많은 분들이 부동산투자를 하면서 고민하는 것은, 정말 놓치기 아까운 물건은 맞는데 항상 '돈'이 부족하다는 것이다.

 

L씨 : '더 늦으면 안될거 같아서 이번에 집을 꼭 사야할거 같습니다. XXX 전문가의 강의를 들으니 이곳이 정말 유망하다고. 지금이 투자 최적기라고 하시더라고여'

필자 : '아~ 그렇군요. 그러면 그 곳 입지에 대해선 충분히 조사 하셨겠죠?'

L씨 : '그럼요. 이곳 주변에 뭐뭐가 있고, 앞으로 이곳에 대형 마트랑, 공원도 입주예정인데다, 몇 년 뒤에는 지하철이 들어온다는 소문도 있습니다. 그리고 학군도 좋구요,.'

필자 : '아~ 그렇다면 아주 괜찮은 지역이네요. 그럼 선생님 자금은 준비가 어느정도 되셨는지요?'

L씨 : '아. 그게 문제에요. 이곳이 틀림없기는 한데, XX 평형은 전문가들 말이 별루 안오를거고, 최소한 XX평형 이상은 사야 한다는데 XX 평형은 제가 가진 돈으로 많이 부족해서 대출을 좀 많이 받아야 할 거 같아요'

필자 : ' 그렇군요. 그럼 선생님 연봉 수준은 어느정도나 되시죠?'

L씨 : '제 연봉은 XXXX만원정도 됩니다.'

필자 : ' 음, 선생님 연봉에서 월 대출 상환액을 빼면 거의 월소득의 삼분의 이 이상이 되는데, 생활이 가능하시겠어요?'

L씨 : '아니, 그렇게나 대출 상환금이 많나요?, 그래도 머 어떻게 되지 않겠어요?'

필자 : '선생님이 현재 가정에서 꼭 쓰셔야 할 금액이 월 XXX 정도이고, 자제분들 교육비에 부모님 용돈 XXX 만원 정도면, 최소한 XXX금액은 매월 들어가야 생활이 가능하십니다.

그런데 월대출금이 이정도씩 나가면 도저히 생활이 안되실텐데요 ?'

L씨 : '줄여 봐야죠. 술도 안마시고, 애들 학원비도 좀 줄이고, 이것저것 좀 줄여봐야죠.'

필자 : ' 가능하시겠에요? 그런데 왜 이전엔 그렇게 안하셨죠?'

L씨 : ' ......'

부동산 투자시 자금이 부족할 때 이를 받아들이는 사람들은 두 부류로 나뉜다. 축 늘어진 어깨로 돌아서는 분, 사돈에 팔촌까지 끌어들여 있는 돈 없는 돈 다 끌어 모아 기필코 사시는 분.

어느쪽이 정답일까?

정답은 없다. 둘다 정답이 아닌 까닭이다.

많은 분들이 '내 집 마련' 을 위해 노력한다. 공부도 많이 하고, 발품도 많이 팔고, 열심히 여기저기 귀동냥도 한다. 근데 문제는 그 모든 노력들이 코앞에 닥쳐야 한다는 것이다.

그리고 열심히 공부한 보람으로 눈높이는 한없이 높아진 상태로...

 

이러한 고민들을 하시는 고객들은 대부분 30대 중후반을 넘어선 고객들이 많다. 이젠 아이들도 제법 크고, 지금 사는 전세 집은 작고, 고등학교 동창인 철수는 XX아파트 사서 떼돈 벌었다는 소문도 들리고... 낼 모레면 사십인데, 이러다가는 평생 내 집 한 칸 마련 못 할 거 같아, 마음은 급하고...

처음으로 돌아가보자. 만약에 내가 저런 고민들은, 내집 마련을 위한 준비를 사회에 갓 첫발을 디딘 순간부터 했다면 지금은 어땠을까? 친구들과 거하게 한잔 할 돈을 조금씩만 줄여내서 준비했더라면 어땠을까?

33살의 같은 회사에 근무하는 동갑내기 A씨 B씨를 각각 상담한 적이 있었다.

