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[스크랩] ‘잔인한 봄’오기 전에… 전세 서둘러라 |부동산노트

2006-12-26 14:51

http://blog.drapt.com/simys/3254931167112297365 주소복사

출처 : 꽃피는 동네 트라팰리스

원문 : http://blog.drapt.com/ous99

  • ‘잔인한 봄’오기 전에… 전세 서둘러라
  • 내년 전세 마련 주의 사항 3
    • 연말을 보내면서 내년 초 전세를 구하려는 사람들의 마음도 분주해지고 있다. 올해만큼은 아니어도 내년 전셋값 역시 강세를 띨 것이란 전망들이 나오고 있기 때문이다. 넉넉하지 않은 돈으로 전세를 구하거나 같은 값이라도 다른 사람보다 실속있게 전세를 얻으려면 어떻게 해야 할까. 전문가들은 다음과 같은 점들을 유념해 전세 매물을 알아보라고 조언하고 있다.
       
    • 1. 직장 가깝다고 무작정 얻지 말자
      전문가나 일선 중개업소 관계자들은 내년 역시 0~5%의 전셋값 상승세를 예상하고 있다. ‘저스트알’ 김우희 상무는 “내년 서울·수도권 입주 물량이 올해보다 30%쯤 감소한다”며 “집 주인들이 늘어난 종합부동산세 부담을 전셋값으로 전가할 가능성도 있다”고 말했다.
    • 따라서 전세 수요가 몰리는 내년 봄 전에 조금 서둘러야 한다. 특히 언젠가 내 집을 마련하려는 실수요자라면 반드시 장기적인 계획을 세운 뒤 이런 계획의 연장선상에서 전세를 구하는 것이 좋다.
      내집마련정보사’ 함영진 팀장은 “무작정 직장이 가깝다는 이유만으로 전세 살 곳을 고르는 것은 적절치 않다”며 “비용 부담 최소화나 향후 청약 문제 등 내 집 마련에 도움이 되는 방향에서 결정해야 한다”고 말했다.
       
    • 2. 2008년 무주택자 혜택 무시하지 말자
      집을 구입할 작정이라면 전세로 묶이는 자금을 최 소화하고 가용할 수 있는 자금을 확보해야 한다. 함 팀장은 “아파트 매매가는 올해 워낙 급등한 탓에 내년엔 지역별로 차별화될 가능성이 있다”며 “가격 조정기에 원하는 집을 구입하려면 가용할 수 있는 현금을 미리 확보하고 있어야 한다”고 말했다.
      또 2008년부터는 주택 청약에서 무주택자가 크게 유리해지고 이때부터 정부의 신도시 공급도 본격화되는 점을 유념해야 한다. 이런 아파트들은 분양가도 상대적으로 저렴할 것으로 예상된다.
      따라서 신도시 공급 예정지 인근에 전세로 거주하면서 해당 자치 단체 1순위 자격 요건을 갖춰두는 것도 방법이다. 부동산으로 자산 증식을 염두에 둔다면 가급적 발전 여력이 높은 지역을 고르는 게 유리하다.
      우리투자증권 양해근 부동산팀장은 “매일 출·퇴근길에재건축·재개발·교통망 개선 등으로 달라지는 도시의 변모를 보며 부동산시장을 내다보는 안목을 기를 수 있는 곳이 좋다”고 말했다.
       
    • 3. 대규모 입주단지를 지나치지 말자
    • ▲3월 입주 예정인 서울시 광진구 자양동‘더 스타시티’. 포스코건설이 시공한 주상복합아파트로, 35~58층 4개동 1177가구. 지하철 2호선, 7호선 건대입구역이 인접해 있다.
    • 비용 최소화 차원에서는 대규모 입주가 이루어지는 지역이나 그 인근 단지를 고르는 게 유리하다. 한꺼번에 수천 가구씩 입주하는 신도시 등에서는 전세 물량이 많고, 급매물이 나올 가능성도 높다. 인근 아파트 전셋값도 비슷한 이유로 떨어진다.
       
