주변 지인들 중에 정부의 집값 하락에 대한 예측보도를 믿고 집 구입을 망설이다 작년 가을 큰 낭패를 당한 분들이 있다. 과연 집값은 정부의 예측대로 떨어질 것인가?

 

강남의 사례에서 보면 알수 있듯이 정부의 각종 규제에 반발하여 현재 강남은 일반시민이 더 이상 진입할 수 없는 고가의 장벽을 형성하였다. 강남에 집을 가진 사람이 종부세 몇백만원 때문에 1~2억 하락한 급매로 집을 팔았다는 기사를 믿는 순진한 분들이 아직도 있는지 묻고 싶다.

 

강남 집값 상승에 대해 배아파 하기 보다는 제2의 강남이 될 수 있는 지역을 찾아 보고 그 지역이 지닌 미래의 가치를 발굴하면 얼마든지 성공하는 투자를 하리라 본다.

 

주식시장에서 미인주를 꾸준히 발굴하여 테마를 형성하고 장기투자를 통한 가치창출의 사례를 종종 보게 되는데 대표적인 투자가를 꼽는다면 워렌버핏일 것이다. 현재가치가 저평가 되어 있는 지역을 찾아 미래의 개발호재와 잠재력을 꿰뚫어 보는 안목을 갖춘 투자가라면 나는 어디를 선택할 것인가?

 

주식이나 부동산이나 시간이 지나고 나면 추세가 보이지만 그때는 투자시기를 놓치는 경우가 대부분이다.

 

올해 상반기는 대출규제에 의한 인위적인 집값 하락을 유도하고 있는데 왜 집값은 하락하지 않고 있는지를 잘 생각해 보시길 바란다. 수도권 지역의 집값이 계속 보합세를 유지하는 가운데 몇개의 급매물 가격을 기준으로 마치 집값이 당장 폭락할 것 처럼 기사를 쓰는 개그맨 같은 기자도 있었다.

부동산 투자시 내가 가진 선입견으로 인해 미래의 미인주를 놓치는 경우가 종종 있는데 참여정부의 남진정책은 동탄을 종점으로 이제 끝났다고 본다. 이제 남쪽으로만 바라보는 시각에서 벗어나 부동산 투자지역에 대한 시야를 넓이는 안목이 중요한 시점이다.

 

올해 하반기 부터 남양주 별내와 진접지구, 양주, 동두천을 중심으로 서울 동북쪽에 대단지 아파트가 분양되고 있으며 교통망 등 인프라 구축이 진행중이다. 주변지역의 대단위 분양과 인프라 구축으로 교통이 집결되는 곳을 주목하시기 바란다.

 

서울 동북부 지역을 대표하는 랜드마크를 찾아내고 그 지역의 미래가치를 발굴할때 분명 성공하는 투자가 될 것이다. 최근 노원구는 남양주시와 4호선 차량기지 이전을 위한 협약을 체결하였으며 현재 타당성에 대한 공동연구가 진행중이다. 연구결과는 상반기에 완료예정이며 연장되는 노선은 당고개역에서 남양주 진접지구 까지 12Km 구간이다. 4호선 연장은 남양주 주민들의 숙원사업이므로 최소한 2010년 까지는 착공이 완료될 것으로 예상한다.

 

노원구청에서는 창동 차량기지와 운전면허 시험장을 이전하고 초고층 업무시설을 유치하기 위해 많은 노력과 역량을 집중하고 있다. 노원지역이 그동안 소외받았던 가장 큰 원인은 업무시설과 상업시설 부족에 따른 베드타운의 한계에 있었다.

 

교통방송에 상습 정체구간으로 방송되는 동부간선도로가 월계교에서 의정부 시계까지 왕복 4차선을 6차선으로 확장하여 상습 정체구간이 해소될 전망이다. '07년 8월 부터 공사착공이 시작되며 총공사비는 2천 477억원이 소요될 예정이다. 동부간선도로 확장에 따른 시너지 효과는 외곽 순환도로와 연계되어 노원구 전역 및 서울 동북부 지역의 교통난을 해소할 것으로 본다.

 

외곽 순환도로 사패산 터널공사가 환경단체의 반대로 수년째 지연되었는데 현재 남아있는 4Km 구간이 '07년 12월에 완공된다. 미완성된 구간에서 민자로 유치된 고속도로중 가장 많은 수익을 내고 있고 터널구간의 공사 때문에 국도로 돌아가야 하는 불편이 있는 약점을 가짐에도 불구하고 최근 통행료 수입이 초과이익을 달성하였다.

 

서울시가 역세권 지역의 조례를 개정하여 역세권을 중심으로 반경 250~500m 이내 주거지역을 준주거지역으로 변경이 가능하도록 하였다. 용도 변경시 건폐율 60%, 용적율 400% 까지 허용이 되므로 향후 재건축시 큰 혜택을 보는 지역이다. 특히 상계주공 아파트 단지는 지난 1987~1988년에 건축되어 평균 20년이 된 아파트 단지군으로 도시계획 사업으로 자체 교통망과 인프라 구축이 잘되어 있으며 대단지를 형성하고 있어 투자가치가 높다. 도시계획, 주거공간 재정비 사업의 일환으로 역세권을 중심으로 '07년 12월 까지 1차 확대사업을 추진중이며 1차 확대는 노원 역세권(4,7호선), 수락산 역세권(7호선), 석계 역세권(1,6호선) 지역이다.

 

노원지역은 강남의 대치동과 비교해도 손색이 없을 만큼 교육에 대한 인프라가 탁월하다. 이미 알려진 은행사거리의 학원가는 유명세를 타고 있으며 은행사거리가 지닌 구조적 결점인 신설학원을 위한 건축물이 부족하여 최근에는 노원역을 중심으로 거대 학원가를 형성하고 있는 중이다.지난 4월에 메가스터디가 상계주공 3단지 맞은편에 강북점을 개원한 것에 주목할 필요가 있다. 메스컴에 보도된 자료에 따르면 올해 서울지역 6개 외국어고와 2개 과학고에 진학한 신입생 중 35%가 노원, 강남, 양천, 송파 등 4개구 출신이다. 즉 특목고 신입생들의 출신지역 편중 현상이 심각한 것이다. 2007학년도 특목고 신입생들의 출신지역 분포는 노원구 275명(10.9%), 강남구 233명(9.3%), 양천구 217명(6.2%), 송파구 156명(6.2%) 이다.

