[스크랩] 프리미엄이 붙는 15가지 기본원리

[스크랩] ◎ “3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 활용하라 |부동산 세제

2006-09-14 17:01

http://blog.drapt.com/shk21c/3254901158220895598

“3년 이상 보유” 규정을 정확히 알고 이를 잘 활용하라

재건축한 주택이나 상속주택 같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 이를 잘 알지 못하여 필요한 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 3년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 된다.

1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 3년은 다음과 같이 계산하므로 이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것이다.

1) 일반적인 경우(원칙) : 취득일부터 양도일까지로 한다.

* 취득일 및 양도일의 판정

· 원칙 : 당해 주택의 대금을 청산한 날

· 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일

· 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일

2) 본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우 : 가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않는다.

3) 동일 세대원 간에 소유권변동이 있는 경우 :

세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를 판정한다.

4) 주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우 :

증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산한다.

5) 이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우 :

아내의 보유기간만 가지고 판단한다.

6) 재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간 :

소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합하여 계산한다.

7) 증여받은 1주택을 이혼 후 양도하는 경우 :

증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산한다.

8) 주택을 상속받은 경우 : 피상속인의 사망일부터 계산한다.

9) 동일세대원이 경매를 통하여 취득한 후 양도하는 경우 :

경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 한다.

10) 거주 또는 보유 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우

(도시및주거환경정비법에 의한 재건축은 제외)

멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산한다. (재건축 공사기간은 포함하지 아니함)

· 주택면적이 증가한 경우 : 보유기간 계산과는 무관하다.

· 부수토지 면적이 증가한 경우 : 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터

3년이 경과해야 비과세 받을 수 있다.

11) 보유하던 주택이 「도시및주거환경정비법」에 의한 재개발ㆍ재건축으로 완공된 경우

종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발·재건축 후의 보유기간을 통산한다.

(재개발·재건축 공사기간을 포함함)

12) 재개발·재건축사업에 참여한 자가 사업기간 중에 다른 주택(대체주택)을 취득하여 거주하다가 재개발·재건축된 주택으로 이사하게 되어 대체주택을 양도하는 경우

보유기간의 제한을 받지 아니하나, 아래 요건을 모두 충족하는 경우 양도소득세를

비과세 받을 수 있다.

· 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주

· 재개발·재건축주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택 양도

· 완공후 1년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주

(취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능)

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[스크랩] 재개발 투자 한 눈에 이해 하기 |재개발, 재건축

2006-09-10 12:29

http://blog.drapt.com/shk21c/3254901157858983312

출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

재개발 사업을 통해 내 집 마련 계획을 하고 있는 분들께 들려드리고 싶은 이야기를 요약하자면 다음과 같다.

1. 비례율이 높은 지역을 선택해야 한다.
비례율이 높으면 높을수록 조합원 추가부담금이 적어 조합원 개개인에게 돌아가는 이익이 많아진다. 비례율은 관리처분계획 인가 내역 통지서에서 자세한 내용을 살펴볼 수 있는데 일반적으로 비례율이 높은 곳은 시유지(국유지)보다 사유지의 비율이 높은 지역, 대지 면적에 비해 조합원 및 세입자가 적은 지역, 기타 생활편의 시설 등이 많은 지역이다.

2. 세금 절약을 위해서는 재개발사업의 사업시행인가일 이전에 투자하라.
그 이유를 살펴보면 원조합원과 승계조합원의 취득/등록세 납부 기준이 다르기 때문인데 구체적인 내용을 살펴보면 다음과 같다.

원조합원의 취득세/등록세 신고납부 기준을 살펴보면 ;
1) 전용면적 85제곱미터 이하의 주거용 부동산(아파트)을 취득하는 경우에는 취득세/등록세 면제(25평, 32평 아파트만 해당되며 면제를 받더라도 취득세는 자진신고를 해야 함)
2) 전용면적 85제곱미터(32평 아파트)를 초과하는 주거용 부동산(아파트)을 취득하는 경우에는 도시재개발법 등 관계법령의 규정에 의한 청산금을 과세표준액으로하여 취득세/등록세를 신고 납부하여야 함(43평 아파트 해당)

승계조합원의 취득세/등록세 신고납부 기준을 살펴보면 ;
1) 아파트 분양가격을 과세표준액으로 하여 취득세/등록세를 신고 납부하여야 한다. (지방세법 제 109조 제 3항)

3. 시유지보다는 사유지가 많은 지분을 선택해라.
시유지의 경우 해당구청으로부터 매수해야 하기 때문에 향후 추가 비용이 발생하기 때문이다.

