지난 한주간 핫뉴스를 필자가 집중분석하여 문답풀이 형식으로 연재합니다.(⑦)

1.8.23 전세대책,오피스텔을 주거용으로 사실상 허용하다

최근 수급불안으로 전세난이 가중되고 있는 가운데,지난 23일 정부가 전세시장 안정화 대책을 내놓았다 즉 공급확대 정책으로는 도시형 생활주택 건립과 이에 따른 자금을 지원하고 기존 오피스텔시장에서는 그동안 논란이 많았던 바닥난방 허용을 확대 적용하기로 했다.

Q1.먼저 8.23 전세시장 안정화 대책 주요골자는?

☞먼저,도시형 생활주택(다세대,원룸,기숙사형)건축 건설사에는 국민주택 기금을 지원하고 전세 수요자에게는 전세자금 보증한도를 확대하며(주택금융공사 보증 1억→2억),

다음,주차장 기준을 기존 세대당(0.2~0.5대)에서 전용면적 기준으로(원룸 60㎡당 1대,기숙사형은 65㎡당 1대) 완화 적용하며,

셋째로,오피스텔 바닥난방 허용을 기존 60㎡에서 85㎡까지 확대적용하며,

마지막,20㎡이하 도시형 생활주택 소유도 청약시 무주택으로 간주한다는 것 등이 주요골자이다.

Q2.그렇다면 이번 8.23 전세시장 안정대책이 현 전세난 수급의 불안을 해소 할 수 있을까?

☞전세는 투기가 아니라 실수요에 의하여 움직이므로 정부도 당장의 직접적인 뚜렸한 묘책은 없고 다만 현재의 전세난의 불안 심리를 잠재우기 위한 차원으로 판단됨 따라서 근본적으로 공급부족에서 오는 수급불균형을 단기에 맞추기는 사실상 불가능한 것으로 보여진다.

Q3.이번 전세시장 안정화 대책에 대한 우려는 없는지?

☞먼저,전세자금 확대는 전세값 상승으로 이어질 가능성 있어 집값 불안정을 야기하고,

다음,주차장기준 완화는 주차문제 심각으로 아파트 대체 수요 증가를 가져올수도 있으며,

마지막,상가,여관.모텔등이 마구잡이로 원룸형(고시텔,레지던스등)주택으로 변질되 주거의 쾌적성과 안전성이 급격히 하락될 가능성이 있는 것으로 보여진다.

2.오피스텔,주상복합 분양시장에서 다시 기지개를 켜다

2007년이후 주택시장 침체로 분양시장이 끊겼던 오피스텔과 주상복합아파트가 최근 경기회복과 맞물려 다시 나타났다 올 하반기 교통.교육 여건이 좋은 서울도심지역이나 주거환경이 쾌적한 수도권 신도시에 5600가구가 나올 예정이여서 내집 마련 수요자들의 관심을 끌고 있다.

Q1.이렇게 다시 나타난 배경은?

☞최근 2년 여동안 주택시장 장기 침체로 특히 고가주택이 타격을 받자 분양가 상한제를 피해 오피스텔로 변경하는 사례가 잇따르면서 공급이 확 줄어들어던 오피스텔.주상복합이 최근 전세난과 분양시장 회복 기미에 힘입어 특히 그동안 용도변경이 안된 단지를 중심으로 다시 분양재개를 하는 것으로 보여진다.

Q2.주요 분양지역과 분양가는?

☞오피스텔은 용산 국제업무단지 주변 재개발단지 2곳에 동부건설이 올 10.11월 일반인에게 총 224실 공급 예정이며,청라지구는 우미건설이 올 11월 450실 공급예정이다.

주상복합은 마포구 공덕역 주변에(신공덕동)주공이 올 11월 일반 264가구와 중량구 망우역 주변는 엠코가 올 10월 480가구를 분양할 예정이며,수도권은 판교신도시에 호반건설이 올 10월 176가구,송도는 코오롱건설이 10월 197가구,일산시는 탄현동에는 두원건설이 올 10월 무려 2700가구를 분양계획 하고 있으며,

분양가는 건축비 때문에 서울 은평뉴타운 경우 일반아파트 보다 200만원 비싼 3.3㎡당 1700만원으로 수준으로 예상된다.

Q3.아파트와 비교되는 오피스텔,주상복합의 차이점은?

☞먼저,오피스텔은 주택법이 아니라 당초 건축법상 업무용시설로 건축 따라서 원초적으로 주택이 아니므로 베란다,욕실,주방시설등은 없는 것 이며,

다음,주상복합은 주택법의 적용을 받지만 아파트내 편의.복지시설이 많이 들어가므로 전용율이 낮고,통풍문제(창문개.폐문제),관리비가(냉'난방비등) 높고 아무래도 아파트에 비해 환금성이 낮은 단점이 있다.

3.경기 불황에는 새아파트가 최고

한 부동산 포털업체의 조사에 따르면 아파트 수요자들이 선호하는 대단지,역세권,조망권,택지지구,브랜드,새아파트,중소형아파트 7개 테마별로 불경기 일때 수도권 시세를 분석해 봤더니 입주 3년차 새 아파트가 경기불황에 가장 강한 것으로 나타났다.

