좋은 토지 선별 투자위한 고려사항들

부동산 투자를 잘하려면 우선 1차 종목을 선택한 후 2차 세부상품을 선택해야 한다. 1차적으로 주거용 부동산에 투자할 것인가, 비주거용에 투자할 것인가 아니면 임대용 부동산에 투자할 것인가, 혹은 레저형 부동산에 투자할 것인가를 우선 정해야 한다.

간단한 공식으로 땅을 고르는 기본적인 방법

1) 투자할 것인지, 실수요자인지...
토지는 투자와 실수요로 주택을 지어 거주할 목적이 분명해야 하는 것이다. 투자를 생각한다면 발전가능성과 인허가 문제, 부동산 취득에 문제없는지만 고려하면 되며 조금 덜 성숙된 땅을 값싸게 골라야 한다. 주거용 주택을 건축하기 위한 목적이라면 우선 허가와 도로 문제를 생각해야 할 것이며 기초 공사가 되어 있는 곳을 선택해야 건축허가 문제가 없을 것이다.

2) 지적도상 도로가 있어야 한다
지적도나 임야도의 도면상 도로가 불분명할 때가 많다. 아무리 입지조건이 좋은 토지라 하더라도 도로가 불분명하면 위험이 따를 수 있으며 매도자가 도로 문제점이 없다고 이야기하면 반드시 특약란에 기재하여 책임을 분명히 해 두는 것이 좋다.

3) 값이 싸고 좋은 것은 없다
값이 싸다고 깊은 산속에 토지나 농지를 사는 경우도 있는데 피해야 한다. 아름다운 경치에 취해 부동산을 구입하는 경우가 있는데 위험한 발상이다. 현 진입로 농로길이 있다 하여도 언제든 폐쇄될 수 있으며 개인소유 토지이므로 도로를 확보하기 어려운 것이다.

토지는 현 값도 중요하지만 미래에 추가로 투자비용이 소요될 수 있다는 점에 유의해야 한다. 전기 도로포장 통신공사 우수관 하수관 지하수 공사비용등 인허가비용 형질변경비용 도로준공비 등도 고려대상이다.

경험이 없이 전봇대 공사와 통신공사 등을 해보면 머리가 지끈지끈 할 때가 많고 스스로 지쳐 중도포기 하는 이들도 있다. 그만큼 기초 기반시설공사를 대단위에 한번에 하면 비용도 절약할 수 있지만 작은 토지로 단독으로 하는 것은 추가로 발생하는 금액이 평당 10만~15만원까지 발생할 수 있다.

때문에 실제 토지구입비용은 30%~40% 더 높은 금액에 구입하는 것이 되며 이를 피하기 위해서는 기초 기반공사 시설이 되어 있는 토지를 구입하는것이 좋다.

4) 공유지분보다는 단독필지를 구입한다
창업을 해도 동업은 가급적 하지 않는 것이 좋다. 부동산도 마찬가지다. 처음에는 좋은 생각으로 공유지분으로 공동구입을 하지만 다툼이 있게 마련이다. 부득이 공유지분으로 구입을 원하면 반드시 빠른 시일 내에 분할신청을 하여 본인이 원하는 위치에 단독 소유권을 하는 것이 바람직하다.

5) 공부(公簿)서류는 꼭 확인한다
개인적으로 토지를 매입할 상황이라면 면적을 알기 위한 토지(임야)대장, 땅의 생김새를 알기 위한 지적(임야)도, 해당 토지의 각종 개발행위 제한사항이나 땅의 가격평가를 가늠할 수 있는 토지이용계획 확인서는 필수사항이다.

6) 조건이 70% 이상이면 만족한 토지이다
가격과 부동산이 지니고 있는 목적과 성향, 주위환경, 도로와의 접근성 및 교육환경, 편의시설까지 100%를 기대하긴 어렵다.

7) 지목이 대지와 전,임야는 중요하지 않다
대지는 농지에 비해서 가격이 비싸다. 건축하기가 편하다는 장점은 있지만 결코 대지만을 고집할 필요는 없다. 임야라 하더라도 생산임지까지 개발이 가능하며 관리지역에 준보전 임야이면 더욱 더 좋다. 개발하는데 문제점이 없는 편이며 보전임지는 피하는 것이 좋다. 보전임지는 현지 거주자에 한하여 부분적으로 관리사(농장/과수원)의 일부 정도로 건물을 지을 수 있는 개발이 가능하기 때문에 피해야 한다.
보전임지는 보편적으로 가격이 싼 편이며 거래가 없는 편이다.

