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[스크랩] 뉴타운 등 서울 재개발 6천가구 분양 |부동산노트
2006-04-26 12:28
http://blog.drapt.com/shuma98/81146022122559 
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=61522
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▶ 3.30 부동산 대책 여파 뉴타운 & 재개발 관심도 높아져 ▶ 전체 물량 65%는 강북권으로 대부분을 차지 ▶ 최대 관심 지역 은평뉴타운 1공구 하반기 분양예정 3.30 부동산대책으로 연내 서울 뉴타운 및 재개발 내 일반분양 단지가 관심 1순위로 급부상하고 있다.
재건축 개발이익환수제 등 3.30대책 발표 이후 재건축규제가 더욱 강화돼 상대적으로 재개발에 대한 관심도가 높아졌기 때문. 또한, U턴 프로젝트, 도심재정비 특별법 등 각종 지원책이 뉴타운 및 재개발 아파트에 관심을 가지게 하는 원인이다.
부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 2006년 서울 뉴타운 및 재개발 내 일반분양예정단지가 총 25곳 6천2백9가구로 조사됐다.
강북 광역개발(뉴타운) 계획 등으로 강북권(14곳, 4천2백72가구)이 전체 물량의 대부분인 65.5%를 차지하며 △도심권 8곳 1천4백62가구 △강서권 3곳 4백75가구 순이다.
연내 최대 관심 지역으로 은평뉴타운(1공구)과 황학구역, 충정로․ 냉천구역 등 도심권 재개발 구역에서 선보이는 단지도 주목할 만 하다.
▶ 은평구 진관내동 은평뉴타운 = 은평구 진관내동 일대에서는 은평뉴타운 1지구 A,B,C공구의 일반분양이 하반기에 예정돼 있다.
A공구는 롯데건설과 삼환기업이 시공을 맡아 1천5백93가구 중 26~60평형 8백72가구, B공구는 현대산업개발과 태영이 1천4백37가구 중 26~60평형 9백84가구를 일반분양한다. C공구는 대우건설과 SK건설이 1천2백74가구 중 26~60평형 7백52가구를 분양할 예정.
1지구 A공구는 상업지역과 지하철3호선 구파발역을 가장 가깝게 이용할 수 있는 지역이며, B , C공구는 녹지공간이 풍부한 것이 특징.
그 외 은평뉴타운 2,3지구는 2007년부터 순차적으로 분양이 진행 될 예정이다.
▶ 중구 황학동 황학구역 = 롯데건설은 중구 황학동 2198번지 황학구역을 재개발해 주상복합아파트 6개동 1천8백70가구 중 23평형 3백65가구, 45평형 1백26가구를 5월 일반 분양할 예정.
청계천복원의 대표 수혜단지이며 지하철1호선 동대문역과 신설동역을 걸어서 10분, 2호선 신당역을 걸어서 10분, 6호선 동묘앞역은 걸어서 5분이면 이용할 수 있는 다중 역세권 단지.
동대문 패션상가도 차량 5분 거리에 있다.
황학동 일대는 대단위 주상복합아파트가 없어 도심의 역세권대단지임을 고려한다면, 직장인이나 인근 재래시장수요자 등에게 추천하는 단지.
▶ 서대문구 냉천동 충정로·냉천구역= 서대문구 냉천동 75번지 충정로·냉천구역을 재개발해 6백81가구 중 24, 41평형 1백87가구를 9월에 일반분양할 예정이다.
3차뉴타운인 북아현뉴타운 내 포함된 단지로 걸어서 8분 거리에 지하철5호선 서대문역이 위치해 있다.
대형마트 이용은 서울역 주변 콩코스백화점(서울역점), 롯데마트(서울역점)을 차량으로 이용할 수 있다.
▶ 종로구 숭인동 숭인5구역 = 현대건설이 종로구 숭인동 766번지 숭인5구역을 재개발해 2백88가구 중 25~41평형 1백12가구를 5월 쯤 분양할 예정.
걸어서 5분이면 청계천을 이용할 수 있으며, 3차뉴타운 후보지 창신뉴타운이 단지 바로 옆이며 지하철1,2호선 환승역인 신설동역에 걸어서 5분 거리.