Q1.먼저 구체적으로 테마별 불황에 강한 아파트와 약한 아파트는 ?

☞먼저,수도권(2008.7~2009.6월기간)매매가 변동율은 평균 △4.41%,전세가는 △2.15%이고

다음,테마별로 불황에 가장 약한 아파트는 택지지구(8.17%),그 다음이 대규모 대단지아파트(4.61%)이고 반대로 불황에 가장 강한 아파트는 새 아파트(1.78%),그 다음이 중소형아파트(2.96%)로 나타났다.

Q2.그렇다면 불황에 가장 강한 아파트가 새 아파트이고 가장 약한 아파트가 택지지구내 아파트이다면 그 이유는?

☞먼저 가장약한 아파트로 나타난 택지지구와 대규모단지는 주변 여건 편리성은 있지만 경기 침체시 단기 수요대비 매도 물량이 많다는 것이고,

다음,가장 강한 아파트인 새 아파트는 분양단계부터 계획적인 원만한 자금계획과 또한 3년 비과세 기간까지 보유 욕망 때문에 강하고 그다음 중소형 아파트는 자금부담 규모 및 실수요자 갈아타기에 무난한 것 때문에 강한 것으로 나타났고,

특이한 것은 생각보다 역세권 아파트가 불황에 크게 강하지 않은 것은 아파트 가격 결정 요인중 특히 불황기에는 환금성이 중요하므로 교통이 주택가격의 최고 결정 요인이 아니라는 것을 반증하는 것으로 판단된다.

4.신 부촌으로 변하는 한강변 4마리 용

10년뒤 서울에서 부자들이 가장 많이 사는 동네가 어딜까? 부동산 전문가들에게 물어봤더니 서울 한남,용산,성수,압구정 넷을 꼽았다 이는 10년뒤 부촌지도가 당연히 투자 가이드가 되고 또한 부동산은 부촌따라 돈줄이 흐를 수밖에 없기 때문에 세간의 관심을 끌지 않을수가 없는 지역들인 것 이다.

Q1.이들 4개지역의 공통점은?

☞ 한강르네상스,동북권르네상스,인천르네상스등 르네상스의 공통점은 물(水)이다.

따라서 한강변이고,한강변이면 조망권이 가능하고 교통은 대교나(다리)지하철로 연결되는 한강변 최고층 개발이 키워드이다.

Q2.이들 4개 지역을 간략히 살펴보면?

☞먼저,한남동은(33만평) 풍수지리의 배산임수 형태로서 저밀도와 녹지속 고급 단독주택들이 즐비한 전통적 부촌으로서 향후 뉴타운 개발시 구릉지 스카이라인을 살린 고급 테라스형 주택과 초고층 주상복합타운 조성 계획을 갖고 있는 지역이며,

다음,용산은(17만평) 한강중심부이자 동서남북 교차지로서 강북권 개발의 핵심지이고 향후 국제업무,상업,주거,문화 복합단지 지구로 국내최대,세계 두 번째로 래드마크 타워 665m(세계최대 800m-두바이)건축 야심찬 계획을 갖고 있으며,

세 번째로 성수.뚝섬 일대는 한강변 주거지역,준공업지역,지구단위 구역과 서울숲을 이용하여 한강중심으로 용산과 성수축 U자형 개발 포인트 전략으로 강남은 성수대교,강북은 강변북로로 쉽게 접근할수 있는 지리적 잇점을 활용하여 강변북로 지하화 등 동부권 르네상스와 연계하는 계획이며,

마지막으로 압구정은(23만평) 주택재건축 사업지역으로 최근 반포.잠실지역등 신규아파트에 밀리는 기세이지만 향후 압구정지구와 한강을 따라 올림픽대로(2.2km)일부를 지하화 하고 또한 기존 선형도로를 변경으로 시민들 한강변 출입에 편리성 제고등으로 향후 재건축 초고층 사업이 완료되면 강남권의 대표적인 동네로 다시 태어날 것으로 보는 지역이다.

대부분의 사람들이 부동산 하면 강남을 떠올린다.
물론 현재 강남권아파트가 부동산계의 불루칩인것은 사실이다.
하지만 앞으로 10년 후에도 그럴까?

강남은 현재 순환의 파동에서 정점에 올라서 있다.
정점에 있다는 말은 현재는 최고지만 조금씩 하강곡선을 그리게 될 것이라는 것이다.
그렇다면 앞으로는 어떻게 바뀔까?

대부분의 사람들이 심지어 부동산 전문가라는 사람들 조차
너무 근시안적인 시각으로 부동산을 바라보는데 그것은 정보와 이해의 부족도
이유겠지만 사실 고점에서 누군가에게 떠 넘기고 빠져나오기 위한 수법이라는 게 더 맞다.

