부동산중개실무에서 관리지역 세분화와 신도시.택지개발.개발제한구역.그리고 지구단위계획에 의한 농림지역 농지 등의 투자가치에 대한 문의가 많습니다.

이 중 [관리지역]과 [지구단위계획]에 대하여 상세하게 말씀드리겠으니 투자에 참고하시기 바랍니다.

먼저, `국토의 계획 및 이용에 관한 법률`(이하 '법' 이라 약칭함)상의 4개 용도지역을 분류해 보겠습니다.
1. 도시지역 : a)주거지역 b)상업지역 c)공업지역 d)녹지지역
2. 관리지역 : a)보전관리지역 b)생산관리지역 c)계획관리지역
3. 농림지역
4. 자연환경 보전지역
(참고로 본인은 상기 4개 지역외 취락지구.도시외개발진흥지구.자연공원및 자연공원보호구역으로 중개실무에서 크게 7개로 구분하여 용도지역 내의 건축행위,건폐율,용적률에 대한 상담을 하고 있음)

앞으로 제2의 개발바람이 불어올 곳은 준농림지역과 준도시지역이 하나로 통합된 전국의 관리지역입니다. 이는 난개발을 막기 위해 비도시지역을 도시계획법이 적용되는 지역으로 개편하여 무분별한 개발을 방지하는 한편, 주택부지와 공장부지 등을 공급하는 차원에서 기존의 준농림지역과 준도시지역을 관리지역이라는 이름으로 되살려 놓았기 때문입니다.

이름하여 이 법으로 태어난 소위 ‘국토계획법’은 이전의 도시와 비도시, 즉 도시계획법과 국토이용관리법으로 이원화되어 있던 법을 일원화하여 도시지역에만 적용하던 도시계획법을 비도시지역에도 적용하게 했습니다. 뿐만 아니라 도시계획을 도시기본계획과 도시관리계획으로 구분하여 기존의 도시계획은 도시관리계획으로 전환하였습니다.그리하여 비도시지역에도 도시기본계획과 도시관리계획을 수립하고 개발행위허가제를 적용할수 있게 되었습니다.

또한 , 지구단위계획을 제1종 지구단위계획과 제2종 지구단위계획으로 이원화하여 전자는 기존의 도시지역 지구단위계획을 맡고, 후자는 비도시지역의 난개발을 방지하는 역할을 맡게되었습니다. 이와같은 지구단위계획은 용도를 중심으로 토지의 계획적 이용을 도모하는 용도지역제와 비교되는 개념입니다. 또한 토지이용규제효과가 나타나는 용도지역제와 달리 개발이 예상되는 지역을 계획적으로 집중 개발하도록 유도하여 난개발을 방지하고 토지이용확대라는 효과를 가져다줍니다.

이러한 지구단위계획은 대개 결정일로부터 5년이내에는 이를 변경하지 않는 것으로 합니다. 제 1종 지구단위계획은 향후10년 내외에 걸쳐 나타날 기존 시ㆍ군의 성장 발전 등의 여건 변화 모습을 상정하여 수립합니다. 그리고 제2종 지구단위계획은 향후 5년 내외에 개발이 예상되는 비도시지역의 미래 모습을 상정하여 수립됩니다. 따라서 투자자에게 중요한 지역은 기존 도시지역은 상정하여 토지 이용을 합리화하고 기능을 증지시키는 데 목적을 두고 있는 제1종 지구단위계획구역보다는 기존 비도시지역의 난개발을 방지하기 위해 적극적으로 개발 수요를 집단화하여 친환경적이고 체계적인 개발을 유도하는 제2종 지구단위계획구역입니다.

제2종 지구단위계획은 대개 당해지역의 중심기능에 따라 주거ㆍ산업ㆍ유통ㆍ관광휴양ㆍ복합기능 등으로 구분됩니다. 토지이용현황 및 추이를 감안하여 볼 때 향후 5년 이내에 주민의 집단적 생활 근거지로 이용되어 계획적인 개발이 필요한 경우에는 주거형 지구단위계획을 , 농공단지나 공장ㆍ근로자주택ㆍ농어촌관련시설 등의 계획적인 개발이 필요한 경우에는 산업형 지구단위계획을 지정합니다. 또, 물류시설, 유통단지, 집배송 센터, 대규모 할인점, 소매점 등이 필요한 경우에는 유통형 지구단위계획을, 관광 사업에 필요한 시설 및 체육시설 드이 필요한 경우에는 관광휴양형 지구단위계획을 지정합니다.

이와같은 지구단위계획은 그 지역 범위가 크고 대형시설을 상정하고 분석해야 하기 때문에 향후 5년 이내에 주택사업이나 무류, 공장, 관광업 등에 뛰어들어야 하는 실수요형 투자자가 적극적인 관심을 보일만 합니다.