    • 지난 2004년 경기도 용인시 죽전지구나 올해 초 용인시 동백지구가 이런 사례였다. 최근에도 입주를 코 앞에 둔 서울 송파구 잠실동 레이크팰리스(2700가구) 인근 잠실주공 5단지의 전셋값은 이달 들어 3000만~4000만원 정도 하락했다.
       
    • 내년 1월 입주가 예정된 경기도 화성 동탄신도시의 시범단지 아파트들도 30평형대가 9000만원에 매물이 나오고 있다. 남양주시 와부읍에서도 1220가구 규모의 동부센트레빌 입주로 인근 전셋값이 하락하고 있다.
       
    • 정부의 그물망 규제로 사업이 지연되고 있는 초기 재건축 단지들의 전셋값도 저렴한 편이다. 서울에서는 강남구 개포동 저층단지 13평형 시세가 7000만~7500만원 정도 한다. 다만 좁고 낡은 아파트니만큼 그만큼 생활의 불편은 감수해야 한다.
    • 탁상훈기자 if@chosun.com
      입력 : 2006.12.25 22:43 / 수정 : 2006.12.26 02:36
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    [스크랩] 내년 2만가구 분양할 용인지역 가보니… |부동산노트

    2006-12-26 14:51

    http://blog.drapt.com/simys/3254931167112263824 주소복사

    출처 : 꽃피는 동네 트라팰리스

    원문 : http://blog.drapt.com/ous99

    내년 2만가구 분양할 용인지역 가보니…

     
     
    경기도 용인은 수지ㆍ기흥구를 중심으로 건설사들이 내년에 2만5000여 가구 안팎의 신규 분양을 준비하고 있다. 게다가 서울~용인간 고속도로와 신분당선 연장선 개통 호재가 맞물리면서 관심이 증폭되고 있다.
     
    하지만 용인시가 "기흥ㆍ수지 개발은 최대한 억제할 것"이라고 밝히고 있어 건설사들의 기대대로 분양이 가능할지 주목된다. 민간택지 가운데 관심이 높은 세 곳을 둘러봤다.
     
    ◆ 동천동 2400가구 내년초 분양
    = 분당에서 23번 도로를 따라 남쪽에 위치한 동천동 개발현장.
    동천동 도시개발조합 관계자는 "구역 내 지주 246명이 조합원"이라며 "14만2000평에 삼성 래미안 아파트와 단독주택, 학교, 공원 등이 들어설 예정"이라고 말했다. 래미안 터는 5만9800여 평으로 아파트 2402가구가 들어설 예정이다.
     
    동천동 래미안의 단점은 평지가 아닌 비탈이며 일부 가구에서는 분당선 동천역까지 도보가 어려울 수 있다는 점이다.
     
    동천동 래미안은 내년 1ㆍ2월 분양할 예정이다.
    용인시 관계자는 "지주들이 땅에 대한 권리관계를 확정지은 만큼 분양에 어려움이 없을 것"이라고 밝혔다.
     
    인근 부동산 중개업소에서는 평당 1700만원 선에서 분양가격이 결정될 것으로 보고 있으나 삼성측에서는 확정된 것이 전혀 없다고 밝혔다. 주변 시세는 30평형대가 평당 1700만원 선이다.
     
    ◆ 성복동은 응봉산 보존으로 마찰
    = 동천동에서 빠져 나와 성복동으로 향했다. 성복천을 사이에 두고 남쪽에는 응봉산이 흐르고 있었고 북쪽에는 LG빌리지 단지들이 자리잡고 있었다. 일레븐 등 시행사 네 곳은 응봉산 자락에 아파트 5000여 가구를 지을 예정이다. 지난 2005년 말 사업시행 인가도 받았다.
     
    하지만 LG빌리지 주민들 반대가 만만치 않다. 사업시행인가 취소 청구 소송을 법원에 냈으며 최근 1심에서 졌지만 대법원까지 가겠단다.
     