요즘 강남에 아파트를 매매하는 사람들의 80%가 비강남에 거주하는 사람이라는 것만 봐도
이미 강남의 부자들은 강남을 빠져나올 준비를 마쳤거나 빠져나왔다고 봐야 할 것이다.

왜 그럴까? 그리고 이렇게 빠져나온 부자들은 어디에 투자했을까?

박정희 대통령 이후 우리나라 경제를 지탱해온 것은 대일, 대미 무역이였다.
그러다 보니 부산이 최대의 무역항이였고 대구, 포항, 마산, 창원 등에서 생산하여 수출하고
수입한 상품은 용인, 천안 등지에 물류 센터를 두고 서울의 여의도에서 상장하고 주거는
압구정을 대표로 하는 강남권에 모여 살았다.

강남이 개발되기 전에는 최고 부자동네가 워커일 호텔 근처였지만
경부라인의 경제 효과를 누리고 시스템을 관리하기 위해서는 새로운 지역이 필요했고
그에 따라 갈대밭이던 강남을 개발하여 많은 부자들이 이사를 하면서 지금의 강남이 된 것이다.

처음 강남을 개발하고 정부에서 강남으로 이주를 독려했을 때
많은 부자들이 무슨 4대문 밖에 그런 깡촌으로 이사가냐며 비웃었었다면 믿겠는가?
그러나 얼마가지 않아 강남은 한국을 대표하는 최고의 부자 동네가 되었다.

압구정동, 반포동, 방배동 등도 불과 얼마되지 않아 정점을 찍고
대치동에 최고 입지 자리를 내주게 된걸 설마 타워펠리스 때문이라고 생각하는 사람은 없겠지.

가장 큰 이유는 정부 청사가 과천으로 이전하면서 부터이다.

대부분의 사람들은 대치동이 비싼 이유가 무엇이냐고 물어보면 교육환경이 좋아서라고 대답한다.
그건 실상을 몰라서 하는 소리다. 진실은 이렇다.
대치동에 사는 대부분의 부자들은 돈이 중요한게 아니라 인맥을 중요시 여긴다.
돈은 물려주면 없어질 수 있지만 인맥은 평생을 간다는 이유다.
그래서 인맥을 만들기 위해 좋은 학교를 보내려고 한다.

좋은 교육시설이 있어서 몰리는게 아니라 정치인, 고위관료, 부자들의 자녀들이 같은 학교를 다니고 싶어서
몰리는 것이고 그런 사람들이 다니는 학교는 자연스럽게 명문학교가 되는 것이다.

교육이 좋아서 상류층이 몰리는게 아니라 상류층이 모이니까 교육도 좋아지는 것이다.

그럼 왜 과천에 정부청사가 옮기면서 대치동이 급부상했을까?
상류층의 가장 정점에는 고위관료와 정치인이 있다.
그 다음이 중견기업을 운영하는 부자들이고
그 다음이 의사,교수 등의 전문직이고
그 다음이 땅부자나 자수성가한 사람들이다.
따라서 고위관료가 가는 곳에 순서대로 따라서 옮겨 다닌다.

과천정부청사가 생겼을 때 공무원들에게 이전을 권고했지만 오히려 재산이 있거나 고위관료는
과천으로 이전하기 보다는 서울에서 출퇴근하기를 원했고
재산이 없거나 신입들은 어차피 하는 심정으로 과천에 집을 얻었다.
그러다가 공무원들이 많이 모여살다보니 과천 집값도 폭등한 것이다.

압구정이나 방배동에 살던 고위관료들이 과천에 출퇴근 하기 쉽고
기존의 편의시설을 그데로 누릴 수 있는 대치동에 자리잡았고
차순위 상류층들이 줄줄히 입주하면서 지금의 대치동이 된 것이다.

이런 상황이 이제는 크게 바뀌고 있다.

첫번째는 중국의 개방과 더불어 중국과의 무역량이 급격하게 늘어나고 있고
두번째는 정부청사가 이전하는 것이다.

이 두가지 사건이 부동산에 대지각 변동을 가져올것이다.
부산은 물동량이 급격하게 줄어가고 인천항과 평택항은 반대로 급격하게 증가하고 있다.
미국과 일본제품 조차 중국에서 만들어 내는 현실에서
대부분의 수입은 부산항이 아닌 인천항과 평택항을 통해서
들어오고 있고 그것도 부족해서 세만금쪽에 대규모 물류항을 건설중이다.

수출도 비슷하다.
중국과 러시아 등 엄청난 시장에 진출을 위해서 가까운 곳에 산업단지를 조성하고 수출할 것이고
서해안의 항구들은 사상 초유의 성장세를 지속할 것이다.
이런 발전속도는 지금보다도 인천 아시안게임을 기점으로 더욱 가속화될 것이다.

우리나라 정부도 이에 맞추어 장기적인 개발계획에 따라 개발을 가속화 하고 있다.
인천으로 들어온 상품을 어디에 쌓아둘까? 인천으로 수출할 제품을 어디서 만드는 게 좋을까?

