2000만 원을 받고 중견 식품회사에서 밀려난 박모(46) 씨. 그는 지금 재산이 30억 원대인 부자로 변신했다.
 
그는 여느 명퇴자처럼 퇴직 후 부인과 함께 서울 송파구에 10평 남짓한 규모의 분식점을 차렸다. 그러나 그가 모은 돈은 부부가 숱한 어려움을 겪으며 새벽부터 밤늦도록 운영한 분식점에서 나오지 않았다. 그를 재산가로 만든 것은 퇴직 후 단 세 번의 부동산 투자였다.
 
정부는 2003년 10·29, 2005년 8·31, 2006년 3·30대책 등 굵직한 부동산 규제책만 8건을 내놓았지만 그는 이를 역으로 이용해 재산을 31억2000만 원으로 늘렸다.
그는 “정부의 부동산 대책이 나올 때마다 긴장했지만 정부 대책을 믿지 않고 거꾸로 간 것이 결국 득이 됐다”며 “정부가 고마울 따름”이라고 말했다.》
 
▽‘청개구리 투자’가 성공 비결=박 씨의 성공 비결은 ‘정부 규제’를 활용하는 것이었다. 정부가 “이제 부동산 투기는 끝났다”라며 내놓은 대책의 실효성을 믿지 않고 오히려 ‘투자’의 기회로 삼은 것.
2003년 10월 정부가 발표한 ‘10·29대책’ 이후 그는 경기 용인시 수지구 상현동 38평 아파트를 쉽게 분양받았다.
노무현 정부가 출범하자마자 투기과열지구 확대, 투기지역 아파트 담보대출비율 하향 조정, 주택거래허가제 등 강경 규제 정책이 발표된 덕분.
10·29대책 이후 부동산 시장이 얼어붙어 재건축시장, 일반분양시장 할 것 없이 부동산 시장을 꽁꽁 묶어 뒀다. 김 씨는 낮아진 경쟁률 덕에 이 아파트를 분양받을 수 있었다. 이 아파트의 분양가는 2억2000만 원이었으나 최근 시가는 4억7000만 원 정도. 그는 우선 전세를 줘 투자금 중 1억2000만 원을 회수했다.
 
▽성공의 연속=재건축 시장에서도 그는 정부 규제의 덕을 봤다. 그는 퇴직 당시 1억2000만 원 하던 잠실4단지 13평짜리 아파트가 재건축에 들어가자 2002년 4억5000만 원에 팔았다.
이 돈에 은행 담보대출 3억7000만 원(이율 4.7%로 매년 1700여만 원을 이자로 내고 있음)과 분식점을 운영하면서 번 돈을 보태 박 씨는 아시아선수촌 아파트 57평을 9억8000만 원에 사들여 지금까지 살고 있다.
이 아파트도 노무현 정부 내내 가격이 올라 현재 시가는 매입가격의 두 배 이상인 22억 원에 이른다.
2003년 10·29대책, 2004년 2·4대책 등으로 2005년 초까지 강남권 아파트 가격과 거래량이 주춤했으나 공급도 없이 부동산실거래가신고제, 주택보유세 강화 등(2005년 8·31대책) 규제 일변도의 정부 대책 때문에 재건축 가능성이 있는 아파트를 중심으로 비정상적으로 가격이 급등했다.
박 씨는 “강남권 수요는 많은데 정부가 실효성 있는 공급정책 없이 계속 규제로 누르기만 하니 전체 공급량이 줄어들어 재건축 예상지인 우리 집도 다시 급등했다”고 설명했다.
또 1998년 외환위기로 땅값이 떨어질 때 명예퇴직금 중 일부(4500만 원)로 사놓은 경기 하남시 개발제한구역(그린벨트) 땅 150평이 지금은 4억5000만 원까지 올랐다.
명퇴 당시 집과 명퇴금을 모두 합쳐 재산이 2억4000만 원에 불과하던 박 씨가 작년에 재산세 250만 원, 종합부동산세 1000여만 원을 낼 정도로 부동산 부자가 된 것.
 
▽그는 계속 성공할 것인가?=박 씨는 최근 정부가 발표한 11·15대책에도 불구하고 다른 부동산 투자처를 고르고 있다.
그는 “수지의 아파트를 팔아 강동구나 강남구 쪽의 재건축 가능성이 있는 아파트를 사 볼 계획”이라며 “대출 규제로는 봉급쟁이들만 돈을 못 빌리게 할 뿐 돈 많은 사람은 여러 형태로 돈을 끌어올 수 있으며 나도 ‘사업자 대출’을 받을 것”이라고 말했다.
그는 “아시아선수촌 아파트는 22억 원짜리니 팔 경우 양도세가 4억 원 이상이 된다”면서 “양도세 때문에 지금은 못 팔고 내년에 이 아파트가 26억 원 이상이 되면 양도차액의 50%를 세금으로 내더라도 지금보다 더 이익이라는 계산이 나온다”고 말했다.
양은열 YEL부동산연구소 소장은 박 씨의 성공담에 대해 “사실 박 씨는 하루의 대부분을 분식점에서 보내는, 부동산에 대해서 잘 모르는 사람”이라며 “문제는 정부 대책을 믿지 않는 박 씨 같은 ‘청개구리 투자자’가 대박을 터뜨려 많은 사람을 극도의 허탈감에 빠지도록 하는 데 있다”고 지적했다.
최우열 기자 dnsp@donga.com