평범한 직장의 샐러리맨으로 연봉 수준은 약 3,500만원 가량이 된다. 직장 5년차인 이 두 사람은 같은 출발점에서 출발했고, 비슷한 가정형편에 결혼도 같은 해에 했으며 자녀도 똑같이 하나씩 갖고 있다.

그런데 A씨는 현재 경기도 화성에 2억9천짜리(대출1억2천) 내 집을 갖고 있고, B 씨는 서울에 8천 만원짜리 전세를 살고 있다.

왜 이런 차이가 생긴걸까? A씨가 B씨에 비해 특별한 노하우를 갖고 있는 것도 없었다. 그럼에도 불구하고 5년이 지난 지금 두 사람의 자산은 두배로 벌어진 상태였다.

역시 부동산 투자가 정답일까?

천만에 말씀이다.

두 사람의 차이는 바로 목표에 대한 준비에 있었다. A씨는 직장에 들어갈 때부터 결혼전에 내 집 마련이라는 목표를 갖고 있었다.

 

뻔한 샐러리맨 월급에서 A씨는 자신이 할 수 있는 최선의 준비를 했다. 봉급생활자가 추가로 모을 수 있는 유일한 돈인 보너스와 성과급은 없는 돈이라고 생각하고 무조건 모았다.

 

그리고 매년 저축 목표치를 할당하고 그에 맞춰 정기적금과 예금을 번갈아 들었다고 했다. 그렇게 4년을 모았고, 결혼할 때 예물 및 각종 부대비용을 최소화해서 내 집 마련에 성공했다.

반면 B씨는 A씨가 그렇게 모아 온 동안에, 차를 사고 술을 마시고 여행을 다녔다. 딱 그렇게 6년이 지난 것이다.

이제 A씨는 차를 샀고 가족 여행을 준비하며, 몇 년 뒤 자녀가 중학교를 가는 시점에선 주택을 확장할 계획을 준비중이다.

B씨는 전세 만기에 맞춰 올려줄 전세금 마련을 위해 저축중이며, 열심히 재태크 공부를 하고 있단다. A씨처럼 내 집을 마련하기 위해...

여러분들은 어느쪽의 모습으로 살길 원하는가?

부동산은 장기투자이며 고액의 투자금액을 필요로 하는 철저한 준비와 시간이 필요한 투자이다. 준비가 없으면 투자할 수 없으며, 부족한 자금은 좋은 투자기회를 망설이게 하며, 결국 날리게 된다.

내 집 마련을 꿈꾼다면 부동산 전망이 오를 것인지 떨어질 것인지도 중요하지만, 내가 정말 최선을 다해서 준비하고 있는지부터 점검해 봐야한다.

 

어차피 부동산은 적절한 투자금액이 모이기 전에는 함부로 뛰어들 수 없는 대상이다. 그렇다면 적절한 투자금액을 모으는데 까지 최선을 다해 시간을 줄여내는 것이 하루라도 빨리 내집 마련을 할 수 있는 최선인 것이다.

얼마전 필자는 개업의사를 상담한 적이 있다. 개업3년차 분으로서 현재 전세로 거주하고 계신 아파트를 사고 싶어 하셨다. 현재 주변 개발로 인해 시세상승이 예상된다고, 모 부동산 컨설턴트로부터 권유를 받으신 모양이었다.

결론부터 말하자면 결국 이 분의 해당주택을 매입을 포기하셨다. 월소득은 일반 샐러리맨의 반년치 월급에 해당할 정도로 고소득이었지만 모아놓은 자산의 규모는 대출을 한도 껏 받아도 매입하려는 주택의 절반 정도 자금밖에는 만들 수 없었기 때문이다.

만약 이 분이 개업초기부터 준비하셨다면 어떠셨을까? 그분의 소득대라면 충분히 매입이 가능하고도 남을 정도의 자금이였다. 뒤늦은 후회로 그 분은 본격적으로 내 집 마련을 위한 준비를 들어가시긴 했지만, 이번에 놓친 좋은 내 집 마련의 기회를 다시 만나는 것은 쉽지 않을 것이다.