 

당현철 개발 공사가 올 하반기 부터 착공될 예정이며 왕십리에서 중계동 까지 경전철 노선이 확정단계에 있다. 공릉동에는 나노단지를 유치하고 석계역에는 민자역사 건립을 추진중이다

.

올해 상반기는 매수세와 매도세간 팽팽한 균형을 유지하고 있지만 시중은행이 수익을 창출하는 주택대출에 대해 지속적으로 규제가 사실상 어려울 것이다. 5년에서 10년을 내다보는 안목으로 지금부터 꾸준히 발품을 팔아 현장을 탐방하고 조사지역의 내재가치를 분석하시기 바란다.

 

위에서 소개한 노원지역은 창동 차량기지가 이전하고 초고층 업무시설이 들어오면 대대적인 인구유입과 이에 따른 주택난 해소를 위해 용적율 400%로 재건축시 중대형 부촌으로 거듭날 것이다. 현재가 아닌 미래의 가치분석이 필요한 시점이다.

 

이제 단기적인 호재에 대해 투자하기 보다는 10년후를 예측하는 안목으로 진흙속의 진주를 찾아내길 바란다. 아직도 노원구는 평당 900만원대로 저평가 되어 있는 상태이므로 충분한 투자가치가 있는 지역이다. 평당 1500만원에 서울에서 멀리 동떨어진 신도시에서 출퇴근의 고통을 당할 것인가? 아니면 서울에서 생활할 것인가? 최종결정은 결국 투자자 본인의 판단에 맡기겠다. 한가지 당부드리고 싶은 것은 일본 신도시의 실패사례를 교훈으로 삼기 바란다.

 

 출처 : [부동산114] 오늘의 Best 이야기>부동산10년후를 생각하세요? /삐돌이57/2007.10.05
 (모바일 부동산114를 만나는 방법 **7*7 NATE)

 

● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

    부동산 정책의 실효성 문제가 집중 거론되는 가운데 3월을 맞이한 수도권 부동산 시장의

    흐름이 초미의 관심사로 부각되고 있습니다.

 

● '2007년 2월이 매수 타이밍입니다.'   '3년 후의 수도권 시세 예측과 부동산 정책의 바른 길'

     이란 글을 통하여 2007년 벽두의 부동산 흐름을 조명한 바가 있지만, 2월의 끝자락에 머물고

     있는 이 시점에서도 그 때 제시한 의견에는 변함이 없습니다.

 

● 당초 전문가들의 예상은 크게 3가지였습니다.

 

1. 2007년 봄을 맞이하여 아파트 시장이 조금씩  활기를 띄다가 여름을 전후로 활황장이 펼쳐진다.

 

2. 2007년 1-6월 동안 보합세를 보이다가 여름을 기점으로 대통령 선거까지 상승장이 전개된다.

 

3. 2007년 내내 아파트 시장은 약보합 및 강보합의 밋밋한 흐름을 보일 것이다.

 

● 그 어느 예측을 보아도 부동산 버블이니 폭락이니 하는 극단적인 예측은 없으며,

     2007년 한 해를 상약하강 혹은 상중하강의 흐름으로 한결같이 예측하고 있습니다.

 

● 필자의 의견은 1번에 가깝기는 하지만 어느 흐름을 타든지 집 가진 분들은 전혀 불안해 할

    필요가 없다는 말씀을 드리고 싶습니다.

 

 

 

● 아파트의 가치를 평가하는 영원불변의 진리가 있습니다.

     그것이 바로 입지입니다.

     누구나 자기가 사는 지역이 훌륭한 입지라고 생각하겠지만 제3자의 입장에서 엄격한 잣대를

     적용하여 평가해 보면 자신이 살고 있는 지역이 입지적으로 어떤 평가를 받고 있는지

     충분히 알 수 있습니다.

 

● 입지에 대한 평가가 제대로 이루어지기 위해서는 첫째로 각 지역을 서로 비교하여

     명품 지역- 보통지역- 소외지역으로 입지의 서열화를 나누는 상대적 평가가 이루어져야

     합니다.

 

● 둘째로 입지의 서열화와 관계 없이 고평가- 중평가-저평가로 나누는 절대적 평가를 제대로

     적용해야만 올바른 평가를 가져올 수 있습니다.

 

● 또한 입지의 기준이 서울 강남. 목동. 용산 등의 명품 지역을 기준으로 실재의 거리를 따지는

     방법과 전철, 광역버스 등 교통상의 거리를 따지는 방법. 현재 입지의 중요도와 미래의

     변화된 위상과의 차이를 감안하는 방법. 택지개발 및 뉴타운 신도시 등의 여건 등을 망라한

     종합적인 평가가 함께 이루어져야 합니다.

 

● 상대적 평가의 서열화를 예로 들어 보겠습니다.

    서울에서는 강남. 용산. 목동. 서초가 명품지역으로 1군이며, 송파. 광진. 동작. 강서. 은평.

    상암. 공덕. 성동이 2군이며 기타 지역을 3군으로 분류할 수 있습니다.

 

● 수도권의 경우 과천. 분당. 평촌. 용인 죽전. 광교. 판교가 명품 지역으로 1군이며. 일산. 동탄. 

    파주운정. 영통 용인 동백. 신봉 성복. 동천. 성남. 산본. 중동. 안냥. 의왕. 광명. 향남. 덕소.

    구리. 인천 검단이 2군이며 기타 지역이 3군입니다.

 

● 그렇다면 똑같은 상황하에서 1군. 2군. 3군 지역 중에서 어느 군이 많이 오를까요?

