2008-11-07 08:52

http://blog.drapt.com/shuai20/3576831226015523787

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

신분당선 연장’으로 2014년이 기대되는 용인, 수원   ‘신분당선 연장’은 분당신도시 분당선 정자역에서 서울 용산역까지 총 13개 역사로 구성되는 지하철 노선의 연장선으로 정자역에서 수원시 호매실까지 총 23.04㎞에 이르는 지하철 노선을 말한다.   ‘신분당선 연장’을 좀더 구체적으로 들여다보면 정자역을 시작으로 용인의 동천동, 수지1지구, 상현동 등과 수원의 광교신도시, 우만동, 서울지하철 1호선 화서역, 호매실동까지 이어진다.   간혹 분당선과 혼동을 하는 경우를 볼 수 있는데 분당선은 현재 서울지하철 2호선 선릉역에서 용인 보정동까지 운행하고 있으나 추후 보정동 아래로 용인신갈, 기흥을 거쳐 상갈, 영덕을 지나 수원 영통, 매탄, 수원시청, 수원역에 이르는 노선이다. 총 길이는 15.9㎞다. ■ ‘신분당선 연장’ 사업 경과 ‘신분당선 연장’은 사업구간을 각각 1차와 2차로 나눠 사업을 추진한다.   ▷ 1차 : 분당선 정자역 -> 수지(3개 역사 신설) -> 광교신도시(2개 역사 신설). 총길이는 11.9㎞.   ▷ 2차 : 광교신도시 기점. 수원월드컵경기장 -> 동수원 -> 화서역(지하철1호선) -> 호매실 구간. 총길이는 11.14㎞.   당초 1차구간의 경우 광교신도시의 입주에 맞춰 2011년 개통을 목표로 했었으나 “일괄착공 하자”, “단계별 착공 하자”는 등 착공방법을 비롯해 차량기지의 위치 선정 등 부처 및 주민간 이견으로 인해 사업이 지연돼 2014년에나 개통이 가능할 전망이다.   2차구간의 경우 개통 예상시기는 2019년경이나 아직 검토 중에 있기 때문에 개통시기는 늦춰질 가능성도 있다.   ‘신분당선 연장’ 사업은 2001년경부터 언급되기 시작해 2007년 8월에서야 타당성조사를 통해 타당성이 입증 됐고 이 과정에서 단계별착공, 일괄착공 등으로 이견이 생겼다.   현재 2차 구간의 경우 경기대학교 측에서 경기대 앞으로 역사 신설을 요구하고 있고(현장을 가면 경기대 총학생회측에서 내건 대규모 플래카드도 있다) 수원 정자지구 주민들도 정자지구를 통과하도록 노선 변경을 요구하고 있어 현재까지 제시됐던 위 그림상의 노선대로 사업이 진행될 지는 장담할 수 없는 상황이다.   만약 2개 역사가 추가가 되면 완전개통 시점은 늦어질 수밖에 없다.   ■ ‘신분당선 연장’이 갖는 의미   ‘신분당선 연장’이 갖는 가장 큰 의미는 용인 수지지역과 북수원, 서수원 지역의 교통난을 해소한다는 것이다. 물론 여기에는 서수원 끝자락에 위치한 호매실동 호매실지구의 교통난 해소도 포함이 된다.   용인 수지지역은 용인에서도 대표적인 난개발 지역으로 꼽혔던 곳으로 많이 개선되긴 했으나 꾸준하게 신규주택들이 공급되고 있어 여전히 도로사정은 좋지 못한 상태다.   지하철을 이용하려면 죽전역(그나마 죽전역 개통이 큰 도움이 되고 있다)이나 분당 미금역 등으로 차량을 이용해 이동해야 한다. 해당 지역 ‘풍덕천사거리’는 수도권에서 꼽히는 차량 정체구간이다.   하지만 ‘신분당선 연장’ 구간이 개통되면 수지지역에 3개 역사가 신설되기 때문에 대부분의 아파트들 주민들은 걸어서 지하철을 이용할 수 있게 된다.   더욱이 수지(동천, 풍덕천동) 신설역사에서 분당선 정자역까지 지하철로 10여분이면 도착이 가능해 정자역에서 서울지하철 2호선 강남역까지 예상 도착시간 15분이내를 포함하면 용인 수지에서 강남역을 30분정도에 도착할 수 있게 되는 셈이다.   기존 분당선의 경우 죽전역에서 서울지하철 2호선 선릉역까지 소요되는 시간이 통상 45~47분임을 감안한다면 적어도 15분 정도는 출퇴근 시간이 단축된다고 볼 수 있다. 여기에 그동안 차를 이용해 죽전역, 미금역 등을 이동한 것을 감안한다면 절약되는 시간은 매우 크다고 할 수 있다.   수원시에서는 광교신도시 남단에 위치하고 있는 북수원 지역 우만동, 연무동 일대를 비롯해 서수원 화서동, 정자동, 장안동 등 지역 거주자들의 혜택을 볼 수 있다.   지금까지는 광역버스를 이용해 동수원IC, 영동고속도로, 용인 등을 거치는 등 장시간 이동이 불가피 하지만 ‘신분당선 연장’이 되면 그런 불편은 크게 줄어들 전망이다.   광교신도시 거주자들은 두말할 필요가 없을 정도로 신분당선 연장은 광교신도시 거주자들에 있어서 귀한 교통수단이 아닐 수 없다.   ■ ‘신분당선 연장’ 지역을 가다 신설 역사는 물류센터 인근에 들어설 예정이다. 그동안 동천동 주민들의 경우 분당선을 이용하기 위해 분당 미금역을 이용했으나 신분당선 연장에 따른 역사가 신설되면 대부분의 단지들이 걸어서 10분 이내에 지하철을 이용할 수 있게 된다.   용인 수지지역에서 비교적 가격이 낮은 편이었으나 향후 ‘신분당선 연장’을 비롯해 ‘동천도시개발구역’ 개발에 따라 신규 아파트가 추가로 공급되면 장기적으로 볼 때 가격 상승 가능성이 높은 지역이다.   수진마을 현대아이파크, 동천마을 현대홈타운, 효성화운트빌 등이 선호도가 높다.   현재 공사중인 동천도시개발구역 1블록 래미안(4백60가구), 2블록 래미안(4백28가구), 3블록 래미안(8백85가구), 4블록 래미안(5백64가구) 총 2천3백37가구가 2010년 입주하면 주변 선호단지들을 중심으로 가격이 움직일 가능성이 높다.   