창원, 마산, 대구 등에서 만들어서 용인, 천안에 쌓아두고 인천에서 수출하는 게 좋을까?
절대 아니다. 이제는 평택, 안산, 시흥, 파주 등에서 만들고
그 인접지에서 물류창고를 만들어 바로 수출하고 수입할 것이다.

송도, 청라, 일산, 파주 이런쪽에 산업단지나 자유무역지구를 계속지정하고 있는 이유도 그것이다.
서울에서도 마곡지구, 상암DMC, 구로디지털단지 등을 대규모로 개발하고 있는 이유도 이런 이유다.

왜 코엑스보다 4.5배나 규모가 큰 킨텍스를 서울에서 멀고먼 일산에다가 건설을 했을까?
정부가 아무 생각없이 지었을까?

더우기 러시아나 중국과의 철도망을 연계하여 경의선과 연결이 되면 철도로도
엄청난 양의 물류가 발생하기 때문에 파주, 문산에
철도물류관련 기지가 생기게 될 것이다.

지금은 비록 문제가 되고 있지만 개성공단이 활성화 되어 생산되는 제품도 철도를 통해

수출되거나 파주, 문산등의 물류 창고를 거쳐 인천항을 통해 수출될 것이다.

그럼 이런 곳에 물류센터를 두고 산업기지를 개발하면 어디서 관리하기가 좋을까?
지방으로 이전하는 정부청사를 서울에서 살면서 출퇴근하기 쉬운곳이 어딜까?
바로 용산이다. 강남은 공항도 멀고 KTX도 멀다.

예전에는 지방을 가려면 막혀도 자가용을 타고 내려갔다. 비싼차가 성공의 척도였기 때문이다.
이젠 지방갈때 차를 갖고 가는 사람이 줄었다.
누가 알아주지도 않을 뿐더러 막히는 도로를 운전하는 것은 정말 스트레스이기 때문이다.
이미 KTX와 공항을 이용하는 사람이 70%가 넘었고 고속버스터미널의 상권은 계속 죽어간다.
앞으로는 더 할 것이다.

정부청사가 이전하면 대치동에서 왔다갔다 하기는 불가능하다.
그렇다고 고위관료가 지방에 가서 살려고 하지 않는다.
과천과 대치동의 경우처럼 서울에서 다니기 편한 곳에 있고 싶을 것이다.
그곳이 바로 용산이다. KTX로 가면 20분 거리 밖에 되지 않고
서해안 시대에 콘트롤 타워 역할을 할 수 있는 위치를 갖춘 것이다.
거기다가 새롭게 개발을 하면 얼마나 좋은 환경이 되겠는가?

현재는 강남과 얼마나 가깝냐 강남에 얼마나 빨리 갈 수있냐가 부동산가격의 기준이지만
앞으로는 용산이 기준이 될 것이다.

고위관료가 이전하면 부자들도 따라 가고 그들이 빠져나간 강남에는
강남에 입성하기를 고대하던 중산층들이 입성하고는
고점에 물리고도 강남입성했음을 좋아하고 있을 것이다.
곧 고점을 돌파하지 못하는 것을 깨달을 때쯤이면 엄청난 후회를 하겠지만 말이다.

그렇다면 하남, 분당, 평촌, 용인 등은 어떻게 될까?
대부분 강남과 절대적 거리가 가깝다는 이유로 타 지역보다 월등히 비싼 가격이다.
실제로 강남에 회사를 다니지만 강남에 거주할 수 없는 사람들이 대부분이기 때문에
강남과의 거리가 가장 중요한 지역이다.

그러나 용산, 상암동, 마곡지구, 발산지구, 송도, 청라, 파주, 일산, 평택 등이 개발이 완료되면?
그때도 회사가 강남에 있을까?
대부분의 회사들이 이전을 할 것이고 그때도 분당에서 상암동 까지 출퇴근 할 자신 있는가?

연예인들이 일산으로 많이 이사가고 있는 이유를 아는가?

그들의 직장인 방송국이 여의도, 상암동, 화곡동, 일산에 몰려 있기 때문이다.
MBC본사도 상암동으로 이전 중이고, KBS도 미디어 센터를 상암동에 건설했다.
강남에서 되려 다니기가 힘들고 일산의 생활환경은 세계적 수준인데다가
오히려 강남집값에 비하면 싸구려에 가깝기 때문이다.
마지막 남은 교육방송도 킨텍스로 이전한다.
여러분의 직장도 이와 같을 것이다.

정부가 아무리 경부라인을 살리려고 노력해도
서해안 시대라는 대세를 거스를 수가 없는 것이다.
대운하도 사실 이런 관점에서 시작된 것이다.
대운하를 못하게 하니 4대강 살리기, 제2경부고속도로 등으로라도 어떻게 해서든
서해안과 연결을 할려고 한다.
그렇지 않으면 지금 남아있는 경부라인 쪽 회사들 마져 서해안으로 이전을
하게 될 것이기 때문에 어찌보면 그쪽 지방에게는 생존이 걸린 문제이다.