8) 지형보다 낮은 토지는 피하는 것이 좋다
땅의 형태와 경사도는 전망과 조망의 기준이 된다. 오르막길에 있다 하더라도 진입하는 데 조금 불편함이 있다하여도 문제될 것은 없다. 조금 불편함이 있기에 전망과 조망권이 보장이 되며 낮은 만큼 누릴수 없는 것이 있기 때문이다. 매입하고자 하는 땅은 도로보다 낮은 위치는 있는 것은 피하는 것이 좋으며, 임야는 경사가 적당히 10~20도 정도 이내 토지가 좋다. 진입로길이 단독으로 있으면 더욱더 좋은 토지라 할 수 있다. 주위에 축사나 묘지, 시설은 없는지 등도 점검해야 한다.

최희환

부동산 구입 전, 꼭 확인할 내용!

서류만 살펴봐도 알 수 있다

일반 사람의 대부분은 부동산에 큰 관심을 가지고 있다. 내집 마련이 당면과제가 되어 있는 이 시대에 부동산에 관심을 갖는 것은 당연하다. 하지만 부동산에 많은 관심을 가지고 있으면서도 정작 부동산과 관련된 법률이나 절차에 대해서는 무지한 사람들이 의외로 많다.

심지어 계약서 작성조차 해본 적이 없거나, 잘 모른다는 이유로 꺼리는 사람들이 많이 있다. 부동산 중개업소에 의뢰하면 잘 알아서 해줄 것이라고 생각하는 사람들도 있다. 문제는 모르는 것이 단지 불편한 것에서 그치지 않을 수도 있다는 점이다.

몰라서 낭패를 당하거나, 큰 불이익을 당할 수도 있는 것이 부동산 관련 법률과 절차이다.

따라서 누구나 반드시 꼭 알아둬야 할 부동산 구입시 내용을 꼼꼼히 따져봐야 한다.

첫째, 부동산을 구입할 때는 먼저 관련법에 거래 제한사항이 있는지 확인해야 한다.

둘째, 부동산을 구입할 때는 어디에 사용할 것인지 목적이 있기 마련이다. 따라서 구입하려는 부동산이 이용 목적에 맞는지 확인해야 한다. 관할 구청에서 토지이용계획 확인원을 발급 받아 보면 쉽게 알 수 있다.

셋째, 구입하려는 부동산의 소유자와 소유권 이외에 담보설정 등이 있는지 확인해야 한다. 이것은 관할 등기소에서 등기부등본을 발급 받아 보면 알 수 있다.

넷째, 등기부등본에 기재되어 있지 않지만, 막상 부동산을 이용하려고 할 때 제약사항은 없는지 확인해야 한다. 부동산을 구입하기 전에는 반드시 현장을 답사해야 한다. 특히 구입 대상 부동산과 도로까지의 접근성 등을 잘 살펴보도록 한다.

다섯째, 구입 대상 부동산이 거래 신고가 필요하거나, 거래 허가 대상일 수도 있다. 이런 부동산은 매매 절차가 조금 복잡하다. 매매계약 체결 전에 관할 구청 등에 신고하거나, 허가를 받아야 한다. 신고나, 허가가 필요한 부동산은 다음과 같은 절차를 밟아야 한다.

매매대금의 일정 비율 정도를 계약금으로 지급하고, 매매계약서를 관할 구청에 제출한 후 검인을 받는다. 매수인은 잔금을 지불하고, 부동산 명의이전 서류 일체를 넘겨 받는다.

이때 매도인이 주택을 등기상 3년 미만 보유했거나, 농지를 등기상 8년 미만 보유하면, 관할 세무서에 부동산 양도신고를 한 후, 신고확인서를 발급 받아 관할 등기소에 제출해야 등기할 수 있다.

여섯째, 관할 등기소에서 권리증이 나오면 등기 내용이 이상 없이 기재되었는지 등기부등본을 확인한 뒤에 관할 구청에서 발급 받은 취득세 고지서를 가지고, 가까운 은행에 가서 취득세를 납무한다.

일곱째, 구입한 부동산에 대해 관할 구청의 토지대장이나, 건축물 관리대장에 나타난 소유자가 틀린 경우도 있다. 이런 경우 권리증이나, 등기부 등본을 구청에 확인시키고 소유자 명의를 변경해야 한다.

고현철 투자연구소(goto) 소장

부동산경매를 기반으로 한 투자기법

부동산경매를 기반으로 한 다양한 재테크 방법에 대해 알아본다.

첫째, 경매가 진행되는 부동산에 대한 경매를 취하하고 해당부동산을 급매로 저렴하게 취득하는 방법과

둘째, 경매 채권자의 근저당권을 매입하여 배당을 받는 등의 투자방법이 있다. 이에 대해서 자세히 살펴보기로 한다.