4. 대지면적이 넓은 지분을 구입하면 유리하다.
대지지분이 작은 평수는 초기 투자 비용이 적어 프리미엄이 높은 편이나 토지소유 및 점유면적의 감정 평가 시 매입가격과는 상관없기 때문에 상대적으로 프리미엄이 작게 형성된 넓은 평수의 대지가 유리하며 평형배정에도 넓은 필지 소유자가 적은 곳이 대형 평형을 배정받을 확률이 높아 좋다. 그 외에 급경사 지역보다는 비교적 완만한 지역의 지분을 매입해야 손해를 보지 않는다. 왜냐하면 경사도에 따라 대지지분이 적게 인정되기 때문이다.

5. 용적률을 고려해라.
당연한 이유겠지만 아파트를 많이 지을 수 있는 만큼 수익개선효과 때문에 조합원들의 추가 부담금이 줄어들게 된다.

6. 브랜드 가치를 살펴봐라.
서울 00 3 - 1지구의 경우 H건설과 D건설이 재개발 사업에 참여했지만 현재 H건설이 지은 아파트의 시세가 D아파트의 시세보다 3천만원이상 차이가 나고 있다. 즉 아파트 가격 형성에 브랜드 가치가 중요한 요인으로 작용한다.

7. 조합장, 상임이사 등 조합원 임원진이 재개발 사업 추진 경험이 많고 신뢰할 수 있는지를 살펴봐라.
예를 들어 사업 추진비가 100%라고 할 때 이들의 운영능력에 따라서 사업비가 97%로 절감 돼서 추가비용이 들지 않을 수도 있고 반대의 경우 110%정도로 사업이 진행되면 추가비용(추가 부담금)을 조합원이 균등분할 해야 하기 때문이다. 그리고 이들이 시공사 선정 때 개발사업에 대한 권리를 넘겨주는 대신 개인의 이익을 챙기는 경우도 많아 각종 비리로 사업이 지연되는 경우도 종종 발생하기 때문이다. 즉 사업추진속도가 빠른 지역을 선택하는 것도 중요하다.

8. 여유자금을 가지고 투자에 임해라.
재개발의 경우 앞서 설명한 바와 같이 여러 가지 요인에 의해 개발이 지연되는 경우가 빈번하게 발생하기 때문에 자금이 장기간 묶일 염려가 있기 때문이다.

9. 청약통장이 없거나 확실성에 투자하고 싶은 경우 재개발에 투자해라. 재개발 투자의 가장 매력적인 부분은 청약통장이 필요 없다는 점과 일정기간이 지나면 아파트를 분양 받을 수 있다는 점이 가장 큰 매력이다. 하지만 한가지 유념해야 할 부분이 있다면 아파트를 일반 분양 받는 것보다는 시간과 금융비용을 고려할 경우 수익이 떨어질 수 있다는 점도 고려해야 한다.

10. 입지여건을 고려해라.
모든 부동산 투자가 그렇듯이 재개발 사업도 비슷한 조건이라면 교통, 학군, 환경 등이 우수하여 향후 투자가치가 유리한 지역을 선정하는 것이 좋다.

11. 이주비가 많고 무이자 혜택이 많은 지역을 선택해라.
임대차를 안고 구입하거나 이주절차가 진행중인 지역으로 임대차가 어려울 경우에도 초기 투자비용을 절약하기 위해 이주비가 다액이면서 무이자 혜택이 많은 지역을 선정하는 것이 좋다.

TIP 재개발 사업의 성공여부는 상가분양과 조합원이 아닌 일반인들에게 분양하는 아파트[서울/인천 동시분양이나 일반분양(수도권과 지방)을 말함] 에 따라 결정되는 경우가 많다. 상가 분양이 잘되고 일반분양이 잘 될 경우 거기서 나오는 수익을 가지고 조합원들의 부담을 덜어줄 수 있기 때문이다. 그래서 일반분양은 조합원 분양보다 고급자재나 단지 내에서 입지여건이 좋은 곳에 짓는 경우가 많으며 때에 따라서는 평당 분양가가 비싼 대형평수를 짓는 경우도 종종 있지만 반드시 그런 것은 아니다

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[스크랩] 프리미엄이 붙는 15가지 기본원리 |부동산 제테크칼럼

2006-08-29 16:09

http://blog.drapt.com/shk21c/3254901156835352229

출처 : 부동산 초보자 도우미

원문 : http://blog.drapt.com/ekkum

우리는 부동산을 투자할 경우 자신의 여건에 맞는 투자 종목을 고르기 보다는 프리미엄이 많이 붙는 종목의 부동산에 투자하려고 한다.