주변을 주의 깊게 살펴보고, 여기저기 매체의 각종 정보를 참고한다면 내 집 마련의 좋은 기회는 얼마든지 있다. 문제는 자신이 정말로 내 집 마련의 기회를 잡을 준비를 하고 있느냐 하는 것이다.

필자는 여러분에게 기회를 잡을 준비를 하라고 말하고 싶다. 스스로를 돌아봐 불필요한 지출을 줄이고, 최적의 금융상품을 통해 내 집 마련의 자금을 마련하고, 안정적인 부동산 투자를 할 수 있는 방법을 하나씩 살펴보려 한다.

부동산 정보는 준비된 자에게 필요한 것이다. 준비되지 않았다면 외부의 정보 보다는 내 자신의 정보를 좀 더 주의 깊게 살피라고 말하고 싶다. 그것이 좀 더 빨리 내 집을 마련할 수 있는 최선의 방법이다.

최근 급격히 이루어지고 있는 고령화 사회와 맞물려 급격한 출생율 감소로 인구 수급문제가 상당한 이슈가 되고 있다. 그러나 이러한 문제는 그것을 받아들이는 사람들에 따라 상당히 추상적인 내용이 될 수도 있기에 그 심각성을 감지하지 못하는 경우가 다반사인 것 같기도 하다.

실제 유치원을 장기간 운영하는 사람들에게는 아동의 급격한 감소가 수익을 좌우하기에 그 심각성을 피부로 느낄 수도 있을 것이지만 그러한 인구감소와 직접적인 관련이 없는 사람들은 그것이 마치 남의 일인양 무관심하게 살아가게 되는 이슈 아닌 이슈가 되기 때문이다.

실예로 당장 초등학교 교사 수급에도 차질이 생기고 있는데 불과 몇년 전만해도 교대에 교사가 모자란다고 너도 나도 교대로 진입했지만 이제 갑작스런 취학아동의 감소로 인하여 교육당국은 교대 학생수 줄이는 것을 고민 하게 되었고 현 교대 재학생들과의 갈등이 불거저 나오고 있는 현실을 보면 참으로 발등에 불이 떨어져서야 겨우 문제의 해결을 하려고 하는 것이 이 인구구조의 문제가 아닌가 생각이 들기도 한다.

최근 한 대기업 직원들 교육 현장에 참여하면서 이러한 인구구조의 심각성이 이젠 경제활동 인구의 급격한 고령화를 가져오고 있다는 것을 실감하게 되었는데, 그들의 연령층을 분석해보니 50~60년대 생이 전체 직원의 70% 전후를 차지하고 있다는 놀라운 사실이다.

물론 한 기업의 연령구조가 전체를 반영하는 것은 아니겠지만 예사롭지 않은 수치인 것만은 사실이다.

사실상 우리가 느끼지 못하는 사이에 우리 사회 구석구석에 이러한 인구구조의 급격한 변화는 뿌리 내리고 있다는 생각을 해보면서 이러한 급격한 경제활동 인구의 감소로 인한 주택시장의 변화 또한 우리가 예상치 못하는 사이에 급격히 진전되지 않을까 하는 생각을 가져보게 된다.

통상 사람들은 향후 10년 동안은 아직도 왕성한 경제활동 인구가 살아있기에 주택시장도 활황이 될 것이라고 예상하고 있다. 우리의 인구도 2020년경에 정점을 찍고 감소추세가 될 것이라고 예상하고 있는 것을 보면 충분히 신빙성이 있는 얘기이다.

그러나 그것은 어디까지나 FM으로 본 예상치이고 사실상으로 민감한 돈이 좌우되는 부동산 시장에서의 기류는 그보다 훨씬 빠를 수도 있고 늦을 수도 있다는 생각이다.

그 속도가 어떤 방향으로 전개될지는 모르지만 경제활동 인구의 급속한 감소가 주택구매력의 급격한 감소를 가져오게 될 것이라는 미래의 충격은 기정 사실이라는 것이다.