다만 주변으로 물류센터와 같은 창고형 대형 건물들이 있다는 것은 단점이다.   ◎ 용인 풍덕천동 용인에서 비교적 대단위로 입주가 빨리 이뤄졌던 곳으로(수지1지구 1997년, 수지2지구 2000년) 생활인프라는 잘 구축된 곳이다. 수지구청, 롯데마트, 보건소 등 관공서, 편의시설은 잘 갖춰져 있다.   하지만 43번 국도의 차량 이용량이 많아 상습정체 지역으로 꼽히는 곳으로 지하철 개통은 이 지역의 상당한 호재가 아닐 수 없다.   역시 이 지역도 역사가 신설되면 대부분의 단지들이 걸어서 10분내 이용할 수 있게 된다.   아파트 선호도는 아무래도 입주 10년이 넘은 수지1지구 아파트들 보다는 수지2지구 아파트들의 선호도가 높고 가격 역시 높다.   수지2현대프라임, 수지2극동임광이 선호도가 높으며 수지1,2지구는 아니지만 2003년 입주한 수지태영데시앙, 2005년 입주한 수지태영데시앙2차 역시 높은 선호도를 보이고 있다.   태영데시앙의 경우 SB02역보다는 SB03역에 더 가까이 위치하고 있다.(도보 3분)   ◎ 용인 상현동 상현동은 광교신도시와 인접해 있어 장기적으로 광교신도시의 가장 많은 영향을 받을 곳이다.   신봉지구, 성복지구 등 개발사업이 계속 이뤄지고 있고 용인~서울고속도로 개통으로 도로사정도 개선되는 등 관심을 끄는 많은 요인을 가진 지역이다.   올해 들어 분양된 물량이 미분양 되는 등 수도권 주택시장 분위기를 극복하지 못하고 있으나 과거 상현동 서원마을 대형물량도 입주 때까지 빈집으로 남아있던 물량들이 소진된 후 가격이 크게 올랐던 전례가 있었던 만큼 내재가치는 충분히 있는 지역으로 볼 수 있다.   이 지역은 GS건설에서 지은 아파트들이 대거 입주해 있어 대표적인 GS타운을 형성하고 있다.   대부분 대형(40형대 이상) 위주로 분포하고 있으며 수요층이 두텁게 형성 돼 있다. 성복동 성동마을 LG빌리지1차, 상현동 수지센트럴아이파크 등의 선호도가 높다.     ◎ 용인, 수원 광교신도시   광교신도시 내에는 두개의 역사가 신설 된다. 차량기지 까지 포함을 할 경우 3개가 되나 차량기지에서 승차가 가능할지는 확실하지 않다.   그림에서 보는바와 같이 신설 역사는 신도시 북단과 중심에 위치한 상업지구 인근에 들어선다.   올해 9월부터 분양이 시작되는 광교신도시는 하반기 청약시장의 가장 큰 관심지역으로 높은 청약경쟁률이 예상 된다.   신도시 내 대규모 저수지(원천저수지, 신대저수지), 다양한 근린공원, 영동고속도로 및 경부고속도로(동수원IC 이용), 용인~서울고속도로 등 뛰어난 주거환경을 자랑한다.   특히 광교신도시는 산업단지와 주거시설, 행정시설을 복합적으로 갖춘 자족도시로 개발할 계획이다. IT, 첨단지식산업 단지 등이 신도시내 들어서게 된다.   광교신도시 첫 입주자가 생길 2011년에는 ‘신분당선 연장’ 구간이 완공되지 못하기 때문에 입주 초반 다소 불편함은 있겠지만 도시 자체가 자족도시로 개발되는 만큼 지하철 이용의 불편함은 크게 부각될 것으로 예상되지는 않는다.   전매가 제한되기 때문에 입주 후 규제의 변화에 따라 광교신도시 입주 아파트에 대한 매입 여부를 판단해야 한다.   물론 될 수 있으면 역세권 단지가 보유가치가 높은 것은 자명한 일이다.     ◎ 수원 일대   일단 수원 일대로 표현한 것은 노선변화 요구에 따른 역사 위치 등의 변화 가능성이 높기 때문에 현재로서는 큰 그림으로 봐야 한다.     당초 계획안에 따르면 광교신도시에서 나온 노선에서 수원월드컵경기장 및 연무사거리 인근에 역사가 신설되고 화서역에 이르기 전 추가로 1개 역사를 신설하는 것이다.   하지만 현재 경기대학교와 정자지구 입주자들이 노선 변경을 요구하고 있어 협의가 쉽지 않은 상황이다.   물론 이들 지역의 역사가 신설되고 더 많은 이용자들이 이용할 수 있다면 좋겠지만 노선이 길어지고 역사가 추가가 되면 그만큼 이용 시간이 증가하게 돼 상대적으로 노선의 효용가치가 떨어질 수도 있다.   실제로 현재 분당선의 경우 강남구 일대 대치, 개포, 구룡역 등 짧은 거리에 여러 개 역사가 신설되면서 운행 시간이 지연되고 있다.   때문에 표정속도(교통수단의 정류장 사이의 주행거리를 주행시간, 정지시간, 승하차시간 등을 합산한 실제 소요시간으로 나눈 속도로 표정속도가 높으면 그만큼 이동 시간이 단축되는 셈)가 낮아져 만족도가 떨어질 수 있다.   따라서 노선 변경과 관련해 협의점을 찾는데 상당한 어려움이 예상된다.   광교신도시에 2014년 역사가 신설될 경우 최대 수혜 단지는 우만동 월드메르디앙이 될 것으로 전망된다.   우만동 월드메르디앙은 차로 5분이면 광교신도시 내에 신설 될 SB05역을 이용할 수 있으며 향후 2차 구간에 포함 된 SB06역(월드컵경기장 인근)을 걸어서 5분이면 이용할 수 있게되는 역세권 단지가 된다.   그 외 우만동 일대 주공1단지(5층, 1988년 입주), 주공2단지(15층, 1988년 입주) 등이 향후 재건축 가능성이 있어 수요가 두터운 편이다.   화서역은 서울지하철1호선과 신분당선 연장선이 만나는 환승역이 된다.   화서역을 지나 호매실동 호매실지구의 경우 수원역, 화서역을 차로 이동해 이용해야 하는 번거로움에서 벗어나기 때문에 당초 개통 목표인 2019년 경이면 가격 상승을 기대해 볼 수 있을 것이다.     자료출처: 뉴스 > 요일특집