인근에 재개발 사업(숭인4구역, 황학구역)과 뉴타운(왕십리뉴타운, 전농·답십리뉴타운, 창신뉴타운) 등으로 수혜가 예상되며 주거환경이 개선될 전망.
▶ 동대문구 답십리동 답십리12구역 = 한신공영은 동대문구 답십리동 473의 19번지 답십리12구역을 재개발해 1백50가구 중 23~43평형 45가구를 10월경에 일반분양할 예정. 2차뉴타운 전농·답십리뉴타운 내에 포함된 단지로 수혜가 예상된다.
지하철2호선 신답역과 1호선 청량리역에 각각 걸어서 5분, 7분 거리다.
롯데백화점(청량리점), 롯데마트(청량리점), 홈플러스(동대문점), 간데메공원 등의 편의시설과 신답초등, 전농초등, 동대문여중 등의 학군을 이용할 수 있다.
▶ 동대문구 용두동 용두2구역 = 두산산업개발은 동대문구 용두동 일대 용두2구역 재개발을 통해 4백33가구 중 16~40평형 1백39가구를 5월 중순 일반분양할 계획이다.
지하철2호선 신설동역과 용두역을 각각 걸어서 10분과 2분 거리로 홈플러스(동대문점)와 동대문구청이 단지 바로 앞에 위치해 있다.
1차뉴타운 왕십리뉴타운과 2차뉴타운 전농. 답십리뉴타운도 인접해 뉴타운 개발에 따른 주거환경 개선이 예상되고 청계천이 단지 앞으로 지나가기 때문에 일부층 이상에서 조망도 가능하다는 장점을 갖는다.
▶ 구로구 고척동 고척2구역 = 구로구 고척동 1번지 일대 고척2구역을 대우건설이 시공을 맡아 재개발을 진행한다. 분양시기는 11월 예정이며 6백62가구 중 24~42평형 4백여 가구를 일반분양할 예정이다.
고척2구역은 신정뉴타운(2차뉴타운)과 인접해 있으며 지하철2호선 양천구역을 걸어서 10분 거리인 위치.
최근 신정뉴타운 사업시행인가 승인으로 일대 정비사업이 급물살을 타고 있다. 고척동 일대도 재개발 사업이 진행 중에 있어 향후 주거 환경은 한층 개선될 전망이다.
구로역(경부선 전철)과 오목교역(5호선)의 인근 편의시설을 이용할 수 있다.
▶ 동작구 노량진동 노량진1구역 = 쌍용건설은 노량진뉴타운 내에 포함된 노량진1구역(동작구 노량진동 122의 37번지)을 재개발해 2백95가구 중 24~44평형 35가구를 일반분양한다. 분양시기는 빠르면 2006년 하반기.
지하철7호선 상도역과 경부선 노량진역을 이용하려면 차량으로 5분정도 이동해야 한다. 노량진수산시장 등의 편의시설과 노량진초등, 영본초등, 영등포중, 영등포고 등의 학군을 이용할 수 있다.
▶ 성북구 정릉동 정릉1구역 = 대림산업은 성북구 정릉동 29번지 정릉1구역을 재개발해 5백27가구 중 22~43평형 1백76가구를 6월 일반분양할 예정이다.
길음뉴타운 맞은편에 위치한 재개발 구역으로 지하철4호선 길음역을 걸어서 10분이면 이용할 수 있다. 또한 인근으로 우이~신설선 경전철(미아삼양선)이 2011년 개통예정에 있다.
현대백화점(미아점), 신세계백화점(미아점), 길음시장 등의 편의시설 이용이 가능.
▶ 은평구 불광동 불광3구역 = 은평구 불광동 17번지 불광3구역은 11월경 재개발을 통해 1천1백35가구 중 51가구가 일반분양될 예정. 일반분양 평형은 미정이며 시공사는 현대건설.
북한산 국립공원이 단지 주변으로 펼쳐져 있고 은평뉴타운(2차뉴타운)과도 가까운 위치.