반면, 관리지역은 지역적인 개념이 아니라 구 비도시지역의 토지 전반에 걸쳐 나타나는 것이기 때문에 모든 국민과 기업이 관심을 가져야 할 기본적인 토지 개념이 되었습니다. 그러므로 집이나 공장을 짓거나 펜션을 짓거나 아니면 선점한 후 나중에 만날 실수 요자에게 처분을 해야 한다거나 등에 상관없이 경제활동을 하는 국민이라며 누구든 관리지역의 변화에 귀를 기울여야 합니다.

대개 기존의 도시지역은 이미 지가가 상당한 수준으로 올라있어 사업 착수할 때 원가가 많이 들지만 기존의 비도시지역은 천차만별이고 공급이 가능한 필지도 많기 때문에 잘만 고른다면 낮은 원가로 원하는 건물을 지을 수 있습니다. 그러나 준농림지역과 달리 관리지역은 다시 세 개의 지역으로 분류하여 어떤 것은 보전하고 , 어떤 것은 계획적인 이용개발을 유도하며, 또다른 것은 농림어업의 생산을 위해 지정하기 때문에 준농림지역처럼 무조건 덤벼들 수 있는 지역은 아닙니다.

이를 구체적으로 구분해서 살펴보면 보전관리지역은 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보, 생태계보전 등을 위해 보전이 필요한 지역입니다. 생산관리지역은 농림어업의 생산을 위해 관리가 필요한 지역이며, 계획관리지역은 도시지역으로 편입이 예상되거나 자연환경을 고려하여 계획적이고 체계적으로 이용 개발이 필요한 지역으로 나누어집니다. 하지만 토지이용계획확인원을 발급해 보면 관리지역으로만 표기되고 세분화된 지역은 나타나지 않는데, 이는 전국 어느 지역이든 우선 관리지역으로 지정해 두고 그 세분화 작업을 한창 진행하고 있기 때문이다.

이런 작업은 보통 2년이라는 긴 기간 동안 이루어지기 때문에 전국적으로 세분화가 확정된 관리지역이 등장하여 널리 알려지기 까지는 3년정도의 시간이 흘러야 할 것입니다. 이는 부동산의 기본적인 단기 사이클이 3년에 걸쳐 도입기-성장기-성숙기-쇠퇴기의 과정을 거치는 것과 비슷한 시간개념입니다.

이렇게 해서 결정되면 그에 따라 이용개발이 진행되는데, 계획의 차원을 벗어나면 다음 단계인 용도단계에서 규제를 받게됩니다. 이러한 규제적인 용도제한은 구분된 관리지역에 따라 적용됩니다.

토지면적 대비 건물바닥면적을 보여주는 건폐율도 보전과 생산 관리지역은 20%, 계획관리지역은 40%입니다. 또한 토지면접 대비건물연면적을 보여주는 용적률도 보전과 생산관리지역은 50~80%인데 계획관리지역은 50%이상 100%이하이고, 관리지역중 제2종 지구단위계획구역에 대한 건폐율은 60%, 용적률은 150%이하의 범위 안에서 도시계획조례로 정할 수 있습니다. (세분화된 관리지역의 행위제한 즉,원칙적으로 a)건축 가능한 건물,b)도시계획조례에 의한 건축 가능한 건물은 생략합니다.)

계획관리지역은 다른 관리지역에 비해 건축할 수 있는 건축물의 범위가 넓습니다. 건축이 가능한 범위가 넓다는 것은 이용가능성을 증대시켜 유효수요를 유발하고 이에 정비례하게 희소가치를 높여서 토지가치가 높아짐을 의미합니다.따라서 투자자나 실수요자가 구입한 관리지역의 토지가 2,3년후 그곳이 계획관리지역으로 된다면 투자가치나 내재가치가 가장 높아진 경우입니다.


다음은'계획관리지역은 어떤 잣대로 평가하나'에 대한 설명입니다.

토지의 내재가치를 좌우하게 될 관리지역의 세분화는 그 중요성만큼이나 신중하게 일정한 절차를 거쳐 시행됩니다. 투자자나 실수요자가 토지적성평가가 완료되기 전에 어떤 필지와 지역을 자기 나름대로 유사한 절차를 거쳐 계획관리지역과 다른 관리지역으로 구분해낼 수 있다면 양질의 토지를 저렴한 가격으로 매입할 기회를 잡을 수 있게 됩니다. 그러려면 관리지역이 어떤 절차를 거쳐 세분화 되는지를 알아야하는데 이 일련의 분류작업을 토지적성 평가라고 합니다.