0

2008-05-19 08:12

http://blog.drapt.com/shuai20/3716941211152363194

출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬

원문 : http://blog.drapt.com/ssanaega

대박 재건축/재개발/뉴타운/리모델링/단독주택     제1장 재건축 재건축이란 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. 재건축 대상구역 공동주택 재건축의 경우 1) 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역 2) 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역 3) 기존 또는 건설예정세대수가 300세대 이상이거나 면적이 1만제곱미터 이상인 지역 단독주택 재건축의 경우 1)기존의 단독주택이 300호 이상 또는 면적이 1만제곱미터 이상인 지역 2) 도로 등 정비기반시설이 충분히 갖추어져 인근지역에 정비시설을 추가로 설치할 필요 없 을 것. 다만, 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우는 제외 3) 노후·불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2/3 이상일 것 4) 당해 지역안의 도로율을 20% 이상으로 확보할 수 있을 것 정비구역 지정대상에서 제외되는 경우에는 도시 및 주거환경정비법 제2조제7호 및 동법 시행령 제5조의 규정에 의한 주택단지의 범위 안에서 사업 시행이 가능 재건축 추진절차 안전진단 재건축에서 안전진단이란 주택의 노후·불량 정도에 따라 구조의 안전성 여부,보수비용 및 주변여건 등을 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업이다. 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자는 시장·군수에게 당해 건축물에 대한 안전진단을 신청하여야 한다. 시장·군수는 안전진단의 신청이 있는 때에는 당해 건축물의 노후·불량 정도 등에 대한 현지조사와 건설안전 전문가의 의견청취 등을 거쳐 안전진단 실시여부를 결정하여야 하며, 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 안전진단기관을 지정하여야 한다. 시·도지사는 주택재건축사업의 시기조정, 건축물 노후·불량 정도의 평가 등을 위하여필요한 경우에는 시장·군수로 하여금 제2항의 규정에 의한 안전진단 실시여부를 결정하기 전에 시·도지사의 평가를 받도록 할 수 있다. 이 경우 시장·군수는 시·도지사의 평가결과에 따라야 한다. 시장·군수로부터 지정을 받은 안전진단 기관은 건설교통부장관이 정하여 관보에 고시하는 기준에 따라 안전진단을 실시하여야 하며, 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 안전진단결과보고서를 작성하여 시장·군수 및 주택재건축사업을 시행하고자 하는 자에게 제출하여야 한다. 시장·군수는 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 주택재건축사업의 시행여부를 결정하여야 한다. 주택재건축 기본계획 주택재건축기본계획 수립 이유 종전에 개별법에 의해 시행되던 재건축 재개발 주거환경개선사업 등의 기성시가지의 계획적 관리를 위해 2003년 7월 도시. 주거환경정비법으로 통합됐다. 주택건축기본계획은 이법 제3조 규정에 의거 인구 50만명 이상의 도시에서 의무적으로 수립하는 법정계획으로 도입되었다. 주택재건축기본계획은 재건축사업의 공공성 강화 관련 정비사업들과의 연계성 강화 노후주택지의 체계적인 정비를 통한 삶의 질 제고를 목적으로 한다. 주택재건정비 예정구역이란 공동주택: 기존 공동주택을 새롭게 공동주택으로 재건축하는 경우에는 노후불량한 건축물로서 건물의 안전상의 문제등이 발생하는 경우로 기존세대수 또는 사업후의 예정세대수가 300가구 이상이거나 부자면적이 1만㎡ 이상인 지역을 대상으로 한다. 단독주택: 20년 이상된 노후단독부택지를 새롭게 공동주택으로 재건축하는 경우에는 해당지역의 주변의 도로 등 정비기반시설이 비교적 양호한 지역을 대상으로 기존의 단독주택이 200호 이상 또는 부지면적이 1만㎡ 이상인 지역을 대상으로 한다. 주택재건축 정비 예정구역 선정 절차 노후주택지추춘(블록별 노후년도분석)->정비필요 노후주택지 유형화(주거, 기반시설 정비필요성 검토)->유형별 정비방향제시(유형별 정비수법적용가능성 검토)-> 재건축검토대상지추출(주택재건축 지정요건 검토)->구역별계획방향검토(개발 잠재/ 제약요소 검토)->정비예정구역 확정(블록 환경 검토) 주택재건축정비예정구역 선정결과 구 분 구역수(개소) 면적(ha) 단독주택 266 714.4 공동주택 95 496.45 계 361 1210.8 사업추진단계의 결정 사업추진단계의 결정은 주거환경의 시급성, 사업추진의 효율성, 지역분배의 형평성, 주민의 사업추진의지 등을 고려하여 결정. 사업추진은 모두2단계로 1단계는 2008년까지 2단계는 2010년가지 사업을 마칠 계획 1단계는 80년 이전의 노후건축물의 전체구역의 65%이상이며 80년 이후 신축건물이 대상구역의 10%이하지역으로 노후 불량하여 정비가 필요한 구역 2단계는 1단계에서 제외된 곳 규제사항 1.재건축 개발이익 환수 재건축 개발이익환수란 도시 및 주거환경정비법에 따라 재건축으로 발생하는 개발이익의 일부를 재건축조합이 임대아파트를 건립하게 해 정부에서 환수하는 제도를 말한다. 