물론 구매력을 가진 인구의 감소가 있을지라도 다른 요인(핵가족화 가속화, 독신가정 증가 등)으로 그 구매력을 상쇄시킬 수도 있다는 것을 부인할 수도 없지만 인구감소의 대세를 막기에는 역부족으로 보인다.

10년 후 아니 그 이상이 될지도 모를 그 시기를 염두해두고 주택 구매를 신중하게 하라고 얘기한 들 피부로 실감할 수는 없을 것이지만 발등에 불이 떨어진 다음에야 어찌할 수 없는 것이기도 하기에 서서히 이러한 문제에 대해 민감해질 필요는 있을 것이라는 생각이며, 동감하시는 분들이라면 이러한 얘기에 집중해주시기 바라며, 인구감소 시대에 예견되는 현상 및 적절한 내집마련 전략을 몇가지로 펼쳐본다.

첫째, 주택시장의 양극화가 더욱 더 심화될 것이다.

지금 버블세븐 지역과 그 외 지역의 평당가격의 차이는 시간이 갈수록 벌어지고 있는데 소위 블루칩 지역으로의 수요는 갈수록 집중화될 것이며, 블루칩 내에서도 크게 보면 택지와 비택지지역의 격차는 심화될 것이며, 작게 보면 편의시설의 접근성에 따라, 학군에 따라, 아파트 평면구조에 따라 또 최근 부상되고 있는 웰빙 조망권에 따라 극심한 양극화가 전개될 것이다.

이것은 경제활동 인구가 정점에 이르고 있는 근래에도 서서히 나타나고 있는 현상이지만 점차적으로 구매력을 창출하는 인구가 감소(반면에 소득은 늘어나면서)되면서 로열의 로열에 대한 수요는 더욱 더 시장을 세분화시켜 양극화를 심화시킬 것이다.

이러한 시기에 소위 저평가 지역에 대한 무차별한 매매가 주는 위험성은 더욱 높아질 것이다. 가장 쉬운 접근 방법은 교과서처럼 경부축에 집중하는 것이다. 일단 경부축에서 대규모 신도시를 중심으로 한 택지개발지역으로 한정한다면 이러한 양극화에 희생양이 될 위험은 적어 보인다.

그러나 주의할 것은 경부축에도 양극화의 희생양은 분명히 나타날 것이라는 것이다. 그냥 지나가다 보아도 괜찮다고 느끼는 곳과 아닌 곳이 경부축에도 상당히 많이 보이는데 사람들은 이곳이면 무조건 다 대박을 맞을 것이라고 착각하는 것이 참으로 위험하다.

주변에 유비쿼터스의 신도시가 들어선다고 그 수준으로 기존지역이 발전하는 것은 절대 아닌데도 개발계획만 발표되면 모두들 최첨단 신도시가 되는 듯한 착각에 빠져들면서 실제 개발된 신도시보다 그 주변이 더욱 더 강한 시세상승을 한다. 구매력이 최고점에 이르고 있는 지금은 가능한 얘기이지만 앞으로 닥쳐올 인구감소 시대에는 쉽지 않은 얘기이다. 적은 구매인구가 갈 곳은 한정되어 있다. 신도시이지 그 주변이 아닌 것이다.

단적인 예로 최소한 인근에 도보로 다닐 초,중(고등학교가 있다면 금상첨화)학교가 들어서 있지 않은 지역이라면 그 지역의 아파트 가격 상승에 대한 기대는 향후 인구감소 시대에는 바라보지 않는 것이 좋을 듯 싶다. 지금의 무차별적 상승에서 낙오될 날이 머지 않아 보이는 것이다.

결국 경부축의 고가 택지개발의 부담으로 주변 저평가 지역을 찾는 것 보다는 미래의 블루칩/옐로우칩 지역에 눈을 과감히 돌리는 것이 현명한 방법이 될 수 있다.

송도 신도시가 가장 좋은 예이다. 인천지역은 주택시장으로는 수도권에서 가장 저평가된 곳 중에 하나이지만 송도신도시로서 그 위상이 한껏 높아졌다.