    당연히 1군-2군-3군 순으로 오를 수밖에 없기 때문에 앞으로 10년 이상은 자본 여력만 된다면

    강남. 광교 등 명품 지역 아파트로 올인하기 위한 노력을 계속해야 한다고 봅니다.

 

● 이번에는 입지의 서열화와 관계가 없는 절대적 평가와 관련된 내용입니다.

    시세가 높은 지역은 높은만큼 낮은 곳은 낮은만큼 가치가 반영되어 있기 때문에 무조건 명품

    지역이라고 해서 좋다고 할 수 없으며 오히려 저평가 된 지역을 잘만 찾는다면 소외된

    지역일지라도 진흙 속의 진주를 발견하여 투자 수익률을 극대화 할 수 있습니다.

 

● 따라서 어느 지역이 저평가 되어 있으며 앞으로 가치가 올라갈 것인가를 따져 보는 일은 명품

    지역을 선정하는 것 이상으로 중요한 문제라고 할 수 있습니다.

 

● 저평가가 심하거나 많이 오를 아파트를 예를 들면 서울에서는 강남. 송파. 강동. 마포. 용산. 

     구로. 성동이 유망 지역으로 투자 여력이 높은 1군이고, 관악. 영등포. 노원. 은평. 서초.

     성북이 2군이며 기타 지역이 3군입니다.

 

● 수도권은 판교. 광교. 송도. 용인. 동탄. 수원. 성남. 김포. 파주가 유망 지역으로 투자 여력이

    높은 1군이고, 군포. 오산. 평택. 의정부. 광주. 안산. 시흥. 고양이 투자 여력이 높은 2군이며.

    기타 지역이 3군입니다.

 

● 지역을 선정할 때에는 상대적인 우위 지역인 명품 지역 1군과 절대적인 우위지역인

     투자 가치 및 저평가 지역의 1군을 모두 고려하여 선정하는 것이 바람직합니다.

 

● 두 가지 잣대를 모두 적용하였을 경우 강남. 송파. 용산. 용인. 동탄. 파주와 미래의 도시인

    판교. 광교. 송도 등이 높은 점수를 획득하고 있다고 판단이 되기 때문에 이들 지역과

    주변 지역은 앞으로의 투자처로서 유망하고 안전한 곳이라는 결론을 내릴 수 있습니다.

 

 

● 아파트를 평가함에 있어서 대중들의 선호 요소인 교통. 교육. 상권. 환경 등의 생활

    여건을 파악하는 일은 입지에 버금갈 정도로 중요합니다.

 

   1. 생활의 만족도를 높이는 데 단연 교통을 꼽을 수 있습니다.

 

●  2005-2006년 2년 동안 서울 아파트 값이 서울 주변의 아파트 값보다 높고 최근으로 올수록

     서울 지역의 아파트 가격이 더욱 탄력을 받고 있는 모습입니다.

 

● 이처럼 서울 지역의 아파트 시세가 수도권 아파트 시세에 비하여 탄력을 받는 까닭이 어디에

    있을까요?

    정답은 편리한 교통 그 중에서도 서울 구석구석을 거미줄처럼 연결하는 지하철의 역할이

    절대적입니다.

    지하철이 서울 지역의 아파트 가격을 큰 폭으로 오르게 한 원동력입니다.

 

● 수도권 전철 노선을 보시면 아시겠지만. 서울은 경제적 중요성과 인구 등을 감안하여도

     수도권에 비하여 지나치게 전철역이 많다는 것을 알 수 있습니다.

 

● 서울은 왠만한 곳은 지하철이 거의 이어지고 있지만 수도권은 파주-송도-평택-여주 등

     극동 극서 극남 극북을 기준으로 서로를 이어 주는 전철망이 턱 없이 부족합니다.

 

● 도로망은 고속국도. 순환도로 간선도로. 전용도로 등이 적재 적소에 배치 되어 있거나

    계획상으로 진행될 예정이지만 전철은 향후 10년 동안 계획안을 보더라도 서울에 비하여

    지나치게 늦고 역사 계획도 매우 부족한 실정입니다.

 

● 하지만 역으로 서울은 더 이상 지하철 등의 교통 호재를 발판으로 삼는 상승은 한계치에

     부딪히겠지만 수도권은 전철역의 가능성이 무한대로 열려 있어서 교통면에서 서울보다 매우

     유리한 상황입니다.

     생활 여건에서 가장 중요한 교통의 혜택이 서울보다는 수도권이 더 받을 것이라는 사실은 매우

     중요합니다.

 

● 따라서 향후에 내 집 마련을 고려하시는 분들은 서울 명품 지역 외의 매수보다는 교통 분야에

     가능성이 열려 있는 수도권에 눈을 돌릴 필요가 있습니다.

 

 

● 교육수준과 집값은 비례하는 경우가 많습니다.

    서울의 경우 강남. 서초. 송파. 광진. 동작. 목동 등은 교육과 아파트 값이 절대적으로 비례하고

    있음을 여실히 보여 주고 있습니다.

 

● 수도권 역시 분당. 고양. 평촌. 용인. 영통 등이 교육열이 매우 높은 지역으로써 이들 지역은

     다른 곳에 비하여 아파트 시세가 높다는 것이 공통 특징입니다.

 

● 필자가 일전에 분당 등 평준화 지역의 교육 수준이 급락하고 있는 점과 용인 등 비평준화 지역의

    교육 수준이 급등하고 있는 점을 비교한 적이 있습니다.

 

● 재미 있는 사실 하나는 이전에는 분당과 비교도 되지 않았던 용인시의 집값이 분당의 집값을

     바싹 추격하는 것을 보면서 비평준화 지역인 용인시의 교육 수준 급등이 평준화로 교육

     수준의 질이 추락하고 있는 분당과 좋은 대조를 보이고 있음을 발견하게 되었습니다.