수도권 과밀억제권역에서 2005년 5월 18일 이후 분양승인신청을 하는 재건축 추진단지가 대상이 된다. 임대주택 건립 비율은 ① 법 시행이전에 사업시행인가를 받지 못한 조합 : 용적률 증가분의 25%를 임대아파트로 건립해야 하며 조합은 건립한 임대아파트에 대해 추가 용적률과 표준건축비(건물만)로 보상받거나 또는 추가 용적률 없이 표준건축비와 공시지가(토지)로 보상받는다. ② 사업시행인가를 받았으나 관리처분계획인가를 받지 못한 조합 : 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 건립해야 하며 건립한 임대아파트에 대해 추가 용적률 없이 표준건축비와 공시지가로 보상받는다. ③ 관리처분계획인가를 받았으나 분양 승인신청을 하지 못한 조합 : 용적률 증가분의 10%를 임대아파트 건립하되 일반분양 가구수가 임대아파트 가구수보다 적을 때에는 일반분양 가구수만큼 만 임대아파트로 공급하면 된다. 2.일반분양 후 분양 2003년 5월 23일 건교부는 주택가격 안정화 대책을 통해 재건축을 통해 발생하는 기대이익을 최대한 줄이기 위해 사업승인이 나더라도 80%이상 시공 후에 분양을 허용하기로 하여 사실상 후분양제를 도입했다. 따라서 7월 1일부터 투기과열지구 내에서 건설되는 재건축 아파트는 전체공정의 80%이상을 시공한 후에 일반인을 대상으로 입주자 모집을 하게 됐다. 다만 7월1일 이전에 사업계획승인을 신청한 경우에는 종전 규정을 적용하여 대한주택보증(주)의 분양보증을 받으면 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있도록 경과규정을 마련하였다 3.조합원 지위양도 금지 2005년 9월 5일 투기과열지구내 재건축 조합원에 대해서는 조합원 지위양도를 금지하는 규정을 발표했다. 2005년 12월 231일부터 시행에 들어갔다. 법 시행 전에 이미 조합설립이 이루어진 경우는 1회에 한하여 조합원지위 양도를 허용하되, 이를 새로이 양수한 조합원은 소유권 이전등기까지 조합원지위 양도가 금지된다. 조합은 주택 또는 토지 등을 양수한자에 대하여 조합인가일을 기준으로 현금으로 청산 한다 .현금청산의 시기는 관리처분계획일로 부터 150일 이내다. 4.소형평형 의무비율 건립 2003년 9월 5일부터 수도권 과밀억제권역안에서 주택재건축사업을 하는 경우 전체 건설예정 세대수(조합원분양 일반분양)의 60% 이상을 국민주택(전용 85㎡ 이하)으로 건설하도록 의무화했다. 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역에서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 경우 적용을 받으며 2003년 9월5일 전에 사업시행인가를 신청한 재건축 사업지는 적용에서 제외 된다.   제2장 재개발   정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역안에서 관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의한다. 대상 지역 종류에 따른 분류 - 도심 재개발 사업 도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴해진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행되는 재개발사업으로서 주로 도심 내의 침체, 낙후지역을 재개발하여 주거, 상업, 업무, 위락시설 등의 단지를 건설하는 재개발 사업 - 주택 재개발 사업 노후, 불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거 환경을 개선하기 위해 시행되는 재개발사업으로 주택과 부속상가 등을 건설하는 재개발사업 - 공장 재개발 사업 노후, 불량한 공장 등이 있는 공업지역의 기능을 회복하기 위해 시행되는 재개발사업 재개발 사업방식에 의한 분류 - 전면재개발 또는 철거 재개발 전면재개발은 밀집시가지, 불량시가지 또는 비위생 주택지를 대상으로 하면서 기존 건축물을 전반적으로 제거해서 새로운 건축물과 공공용지를 확보 할 수 있는 계획적 시가지정비를 하는 도시계획 사업 그러나 지역환경이 악화되어 도시기능과 주거생활이 그 자체로서는 도저히 허용될 수 없는 일정한 대상지에 대해 토지이용계획을 수립해서 적정한 건축물과 가로, 주차장, 공원 등 도시시설을 재정비하는 것이 목적 - 수복 재개발 지구수복에 의한 재개발은 도시기능과 생활환경이 점차 악화되고 있는 대상지에서 건축물의 신축을 부분적으로 허용하되 나머지 건축물을 수리, 개조함으로써 점진적으로 개선하는 재개발 방법. - 보존 재개발 재개발대상지가 현재는 그런대로 바람직스럽지만 앞으로 악화될 염려가 있거나 역사적, 문화적으로 보존해야 될 건축물을 포함하는 경우 주로 이용. 용도를 규제하고 건축을 제한함으로써 재개발대상지가 이 보다 더 악화되는 것을 방지하고 그 가치를 보존하려는 수법이 지구보존에 의한 재개발 - 개량재개발 개량재개발은 철거재개발과 반대방식으로 수행하는 재개발, 지구내의 주거환경을 점진적으로 개선해 나가는 재개발 방식 순환재개발 재개발구역의 일부 지역 또는 당해 재개발구역 외의 지역에 주택을 건설하거나 건설된 주택(양 주택을 합하여 '순환용주택'이라 함)을 활용하여 재개발구역을 순차적으로 개발하거나 재개발구역 또는 재개발사업시행지구를 수개의 공구로 분할하여 순차적으로 시행하는 재개발 방식 대상구역 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역 건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역 철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역 재개발 추진절차 조합설립추진위원회 구성 개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻 어 시장·군수의 승인을 받아야 한다 (주택재건축사업도 동일) 용어설명 구역지정 주택개발사업을 시행하기 위하여 도시계획으로 해당 구역을 지정ㆍ고시하는 것을 말한다 주택재개발구역 안에 계획ㆍ결정되는 공공시설 및 건축기준은 당해 구역의 개발방향을 제시하고 사업시행계획의 기준이 된다. 