고위관료나 최고 부자들은 권력과 돈을 가졌다.
더 무서운건 정보를 가지고 있다.
여러분은 정보도 없고 권력도 없고 돈도 없다.

시대가 바뀌면 생각도 바뀐다.
상암동DMC를 방문한 사람들은 하나 같이 이렇게 말한다.
'쓰레기장이 이렇게 바뀌다니 이럴줄 알았으면 진작 땅이라도 좀 사둘걸'

참 한심한 말이다. 쓰레기장이 어느날 자고 일어나니까 개발이 완료되어 있는 것인가?
수 많은 뉴스와 정부의 발표에도 관심도없다가 다 완성되니까 눈에 보이는 것이다.

지금 상암동 30평대 아파트 가격은 얼마일까? 7억에서 8억 정도 된다.
왜? 목동 아파트에 사는 사람들이 목동을 팔고 상암동으로 이사중이기 때문이다.
목동이 교육환경이 좋아서 목동으로 이사가려는 사람들은 다시 한번 생각해봐라.
3년후 5년후 10년후에 어디가 더 교육환경이 좋을까?
그리고 좋은 교육환경의 기준은 무엇일까?

시골의 학교는 학생이 없어 선생님이 과외처럼 가르치고 모든 학습기자제를 자기 것처럼
활용이 가능해도 교육이 좋아서 시골에 간다고 하지 않는다.
의미를 잘생각해 보는 것 만으로도 투자 마인드가 업그레이드 될 것이다.

지금의 모습만 본다면 절대 투자는 꿈도 꾸지 마라.
미래를 내다 볼 수 있는 눈을 가진자만 투자를 해야 성공할 수 있다.

투자의 기본은 저점에 사서 고점에 파는 것이다.
지금 제일 좋아 보이니까 가장 비싼 것이다.
그때 사면 바보인 것이고 싸게 샀다고 고점을 돌파하고 떨어지는 데도
계속 들고 있어도 투자라는 측면에서 볼때는 어리석은 것이다.
투자는 타이밍이 중요하기 때문에 너무 빨라도 너무 느려도 성공할 수 없다.
딱 한발 앞서서 준비하면 분명 성공할 것이다.

실수요자라면 강남에 눈도 돌리지 말고 앞서 언급한 지역중에 골라서 구입하고
최소 3년만 살면 절대 손해보지 않는 투자가 될 것이다.

요약정리해보자.
돈이 아주 많은 부자라면 용산이나 상암동에 집을 사고
어느 정도 돈이있으면 송도나 마곡지구, 일산 등을 알아보고
중산층이면 파주나 고양, 평택, 청라, 김포 지역에 집을 알아보는게 좋고
돈이 거의 없다면 자금을 열심히 모아서 아직 오르지 않은 지역을 눈여겨 보다가
적절한 시기에 급매물을 구입하라고 하고 싶다.

(더 오를 지역순이 아닌 현재 구입가격 기준임.)

- 부언

남의 일에 간섭하기 싫어하는 성격이라 이런 글 남기는 걸 즐기지 않는다.
다만 이 게시판에 글남기는 대부분의 분들이 부자들은 아닌 것 같아
좋은 정보를 얻고 그것을 계기로 다시 한번 생각해 보는 시간을 주고 싶었다.

나역시 한때 수많은 아파트를 보면서 저 많은 집들중에 왜 내집은 하나도 없을까하며
신세한탄을 했었다. 내 집이 없을 수 밖에 없도록 살았다는 것을 어느순간 깨닫고
너무 분하고 억울했다. 왜 아무도 이런 교육은 해주지 않았을까?
조금더 일찍 깨달았으면 어떻게 인생이 바뀌었을까?
500만원에 40만원 짜리 월세를 살면서 정말 아무것도 없이 시작한 결혼 생활이였다.
그러나 생각이 바뀌니까 기회가 보였고 지금은 어느 정도 자리를 잡았다.

지금도 늦지 않았다.
집을 사보지 않은 사람은 사본 사람이 아는 것을 모르는게 많다.
집이 있는 사람도 처음부터 물려받은게 아닌 이상
없었을 때 경험도 있고 있었을 때 경험도 있다.

마치 어떤 음식을 한번도 먹어보지 못한 사람이 맛있다고 먹는 사람에게
왜 그런 음식을 먹냐고 타박하는 상황이다.
맛있으니까 먹는 것이고 안먹어본 사람에게 한번 먹어보라고 권하는 건 말이 되지만
무슨 맛인지 모르는 사람이 잘 먹고 있는 사람에게
더이상 먹지 말라고 하는게 과연 옳바른 상황일까?

부동산 폭락과 폭등은 둘다 가능성이 거의 없는 얘기다.
부동산 가격 안정이라는 의미는 폭락이나 폭등이 아니라 물가수준의 적당한 상승을 말한다.
평균이 그렇다는 것이고 일부는 더 떨어질 것이고 일부는 더 오를 것이다.
떨어질 곳을 팔고 오를 곳을 사는게 투자다.
정말 투자의 기본적인 전제 조차 모르고 언급하는 경우가 많은 것 같다.