그러나 막상 투자를 하였다 하더라도 투자대비 수익성이 낮은 경우 상당한 실망을 하게 된다.

특히, 초보자일수록 프리미엄이 높게 붙을 거라 생각하는 부동산에 투자를 한 뒤부터는 가슴을 조이며 매일 인터넷을 검색하거나 자기 자신의 투자에 대한 위로를 받기 위해 여러 전문가들을 찾아다니는 사람들을 종종 보아 왔다.

그러다가 혹시 샀던 부동산의 가격이 떨어지는 날에는 잠을 자지 못할 뿐 아니라 더 떨어지기 전에 부동산을 매각해 버리는 우를 범하는 것을 볼 때 너무 안타까운 마음이 들때가 한 두번이 아니었다.

또한, 불행하게도 자신이 팔았던 부동산이 판 뒤부터 가격이 계속 오르는 경우에 부동산을 잘못 팔았다고 후회해서 부동산을 담을 쌓는 사람들도 종종 보았다.

그렇다면 이러한 실수를 반복하지 않은 방법은 무엇일까?
대부분 부동산 투자에 있어서 자신 있게 투자하는 고수들이나 전문가들에게는 자기 자신들만의 뭔가 특별한 원리를 가지고 있다.

또한 이러한 사람들은 부동산 투자의 기본원리를 바탕으로 프리미엄에 대한 부분도 매우 자유롭다.

그렇다면 프리미엄이란 무엇인가? 부동산에 있어서 희소성을 말한다.

간단히 말해서 희소성이 있는 부동산에 투자하면 가격은 상승하기 마련이다.

그러나 희소성 있는 부동산을 찾아내기란 그리 쉽지 않다.
그러기 때문에 이를 찾기 위해 부단한 노력과 경험을 갖추어야 한다.

1-2년의 부동산 경험을 가지고 부동산에 투자해서 성공하는 투자를 하기가 어려운 경우가 많다.

지난 10,29 대책이나 8,31부동산 규제책에서 보듯이 갑자기 정책에 의해 부동산 가격은 폭락과 폭등을 반복하고 이에 적응하지 못하고 부동산 기본 원리에 충실하지 못한 어정쩡한 사람들은 상당한 피해를 보았던 것이다.

상당한 프리미엄이 형성되었다가도 정책에 의해 하루아침에 물거품이 되는 프리미엄이 있는가 하면 어떠한 여건에서도 강한 프리미엄이 유지되는 종목도 있다.

그러나 아쉽게도 부동산 프리미엄이란 여러 가지 복합요인에 의해 좌우되기 때문에 쉽게 프리미엄이 붙을 부동산을 찾기란 쉽지 않을 뿐 아니라 또한 예측한다는 것 자체도 전문가들도 어렵게 생각한다.

간혹 필자에게 어떤 사람들은 값싸고 좋은 부동산을 가르쳐 달라는 부탁을 종종 듣는다.

프리미엄이 붙을 수 있는 부동산을 좀 찍어달라는 말이다.
이럴 경우 필자는 단호하게 이야기 한다.

그런 부동산은 없다고 말이다.

공부를 하지 않고 좋은 성적을 얻기 어렵듯이 부동산도 값싸고 좋은 부동산을 찾기란 매우 어렵다.

다만 부동산의 기본원리를 이해하고 해당 각 분야의 부동산을 분석 정리하면 몇 가지 공통점을 발견할 수 있다.

여기서 말하는 공통점이란 부동산에서 프리미엄이 붙을 수 있는 요인을 이야기 하는 것이다.

프리미엄이 붙을 수 있는 요인을 15가지로 요약 정리해 보겠다.

◆개발호재가 있는 곳에 프리미엄이 있다.

첫째, 제1단계 가격 상승시기
개발호재가 있는 부동산에는 사람들의 관심이 모이기 때문에 프리미엄이 붙는다.

예를 들어 보자.
신도시를 발표하게 되면 신도시를 포함한 지역 땅값은 하락하나 그 주변 땅값은 폭등이 하게 된다.

왜냐하면 신도시 포함지역은 보상비가 실제가격보다도 낮게 책정되어 보상되기 때문에 신도시 개발 예정지보다 주변지역이 더 폭등하는 것이다.