주택재개발 구역지정의 절차 기초조사 및 입안▶일반인의 공람(일간신문에 공고,14일간 공람) ▶구의회 의견청취▶구역지정신청▶서울시도시계획위원회 심의▶구역지정 및 고시 조합설립 토지 등 소유자의 4/5 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다 조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 한다 (주택재건축사업도 동일) 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 한다 (주택재건축사업도 동일) 사업시행자 (주택재건축 사업도 동일) 조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 1/2 이상의 동의를 얻어 시장, 군수 또는 주택공사등과 공동으로 시행 다음에 해당할 때에는 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사 등을 시행자로 지정 할 수 있음 - 천재지변 등으로 인한 긴급한 정비사업 시행 필요 - 정비구역 지정 후 2년 내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때 (단, 주택 재건축사업은 제외) - 도시계획사업과 병행한 정비사업 - 순환정비방식에 의한 정비사업 - 사업시행인가가 취소된 때 - 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때 - 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등 사업시행인가 사업시행자는 사업시행계획서에 정관 등 서류를 첨부하여 시장·군수에 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 사업시행인가를 신청하기 전에 사업시행계획서의 내용에 대하여 미리 정비구역안의 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의와 토지 등 소유자의 4/5 이상의 동의를 얻어야 한다.(주택재건축사업은 제외) 관리처분계획 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물 에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차다. 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30 - 60일의 기간동안 분양신청 을 받아 관리처분계획을 수립하여야 한다. 시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있다.(주택재건축사업도 동일) 관리처분계획 주요기준 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1 주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 : 시·도조례에 따라 산정하되, 시 장·군수가 추천하는 2인이상의 감정평가업자의 평가의견을 참작 종전 토지 또는 건축물의 가격 : 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2 인 이상이 평가한 금액을 산술평균 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또는 건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여 산정할 수 있음 이전고시 절차 준공인가 후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 한다. 효율적 사업추진을 위하여 필요한 경우에는 부분적으로 준공인가를 받아 이전고시가 가능하다. 청산금 분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는 지급 해야 한다. 정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결 을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후 이전고시일까지 일정 기간별로 분할징수 또는 분할지급 할 수 있다.   제3장 뉴타운   종래 민간주도의 개발이 도시기반시설에 대한 충분한 고려 없이 주택중심으로만 추진돼 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해 시행하는 새로운 '기성시가지 재개발 방식' 이라고 할 수 있다. 주택재개발이 민간개발 편의위주로 개별주택 가치중심의 소규모 개발이라면 ‘뉴타운 개발’은 공공이 원하는 민간사업으로 적정규모의 생활권역을 대상으로 한 충분한 도시기반시설을 확충하는 종합적인 도시계획사업인 것이다. 뉴타운 사업의 필요성 지역간 격차의 해소 강북 등 낙후지역에 고품격의 주거환경과 교육여건을 조성하고, 지역간 격차를 해소하여야만 시민 삶의 질을 골고루 개선하고 시민 통합을 이뤄낸다. 난개발 방지 민간의 개발편의 위주의 소규모 구역단위 개발로 인해 상호연계성이 저하되고 기반시설이 부족하게 되는 등 사실상 치유가 곤란한 난개발이 지속되고 있는 상황에서 일정규모 이상의 생활권역을 대상으로 종합적인 개발계획을 수립하여 체계적인 개발이 요구된다. 