 

 

● 백화점. 할인마트. 관공서. 은행. 병원 등의 편의 시설은 아파트의 가치를 지탱하는 큰

    힘이자 지속적으로 가치 상승을 이끄는 원동력이 되고 있습니다.

 

● 아파트 가격에 영향을 주는 요인 중에서 현재보다는 미래에 영향을 주는 요인으로서

    환경 요소를 꼽을 수 있습니다.

    웰빙 시대와 맞물려 산소권이 새로운 가치로 부각 되고 있으며. 조망권과 친환경 요인의

    중요성이 핵심 평가 요인으로 부각되고 있습니다.

 

● 천당 밑에 분당이라고 일컬을 정도로 분당 신도시의 가치는 최근 10년 동안 그 어느 지역보다

     꾸준하면서도 폭등의 시세 상승을 이끌어 왔습니다.

 

● 분당이 최고의 도시로 거듭나는 대는 교통의 천국. 교육의 천국을 들 수 있지만 앞에서

    지적했듯이 최근 교육의 후퇴에도 불구하고 집값 상승이 이어지고 있는 까닭으로 분당이

    상권과 환경 요인을 완벽하게 갖춘 지역이기 때문이라는 사실을 들 수 있습니다.

 

● 필자도 분당에 10년 가까이 살고 있는데 분당에 살아본 분은 아시겠지만 대한민국 그

     어느 지역이던지 이사 가고 싶은 마음이 없을 정도로 모든 곳을 갖춘 곳이라고 판단이 됩니다.

 

● 서울-성남-수원 등 몇 차례 이사를 하면서 살아 보았지만 분당은 그 어느 곳보다 살기

    좋은 곳이라고 여겨지며 5년 전 평준화로 망친 분당의 교육 문제만 해결이 된다면 강남권에

    뒤지지 않는 저력을 갖춘 도시로 높게 평가하고 싶습니다.

 

 

● 새아파트와 오래된 아파트의 가치는 분양가의 차이를 보면 충분히 판단할 수 있습니다.

    이제 과거처럼 입지와 생활여건만 좋다고 하여 아파트를 덥썩 매수하는 일에 신중을 기해야

    합니다.

 

● 재개발. 재건축. 뉴타운. 신도시. 택지개발 등의 호재가 없는 상황하에서는 몇 달이라도

     늦게 분양한 새아파트를 잡아야 유리하며 똑같은 상황이라면 분양가가 높은 아파트가

     시세 탄력을 받을 경우에 절대적으로 상승폭이 크다고 할 수 있습니다.

 

● 그렇기때문에 시세차익에 따른 아파트 매수 우선 순위를 분양- 미분양-분양권-급매-정상적인

     매수의 5단계 순으로 나눌 수 있습니다.

 

● 미래의 트랜드에 걸맞는 새아파트를 잡는 것이 왠만한 호조건을 갖춘 오래된 아파트보다

    유리하다는 평범한 진리를 잊어서는 안 됩니다.

 

● 따라서 당첨만 된다면 분양이 최고이며, 다음으로 미분양을 매수하는 것이 좋고.

     그 다음으로 프리미엄을 주더라도 분양권을 매수하는 것이 급매를 매수하는 것보다 유리하며

     기존 아파트를 매수할 경우에는 좋은 조건을 갖춘 급매를 비수기에 고르는 것이 바람직합니다.

 

● 이처럼 아파트를 매수하는데 투자 가치가 높은 분양과 미분양. 분양권에 관심을 갖는 일은

     새아파트의 중요성을 보여주는 대표적인 사례라고 할 수 있습니다.

     또한 비슷한 조건의 급매를 고를 경우에도 새아파트를 선점하는 일이 필요하며, 특별한 상황이

     아니라면 10년 내외된 아파트는 피하는 것이 좋다고 여겨집니다.

 

● 중고차가 새차보다 비쌀 수 없듯이 새로운 성향을 추구하는 젊은 층의 아파트 선호도가 디자인.

    패션화 등의 감각으로까지 확대되고 있는 점을 감안한다면 새아파트의 선호도는 해가 갈수록

    중요시 여겨질 것입니다.

 

● 현재 주목을 받고 있는 동탄. 운정. 동백. 죽전 등은 입지보다는 새아파트의 혜택을 톡톡히

     볼 지역이며, 미래의 도시인 송도. 송파. 광교. 판교. 흥덕은 입지와 새아파트의 장점을 동시에

     누릴 수 있는 특급 지역으로서 매우 유망한 곳이라 할 수 있습니다.

 

 

 

● 입지. 생활 여건. 새아파트 등의 호조건을 모두 갖추었다고 하더라도 세대수가 문제인 아파트는

     절대로 매수해서는 안 됩니다.

 

● 세대수는 많을수록 좋습니다.

    그렇지만 세대수가 많다고하여 그 아파트의 절대적 가치가 한 없이 오르는 것은 아닙니다.

    문제는 1동 아파트나 100세대 미만 아파트 등은 볼 것도 없이 매수해서는 안된다는 점입니다.

 

● 세대수가 적은  아파트이기 때문에 저평가 되었다고 착각하기 쉽겠지만 다른 것은 몰라도

     세대수가 300세대 미만인 아파트는 매수하지 않는 것이 가장 좋은 방법이니 기억하시기

     바랍니다.

 

● 특히 주상복합아파트나 평범한 지역의 세대수가 적은 아파트는 심대한 결함을 안고 있습니다.

     세대수가 많다고 해서 좋다고만 할 수는 없지만 세대수가 적은 것은 치명적인 단점이라는 것을

     잊어서는 안 됩니다.

 

● 다만 신도시. 택지개발. 뉴타운 등의 아파트들은 세대수가 적더라도 큰 문제가 되지 않는 경우가

     많은데 그 이유는 해당 아파트가 주변 아파트와 어우러져 각각의 아파트들이 새로운 개념의

     세대수를  이루는 것과 같은 착각에 빠지기 때문이며, 나홀로 단지가 아니라서 세대수의

     의미가 결정적인 영향을 주지 못하기 때문입니다.