다음번에 또 기회가 된다면 어떻게 부동산 투자를 해야 하는지와
인구감소, 주택수요 예측 등에 대해서 잘못된 생각에 관해 써볼까 한다.

그래프상 아파트 매매 시점을 파악하는 법

그 어떤 투자에서건 시세차익을 원하는 투자(또는 투기)를 할 때에는 자신이 원하는 투자기간보다 몇 배만큼 긴 기간을 대상으로 시세흐름을 파악하는 것이 필요합니다. 특별히 개별적인 재료가 발생한 투자대상이 아니라면 투자하려는 시점에서 바로 가까운 시기의 시세흐름만을 파악하면서 투자 한다면 투자에 성공하느냐 실패하느냐가 거의 운에 달려있다고 해도 과언 이 아닙니다. ◆ 주식시장에서도 며칠 사이에 급등한 종목을 최근의 주가급등만을 바라 보고 투자하는 사람이라면 매수하였다가 며칠 만에 수익을 내지 못하면 초조해지기 마련입니다. 따라서 매수 후 며칠 만에 곧바로 파는 것을 목적 으로 해야 하며, 몇 주 이상의 시간이 흘러간 뒤에는 주가가 어떻게 될지 예상할 수 힘든 일입니다. 그러나 수년 동안의 주가흐름을 참고로 하고, 기업의 PER, PBR, EVA, 배당수익률 등을 함께 보면서 투자한 사람은 며칠이나 몇 주 정도의 주가흐름에는 크게 상관하지 않으면서 투자하기 때문에 매수하였다가 단기간에 수익을 내지 못하더라도 별 신경쓰지 않습니다. 어떤 투자에서건, 1주일 정도 만에 시세차익을 내는 투자를 하고자할 때에는 주봉으로 몇 개월 이상에 해당하는 기간의 차트를 참고로 봐야 좋습니다. 몇 달 만에 시세차익을 내는 투자를 하고자 할 때에는 월봉으로 수년 이상에 해당하는 기간의 차트를 참고로 봐야 좋습니다. 몇 년 정도까지 투자기간을 잡는 사람이라면 십수년이나 그 이상의 기간을 살펴보는 것이 필요합니다. ◆ 아파트와 같은 부동산을 사서 시세차익을 얻고자 할 때에도 마찬가지 입니다. 실제 사례로서 강남구 대치동의 선경1차 31평형의 1988년 10월 부터 2005년 4월까지 16년 반 동안의 매매가격과 전세가격의 변화를 통하여 아파트 투자방향을 정하거나 아파트 매매시점을 파악하는데 도움이 되는 방법을 살펴보겠습니다. 여기 글에서는 대단지이면서도 인기가 있는 대표적인 아파트 중 하나만을 사례로 하였지만 다른 아파트라도 비슷하게 결론이 유추되는 경우들이 많습니다. 그러나 어떤 투자에서나 항상 성공할 수 있는 절대적인 투자 전략은 없으며 주식투자에서처럼 부동산투자에서도 차트를 통해서 확률 을 높이는 방향으로 전략을 추구하는 것뿐입니다. 아래 그래프에서 세로축의 왼쪽 축은 매매가, 또는 전세가를 천만원 단위로 나타낸 것이고, 오른쪽 축은 전세/매매 비율입니다. 아파트시세로는 (주) 부동산뱅크(www.neonet.co.kr) 네오넷의 데이터를 이용하였는데, 어떤 시세를 사용하느냐에 따라서 약간씩 차이는 나타나지만 전체적인 경향 파악에서는 큰 차이는 나지 않습니다. < 첫 번째 참고사항: 매매가의 이평선에 의한 매매전략 > ◆ 매매시점을 파악하는 방법 중 하나로서 아파트 매매가격의 장기이동 평균선(이평선)을 기준선으로 하여서, 사려는 경우에는 현재가가 이평선 을 확실하게 상향돌파하거나, 이평선이 상향전환하면 매수를 고려합니다. 팔려는 경우에는 현재가가 이평선을 확실하게 하향돌파하거나, 이평선이  하향전환하면 매도를 고려하는 것입니다. 아래 그래프에서는 장기이평 선으로서 12개월 이동평균선을 사용하였습니다. ◆ 위 차트를 보면서 이러한 방법에 따른다면 매매의 시기가 다음과 같이 파악됩니다. - 1991년말~92년초: 매도시기 (1987~88년도가 매수시기였음) - 1994년 여름: 매수시기 - 1998년 봄: 매도시기 - 1999년 가을: 매수시기 - 2004년 가을: 매도시기 실제로 이러한 전략을 취했을 경우에 좋은 결과가 얻어졌음을 알 수 있습 니다. 