교육환경의 격차 해소 지역격차는 교육환경의 격차에 영향 받은 바가 크다. 뉴타운 지역에 우수학교를 유치하여 교육환경을 개선함으로써 더욱 살기 좋은 주거환경을 만들 수 있다. 개발방식 현행 법규상 개발사업방식은 도시개발법에 의한 도시개발사업과 도시및주거환경정비법에 의한 주거환경정비사업, 도시환경정비사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업이 있다. 기존의 민간에 의한 개발이 주택재개발이나 주택재건축등과 같이 단일 사업으로 이루어지면서 생활권을 고려한 도시기반시설 (공원, 도로 등)이 갖추어지지 않았던 점을 고려하여, 여러 가지사업방식 중 뉴타운 내에 적합한 방식을 한 개 이상 적용 실시하게 된다. 개발 유형 주거 중심형 타운 주택재개발 구역 등 노후 불량주거지 밀집지역 등을 중심으로 적정 생활권역에 대해 전체 도시기반 구조를 개선하여 건설 도심형 타운 도심 또는 인근지역에 주거, 상업, 업무 기능 등을복합 개발하는 방식으로 건설. 대형상가, 문화시설, 관공서, 업무시설은 물론 아파트, 주상복합빌딩 등을 함께 배치하여 직주근접형 도심커뮤니티를 조성 신시가지형 타운 미(저) 개발지 등을 대상으로 주거, 상업, 생태, 문화 기능 등을 갖춘 신시가지를 조성하는 방식으로 개발 뉴타운 추진절차 재정비 촉진지구란? 건설교통부가 서울시에서 그동안 조례로 시행해오던 33개 뉴타운지구(25개), 균형발전촉진지구(8개) 중 은평 등 16개 지구에 대하여, 10월 19일자로 재정비촉진지구 또는 재정비촉진계획으로 인정함에 따라 낙후된 강북지역이 광역적이고 체계적으로 개발 추진되어 쾌적한 도시주거환경을 갖춘 대량의 주택공급을 촉진하게 되었다. 은평 등 16개 뉴타운을 재정비촉진지구·계획으로 인정 이에 따라 이들 16개 지구는 도시재정비 촉진 특별법상 각종 인센티브를 받게 되는 동시에, 토지거래 허가구역으로 자동 지정되어 20㎡이상 토지를 거래하는 경우 토지거래허가를 받게 되고, 토지나 주택의 분할 등에도 불구하고 분양권은 지정·고시일 기준으로 산정된다. 도시재정비 촉진 특별법상 각종 인센티브 1) 건축규제 등 완화 • 용도지역 주거,상업,공업,녹지지역의 각 용도지역 범위내에서 변경 허용, 위원회 자문시 용도지역간 변경 가능 • 용적률 조례에도 불구하고 국토계획법 상한까지 완화 가능 • 층수 제2종 일반주거지역의 층수제한 규정 적용 배제 • 학교설치기준 중심지형의 경우 학교부지 기준면적을 1/2 완화 • 주차장설치기준 중심지형의 경우 조례가 정하는 바에 따라 부설 또는 노외주차장의 설치기준을 완화 2) 재개발사업의 구역지정요건 완화 3) 소형주택의무비율 완화 4) 교육환경 개선 5) 기반시설 설치지원 6) 지방세면제·과밀부담금 감면 등 기타 지원 재정비촉진 시범지구 선정 - 종로(중구)세운상가,성북 장위,영등포 신길 이들 3개 지구는 도시재정비 촉진 특별법상 각종 인센티브 이외에도 다음과 같은 추가지원을 받을 수 있게 된다. • 관계부처 협의를 통한 중앙정부 차원의 관련 정책 및 법령 등 제도적 지원 • 기반시설의 우선 설치 등을 위한 국민주택기금 융자 지원 • 사업추진에 필요한 일부 비용 등에 대한 국고 지원 • 기타 사업추진에 따라 추가지원 재정비촉진 시범지구 (2006년 10월 19일) 구분 성북 장위 영등포 신길 종로.중구 (가칭)세운 위치 장위동 68-8번지 일대 신길동 236번지 일대 종로3가동 175-4번지 일대 면적 1,851,020㎡(559,931평) 1,469,910㎡(444,600평) 438,560㎡(132,896평) 유형 주거지형 주거지형 중심지형 주택건립 32,000 세대 (현재 27,000 세대) 17,577 세대 (현재 11,962 세대) 계획수립중 16개 재정비촉진지구 (2006년 10월 19일) 1) 주거지형 (13개지구) 지구 면적(㎡) 지구 면적(㎡) 은평구 은평 3,495,248 노원구 상계 643,608 성북구 길음 1,249,793 서대문 북아현 821,000 용산구 한남 1,095,800 은평구 수색증산 877,400 성북구 장위 1,851,020 금천 시흥 634,882 영등포구 신길 1,469,910 동작구 흑석 898,610 동대문 이문,휘경 1,001,473 송파구 거여,마천 738,426 관악구 신림 537,100     2) 중심지형 (3개지구) 지구 천호,성내 구의,자양 망우,상봉 면적(㎡) 277,100 385,340 505,738 2006년 12월 21일 재정비촉진지구 지정 추가 지구 면적(㎡) 지구 면적(㎡) 중랑구 중화뉴타운 510,517 동작구 노량진뉴타운 762,160 양천구 신정뉴타운 700,700 강서구 방화뉴타운 511,391 균형발전 촉진지구란? 균형발전 촉진지구 사업이란? 자치구별로 중심거점지역을 지정, 육성하여 지역주민의 각종 도시생활이 이곳에서 이루어질 수 있도록 복합도시를 개발하는 사업입니다. 지역주민의 생활편의를 제고하는 동시에 도심 및 강남 중심의 서울 도시구조를 다핵화로 전환함으로써 지역균형 발전 및 교통,환경 등 각종 도시문제를 함께 해결하고자 하는 것입니다. 균형발전 촉진지구 지정현황 2003년도에 자치구 신청을 받아, 현장조사 및 지역균형발전위원회 심의를 거쳐 『균형발전촉진지구』 5개 지구가 지정되었으며, 2005년에 추가로 3개 지구를 지정하였습니다. 