단지 바로 앞이 지하철6호선 독바위역의 역세권 단지다. 주변에 통학할 수 있는 학군(불광초등, 연천초등, 불광중)은 대부분 걸어서 15~20분 정도 걸어야 하는 거리. |
[스크랩] 내아파트 오를수 있나 체크하기.. |부동산노트
2006-03-05 11:18
http://blog.drapt.com/shuma98/712421141525132105
출처 : 보는만큼..쏙~쏙 부동산.
원문 : http://blog.drapt.com/dragon59
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편집자주 : 부동산 전문가인 하영수님의 좋은 아파트 구하는 비교평가에 대한 기준을 알려드립니다. 많은 도움 받으시기 바랍니다. ^^ 부동산을 사는 데 있어 매입 대상 결정에가장 큰 영향을 주는 것은 비용이다. 1억원을 들고 물건을 찿으면 언제나 그것보다 조금 많은 돈이 소요되는 것이 좋아 보이게 마련이다. 따라서 2억원을 들고 찿으면 좋은 것이 많겠다 생각하지만 또 조금 더 비싼 것이 맘에 들어보인다. 그래서 구입비용의 많고 적음과 시기와 규모와 관계없이 언제나 선택에 있어 고민되는 것은 똑같은 듯하다
그래서 필자는 부동산 매입에서 가장 중요한 요소는 거주자의 경제적.환경적 욕구에 부합되고 부차적으로 적절한 매도 시기에 현금화가 잘되는 곳을 택하라고 말하고 싶다. 부동산이란, 특히 거주목적의 아파트라면 내가 봐서 좋으면 남도 좋아하게 마련이다. 그런 곳이 거주와 투자라는 두가지 목적을 모두 달성할 확률도 높다는 생각이다. 그럼 어느 곳의 어떤 부동산을 매입할 것인가. 수많은 원칙 중 제일 먼저 생각할 기준은 너무 좋은 곳보다는 나쁘지 않은 곳을 찿는 것이다.
조망권.교육.교통과! 기타 여러 가지가 충족돼 마음에 드는 곳은 찾기 힘들다.
찾더라도 매수자의 경제적 여건과 부합되지 않을 여지가 있다.
그러면 차선으로 나쁘지 않은 곳을 찿아야 한다. 그럼 어떤곳이 나쁜가부터 알아야 한다. 내가 싫으면 남도 싫어한다.
교통 교육.환경...이런 요소는 누구나 잘 알고 있다. 그래서 좋은 곳과 나쁜 곳을 구분하기 위해 아파트의 비교 평가표를 나름대로 한 번 만들어보길 권한다. 보는 관점에 따라 달라지지만 한번 만들 필요가 있다.
아래 적은 기준은 필자가 보는 관점이다. 기준을 정해 개별적으로 보지않고 비교 평가해보면 좀 더 객관적으로 평가하게 마련이다. 좋은 곳 나쁜 곳을 쉽게 볼 수 있으리라 생각한다.
일부는 오해의 소지도 있을 수 있으나 어디까지나 필자 기준이니 이해하시기 바란다.
※ 좋은 곳 vs 나쁜 곳 고르는 아파트 비교 평가표 ① 위치 및 규모, ② 환경 및 조망 ③ 교육시설 ④ 교통시설 ①위치 및 규모에 대한 평가 사람은 누구나 생활 여건에! 따라 매입할 수 있는 지역을 선택해야 한다. 그러한 한정된 선택의 범위 안에서 최상의 선택을 하는 방법을 알아보자.
먼저 아파트의 위치와 규모에 대한 평가방법이다. ⑴ 가구수= 일반적으로 1000가구 이상의 단지는 상가와 유치원 등 생활편의시설이 갖춰져 있다. 또 가구 수에 따른 규모의 경제로 관리비도 경제적이다. 단지 규모가 작을수록 그런 이점이 감소하므로 일정 세대 수 이상의 단지를 비교 평가해야 한다.