 

● 예를들면 서울 보통지역과 수도권 보통 지역의 아파트는 세대수에 따라서 가격 편차가

    매우 크게 벌어지지만 분당. 일산. 동탄 등의 아파트는 세대수의 차이가 위의 지역만큼 큰

    영향을 주지 못합니다.

 

● 죽전의 엘지자이는 300세대 미만의 적은 세대수이지만 고급화와 조망권 등의 특장점을 살려

    용인시 최고가 아파트를 기록 중이며 동백의 현진 에버빌 역시 세대수는 적지만 고급 아파트의

    이미지를 살려서 동백 지구 최고가 아파트로 평가 받고 있습니다.

 

 

● 아파트의 평가 잣대에서 평형의 중요성을 빼 놓을 수는 없습니다.

    80년대 25평과 32평이 인기 평형이었지만 90년대는 32평 중심에 40평대가 새롭게 각광을

    받았으며.2000년대에 접어들면서 40평대가 선호 평형으로 부각이 되고 50평대 이상의 중대형

    평형의 수요가 급격하게 늘어나는 추세입니다.

 

● 과거에 환금성의 문제로 꺼려왔던 대형 평형들이 인기를 끌면서 향후 10년 이상은 크면 클수록

    가치를 발휘하는 황금알이 될 것이 분명합니다.

 

● 즉 70평대 이상-60평대-50평대-40평대-30평대-20평대 순으로 투자 가치가 따를 것이며

    특히 40평대-70평대의 대형 평형의 인기가 갈수록 높아 감에 따라서 그 시세 가치도

    높은 평가를 발할 것으로 여겨집니다.

 

● 아파트가 주거의 목적에서 투자의 목적으로 변화 되고 있으며, 생활 수준의 향상으로

     베르나-아반테-소나타-그랜저-에쿠스의 현대차 선호도만큼이나 대형 평형의 대중화에 따른

     가치 상승이 무서운 속도로 번지고 있음에 주목해야 합니다,

 

● 아파트 매수시에 중대형의 장점을 극대화 하기 위한 전략을 소개해 보도록 하겠습니다.

    분당의 40평대 이상 아파트가 부족하기 때문에 인근 지역인 용인 죽전.신봉.성복.동천. 동백 

    성남 등의 40평대 아파트를 매수하면 시세 차익을 얻을 수 있으며, 동탄 신도시의 50평대

    이상 대형 평형의 부족을 인근의 화성 향남. 보라 .공세. 오산 등에서 선점하면 바람직한 투자

    전략이 될 수 있습니다.

 

● 지금까지 어떤 아파트를 잡아야 할 것인가에 대한 몇 가지 사항에 대하여 과거에 자주 거론

    되었던 핵심 요소 즉 입지. 샹활 여건. 새아파트. 세대수. 평형으로 나누어 알아 보았습니다.

 

● 아파트의 가치를 반영함에 있어서 특정 부분을 지나치게 부각해서는 안 되며 역으로 특정

    부분을 열외해서도 안 됩니다.

 

● 아파트의 가치는 가치를 평가하는 요소들의 우선 순위를 순차적으로 적용하고, 이를 바탕으로

     적합한 평가가 이루어진 아파트를 선별적으로 매수하여야 시행 착오를 줄일 수 있습니다.

 

● 순간의 선택이 10년을 좌우한다는 말은 그 무엇 보다도 아파트 매매시 신중함을 요하는

    경구입니다.

 

● 아파트를 매수함에 있어서 수 백번 들어 왔지만 위에서 언급한 5개 항목이야말로 영원불변의

     진리라고 판단이 되오니 다시 한 번 마음을 가다듬고 아파트 매매시에 적용하셨으면 합니다.

 

● 오늘도 아파트 정보를 얻기 위하여 이 곳 저 곳 둘러 보시는 애우님들께 한 말씀 올립니다.

     새로운 진리만을 찾으려 애쓰지 마시고, 위에서 언급한 5가지 사항을 평범하지만 잊기 쉬운

     부동산의 명심보감으로 여기시고 각자의 상황에 적용할 줄 아는 슬기로움을 지니시기를

     희망합니다.

 

 

 

 

● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

    부동산 정책의 실효성 문제가 집중 거론되는 가운데 3월을 맞이한 수도권 부동산 시장의

    흐름이 초미의 관심사로 부각되고 있습니다.

 

● '2007년 2월이 매수 타이밍입니다.'   '3년 후의 수도권 시세 예측과 부동산 정책의 바른 길'

     이란 글을 통하여 2007년 벽두의 부동산 흐름을 조명한 바가 있지만, 2월의 끝자락에 머물고

     있는 이 시점에서도 그 때 제시한 의견에는 변함이 없습니다.

 

● 당초 전문가들의 예상은 크게 3가지였습니다.

 

1. 2007년 봄을 맞이하여 아파트 시장이 조금씩  활기를 띄다가 여름을 전후로 활황장이 펼쳐진다.

 

2. 2007년 1-6월 동안 보합세를 보이다가 여름을 기점으로 대통령 선거까지 상승장이 전개된다.

 

3. 2007년 내내 아파트 시장은 약보합 및 강보합의 밋밋한 흐름을 보일 것이다.

 

● 그 어느 예측을 보아도 부동산 버블이니 폭락이니 하는 극단적인 예측은 없으며,

     2007년 한 해를 상약하강 혹은 상중하강의 흐름으로 한결같이 예측하고 있습니다.

 

● 필자의 의견은 1번에 가깝기는 하지만 어느 흐름을 타든지 집 가진 분들은 전혀 불안해 할

    필요가 없다는 말씀을 드리고 싶습니다.

 

 

 

● 아파트의 가치를 평가하는 영원불변의 진리가 있습니다.

     그것이 바로 입지입니다.

     누구나 자기가 사는 지역이 훌륭한 입지라고 생각하겠지만 제3자의 입장에서 엄격한 잣대를

     적용하여 평가해 보면 자신이 살고 있는 지역이 입지적으로 어떤 평가를 받고 있는지

     충분히 알 수 있습니다.