경부축에 미련을 버리고 송도신도시로 접근한 사람들에게 대박의 기회가 왔듯이 제2의 송도가 예상되는 서울의 뉴타운, 파주 신도시, 김포 신도시 그리고 수도권 순환고속도로의 개통으로 한결 교통환경이 좋아질 수도권 북부지역의 대규모 신도시 그리고 충청행정도시에도 적극적인 접근이 필요하다.

둘째, 중대형의 대한 수요는 초 로열로 집중될 것이고, 소형의 경우 역세권을 중심으로 한 최첨단 주상복합/오피스텔로 수요가 집중될 것이다.

중소형 보다 더 심각하게 40평형 이상의 중대형은 경부축 신도시/택지개발지구와 제2의 신도시를 중심으로 집중될 것이며, 그 중에서도 조망권과 쾌적한 환경이 담보되는 곳으로의 선호도가 높아질 것이다. 한 예로 용인 죽전택지지구의 골프장 조망권을 가진 엘지자이같은 블루칩 수준의 아파트들은 그 희소가치로 인해 고공행진을 해 나갈 것이다.

반면에 특히 50평형대 이상의 아파트가 이러한 요지에 있지 않을 경우에 인구감소 시대에는 가장 심각한 국면에 직면할 수도 있다. 이러한 경우에 쾌적성과 조망권만 갖추어져 있다손 치더라도 택지개발지구에서 기본적으로 누리는 학교 등 편의시설이 담보되지 않는 한 수요는 급격히 줄어들 것이다.

소형의 경우에는 블루칩지역이라도 초역세권이 아닌 경우에는 슬럼화가 될 여지가 다분하며, 초역세권의 경우에도 가구수가 지나치게 많은 복도식 소형의 경우에는 수요가 급격히 줄어들 것이다. 반면 인구감소 시대라도 역세권 소형 주상복합/오피스텔에 대한 수요는 증가가 예상된다. 깔끔하고 도시 취향적인 젊은 세대들과 늘어가는 독신가정의 수요를 충족시킬 수 있는 것은 역세권 소형아파트가 아니고 최첨단의 소형 주상복합과 오피스텔이다.

세째, 다주택 소유 구조가 서서히 무너질 것이다.

다주택이 돈이 되는 시대는 이미 과거의 일이다. 물론 지금도 다주택이 돈이 되긴 된다. 하지만 불과 2~3년 전과는 비교가 안될 정도로 다주택이 황금알을 낳는 거위는 아니다. 지금 다주택자들의 고민은 갈수록 올라만가는 아파트로 인해 최절정에 달한 느낌이다. 이 정권에서는 과도한 양도소득세로 안팔고 버티고 제발 정권이 바뀌면 뭔가 달라지겠지 하는 생각이겠지만 이러한 세금구조가 정권이 바뀐다고 쉽게 뒤집어지지는 않을 것이라는 생각이기에 다주택자들로서는 지나친 평가익이 되려 마음의 짐이 되고 있다는 생각이 들 때도 있다.

세금 문제를 떠나서도 인구구조의 변화로 인해 다주택 시대는 종말을 고할 수밖에 없다. 지금껏 주택구매 수요는 지속적으로 상승하였고 아마 이러한 추세는 2010년까지는 지속될 것이지만 그 이후에는 장담할 수 없는 구조가 되었다. 그나마 앞서 추천한 곳에 다주택이라면 지속적인 수요로 인해 세금문제만 해결된다면 해피엔딩으로 끝나겠지만, 그렇지 못한 곳에 다주택이라면 기회있을 때 처분해야 한다. 심지어 최근 1주택자들이 돈이 될지 말지 불분명한 곳에 다주택을 꿈꾸며 무리하게 나서는 것은 상당히 위험한 일이다.

네째. 내집마련의 기준이 양적문제에서 질적문제로 달라진다.

지금처럼 내집마련이 단순히 내가 살 집 하나를 마련하는 것이 아니라, 내가 살고 싶고 자랑하고 싶은 집을 마련하는 질적 기준으로 전환될 것이다. 양극화가 심화되고 다주택 소유 구조가 무너지면 관심을 끌지 못하는 입지의 아파트들 매수접근은 상당히 쉬워질 것이다.