채권자는 채무변제를 받기 위해 채무자 또는 소유자 부동산을 경매 신청하게 된다. 이때 경매신청이 되었다 하더라도 실제로 해당 부동산이 입찰이 진행되고 낙찰되기 까지는 일반적으로 6개월에서 많게는 1년 이상이 소요된다. 이 기간에도 소유자는 경매부동산을 매매 등을 통하여 매각할 수 있다.

부동산이 경매 신청되었다는 사실은 대법원 인터넷등기소에 등기신청사건처리현황에서 소재지별로 무료로 검색할 수 있으며, 이를 토대로 관심 있는 부동산이 있다면 등기부등본을 열람한 다음 해당 부동산소유자를 찾아가서 부동산의 매각의사를 타진하게 된다. 이때 경매부동산 소유자도 채무변제에 대한 압박이 심해져서 매각의사는 있으나 가격차이가 있고 여러 가지 사항을 논의하다 보면 매매가격이 결정될 수 있는데, 이때 경매낙찰 예상금액 이하로 취득한다면 일반 매매보다는 저렴하게 매입 할 수가 있다. 물론 일반 부동산 경매의 문제점으로 인식되는 명도문제 또한 안심할 수 있게 된다.

그런데 경매가 진행되고 있는 부동산이라 취득하는데 있어서 조금은 위험하지 않을까 생각할 수 있다. 예를 들면 소유권 이전이 안 된다든지, 매각을 하고 명도를 안 해주는 경우에 대한 우려를 할 수 있겠지만 걱정하지 않아도 된다. 경매가 진행되는 부동산은 이해관계인과 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 것이 일반적이다. 따라서 다음의 몇 가지 사항은 주의를 기울여야 한다.

일단은 매매금액이 채무금액을 넘지 않아야 한다. 중요한 것은 보통의 매매계약처럼 계약금 중도금 잔금 이런 형태의 대금지급 방식이 아니고, 매매대금을 일시에 지급하고 동시에 소유권이전과 채권자의 채무금액 확정서를 확인한 다음 등기소에 소유권이전신청과 동시에 잔금을 지급하여야 하자가 발생하지 않는다.

예를 들면, 시세가 5억원인 부동산을 4억원에 취득하고자 하는데 그 부동산에 근저당채권이 3억원이고 가압류채권이 5천만원이라 한다면 2명의 채권자로부터 채권확정확약서를 받고 위 금액을 제외한 5천만원만 소유자에게 지급하고 동시에 소유권이전서류 일체를 받아 등기신청하면 된다. 그리고 주택이나 점포 등 이사가 필요할 경우라든지 임차보증금이 있다든지 하면 잔금에서 명도비용과 임차보증금등을 감안하여 잔금의 일부를 남겨두고 지급하는 것이 현명하고, 채권자들에게는 소유권이전 후 직접 변제하는 방식으로 처리하면 된다.

이런 매매형태로 좋은 부동산은 경매로 진행되지 않고 처분되는 경우가 많고, 경매부동산의 소유자와 오랜 시간에 걸쳐 가격협상을 잘한다면 좋은 부동산을 경매에 입찰에 참여하는 것보다 저렴하게 구입할 수 있는 기회가 되는 것이다.

다음으로 최근 들어, 은행과 저축은행의 부실채권을 매입해 수익을 올리는 재테크 방법에 대해서 알아본다. 부실채권이란 쉽게 말해서 금융기관이 가지고 있는 부동산담보부 채권중에서 채무자가 이자 등을 연체하여 금융기관이 회수가 불투명해진 채권을 의미한다. 금융권에서는 이를 좀 더 세분화하고 있지만, 자세한 내용은 각자 경제신문 포털사이트 등을 활용하여 공부하도록 하자. 부실채권들이 일반 투자자가 매입할 수 있는 단계가 되는 과정은 은행들이 많은 수의 근저당 채권들을 모아서 일괄적으로 매각하여 이를 매입한 유동화회사들을 거치게 된다.

과거 IMF 시절 론스타, 골드만삭스, GE캐피탈 등 외국투자회사에서 부실채권을 일괄 매입한 후에 개인들에게 개별적으로 근저당채권을 매각하는 방식으로 큰 이익을 남긴 사례가 있다. 최근 2~3년 전부터는 이런 부실채권들을 유동화회사나 제2금융권인 저축은행에서 대규모로 매입하였다. 그런데 최근 들어 저축은행들의 구조조정과 더불어 부동산가격하락으로 인해 자금운영상 근저당채권을 개별 또는 POOL형태로 묶어 블록단위로 저렴하게 매각하고 있는 실정이다.