과거 주거공간이 부족하고 아파트 선호도가 높았던 시절에는 아파트라는 이름만으로 가격이 상승했다. 하지만 주거시설이 거의 아파트화되고 있는 요즘에는 아파트 간 질적 경쟁 시대가 시작됐다고 할 수 있다. 난개발 시대의 ‘나홀로 아파트’나 단독 혹은 빌라 밀집 지역 사이의 소규모 아파트단지는 아파트 특유의 ‘끼리 문화’가 형성되지 못한다. 결국 아파트 규모에 따른 가치를 반영해 향후 가격 하락 요인을 점검해야 할 것이다. ⑵인접 아파트 현황 = 일정 규모를 갖춘 아파트단지라 해도 신도시? 낮?아파트로 이뤄진 지역의 아파트와 구도심 지역의 재개발 아파트처럼 주택이 주류를 이루는 단지는 커다란 차이가 있다. 아파트 주거문화의 특성 중 하나는 동질성과 익명성이다. 가구별로 독립된 공간에 거주하지만 이웃과 비슷한 주거환경과 생활 방식으로 눈에 띄지 않아 익명성이 보장된다. 하지만 단독이나 연립 등의 비아파트가 주류를 이루는 곳은 아파트 주민이라 해도 상대적으로 동질성과 익명성이 떨어져 선호도 역시 떨어진다. 이러한 관점에서 보면 소규모 아파트라고 해도 주변의 대단지 혹은 대단위 아파트 생활권에 포함되어 있다면 소규모 단지로서 불리한 점을 상대적으로 감소된다. 단독 및 연립주택 지역의 1000가구 단지보다 아파트촌의 500가구가 오히려 선호도가 높다는 것이다. ⑶브랜드= 건설사에 따른 브랜드 파워는 비슷한 입지라 해도 서울 강남권 기준으로 5000만~2억원의 가격 차이를 가져온다. 브랜드에 따른 가격 차이는 공산품에서는 당연시되어 왔으나 부동산에서 브랜드의 가치가 가격을 좌우하게 된 것은 최근의 현상이! 다. 근래 건설사의 이미지 재고를 위한 광고와 차별화 노력은 그러한 가치 반영에 따른 결과다. 향후 브랜드의 차별화에 성공한 건설사의 아파트는 지역과 평형에 따른 일률적인 분양가격에 브랜드가치에 따른 프리미엄이 붙는다. 그만큼 소비자의 선호도에 많은 영향을 주고 있으므로 미래 가치가 손실되는 것을 방지하기 위해 브랜드에 따른 평가를 해보아야 할 것이다. ⑷지역별 가치 평가 = 각 지역 여러 요소들의 작은 차이가 서로 영향을 주고받아 가격의 차이라는 형태로 나타난다. 그러므로 어느 곳은 오르고 또 어느 곳은 오르지 않는 원인을 어느 한 요소만을 부각하여 단정적으로 말할 수는 없다. 다양한 여러 요소가 종합적으로 영향을 끼쳐 지역의 가치를 변화시키는 것이다. 여러 요소를 종합적으로 고려해 지역을 분석해야 향후의 투자 시기와 가치 실현의 시기를 예상할 수 있다. ⑸주차공간 = 우리나라 자동차 보유 대수는 1997년 1000만 대를 넘어섰다. 이후로도 계속 증가해 현재 인구 6.5명당 자가용 한 대라는 보급률이다. 이러한! 추세는 앞으로도 지속될 것이다. 그에 따른 주차공간의 문제는 아파트를 선택하는 데 매우 중요한 요건이 되고 있다. ②환경 및 조망에 따른 비교 평가 최근 동탄 신도시 분양에서 실시한 선호도 조사에 따르면 건설사의 브랜드 이미지보다 녹지공간과 조망, 환경에 대한 선호도가 아파트 선택에서 더 중요한 요소로 됐다. 이는 주거공간으로서의 휴식 기능과 더불어 교육 및 생활공간으로서의 편리성, 유해시설의 존재 여부에 따른 선호도가 아파트의 선택에 중요한 요인임을 나타낸다. 이러한 관점에서 호재와 악재를 정확히 평가하여 매입해야 할 것이다. ⑴ 산・호수・강 조망권에 따른 비교 = 도시민의 자연친화적 욕구는 도시 산업화기간에는 간과되어 왔다. 