같은 아파트를 주기적으로 샀다 팔았다 하는 사람은 드물기 때문에,  여기에서 제시한 매매시기 판단 방법은 매수매도를 반복하는 행위를 지속하는 경우를 위한 것이 아니라 새로운 매수시점이나 기존아파트의 매도시점을 파악하는 경우에 도움이 되는 전략이라 하겠습니다. ◆ 지금 당장 매매가격이 다시 상승하는 것처럼 보이기도 하지만 이평선 추세를 바꾸어 놓을 정도로 지속될지 여부는 시간이 지나봐야 알 수 있을 것입니다. 1980년대 말에서부터 90년대초까지 대상승을 하였던 시기에도, 91년봄에 매매가격이 꼭지가격을 나타낸 뒤 92년 초여름까지 1년여 동안 하락하였다가 92년 여름부터 93년초까지 재상승하였던 적이 있습니다. 그러나 장기추세적인 대상승으로의 전환은 아니었고 결국 반등으로 끝나 버렸습니다. 그 뒤로 긴 조정기간이 있었습니다. 최근의 일부 아파트 가격 재상승에서도 92년 여름과 비슷한 상황이 재현 되고 있는 것인지 아닌지 여부는 시간이 지나봐야 파악될 것입니다. 일단 지금은 오버슈팅 시기에 들어와 있는데, 앞으로 만약에 상승하더라 도 반등에 머물지 않고 본격 추세적 대상승으로까지 곧바로 이어진다면 본격적인 버블이 시작되는 가능성에 무게를 두어볼만 합니다. 버블은 어디에서나 생길 수 있는 것이므로 버블이 생기지 않으리라고 미리 단정내릴 수도 없습니다. ◆ 몇 년 정도가 아니라 십수년 이상 수십년을 대상으로 한다면, 상승추 세선상에서는 이평선을 지지선으로 하면서 계단식 상승이 이루어지고 하락추세선상에서는 이평선을 저항선으로 하면서 계단식 하락이 이루어져 왔습니다. 이런 모습이 어떤 시기에서나 확인되고 있는 것은 사람의 심리 변화에 따른 결과가 어디에서나 비슷하게 나타나기 때문입니다. < 두 번째 참고사항: 매매가와 전세가의 움직이는 시기의 관계 > ◆ 매매가와 전세가가 함께 동행하면서 움직일 수도 있고, 어떤 가격이 다른 가격을 선행할 수도 있고, 또는 후행할 수도 있습니다. 이런 관계도 매매전략을 세울 때 참고로 할 수 있습니다. 매매가가 장기하락하거나, 또는 횡보하던 시기에 매매가는 아직 안 오르는 데 전세가가 먼저 오르기 시작하거나, 또는 매매가와 동반하여 전세가가 상승한다면, 이는 매매가가 향후에도 오를 가능성을 높여주기 때문에 매수시점으로 잡으면 무난합니다. 반대로, 매매가는 오르고 있더라도 전세가는 안 오르고 있다면, 다소 긴장하면서 향후 매도시점이 나타날 가능성을 염두에 두면 좋습니다. 물론 그러나 이것만으로는 절대적인 판단이 될 수 없으므로 다른 조건 들도 함께 참고로 해야 합니다. ◆ 이론적으로 보아도, 전세가격은 실제 주거를 목적으로 하는 사람이 지불하는 가격이므로 전세가격의 동향에 의해서 실제 주거가치를 가늠 할 수 있습니다. 80년대말부터 매매가와 전세가가 동시에 크게 올랐는데, 이 시기의 매매가 상승은 실제 주거가치의 상승에 의한 것입니다. 90년 들어서면서부터 전세가는 정체상태에 돌입하였고 매매가만 계속해서  올라갔습니다. 즉 그 아파트의 실제 주거가치의 추가 상승은 거의 한계에  다다른 것이고 투기가치에 의해서만 매매가가 계속 오른 것입니다. 그러 다가 결국 뒤이어서 매매가격이 하락하기 시작하였습니다. ◆ 97년도 이전에도 역시 매매가와 전세가가 동시에 오르다가, 97년도 들어서서 매매가에 비해서 전세가가 먼저 하락으로 기우는 경향이 나타 났고 그 뒤로 매매가격이 크게 하락하였습니다. 2002년 이전에도 역시 매매가와 전세가가 동시에 오르다가 2002년부터는 전세가 상승은 한계에 도달하여 정체상태가 지속되거나 오히려 하락하는 경향이 나타났고 매매가는 계속하여 상승을 이어가고 있습니다. 상승과정에서 여름과 겨울 비수기 때마다 조정을 보이다가 다시 봄과 가을 에는 상승하는 패턴이 흔히 반복되어왔습니다. 지금 현재로서는 전세가 상승은 멈추어 있거나 하락하는 경향을 나타내고 있습니다. 매매가가 지난 수년 동안 크게 상승한 뒤에 전세가가 하락하는 현상이 나타난 것 이라서 90년대 초와 비슷한 상태라 볼 수 있습니다. < 세 번째 참고사항: [전세가/매매가] 비율에 의한 매매전략 > ◆ 오랜 세월동안 이 아파트는 [전세가/매매가] 비율이 30%~60% 사이 에서 움직였습니다. 