이것을 우발이익이라고 한다.

판교신도시개발의 경우 판교신도시에 포함된 지역은 평당 300만원에 보상을 받았지만 그 주변인 궁내동이나 백궁동 지역은 시세가 1,500만원을 호가했다.

우발이익이 적용된 것이다.

이것은 상대적으로 신도시 개발지역보다 개발이 예상되는 주변의 땅값에 관심이 집중되기 때문에 가격은 하늘 높은 줄 모르고 상승하는 것이다.

또한 고속도로 개발 발표는 어떤가?
개발 계획발표가 나오면 도시로부터 멀리 떨어져 있는 땅값은 물론 고속도로 개발예정 주변은 가격이 상승한다.

특히 인터체인지 주변 반경 5킬로미터 이내 땅은 금싸라기로 변한다.

왜냐하면 고속도로 개발로 인하여 개발계획이 정리되고 여러 요인들에 의해 작용된 개발 호재가 땅값 상승으로 나타나기 때문이다.

이처럼 개발호재는 부동산가격 프리미엄의 주된 요인이기도 하다.

그러나 고속도로 개발 계획 같은 호재가 발표 되었다 하더라도 가격은 계속적인 상승을 하지 않는다.

몇가지 법칙에 따라 계단식으로 상승하는 원리가 작용한다는 것이다.

다시 말해서 고속도로 개발 계획이 발표가 되면 도로가 뚫리는 지역은 전반적으로 가격이 상승한다.

1단계가격 상승의 시기인 것이다.

가격상승도 도시 주변을 중심으로 올라가기 시작한다.

도심과 거점도시를 중심으로 부동산이 상승을 시작하다가 어느 싯점에 이르러서는 가격상승이 멈추게 된다.

이때가 제2단계 상승을 예상할 수 있다.

그러나 중요한 것은 2단계상승의 기본 전제조건, 즉 개발 재원이 확보되어 있느냐 아니냐에 따라 부동산 가격은 꾸준히 상승할 수도 있고 그 자리에서 멈추어 버릴 수도 있음을 기억해야 할 것이다.

1단계에서의 투자는 고속도로의 개발의 실현가능성에 초점을 투고 투자하여야 한다.

1단계투자는 초보자가 들어가기에는 매우 위험한 투자단계인 것이다.

1단계 투자는 투자대비 수익률은 매우 높은 편이고 가장 저렴한 가격으로 매입할 수 있어 좋지만 장기투자를 보고 투자해야 하기 때문에 여유자금으로 투자해야 한다는 사실을 명심해야 할 것이다.

과거 행정복합도시로 인해 공주 연기지역이 호재로 작용되자 주변의 토지들이 폭등하기 시작했다.

심지어는 행정복합도시로부터 70킬로미터 이상 떨어진 보은, 괴산 지역까지 투자의 손길이 미치게 되었다.

그때는 하늘 높은 줄 모르고 오르던 토지는 지금 어떻게 되었는가? 8,31 대책으로 토지의 강력한 규제로 인하여 휴지가 되어 있지 않았는가?
지하철 개발 호재를 보자. 이것은 다른 요소보다 조금 다른 점을 찾을 수 있다.

지하철은 도심을 중심으로 외곽지역의 개발 호재를 흡입하는 쪽으로 작용하기 때문에 설령 투자가 잘못 되었다 하더라도 유동인구로 인하여 서서히 회복할 수 있는 호재를 품고 있기 때문에 큰 어려움을 당하지 않을 경우가 대부분이다.

둘째, 제2단계 가격 상승시기
다음으로 착공단계, 즉 2단계가격 상승 시기다.

이때의 가격 상승은 개발계획발표 후 해당 부동산 개발 재원이 확보되었느냐 아니냐에 따라 가격 상승이 즉시 반영되거나 아니면 장기간 표류하다가 유야무야 되는 시기를 말한다.

이때는 개발계획 발표 후 시간이 많이 지나면 지날수록 가격상승폭은 높다는 것이다.

중요한 것은 개발재원의 확보가 중요하기 때문에 개발 재원의 주체가 누구인가에 따라 가격상승이 이루어지는 시기임을 알아야 한다.

따라서 착공의 단계에서는 대대적인 착공행사로 인해 주변 분위기를 띄우고 언론이 이를 뒷받침하여 취재할 때 가격은 폭등단계에 접어든다는 것이다.