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[스크랩] ◎ [전문가와 떠나는 부동산 여행] 모델하우스! |우리동네이야기

2006-11-20 14:38

http://blog.drapt.com/simys/3254931164001139619 주소복사

출처 : 행복한 부자라는 건~~~~

원문 : http://blog.drapt.com/wlsdndi

"[전문가와 떠나는 부동산 여행] 모델하우스!"
 
[동아일보]

아파트 모델하우스 하면 휘황찬란한 불빛과 세련된 인테리어를 떠올리게 마련이다.
하지만 이에 현혹돼서는 안 된다. 꼼꼼하게 따져 봐야 한다. 겉모습이 전부가 아니라는 얘기다.
서울 강남구 대치동의 현대건설 ‘서울숲 힐스테이트’ 아파트 54평형 모델하우스를 권오진 힐스테이트 분양소장과 둘러봤다.

○모형도로 바깥 공간까지 상상하라
모델하우스 로비에 들어서니 아파트 건물과 주변시설 등 단지를 70분의 1로 축소한 모형이 한눈에 들어왔다.

권 소장은 “청약하려는 동이 어디에 있는지 살펴 실제 입주했을 때를 그려 보는 게 좋다”고 말했다. 조망, 향(向), 동간거리뿐 아니라 녹지, 커뮤니티시설, 상가 위치 등을 파악해야 한다.

단, 모형에는 시공회사가 숨기고 싶은 부분은 나타나 있지 않다는 점을 알아 두자.

이 아파트 모형에서도 101, 102, 103동 앞에 ‘성동공고’라고 표시돼 있을 뿐 학교 모형은 없다.
한강 조망이 가능하다는 홍보와는 달리 실은 학교건물에 가려 14층 이상은 돼야 한강이 보인다는 점을 감추려 한 것으로 보인다.

○면적의 함정에 빠지지 말자

모델하우스의 목표는 세일효과의 극대화다. 최대한 넓어 보이게 만든다는 뜻이다.

내부에 들어서면 창에서 1.5m 안팎인 곳에 흰 색의 점선이 그어져 있다.
점선 바깥 부분은 확장된 발코니. 권 소장은 “대부분의 모델하우스는 발코니를 확장해 놓기 때문에 입주한 뒤에는 모델하우스보다 좁게 느껴질 수 있다는 점을 감안해야 한다”고 말했다.

‘가변형 벽체’도 마찬가지. 최근 짓는 아파트는 대부분 가변형 벽체를 설치할 수 있도록 했는데 모델하우스는 가변형 벽체를 없애 훨씬 넓어 보인다.

창문 위치도 살펴야 한다. 될 수 있으면 앞뒤로 창이 나 있어 맞바람이 부는 구조가 좋다.

○전시품에 현혹되지 말자

모델하우스 곳곳에는 ‘장식품입니다’, ‘위 사항은 달라질 수 있습니다’라는 문구가 붙어 있다.
실제 입주할 아파트는 다르니까 헷갈리지 말라는 뜻이다.

모델하우스 54평형의 바닥은 세련된 회색 대리석이지만 이는 옵션이다.
계약한 뒤 더 돈을 줘야 깔 수 있는 것으로 기본형은 마룻바닥이다. 방도 마찬가지.
모델하우스에 따라 마룻바닥으로 시공돼 있는 방이 실제는 장판으로 깔리는 아파트가 있다는 점도 알아 둬야 한다.
분양가에 자동으로 포함돼 있는 ‘기본 옵션’이 어떤 것인지도 따져 봐야 한다.

○모든 평형이 전시되는 것은 아니다

수요자의 요구에 따라 최근 다양한 설계평면이 나오고 있지만 모델하우스에는 모든 설계평면이 다 전시되지 않는다.
이 아파트 24평형은 A, B, C타입 3가지가 있지만 모델하우스에는 B타입만 전시됐다.

모델하우스에는 주로 가장 잘 나온 설계평면을 전시한다.
때문에 자신이 청약하려는 평형대의 설계평면은 따로 꼼꼼하게 살펴야 한다.
이 밖에 인터폰 전기 수도 난방 가스검침기 등의 위치와 높이가 불편하지는 않는지, 에어컨 전용 콘센트와 물빼기 구멍이 설치돼 있는지, 주방은 싱크대 높이가 적당한지, 수납공간의 깊이가 적당한지, 주방 동선(動線)은 효율적인지 등도 살펴야 한다.

김유영 기자 ⓒ 동아일보 & donga.com, 무단 전재 및 재배포 금지
 
 
 
 
 
 

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