하지만 1990년대 이후 소득 수준의 향상과 더불어 주거가치 평가에서 중요한 요소로 자리잡았다. 자연친화적 욕구의 대표적 요소인 조망권 가운데 산과 강, 호수의 조망권은 아파트 가격에 막대한 영향을 준다. 심지어 평형의 가격 차이보다 조망 여부에 따른 가격 차이가 더 커지고 있다. 통상적으로 최상의 조망권을 확보한 곳은 같은 단지 내 전체 가구의 2~5% 정도이다. 최상의 조건을 가진 곳은 향후 매매 시 매도자 우위의 거! 래를 할 수 있다. 조망권 평가의 기준은 거실 및 침실에서의 완전한 조망권 확보와 가시거리 내 유해시설물의 존재 여부다. 또한 단지 내부에 위치한 아파트로서 외부 조망이 불가하지만 단지 내 녹지공간의 조망이 가능한지 여부도 점검하자. ⑵ 준자연환경 조망권(골프장 및 준농림지) = 자연 그대로의 자연환경은 아니어도 인공적으로 조성된 녹지공간도 조망권으로 인정된다. 골프장의 그린, 왕릉 등의 문화재 보호구역, 보호녹지 등의 조망 가능 여부가 바로 그것인데. 경우에 따라서는 자연 녹지보다 더 선호되기도 한다. 자연적인 숲은 아니지만 농지도 시야 확보와 사생활 침해 감소 요인으로 선호된다. ⑶ 생활편의시설 이용성 평가 = 대형 할인점의 입점은 주변 주거 지역의 주택 가격이 20% 이상 상승하는 요인으로 작용한다. 이러한 시설을 도보 10~15분에 이용할 수 있는 곳이 최적지다. 대형 할인점과 너무 근접하여 주차와 소음을 유발하는 단지는 오히려 선호도가 떨어진다. 또한 주거지 인근의 작은 공원 및 체육시설의 여부와 이용 거리도 선호? 동?주요하게 작용한다. 도보 10~15분 거리에 있으면 집값이 상승하게 된다. 도보로 10~15분 거리는 이용자가 거부감을 느끼지 않고 주거공간과 인접한 지역으로 인식하는 거리다. 그이상의 거리는 이용 횟수가 감소로 주택 가격에 영향력이 적다. 또 스포츠센터나 문화센터, 도서관 등은 도보 15~20분 정도로, 약간의 거리감이 있다 해도 도보 및 자전거로 이용이 가능하면 호재다. 이런 시설은 도시민의 문화 욕구 증가와 여가 시간의 증대로 날로 영향력이 커져가고 있다. ⑷ 유해시설물이 주변에 있다면 = 주거환경 평가에서 호재와 반대로 악재로 작용하는 요소가 있다. 상가나 유흥가의 간판 조명에 의한 수면 방해와 조망권 침해, 소음 발생 여부가 대표적이다. 소각장, 매립장, 도축시설, 대형 농축산물 유통시설, 장례식장과 고압선 철탑 및 선로 인접성 등 주거환경 유해시설의 존재 여부도 중요하다. 이러한 시설은 존재 이유만으로도 지역의 가치 평가에서 상당한 심리적 악재로 작용한다. 그 외에 4차선 이상의 도로와 인접한 아파트단지는! 방음벽으로 인한 조망 및 일조권 침해와 소음, 분진에 따른 불편도 점검할 사항이다. ⑸ 기타 = 조망의 측면에서, 가시거리 내에 다른 시설물이 존재하지 않는 것이 중요하다. 이는 시야의 확보와 주거공간에 대한 사생활 보호 측면에서도 선호되는 요소로 평가된다. ③교육시설에 따른 비교 우리나라 도시민이 주거지를 선택하는 데 있어 최우선 항목은 교육환경일 것이다. 주거용 부동산의 가격은 입주민의 선호도와 직결되며, 전세나 매매 역시 이러한 선호도가 가격 상승 요인이 되고 있다. 강남구에서 같은 시기, 같은 업체에서 건설한 아파트 가격이 4000만 원 이상 격차를 보이는 곳이 있다. 원인을 알아보니 배정 중학교가 달랐다. 명문으로 알려진 학교로 배정 받기 위해 해당 아파트의 수요가 많아져 가격이 올랐던 것이다. 