여기서 주의해야 할 점은 제1단계에 투자했던 사람이 제2단계에서 계속 갈 것인가 말 것인가를 판단해야 한다는 시점이라는 것이다.

왜냐하면 2단계를 지나면 상당한 시간이 있어야 마지막 제3단계의 상승단계가 오기 때문이다.

지하철의 경우를 보자 착공 후 상당한 가격 상승이 있었으나 실제로 공사의 진척은 시원하게 눈에 보이지 않는다.

도리어 지하철 착공의 인한 불편함으로 인해 가격이 떵어지는 곳도 발생할 수 있다.

많은 뜬소문이 돌아다니고 가격의 양극화 현상은 극에 달한다.

초창기 대출이나 장기적인 자본으로 투자하지 않은 사람들은 상당한 고민을 하게 하는 시기이다.

이때 만약 착공 후에 여러 가지 민원이나 악재로 인하여 완공 시기가 늦추어 진다거나 연기되는 경우 투자수익률은 상당한 차이를 남기기 때문에 상당한 분석이 요구되는 시점이기도 하다.

이를 견디지 못해 급매물도 나오고 대출이자를 이기지 못하고 포기하는 사람들이 속출하는 단계이다.

셋째, 제3단계 가격상승시기
초보가 투자하기 가장 적합한 시기로 볼 수 있다.

준공시점이나 완공시점이 가까워지면 또 한번의 가격 상승이 이루어지는 시기로서 안정적인 투자를 할 수 있는 지점이다.

그러나 이때의 가격 상승은 1단계 상승에 비해 급속히 이루어지기 때문에 양도세등과 같은 특별 세금조사와 투기지역 및 토지거래 허가지역 등으로 묶일 경우가 많기 때문에 이러한 정책을 염두해 두고 투자하여야 하는 단계다.

따라서 큰 욕심을 내서는 않되는 시기다.

다만 개발계획이 어느 정도 완성 단계에 있기 때문에 초보자들이 가장 안전하게 투자할 수 있는 단계라고 볼 수 있다.

가식적으로 모양새가 나타나기 때문에 실수요자에게 가장 안성맞춤인 단계라는 것이다.

그러나 여기서 확인해야 하는 것이 있다.

완공 후 상권과 부동산투자의 분위기를 파악해야 하는 것이다.

아무리 준공이나 완공되었다 하더라도 일반적으로 유동인구가 적고 개발된 시설을 활용하는 사람이 적다면 신중하게 생각해 봐야 한다는 것이다.

지하철이 개통되었는데 상권이 형성되지 않고 이용하는 승객이 적다면 장기적인 측면을 고려해야 되는 것이다.

끝으로 완공 후 3년정도 지난 뒤의 투자시점이 있다.

이것은 준공 후 3년이 지남 뒤에는 어느 정도 상권도 왕성해지고 유동인구도 안정이 되어 또 한번의 가격 상승이 이루어 지는 시기이다.

특별히 일시적인 가격폭등은 없으나 간혹 추가적인 개발 호재로 인해 폭등의 단계를 거치는 시기라고도 말할 수 있다.

지하철 개통 후 대단지 아파트가 예정되었다든지 추가로 지하철이 다른 선과 연결되어 환승역이 되었다든지 같은 호재는 또 한번의 가격 상승을 경험하는 시기다.

따라서 이때는 상권의 변화를 분석하고 개발호재가 투자에 이익이 되는지 손해가 되는지 따져봐야 되는 시기다.

이후의 투자수익률은 새로운 다른 경쟁여건이 발생하지 않는다면 꾸준한 상승을 이어가는 단계다.

그러나 많은 사람들은 이시기가 지나면 정리를 하여야할 것도 계속 가지고 있어서 투지 수익률을 낮추는 우를 범하는 경우도 있다.

우리는 여기까지 개발호재가 부동산 투자에 있어서 작용하는 요인과 단계별 상승시기를 알아보았다.

그런데 사람들은 마지막 단계까지 기다리지 않고 단기간에 부동산에서 이익을 보려고 한다.

그러나 부동산 투자, 특히 토지의 투자는 세월과의 싸움이라는 사실을 기억했으면 한다.

따라서 부동산으로 승부를 걸고 이기기 위해서는 인내하는 방법부터 배워야 할 것이다.

판교보상금으로 200억원을 받았던 분이 30년의 세월을 참고 기다렸다는 사실을 기억하면서 말이다.

자료원 : 매일경제

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