    용인시도 이제는 아파트 사업 진행에 반대하는 모습이다. 김한섭 용인시 건설도시국장은 "시행사에 아파트 사업 진행을 안했으면 한다고 권장하고 있다"고 말했다.
    성복동 사업지 서쪽에는 2008년 개통 예정인 서울~용인간 고속도로 공사가 진행되고 있었다.
     
    ◆ 신봉동 16만평 사업승인 불투명
    = 성복동을 나와 또 다른 관심지역인 신봉동으로 향했다.
    이곳은 5개사가 택지 조성 후 서로 좋은 땅을 차지하려고 눈치 작전을 펴고 있는 상황이다. 한 시행사 관계자는 "민간아파트에 분양가 상한제가 실시되는 내년 9월 이전에 사업 승인을 받아야 하는 만큼 사업추진에 속도가 붙을 것 같다"고 전망했다.
     
    하지만 용인시가 수지ㆍ기흥 지역 추가 개발은 곤란하다는 견해를 밝히고 있어 사업승인을 받는데 뜻하지 않은 난관에 봉착될 가능성도 배제할 수 없다. 김 국장은 "수지ㆍ기흥은 개발을 최대한 억제할 것"이라며 "현재 계획된 곳 외에 추가로 개발사업이 승인되기를 기대하는 힘들 것"이라고 말했다.
    [김인수 기자/매일경제]

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    [스크랩] 향후 부동산시장의 전망과 아파트 구입 |부동산노트

    2006-12-26 14:50

    http://blog.drapt.com/simys/3254931167112229166 주소복사

    출처 : 팔구사구부테크

    원문 : http://blog.drapt.com/msm00700

    향후 부동산시장의 전망
     
    이전 글들에서 수차례 반복해서 언급했듯이 2006년4/4분기~2008년초까지는 대세상승기이다.
     
    무엇보다도 가격이 지속적으로 오르는 이유는 신규 중대형의 공급부족이며(재건축의 압박 등) 거기다가 판교와 광교신도시의 고가 분양이 한몫을 했고 앞으로도 할 것이며, 특히 내년에는 대선이 치러지는 관계로 부동산규제(압박)정책을 펼쳐왔던 현 정권에 대한 교체기대감으로 인해, 부동산가격이 가파르게 상승하는 것을 누구나 체험하는 한 해가 될 것이다. 무주택자나 소형평형 보유자에게는 무척이나 힘든 한 해가 될 것으로 보인다.
    현재 부동산 가격의 상승이 이전과 조금 다른 점이 있다면, 개발이슈(Issue)가 있는 유망지역 아파트에 대한 국지적인 상승이라고 보기보다는, 묻지마 투자식의 무차별한 상승이라는 점이다.
     
    그 예로 과거 3년간 백만원의 가격변동도 없었던 아파트들에서조차도 근래 시세가 변동되고 있다는 부분이다. 최근 들어 서울 및 유망 수도권에서 올해 집을 사서 얼마를 벌었다는 식으로 흥분을 할 필요는 없다고 보인다. 자신들이 보유한 아파트 가격 이상으로 타지역에서도 상당한 상승이 있었기에, 어쩌면 적게 오르는 지역의 아파트를 소유한 사람들만 상대적으로 자산가치가 하락하는 현상으로 이해될 수도 있기 때문이다.

    2008년초까지는 서울 및 수도권 그리고 지방의 유망지역에 한해서는 어느 아파트라도 할 지라도 상당한 폭의 상승이 있을 것이다.
     
    현 정권에서 스프링을 아주 단단히 눌러 놓았기에, 내년 정권교체에 대한 기대감으로 인해 심하게 부동산시장 가격이 요동을 칠 것이라고 본다.(다만 여기서 한가지 변수는 정치적인 부분이 있다. 야당의 대선후보가 여러명으로 분산되어 나온다거나 과거 역사에서도 그랬듯이 대선표를 의식해 강남의 주요 명문학교를 이전한다는 이야기만 나오지 않는다면 내년만큼은 부동산시장의 동반하락은 어지간해서는 없을 것이다)

    그 이후, 2008년2/4분기부터는 가파른 상승이후에 나타나는 상당기간의 하락(조정)이 뒤따를 것이다. 지역에 따라 짧게는 6개월에서 길게는 1년정도의 약보합세를 거치고 난후, 2009년부터는 재상승하는 국면으로 다시금 접어 들 것으로 보인다.