교육에 대한 관심도가 높을수록 작은 차이가 막대한 가치차이로 나타나는 것은 작은 부분까지 관심을 두고 매입해야 할 시기가 되었음을 알려준다. ⑴아파트 평형에 따른 학교 선호도 = 30평형 미만의 아파트는 일반적으로 초등학교 혹은 중학교 자녀를 둔 거주자가 많다. 따라서 초등학교와 중학교 학군과 등하교 시의 안전성을 확인해야 할 것이다. 초등학교 등하교의 경우 차량 통행에 따른 위험도를 고려하여 도로 횡단 횟수, 인도와 차도 구분의 명확성을 직접 확인해야 한다. 또 상급학교의 학군과 주변 학원가 형성 여부 및 근! 접성도 평가해야 한다. 30~40평형의 경우 중・고등학교 학부모가 많으므로 명문 고등학교의 근접성과 학원가 이용의 용이성이 주요 점검사항이다. 40평형 이상의 경우 자녀의 교육이 끝난 중・장년층의 소유자가 많다. 따라서 교육적인 요소보다 녹지 및 체육・문화시설에 대한 선호도가 높다. ⑵주거 지역 및 통학로 유해시설 존재 여부= 상업시설과 주거시설의 구분은 공법을 통해 법적으로 규제하고 있다. 하지만 지난 부동산 상승기에 일부 업체에서 준주거용지 및 상업지구에 주거용 시설을 건설하여 일반 분양했었다. 그 때문에 주거시설과 상업시설의 구분이 미미해진 지역이 많다. 신도시 형성 초기에 아파트가 건설된 지역은 용도를 확인하지 않고 입주를 시작한 경우가 많다. 이후 용도에 따라 모텔, 룸살롱 등의 상업시설이 건설되어 사회문제로 언론에 보도된 바 있다. 이런 문제는 비단 허가를 내준 관청의 문제가 아닌 준주거 및 상업용도 지역에 주거용 주택을 건설한 건설사의 비양심적 행위가 더 큰 문제였다. 1970~1980년대에 건설된 구시가지? ?용도 구분이 미흡해 상업시설과 주거시설이 혼재되어 있다. 이러한 단점은 주거용 부동산의 가격 하락으로 나타나고 있으므로 부동산 매입 시 환경을 직접 확인해야 할 것이다. ⑶기타 = 서울시 및 수도권의 많은 지자체는 자전거 전용도로의 확장을 통해 친환경적 교통 여건을 조성하고 있다. 이러한 추세는 앞으로도 지속될 것이다. 현재 초등학교 및 중・고등학교 학생 중에 자전거를 이용해 통학하는 이들이 꽤 있다. 그런데 주거단지의 경사가 급하고 주변 지역이 능선으로 이뤄진 곳은 자전거와 인라인스케이트 등의 단지 내 이용률이 현저히 떨어진다. 특히 초등학생의 경우 놀이에 따른 사고 유발 요인이 되고 있기도 하다. 입주단지 및 통학로의 경사도 점검해야 하겠다. ④교통시설에 따른 비교 아파트 분양 광고에 빠지지 않고 등장하는 문구가 도심 출퇴근 소요 시간, 혹은 지하철역까지의 거리다. 교통의 편리성이 아파트 선택에 중요한 기준이 되고 있는 것이다. 그중 특히 지하철 이용의 편리성은 중소형 아파트를 선택하는 데 있어 매우 중요하다. 교통의 중요성을 감안해 현장 확인을 통해 꼼꼼히 점검해야 하겠다. 철도망은 서울 및 수도권의 거의 모든 지역에 건설되고 있다고 해도 과언이 아니다. 지하철 1・2・3호선 건설 당시에는 지하철 역세권이 특수한 경우였다. 하지만 서울과 지방 도시에 철도망이 구비되는 요즘 시점에선 당연시되는 교통시설이므로 그 시설의 유무에 따른 가치 반영은 날로 커지고 있다. 2004년 7월 주5일 근무제가 시행되면서 레저 욕구가 커져 차량 이동성에 대한 중요도가 더욱 부각되었다. 이에 따라 자동차 전용도로 이용의 편리성과 고속도로 진입 용이성 등은 주거지 선택에도 점차 영향력을 넓혀가고 있다. |