 

● 입지에 대한 평가가 제대로 이루어지기 위해서는 첫째로 각 지역을 서로 비교하여

     명품 지역- 보통지역- 소외지역으로 입지의 서열화를 나누는 상대적 평가가 이루어져야

     합니다.

 

● 둘째로 입지의 서열화와 관계 없이 고평가- 중평가-저평가로 나누는 절대적 평가를 제대로

     적용해야만 올바른 평가를 가져올 수 있습니다.

 

● 또한 입지의 기준이 서울 강남. 목동. 용산 등의 명품 지역을 기준으로 실재의 거리를 따지는

     방법과 전철, 광역버스 등 교통상의 거리를 따지는 방법. 현재 입지의 중요도와 미래의

     변화된 위상과의 차이를 감안하는 방법. 택지개발 및 뉴타운 신도시 등의 여건 등을 망라한

     종합적인 평가가 함께 이루어져야 합니다.

 

● 상대적 평가의 서열화를 예로 들어 보겠습니다.

    서울에서는 강남. 용산. 목동. 서초가 명품지역으로 1군이며, 송파. 광진. 동작. 강서. 은평.

    상암. 공덕. 성동이 2군이며 기타 지역을 3군으로 분류할 수 있습니다.

 

● 수도권의 경우 과천. 분당. 평촌. 용인 죽전. 광교. 판교가 명품 지역으로 1군이며. 일산. 동탄. 

    파주운정. 영통 용인 동백. 신봉 성복. 동천. 성남. 산본. 중동. 안냥. 의왕. 광명. 향남. 덕소.

    구리. 인천 검단이 2군이며 기타 지역이 3군입니다.

 

● 그렇다면 똑같은 상황하에서 1군. 2군. 3군 지역 중에서 어느 군이 많이 오를까요?

    당연히 1군-2군-3군 순으로 오를 수밖에 없기 때문에 앞으로 10년 이상은 자본 여력만 된다면

    강남. 광교 등 명품 지역 아파트로 올인하기 위한 노력을 계속해야 한다고 봅니다.

 

● 이번에는 입지의 서열화와 관계가 없는 절대적 평가와 관련된 내용입니다.

    시세가 높은 지역은 높은만큼 낮은 곳은 낮은만큼 가치가 반영되어 있기 때문에 무조건 명품

    지역이라고 해서 좋다고 할 수 없으며 오히려 저평가 된 지역을 잘만 찾는다면 소외된

    지역일지라도 진흙 속의 진주를 발견하여 투자 수익률을 극대화 할 수 있습니다.

 

● 따라서 어느 지역이 저평가 되어 있으며 앞으로 가치가 올라갈 것인가를 따져 보는 일은 명품

    지역을 선정하는 것 이상으로 중요한 문제라고 할 수 있습니다.

 

● 저평가가 심하거나 많이 오를 아파트를 예를 들면 서울에서는 강남. 송파. 강동. 마포. 용산. 

     구로. 성동이 유망 지역으로 투자 여력이 높은 1군이고, 관악. 영등포. 노원. 은평. 서초.

     성북이 2군이며 기타 지역이 3군입니다.

 

● 수도권은 판교. 광교. 송도. 용인. 동탄. 수원. 성남. 김포. 파주가 유망 지역으로 투자 여력이

    높은 1군이고, 군포. 오산. 평택. 의정부. 광주. 안산. 시흥. 고양이 투자 여력이 높은 2군이며.

    기타 지역이 3군입니다.

 

● 지역을 선정할 때에는 상대적인 우위 지역인 명품 지역 1군과 절대적인 우위지역인

     투자 가치 및 저평가 지역의 1군을 모두 고려하여 선정하는 것이 바람직합니다.

 

● 두 가지 잣대를 모두 적용하였을 경우 강남. 송파. 용산. 용인. 동탄. 파주와 미래의 도시인

    판교. 광교. 송도 등이 높은 점수를 획득하고 있다고 판단이 되기 때문에 이들 지역과

    주변 지역은 앞으로의 투자처로서 유망하고 안전한 곳이라는 결론을 내릴 수 있습니다.

 

 

● 아파트를 평가함에 있어서 대중들의 선호 요소인 교통. 교육. 상권. 환경 등의 생활

    여건을 파악하는 일은 입지에 버금갈 정도로 중요합니다.

 

   1. 생활의 만족도를 높이는 데 단연 교통을 꼽을 수 있습니다.

 

●  2005-2006년 2년 동안 서울 아파트 값이 서울 주변의 아파트 값보다 높고 최근으로 올수록

     서울 지역의 아파트 가격이 더욱 탄력을 받고 있는 모습입니다.

 

● 이처럼 서울 지역의 아파트 시세가 수도권 아파트 시세에 비하여 탄력을 받는 까닭이 어디에

    있을까요?

    정답은 편리한 교통 그 중에서도 서울 구석구석을 거미줄처럼 연결하는 지하철의 역할이

    절대적입니다.

    지하철이 서울 지역의 아파트 가격을 큰 폭으로 오르게 한 원동력입니다.

 

● 수도권 전철 노선을 보시면 아시겠지만. 서울은 경제적 중요성과 인구 등을 감안하여도

     수도권에 비하여 지나치게 전철역이 많다는 것을 알 수 있습니다.

 

● 서울은 왠만한 곳은 지하철이 거의 이어지고 있지만 수도권은 파주-송도-평택-여주 등

     극동 극서 극남 극북을 기준으로 서로를 이어 주는 전철망이 턱 없이 부족합니다.

 

● 도로망은 고속국도. 순환도로 간선도로. 전용도로 등이 적재 적소에 배치 되어 있거나

    계획상으로 진행될 예정이지만 전철은 향후 10년 동안 계획안을 보더라도 서울에 비하여

    지나치게 늦고 역사 계획도 매우 부족한 실정입니다.