구 분 지 구 위 치 권역별분포 중심지위계 시범촉진지구 (2003년11월18일) 청량리 균형발전촉진지구 동대문구 용두동 14일대 동북권(2) 부도심 미아 균형발전촉진지구 성북구 하월곡동 88일대, 강북구 미아동 70일대 지역중심 홍제 균형발전촉진지구 마포구 합정동 419일대 서북권(2) 지구중심 가리봉 균형발전촉진지구 구로구 가리봉동125일대 청량리 균형발전촉진지구 구로구 가리봉동125일대 서남권(1) 2차 촉진지구 (2005년12월16일) 구의ㆍ자양촉진지구 광진구 구의ㆍ자양동일대 동북권(2) 지구중심 망우촉진지구 중랑구 망우동, 상봉동일대 지역중심 천호성내촉진지구 강동구 천호동 453일대 동남권(1) 지역중심 뉴타운 사업과 다른 점 지역균형발전사업은 크게 뉴타운사업과 촉진지구사업으로 구분하며 뉴타운사업이 주거환경 개선사업이라면, 균형발전촉진지구사업은 서울 도시공간구조를 다핵화로 전환하기 위하여 상대적으로 개발이 이루어지지 않아 낙후된 지역중심지를 실질적인 중심지로 육성하는 사업   제4장 리모델링   리모델링이란 건축물의 신축 및 재건축과는 구별되며, 기존 건축물의 유지, 보수, 증/개축, 대수선 하는 행위를 말한다. 또한 리모델링의 건설시장은 기존 시설물의 기본 골조를 유지하면서 시설의 노후화를 억제하거나 그 기능을 향상시켜 건축물의 물리적, 사회적 수명을 연장하는 일체의 활동 영역을 포괄한다. 적용법률 〈주 택 법〉 주택법 제32조 (주택조합의 설립) 주택법 제42조 (공동주택의 관리 등) 주택법시행령 제37조 (주택조합의 설립인가 등) 주택법시행령 제47조 (행위허가의 기준 등) - 주택법 시행령 별표3 제7호(공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준) 〈건 축 법〉 건축법 제5조 (적용의 완화) 건축법시행령 제6조 (적용의 완화) 건축법시행규칙 제2조의 4 (적용의 완화) 서울시건축조례 제3조 (적용의 완화) 리모델링 대상 - 준공된지 15년 경과된 공동주택 리모델링 조합 조합원의 자격 - 공동주택의 소유자(복리시설도 리모델링하는 경우 복리시설 소유자) * 공동주택 또는 복리시설 소유권을 수인 공유인 경우 대표자 1인 리모델링 결의 요건 - 주택단지 전체의 경우 : 4/5이상 동의 (동별 각 2/3이상 동의) - 동별 리모델링 경우 : 각 4/5이상 동의 리모델링 행위허가의 요건 - 별도의 동 증축으로 세대수를 증가하거나, 내력벽을 철거하여 세대통합하는 행위는 금지 - 기본적으로 구조안전에 이상이 없을 것 관리규약 - 조합원의 비용부담 시기.절차 및 조합의 회계 - 사업의 시행시기 및 시행방법, 총회의 소집 등 사용검사 - 행위허가권자가 사용검사(사업주체는 하자보수보증금 제출) 리모델링 추진절차 장단점 장점 - 재건축이나 신축보다 적은 공사비용으로 가능하다 따아서 투지비용에 대비해 높은 수익률을 기대 할수 있다. - 공사기간이 짧아서 수익발생시점이 빠르다. - 건축법의 적용이 당시 건축물에 적용된다. - 공사기간이 짧기 때문에 자금 유동성이 높고 이주비가 절감된다. 단점 - 구초체를 그대로 유지하기때문에 배치및 평며의 제한을 받는다. - 기존건축물에 대한 정확한 정말검사를 받아야 한다. - 증축 및 주차장을 증가시키고자 할 경우 시공상의 제약조건이 많다. 리모델링과 재건축 비교 리모델링 항 목 재건축 주택법 적용법규 도시및 주거환경 정비법 X 정비구역지정 O X (지역에 따라 향후 도입가능성 있음) 안전진단 O X 추진위원회 O O 조합 O O 건축심의 O X 관리처분 O X 임대주택 건립 의무 O X 소형평형 의무 비율 O X 조합원 지위 양도금지 O 각 세대 전용면적의 10분의 3 이내, 각 세대별 30㎡ 이내에서 증축 용적률 용적률 해당 일반주거 지역 종별 세분화의 허용용적율 범위 안에서 증가   제5장 단독주택 재건축   재건축이란 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 말한다. 흔히 재건축은 아파트라고 생각하는데, 단독주택지역에서도 재건축이 가능하다. 단독주택지역에서 재건축은 '도시 및 주거환경 정비법'상 200호 이상이거나 1만㎡ 이상인 지역 중 노후 불량주택이 전체의 1/2이상으로 15년 이상 된 다세대 및 다가구가 건축물 수의 30% 이상이면 추진 할 수 있다. 단독주택재건축은 안전진단을 거치지 않아 사업속도가 빠르다. 정비예정구역에 포함 돼 있으면 안전진단을 받은 것으로 갈음하고 바로 조합설립이 가능하다. 매도청구는 조합설립 등기 후 최장2년 안에 할 수 있으며 투기과역지구의 경우 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다. 사업시행인가후 시공사를 선정해야하며 2003년 7월 이후 사업승인 단지는 공정률 80%이상부터 분양이 가능하다. 재건축 추진절차 노후. 불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2/3이상이거나, 노후. 불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물이 1/2 이상으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대/다가구 주택이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 1/3이상으로 정비구역이 지정되면 안전진단 과정 없음.     　천만명 부동산의 꿈  동호회 프렌차이즈  개설 현황       클릭 ▷▶닥터아파트천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회       클릭 ▷▶스피드뱅크 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회    클릭 ▷▶조인스랜드 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회