최근 주택공사가 팔리지 않는 다가구 주택을 매수하여 임대사업을 하는 경우처럼 인구감소 시대에 소외된 주택들도 이러한 전철을 밟을 수도 있다는 생각이다. 그렇게 되면 아마 정부에서 이러한 주택의 구매력 창출을 위해 매수를 위한 각종 혜택을 부여할 수도 있기에 내집마련은 지금처럼 어려운 일은 아닐 것이다.

문제는 모두가 갖고 싶은 주택을 마련하는 것이다. 최근의 판교신도시 그리고 미래의 송파신도시와 광교신도시같은 지역에 입성한다면 금상첨화일 것이다. 물론 청약경쟁율이 극심하여 언감생심 그림의 떡일 수도 있지만 그러한 기회를 헌신짝 처럼 버리며 향후 소외될 주택에 미련을 갖는 것도 그리 현명한 방법은 아닐 것이라는 생각이 든다.

그러한 방법보다는 미래의 블루칩에 당첨 자신이 없다면 눈높이를 조금 낮추어 타지역의 대규모 택지개발지구나 신도시 중 청약경쟁율이 낮을 것으로 예상되는 지역 또는 미분양 지역에 적극적 대응이 더 현명한 방법이다. 최소한 이러한 지역은 미래의 인구감소 시대에도 지역별 특성을 가지고 버텨줄 수 있기 때문이다.

우리가 피부로 느끼지 못하고 있지만 경제활동인구는 급격히 감소되고 있고, 실제 주택구매력을 가진 세대 중 40~50대는 중대형 수요가 대부분이라고 볼 수 있으며(40~50대 중 지금 무주택자의 경우에는 향후에도 주택구매 능력이 사실상 부족하다고 판단할 수밖에 없다) 중소형 주택의 가장 활발한 구매층이 될 30대가 지금 실수요자로서 시장의 전면에 나선 느낌이다. 이들 수요층 이후에는 최근 인구센서스를 보더라도 경제활동인구는 급격히 감소되는 추세이다.

이것은 어찌보면 지금의 중소형 주택을 활발히 구매하고 있는 30대에게는 위험한 징후일 수도 있다. 중대형 수요층인 40~50대의 경우 입지좋은 곳의 중대형을 매수한다면 성공의 대열에 들어설 수 있다할 수 있으며, 30대의 경우에는 추후 중대형으로 집중될 시기에 자신의 중소형을 매수해줄 받침 세력이 미흡하다면 평형 넓히기가 쉽지 않아 보이기 때문이다.

결국 최근 활발한 구매력을 보이는 실수요층인 30대의 선택이 무척 중요하다. 한 번의 선택이 10년을 좌우된다는 TV광고 문구가 강조되는 요즘이다. 지금 분위기는 구매력이 있는 이들에게 상당히 어필하고 있다.

분양가도 오르고 기존 블루칩/옐로우칩은 내 자금으로는 힘들고 청약을 기다리자니 불안하고... 이러한 분위기에 소위 저평가?란 곳의 미분양이 발생하고 저평가란 곳에 상대적으로 저렴한 주택이 보이니 너도 나도 일단 매수하고자 한다.

물론 심리시장인 주택시장이 그 심리로 인하여 오를 여지는 다분하다. 그러나 설사 상승기류가 있다하더라도 기대한만큼의 상승을 보여주지는 못할 것이다. 그러한 기대치의 환상이 서서히 무너질 때 다가올 인구구조의 변화는 이러한 주택들에게는 치명타가 될 수도 있다.

이런 말을 하고 싶다.

자금이 부족한 30대여! 무주택으로 버틸 수 있으면 최대한 버텨보라! 블루칩으로의 입성의 그날까지...

구매력이 충분한 30대여! 블루칩 중의 로열에 매수하라!

융자를 안고 내집마련을 하려는 30대여! 저평가의 마술에 빠져들지 말고 더 넓게 보라!