그렇다면 부실채권이 법원경매와 어떤 관계가 있는가? 경매가 진행되는 부동산의 채권자들은 대부분 은행 또는 저축은행과 같은 금융기관이 대부분이다. 이러한 채권자들은 경매신청 이후 약 6개월에서 길게는 2년 후에 채권에 대한 배당을 받게 된다. 이러한 이유로 은행들이 채권을 미리 일괄매각하고 이를 양도받은 유동화회사나 저축은행에서는 물건별로 개인에게 매각하여, 즉시 현금화하여 은행의 자산건전성을 확보하게 된다.

즉, 경매가 진행되는 부동산의 채권자인 은행이나 저축은행의 지위를 그대로 양수 받아 근저당 설정등기를 이전하고, 모든 원인 서류 등을 인수받아서 해당 물건의 경매가 끝나고 배당금을 받아 수익을 남기는 것을 말한다. 여기에는 경매로 진행되는 토지, 아파트, 상가, 주택 등 모든 부동산이 포함되어 있다.

실제로 의왕시에 있는 오피스텔의 경우 원금이 1억 5천만원이고, 채권자가 청구하는 금액은 이자를 포함하여 2억원이 넘는 근저당 채권을 원금보다 낮은 1억 3천만원에 개인이 직접 매입하였고, 이 부동산경매를 계속 진행하여 1억 8600만원 낙찰되어, 소액임차보증금 천만원을 제외하고 약1억 7600만원을 개인인 채권자가 법원으로부터 배당금으로 수령한 사례가 있다. 부실채권을 매입한지 약 4개월 만에 4600만원의 수익을 올리게 되어, 투자금 대비 연 수익률로 약 35%의 수익을 올리게 되었다. 투자기간으로 따지면 이보다 훨씬 높은 수익률이라 할 것이다.

자 그럼 이제부터 경매중인 부동산의 부실채권 투자방법에 대해서 자세히 살펴본다. 부실채권매입의 장점은 대부분 1순위 은행권의 근저당권을 매입해 안전하다는 것이다. 은행들이 대출을 실행할 때 담보가치를 조사하여 대출하였기에 근저당채권최고액 대부분이 회수되어 배당이 될 가능성이 있다. 또한, 등기부상 근저당권을 이전하기 때문에 부동산을 소유하므로 인하여 발생하는 취, 등록세 부담이 없고 배당수익에 대하여도 이자소득세 납부 기준이 원금 기준이기 때문에 원금이하로 매입하면 세금부담도 덜 하다.

그런데 조심해야할 사항은 경매가 진행되는 주택에 소액임차인이 있는 경우, 채무자가 유치권자와 공모하여 허위유치권을 신청하는 경우에 낙찰가격이 낮아져 채권자가 불측의 손해를 볼 수도 있기 때문에 경매 진행과정에서 여러 가지 조치들이 필요하게 된다. 왜냐하면 경매 낙찰 가격이 높아야 채권자에게 배당금이 그만큼 많이 돌아가기 때문에 경매부동산을 관리 할 정도의 경매지식은 필수적이다.

법원에선 채권자에게 "배당금"이란 형식으로 금전을 지급하게 되는데 채권자로써 다른 방법으로 해당 경매부동산을 취득해 부동산을 처분하고, 수익을 올리는 것도 가능하다. 그 방법을 유입이라고 한다. 채권자가 경매를 신청하고 상당기간이 지난 후 경매 입찰기일에 참여하여 낙찰받는 방법이다.

예를 들면 시세가 10억인 부동산이 있는데 여러번 유찰되어 6억원에 경매가 진행될 경우 만약 채권자의 청구금액이 8억원인 채권을 5억원 매입하였다고 한다면, 이때 채권자는 경매에 적극적으로 참여하여 청구금액인 8억원에 입찰하여 낙찰받고, 그 대금은 채권자가 받을 수 있는 금액 8억원 대하여 낙찰대금과 채권을 상계하는 방법이 있다. 이해가 어려운가? 부동산초보들이여 앞서 연재된 내용들을 다시 읽고 확인하기를 추천한다.

결과적으로 10억인 부동산을 시세의 반가격인 5억원에 취득할 수가 있다는 것이다. 그리고 나서 소유권이전 후 명도라든지 권리관계 등을 깨끗이 정리한 후에, 다소 시간이 걸리는 단점이 있지만 일반 매매를 통하여 처분하면 수익을 극대화 할 수 있다. 그래서 저축은행이나 새마을금고 등 채권자들이 경매입찰에 참여하여 낙찰받는 경우가 이러한 경우들이다.

한 번에 이해하기 쉽지 않은 내용이지만 부동산초보들이 부동산경매를 접하고 명도문제로 고민에 빠져 있을 때 부동산고수들은 유유히 배당차익을 남기며 웃으면서 법정을 떠나는 것이 현실이다. 다음회 부터는 적극적인 투자가 아닌 보수적인 차원에서의 부동산자산관리방안에 대해서 알아본다.

동국대학교 행정대학원 부동산학과 백민석 교수