[스크랩] 아파트 재테크의 완성 '갈아타기' |부동산노트
2006-03-05 11:15
http://blog.drapt.com/shuma98/81141524933818
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=27989
| 작은 평형에서 큰 평형으로, 비 인기지역에서 인기지역으로 갈아타기하는 것이 아파트 한채 달랑(?) 가지고 있는 서민들의 절실하고도 소박한 꿈일 것이다. 물론 여유돈을 넉넉히 가지고 있다면야 고민할 필요도 없겠지만, 없는 돈에 집(전세) 한채 가지고 갈아타기를 시도할때는 어려운점이 너무나 많을 것이다. 아래는 중개업소를 하면서 실제로 접한 사례들이다. 모든 상황을 반영할 수는 없겠지만, 갈아타기 할때 충분히 참고할수는 있을 것이다. 1.청약으로 갈아타기 K씨는 35세이상 무주택 세대주다. 결혼 10년동안 내집없이 강남에서 전세 살다 강남 전세값 폭등으로 동백지구 주변 아파트로 전세1억에 이사왔다. 고객으로 알게된 K씨에게 나는 동탄 포스코 2차 청약을 권유하였다. 당시만 해도 동탄에서 35세이상 무주택 세대주는 100%당첨이 확실하였기 때문이다. 동탄 신도시 명의변경 가능 아파트들은 높은 프리미엄이 형성되어 있는것을 알고 있었기에 막연하게 판교만을 기다리던 K씨에게 당첨확률이 낮은 판교보다는 동탄이 현실적으로 맞기에 동탄을 적극 권유한것이다. 전세자금외에 여유자금이 없던 K씨에게 계약금 20%중 10%는 인근에 전세가격이 싼 아파트로 이사가면 된다고 설명하였고 나머지10%는 중도금대출을 앞당기면 된다고 설명해주어서, 계약금 불안감을 없애주었다. 입주시 부족한 잔금은 담보대출를 받으면 현재 프리미엄 추세로 볼때 충분히 입주가능하다고 설명하였다. 또한, 최후의 경우 입주를 안하고 전세(월세)를 주면 입주 잔금은 걱정할 필요가 없다고 덧붙여 설명해주었다. 자신감을 얻은 K씨는 장롱속에 묻혀있던 청약통장을 꺼내 청약하였고 결과는 포스코 22층 로얄층에 당첨되었다. K씨가 계약하는날 모델하우스 직원이 거래가 법적으로 가능했다면 프리미엄 5,000만원선까지 충분히 나올수도 있다는 말에 K씨는 매우 기뻐하였다. 동탄 포스코 계약하고 온날 K씨와 같이 소주한잔을 나누었는데 너무 감사하다는 말을 반복하는 K씨 덕분에 말 몇마디 해준것 밖에 없는 내가 오히려 미안하게 느껴지기도 했던 기억이 새롭다. 2. 큰평형으로 갈아타기 8.31대책 직후 분양권 시장은 침체기에 빠져있었다. 일반적으로 거래 활황기에는 30평대와 40평대의 가격차이가 크나 거래 침체기에는 30평대와 40평대의 가격차이가 크지 않는 법이다. 따라서 큰 평형으로 갈아타려면 침체기를 활용하는 방법이 가장 효과적이다. 단순하게 생각해서 30평형대를 싸게 파는 대신 40평형대를 싸게 구입하면 되는것이다. 갈아타기를 노리던 30평형대 분양권 소유자 H씨가 40평대로 갈아타기 상담을 청한 것은 9월경, 나는 H씨에게 매매가격은 생각하지 말고 30평대 분양권과 40평대 분양권 가격 갭이 적정선에 올때까지 기다리라고 이야기 하였다. 갈아타기 적정 갭은 5500만원선을 제시하였다. 계산방법은 프리미엄차이가 평당 분양가격 차이를 유지한다는 가정에서 다음과 같이 제시했다. 최저가격으로는 동백지구 분양당시 평당가를 계산하여 34평은 평당가 676만원, 46평은 717만원이므로 평당 분양가격 차이가 41만원이었기 때문에 46평 * 41만원 = 1,886만원 최대가격으로는 중대형 평형이 평당시세가 높기에 46평*200만원 = 9,200만원을 최대 매수가격으로 잡았다. 