 

● 하지만 역으로 서울은 더 이상 지하철 등의 교통 호재를 발판으로 삼는 상승은 한계치에

     부딪히겠지만 수도권은 전철역의 가능성이 무한대로 열려 있어서 교통면에서 서울보다 매우

     유리한 상황입니다.

     생활 여건에서 가장 중요한 교통의 혜택이 서울보다는 수도권이 더 받을 것이라는 사실은 매우

     중요합니다.

 

● 따라서 향후에 내 집 마련을 고려하시는 분들은 서울 명품 지역 외의 매수보다는 교통 분야에

     가능성이 열려 있는 수도권에 눈을 돌릴 필요가 있습니다.

 

 

● 교육수준과 집값은 비례하는 경우가 많습니다.

    서울의 경우 강남. 서초. 송파. 광진. 동작. 목동 등은 교육과 아파트 값이 절대적으로 비례하고

    있음을 여실히 보여 주고 있습니다.

 

● 수도권 역시 분당. 고양. 평촌. 용인. 영통 등이 교육열이 매우 높은 지역으로써 이들 지역은

     다른 곳에 비하여 아파트 시세가 높다는 것이 공통 특징입니다.

 

● 필자가 일전에 분당 등 평준화 지역의 교육 수준이 급락하고 있는 점과 용인 등 비평준화 지역의

    교육 수준이 급등하고 있는 점을 비교한 적이 있습니다.

 

● 재미 있는 사실 하나는 이전에는 분당과 비교도 되지 않았던 용인시의 집값이 분당의 집값을

     바싹 추격하는 것을 보면서 비평준화 지역인 용인시의 교육 수준 급등이 평준화로 교육

     수준의 질이 추락하고 있는 분당과 좋은 대조를 보이고 있음을 발견하게 되었습니다.

 

 

● 백화점. 할인마트. 관공서. 은행. 병원 등의 편의 시설은 아파트의 가치를 지탱하는 큰

    힘이자 지속적으로 가치 상승을 이끄는 원동력이 되고 있습니다.

 

● 아파트 가격에 영향을 주는 요인 중에서 현재보다는 미래에 영향을 주는 요인으로서

    환경 요소를 꼽을 수 있습니다.

    웰빙 시대와 맞물려 산소권이 새로운 가치로 부각 되고 있으며. 조망권과 친환경 요인의

    중요성이 핵심 평가 요인으로 부각되고 있습니다.

 

● 천당 밑에 분당이라고 일컬을 정도로 분당 신도시의 가치는 최근 10년 동안 그 어느 지역보다

     꾸준하면서도 폭등의 시세 상승을 이끌어 왔습니다.

 

● 분당이 최고의 도시로 거듭나는 대는 교통의 천국. 교육의 천국을 들 수 있지만 앞에서

    지적했듯이 최근 교육의 후퇴에도 불구하고 집값 상승이 이어지고 있는 까닭으로 분당이

    상권과 환경 요인을 완벽하게 갖춘 지역이기 때문이라는 사실을 들 수 있습니다.

 

● 필자도 분당에 10년 가까이 살고 있는데 분당에 살아본 분은 아시겠지만 대한민국 그

     어느 지역이던지 이사 가고 싶은 마음이 없을 정도로 모든 곳을 갖춘 곳이라고 판단이 됩니다.

 

● 서울-성남-수원 등 몇 차례 이사를 하면서 살아 보았지만 분당은 그 어느 곳보다 살기

    좋은 곳이라고 여겨지며 5년 전 평준화로 망친 분당의 교육 문제만 해결이 된다면 강남권에

    뒤지지 않는 저력을 갖춘 도시로 높게 평가하고 싶습니다.

 

 

● 새아파트와 오래된 아파트의 가치는 분양가의 차이를 보면 충분히 판단할 수 있습니다.

    이제 과거처럼 입지와 생활여건만 좋다고 하여 아파트를 덥썩 매수하는 일에 신중을 기해야

    합니다.

 

● 재개발. 재건축. 뉴타운. 신도시. 택지개발 등의 호재가 없는 상황하에서는 몇 달이라도

     늦게 분양한 새아파트를 잡아야 유리하며 똑같은 상황이라면 분양가가 높은 아파트가

     시세 탄력을 받을 경우에 절대적으로 상승폭이 크다고 할 수 있습니다.

 

● 그렇기때문에 시세차익에 따른 아파트 매수 우선 순위를 분양- 미분양-분양권-급매-정상적인

     매수의 5단계 순으로 나눌 수 있습니다.

 

● 미래의 트랜드에 걸맞는 새아파트를 잡는 것이 왠만한 호조건을 갖춘 오래된 아파트보다

    유리하다는 평범한 진리를 잊어서는 안 됩니다.

 

● 따라서 당첨만 된다면 분양이 최고이며, 다음으로 미분양을 매수하는 것이 좋고.

     그 다음으로 프리미엄을 주더라도 분양권을 매수하는 것이 급매를 매수하는 것보다 유리하며

     기존 아파트를 매수할 경우에는 좋은 조건을 갖춘 급매를 비수기에 고르는 것이 바람직합니다.

 

● 이처럼 아파트를 매수하는데 투자 가치가 높은 분양과 미분양. 분양권에 관심을 갖는 일은

     새아파트의 중요성을 보여주는 대표적인 사례라고 할 수 있습니다.

     또한 비슷한 조건의 급매를 고를 경우에도 새아파트를 선점하는 일이 필요하며, 특별한 상황이

     아니라면 10년 내외된 아파트는 피하는 것이 좋다고 여겨집니다.

 

● 중고차가 새차보다 비쌀 수 없듯이 새로운 성향을 추구하는 젊은 층의 아파트 선호도가 디자인.

    패션화 등의 감각으로까지 확대되고 있는 점을 감안한다면 새아파트의 선호도는 해가 갈수록

    중요시 여겨질 것입니다.