0

2008-01-23 09:50

http://blog.drapt.com/shuai20/4489841201049433732

출처 : 내집마련의 Happy Vitamin 김인만 ^^

원문 : http://blog.drapt.com/imgrid

[REALESTATE] ‘판교 로또’ 또 사볼까 중대형 1280가구 하반기 분양 중앙일보 2008-01-22 18:53:02 [중앙일보 황정일] 올 하반기 경기도 성남시 판교신도시에서 아파트·연립 1280가구가 동시 분양된다. 모두 전용면적 85㎡를 넘는 중대형이다. 이번 분양 외에 판교에 추가로 나올 단지는 내년 이후 분양 계획인 1200여 가구의 주상복합아파트뿐이다. 건교부 등에 따르면 2006년 판교신도시 1, 2차 분양 때 제외된 물량이 동시분양 형태로 하반기 분양된다. 당시 택지공급, 인허가 등이 늦어 분양에 참여하지 못한 아파트와 4층짜리 고급 연립 5개 단지다. 판교 개발 이전부터 판교에 땅이 있던 민간 업체들에 공급된 택지에서 아파트(A20-2블록)와 연립(B1-1블록)이 나온다. A20-2블록은 대우건설과 신구건설이 공동으로 시공하는 단지(122~337㎡·948가구)다. 이 중 337㎡는 복층형 펜트하우스 4가구다. 동판교 내 지하철 판교역이 들어서는 중심상업지역 바로 옆이다. 연립은 금강주택이 짓는다. 주택공사가 B5-1, 2, 3블록 3개 단지 300가구를 분양한다. 국제현상공모를 거쳐 설계된 단지들로 판교의 베벌리힐스인 셈이다. 이들 단지는 6월까지 사용되는 A20-2블록 내 도로가 다른 곳으로 옮겨지는 대로 분양될 계획이다. 아파트 분양가는 2006년과 비슷하고 연립은 다소 올라갈 것으로 예상된다. 지난해 정부의 공공택지 중대형 전매 제한 강화로 2006년 분양 때보다 2년 늘어나 계약 후 7년간 전매하지 못한다. 황정일 기자

1