위와 같은 계산으로 1886만원과 9,000만원의 중간가격인 5,500만원이하에서 매수시 충분이 승산이 있다고 조언해주었다. 10월 중순경 동백지구 분양권 가격이 하락을 계속해서 갭이 4,000만원이 되었을때 H씨가 보유한 34평 매수자가 나타났고 H씨는 34평을 매도하면서 46평을 매수하였다. 지금 동백지구 34평과 46평의 프리미엄 갭은 입주시점이 가까워지면서 계속 확대중이다. 갈아탈때는 각 지역별 또는 평형별 적정 가격갭을 산출하여 적정선에 들어왔을때 매수가격에 연연하지 말고 갭가격만을 감안하여 행동에 옮기는것이 가장 좋은 방법이라 생각한다. 3. 길목지켜 갈아타기 2005년 8.31대책으로 한가한 중개업소에 반바지 차림에 K씨가 사무실에 찾아왔다. 구갈3지구 H아파트에 살고 있다는 K씨는 동백지구 입주를 노리고 2004년에 전세 얻을 돈(당시 전세시세 6,000만원)으로 담보대출을 적극 활용 구갈3지구 H아파트를 구입하였다고 자신을 설명하였다. 사무실에 구갈3지구에 거주하시는 분들이 많이 찾아오는데 이분들이 투자의 고수처럼 느껴질때가 많다. 이분들은 거주 겸 투자를 적극 실행하고 있기 때문이다. 2004년도 구갈3지구 시세는 34평대로 분양가 1억 6천에 프리미엄 3천만원 합이 1억9천이었다. 현재 2006년 2월 시세는 34평형이 최저 2억7천에서 최고 3억2천이다. 구갈3지구에서 시세 차익만 8천에서 1억2천이 발생한것이다. (단순하게 계산해서 6천만원 투자해서 2년만에 1억2천 시세차익이면 200% 수익율이다 !!) 동백지구 34평 시세와 구갈3지구 시세를 비교하여 보면 분양가 대비로 볼때 동백지구 34평형과 구갈3지구 프리미엄 상승분이 유사한 수준이라는 것을 알수 있다. 약간의 돈만 보태면 K씨는 동백지구로 부담없이 이사를 갈수 있는 상황이 된 것이다. 반면에 구갈3지구에 전세 살던 D씨도 사무실에 자주 찾아 오는 손님인데 이분의 경우는 K씨하고는 정반대의 경우이다. 동백지구 입구에 있는 구갈3지구에 만족 못했던 D씨는 동백지구 입주시 동백지구 매수만을 생각하여 여유돈이 있는데도 구갈3지구에 전세로 살았기 때문이다. 결과만을 넣고 볼때 K씨 는 2004년도에 당시 시세의 60%까지 해주었던 담보대출을 활용해서 구갈3지구 H아파트를 구입하였기에 큰 부담없이 동백지구로 이사할수 있게 되었지만 D씨는 프리미엄을 다 주어야만 동백지구로 이사를 할수 있게 됐다. 상담을 하다 보면 D씨 처럼 전세를 살다라도 A지역 B아파트 등 특정 지역 특정 아파트만을 고집하는 분들이 많은데 상황에 따라 K씨처럼 특정지역 입구에 위치한 아파트를 노려보는 것도 갈아타기에서 하나의 방편이 될수 있다. 판교 진입을 위한 방편으로 판교 인근지역인 분당, 죽전, 동백 아파트를 구입하는 분들이 많은데 이들 또한 K씨처럼 길목을 지키는 현명한 분들로 생각된다. 중개업소를 운영하는 필자의 생각으로 최고 A급 아파트만을 추구하는 것이 개별 수익면에서 좋을 수는 있으나 매수자가 행동하지 않는 사이 가격상승 가능성 및 당첨에서 떨어질 경우를 감안하여 A급 아파트를 고집하기 보다는 우회전략을 선택하여 한발앞서 B급 아파트를 매수하는 것도 갈아타기의 중요한 요령이라 생각한다. |
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