 

● 현재 주목을 받고 있는 동탄. 운정. 동백. 죽전 등은 입지보다는 새아파트의 혜택을 톡톡히

     볼 지역이며, 미래의 도시인 송도. 송파. 광교. 판교. 흥덕은 입지와 새아파트의 장점을 동시에

     누릴 수 있는 특급 지역으로서 매우 유망한 곳이라 할 수 있습니다.

 

 

 

● 입지. 생활 여건. 새아파트 등의 호조건을 모두 갖추었다고 하더라도 세대수가 문제인 아파트는

     절대로 매수해서는 안 됩니다.

 

● 세대수는 많을수록 좋습니다.

    그렇지만 세대수가 많다고하여 그 아파트의 절대적 가치가 한 없이 오르는 것은 아닙니다.

    문제는 1동 아파트나 100세대 미만 아파트 등은 볼 것도 없이 매수해서는 안된다는 점입니다.

 

● 세대수가 적은  아파트이기 때문에 저평가 되었다고 착각하기 쉽겠지만 다른 것은 몰라도

     세대수가 300세대 미만인 아파트는 매수하지 않는 것이 가장 좋은 방법이니 기억하시기

     바랍니다.

 

● 특히 주상복합아파트나 평범한 지역의 세대수가 적은 아파트는 심대한 결함을 안고 있습니다.

     세대수가 많다고 해서 좋다고만 할 수는 없지만 세대수가 적은 것은 치명적인 단점이라는 것을

     잊어서는 안 됩니다.

 

● 다만 신도시. 택지개발. 뉴타운 등의 아파트들은 세대수가 적더라도 큰 문제가 되지 않는 경우가

     많은데 그 이유는 해당 아파트가 주변 아파트와 어우러져 각각의 아파트들이 새로운 개념의

     세대수를  이루는 것과 같은 착각에 빠지기 때문이며, 나홀로 단지가 아니라서 세대수의

     의미가 결정적인 영향을 주지 못하기 때문입니다.

 

● 예를들면 서울 보통지역과 수도권 보통 지역의 아파트는 세대수에 따라서 가격 편차가

    매우 크게 벌어지지만 분당. 일산. 동탄 등의 아파트는 세대수의 차이가 위의 지역만큼 큰

    영향을 주지 못합니다.

 

● 죽전의 엘지자이는 300세대 미만의 적은 세대수이지만 고급화와 조망권 등의 특장점을 살려

    용인시 최고가 아파트를 기록 중이며 동백의 현진 에버빌 역시 세대수는 적지만 고급 아파트의

    이미지를 살려서 동백 지구 최고가 아파트로 평가 받고 있습니다.

 

 

● 아파트의 평가 잣대에서 평형의 중요성을 빼 놓을 수는 없습니다.

    80년대 25평과 32평이 인기 평형이었지만 90년대는 32평 중심에 40평대가 새롭게 각광을

    받았으며.2000년대에 접어들면서 40평대가 선호 평형으로 부각이 되고 50평대 이상의 중대형

    평형의 수요가 급격하게 늘어나는 추세입니다.

 

● 과거에 환금성의 문제로 꺼려왔던 대형 평형들이 인기를 끌면서 향후 10년 이상은 크면 클수록

    가치를 발휘하는 황금알이 될 것이 분명합니다.

 

● 즉 70평대 이상-60평대-50평대-40평대-30평대-20평대 순으로 투자 가치가 따를 것이며

    특히 40평대-70평대의 대형 평형의 인기가 갈수록 높아 감에 따라서 그 시세 가치도

    높은 평가를 발할 것으로 여겨집니다.

 

● 아파트가 주거의 목적에서 투자의 목적으로 변화 되고 있으며, 생활 수준의 향상으로

     베르나-아반테-소나타-그랜저-에쿠스의 현대차 선호도만큼이나 대형 평형의 대중화에 따른

     가치 상승이 무서운 속도로 번지고 있음에 주목해야 합니다,

 

● 아파트 매수시에 중대형의 장점을 극대화 하기 위한 전략을 소개해 보도록 하겠습니다.

    분당의 40평대 이상 아파트가 부족하기 때문에 인근 지역인 용인 죽전.신봉.성복.동천. 동백 

    성남 등의 40평대 아파트를 매수하면 시세 차익을 얻을 수 있으며, 동탄 신도시의 50평대

    이상 대형 평형의 부족을 인근의 화성 향남. 보라 .공세. 오산 등에서 선점하면 바람직한 투자

    전략이 될 수 있습니다.

 

● 지금까지 어떤 아파트를 잡아야 할 것인가에 대한 몇 가지 사항에 대하여 과거에 자주 거론

    되었던 핵심 요소 즉 입지. 샹활 여건. 새아파트. 세대수. 평형으로 나누어 알아 보았습니다.

 

● 아파트의 가치를 반영함에 있어서 특정 부분을 지나치게 부각해서는 안 되며 역으로 특정

    부분을 열외해서도 안 됩니다.

 

● 아파트의 가치는 가치를 평가하는 요소들의 우선 순위를 순차적으로 적용하고, 이를 바탕으로

     적합한 평가가 이루어진 아파트를 선별적으로 매수하여야 시행 착오를 줄일 수 있습니다.

 

● 순간의 선택이 10년을 좌우한다는 말은 그 무엇 보다도 아파트 매매시 신중함을 요하는

    경구입니다.

 

● 아파트를 매수함에 있어서 수 백번 들어 왔지만 위에서 언급한 5개 항목이야말로 영원불변의

     진리라고 판단이 되오니 다시 한 번 마음을 가다듬고 아파트 매매시에 적용하셨으면 합니다.

 

● 오늘도 아파트 정보를 얻기 위하여 이 곳 저 곳 둘러 보시는 애우님들께 한 말씀 올립니다.

     새로운 진리만을 찾으려 애쓰지 마시고, 위에서 언급한 5가지 사항을 평범하지만 잊기 쉬운

     부동산의 명심보감으로 여기시고 각자의 상황에 적용할 줄 아는 슬기로움을 지니시기를

     희망합니다.