    그러나, 2008년2/4분기 조정기에서도 테마를 형성하는 지역의 주택, 즉 ‘차기 부촌’으로 발돋움할 지역의 부동산들은 게릴라식 상승을 이어갈 것으로 본다. 차기 부촌에 대해서는 다음번 글에서 언급하도록 하겠다.


    현재 서울과 수도권의 일부 지역에서는 내재가치와 미래가치를 넘어서, 과도하게 상승되고 있는 모습까지도 보이고 있다. 이러한 지역의 아파트들은 내년 대세상승기에는 어느정도 편승해서 같이 오르겠지만 향후 조정시기에 심각할 정도로 상승폭을 깍아먹으면서 하락을 할 것으로 보인다.
     
    지금 신규로 주택을 구입하거나 갈아타는 경우에는, 대세상승기 기간동안은 상승폭이 크게 일어나며 향후 조정시기에서도 가격하락폭이 크지 않을 ‘유망지역’에 ‘괜찮은 아파트’로 구입하는 것이 필요할 것이다.
     
     
     결론

    일단 더 늦기전에 집을 구입해야 한다

    정부의 정책을 맹신하지 마라. 아직 집을 보유하지 못한 사람들은 지금이라도 다소 무리가 따르더라도 ‘감당할 수 있는 범위내의’ 대출을 적극 활용하여 유망지역에 입지가 좋은 아파트로 신규 구입을 서둘러야 한다.
     
    정상적으로 사회초년병 시절때부터 1년에 1~2천만원씩을 저축해서 수도권 중대형 평형의 집을 사기에는 ‘최소 몇십년’이상이라는 저축기간이 소요된다. 그 동안 아파트가격은 부지런히 저축했던 사람들을 비웃기라도 하듯이 저축액보다 몇배나 저만치 도망가 있을 것이다.
     
    이 글을 읽으면서도 조금더 기다려서 내년말에나 유망지역 아파트의 중형평형 이상을 사려고 마음먹고 있다면, 지금보다 최소 1억 이상은 더 지불해야 할 것이다.

     
    평수를 넓혀야 한다

    재건축이나 특수재료를 가지고 있는 아파트를 제외한 일반 소형평형은 오르더라도 한계가 있다. 특히 2008년 하락기에 접어 들었을 때에 하락폭이 가장 심하게 나타날 것이다. 지금 여유가 된다면 아니 조금더 허리를 졸라 맬 수 있는 틈이 있다면, 현재 보유한 평형대보다는 10평형쯤은 더 넓혀두어야 향후에 후회하는 일이 없을 것이다.
     
    (최근 게시판을 보면 리모델링이라는 달콤한 환상에 젖어, 현실을 직시하지 못하는 경우를 보게 된다. 추가공사비, 이사비용과 건축결과물을 제대로 따졌을 때, 투자대비 높은 수익성을 갖추게 될 아파트는 그다지 많아 보이지 않는다. 옆에서 매수를 부추기는 부동산업소들의 말만 무턱대고 믿고 결정해서는 곤란하다. 자신의 재산이 걸린 문제이므로 본인이 직접 일일이 따져보는 ‘힘든 과정’이 필요로 할 것이다.)

     
     
    철저히 유망지역에 집을 구입하라

    절대 자신이 사는 곳과 소유하고 있는 곳을 동일시 하지 마라. 거주는 직장이나 자녀양육 및 교육과 관련된 곳으로 정하더라도, 소유는 철저히 개발이슈가 있는 (즉 실효성 있는 대형호재가 실현되는 – 가급적이면 3~4년이내가 좋다) 지역의 유망아파트로 구입하면 유리하다. 그래야 나중에 가격상승에도 유리하고 자신이 나이가 들어감에 따라 든든한 버팀목이 되어 줄 것이다.
     
    [자료원: 부동산뱅크 대치동맨님 글]
     

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