30%에 근접해가면서 매매가의 상투가 나타나고, 60%에 근접해가면서는 오히려 추가상승이 나타났다는 것이 그림에서 확인됩니다. 이런 현상을 매매전략 세우는데 참고사항으로 하면 좋습 니다. 그러나 상투와 바닥에서 기록되는 이 비율은 지역과 아파트의 특성에 따라 달라짐을 염두에 두어야합니다. 서민이 주로 사는 비인 기지역일수록 이 비율은 상대적으로 높게 나타납니다. ◆ 그래프에서 보면, 96년 봄과 2000년 가을에, 이 비율이 60% 까지 치솟았는데 그뒤로도 매매가는 상승을 이어갔습니다. 전세비율이 높으면 아파트를 살 때 자기 돈이 적게 들어가면서 레버리지 효과가 높아져서 사람들이 실거주가 아닌 투자(또는 투기)목적으로 아파트를 사려는 경향이 강해지면서 나타난 현상입니다. 91년봄에는 30%대로 내려와 바닥을 쳤는데, 이 시점이 매매가격 상투 시점과 비슷하였습니다. 전세가격이 매매가격에 비해서 크게 싸면 레버리지 효과가 줄어들어서 실제 거주가 아닌 투자(또는 투기)목적 으로 구입하려는 동기가 줄어들게 됩니다. 실제 거주하려는 사람 입장에서도 전세가격이 매매가격에 비해서 크게 싸면 자기가 살 집으로 그 아파트를 구입하느니 그냥 전세로 살면 주거비용이 적게 들고, 구입가격과 전세가격의 차이만큼의 돈을 활용할 수 있기 때문에 구입을 유보하려는 경향이 늘어납니다. ◆ 이런 측면에서 지금은 이 비율이 30%대로 내려와 있다는 것이 매매 가의 지속적인 상승에는 부담이 되리라 예측됩니다. 만약에 앞으로도 전세가는 올라가지 않고 매매가만 올라간다면, 중고등학교 다니는 자녀가  있는 가정에서 대치동이 학군이 좋더라도 구입을 하지 않고 그냥 전세로 살아도 되는 것이며, 이는 구입하고자하는 수요의 증가에 걸림돌이 되는 것입니다. 재건축이나 그 외 특별한 개발재료와 같이 특수한 상황 속에 놓인 아파트가 아닌 일반 아파트라면 전세가격이 주거를 위하여 기꺼이 지불하는 비용이 므로 그 주택의 실제 주거가치를 나타내는 것입니다. 매매가격과 전세 가격의 차이에 금리를 고려하면 시세상승을 기대하는 투기가치가 계산 되는 것입니다. 요즘은 예전보다 금리가 크게 하락한 상태라서 투기 가치가 크게 증가한 상태라 하겠습니다. ◆ 끝으로, 위 아파트는 우리나라에서 최고 인기지역의 아파트인데, 1988년 10월에 샀다면 매매가의 상승률이 복리로 환산하여 지금까지 16년반 동안 연평균 13.7% 입니다. 그러나 1991년 4월에 샀다면 14년 동안의 연평균 상승률은 7.4%에 불과하여 그동안의 채권수익률에도 못미칩니다. 따라서 부동산과 같은 장기투자대상에서도 매매시점의 선택이 중요함을 알 수 있습니다. 더욱이 (개별재료가 있어왔던 특수한 사례는 제외하고) 지난 20년 가까이 최고의 상승률을 보인 아파트 중 하나의 상승률이 이러한 것이고, 지방이나 서울에서도 평범한 지역의 아파트는 그동안 국채와 같이 안정된 채권에 투자해온 경우보다도 훨씬 못한 수익률을 나타내는 경우도 흔하게 있습니다. 따라서 투자/투기 목적을 겸하면서 주택을 구입하고자할 때에는 지역의 선택, 아파트 종류의 선택, 투자 시기의 선택, 이 세 가지를 모두 신중하게 고려해야합니다. 물론 주거가치에 중점을 두면서 주택구입이 이루어지는 경우라면 좀더 마음 편한 선택을 할 수 있을 것입니다. 만약에 아파트를 투자/투기 가치가 아닌 사용가치로만 바라본다면 장기적인 상승률이 국채수익률보다 못한 이유 중에는 건물에 대한 감가상각도 포함되어 있다고 보면 됩니다. 외국에서도 오래된 주택 일수록 가격 상승률이 낮은 경우가 흔한 것도 그래서입니다. 오래되고 낡은 주택 또는 아파트를 구입할 때에는 대지가격을 기준으로 판단해야 좋습니다. 신축이나 증축시의 건설비용은 비싼 땅이건 싼 땅이건 다 마찬가지이기 때문입니다. 물론 어떤 이유에서건 그 지역의 인기도가 지속적으로 올라가면 그로 인하여 건물가격도 상승하는 효과가 유발되는 것은 별도로 고려되어야 합니다.

 

출처 :부동산 관련 정보 나눔터 원문보기 글쓴이 : 푸르메      글쓴이 : 무에서유