토지적성평가는 우선 보전ㆍ농업ㆍ개발적성이 뚜렷한 필지를 분류한 뒤 우선등급분류대상에서 제외된 나머지 필지에 대해 세부평가를 실시하는 것을 말합니다.세부평가에 들어가면 먼저 보전ㆍ농업ㆍ개발적성별로 물리적 특성, 토지이용 특성, 공간적 입지특성에 해당하는 평가지표를 선정한 후 지표별 평가기준에 따라 특성값을 산정합니다.

이 지표별 특성값에 대하여 전문가가 조사하여 결정한 가중치를 지표별 특성값에 곱하여 개발적성값, 농업적성값, 보전적상값을 산정합니다. 그런 후 개발적성값에서 농업적성값 및 보전적성값을 차감하여 종합적성값을 상정합니다. 이러한 산정한 종합적성값을 표준점수값으로 환산하여 각 필지를 다섯 개 등급으로 불류하는데 , 그 등급을 바탕으로 관리지역이 계획관리지역, 보전관리지역, 생산관리지역으로 세분됩니다.

이렇게 여러단계를 걸쳐 이루어지는 관리지역 세분화 작업을 실수요자나 투자자가 상세히 암기하거나 적용할 필요까지는 없습니다. 다만 이런 일련의 과정을 보면서 어떤 요인이 계획관리지역에 중요하고 또 어떤 요인이 다른 관리지역에 중요한지를 감지하여 활용하고자 하는 업종에 맞춰 필지와 지역을 선택하면됩니다.

계획관리지역에 들어가야 지을수 있는 건축물이 필요한 업종이라면 미리 이런 과정을 유사하게 밟아 결정이 되기 전에 선택해야 합니다. 2~3년후 시ㆍ군ㆍ구별 토지적성평가 작업이 완료되면 계획관리지역으로 되느냐 아니면 보전관리지역으로 되느냐에 따라 개발수요가 많은 지역에서는 대략 세배 정도의 가격차가 벌어질수 있기 때문입니다. 그렇게 되면 가격이 문제가가 아니라 시장 진입의 적시성을 놓칠 가능성이 높아집니다. 친환경적이면서 개발수요가 많은 지역에서는 계획관리지역 내의 접면도로 폭4m 이상인 필지는 매물 구하기가 힘들기 때문입니다.

반면, 보전관리지역이나 생산관리지역에 적합한 업종이라면 관리지역이라는 이유로 이미 가치가 시장에 반영되어 있는 지역이 대부분입니다. 따라서 순수한 관리지역 세분화 작업만으로는가격이 두배이상 오를 가능성은 희박하므로 무리하게 미리 진입할 필요는 없습니다. 그보다는 개발적성이 상대적으로 높게 나오는 필지를 눈여겨보아야 합니다. 경사도는 완만할수록, 표고는 낮을수록, 공공편익시설과의 거리는 짧을수록, 도시용지비율이 높을수록, 기개발지와의 거리가 짧을수록, 농업진흥지역과의 거리가 멀수록, 보전지역과의 거리가 멀수록, 생태자연도 상위등급비율이 낮을수록 계획 관리지역이 될 가능성이 높습니다.

뿐만아니라 계획관리지역이 되려면 경지정리지역이나 농업진흥구엽이 아닐 것, 재해발생지역이나 보전지역이 아닐 것, 임상도가 3령급미만일 것, 국가 하천이나 지방1급 하천의 양안거리에서 500m이상 떨어져 있을 것, 상수원 보호구역 경계로부터 500m 이상 떨어져 있을 것, 30만 평방미터 이상인 농업용 저수지로부터 300m이상 떨어져 있을 것 , 자연환경보전법상 별도관리지역(산림유전자원보호림,자연공원, 천연기념물보호구역, 조수보호구, 수산자원 보호구역)이 아닐 것 등의 요건을 갖춰야합니다.

그리고 투자자는 또한 정책의 흐름을 잘 파악해 정책이 무엇을 요구하는지를 읽고 그에 맞서지 말고 따르되 남보다 반 발 앞에 서야 합니다.정책이 나오게 된 데에는 그만한 이유가 있고 그 치유책이 아무리 악법이라 해도 그 원인이 치유되엇다고 인정될 때에야 거두어들이기 때문입니다.

예을 들어, 작금에 곧 시행될 정책들을 살펴보면 행정수도(행정특별시.행정중심도시?)에 대한 끊임없는 논란 속에 고집이 센 참여정부가 몰라치면 의외로 보상이 빨라지고 그로 인한 여러 작은 정책들의 시행이 예상이 된다할 것입니다. 어쨌든 연기.공주행정수도 편입지역 보상 시점이 2005년 1월1일로 늦춰졋습니다. 보상가와 시가가 세 배 이상 차이가 나는데 이를 극복해주는 방법은 시점을 늦춰 그 안에 공시지가를 현실화 시키는 것과 보상법규를 뜯어고쳐서 공시지가기준법을 폐기하는 길밖에 없기 때문입니다.

그렇게 될 경우 보상가 인상에 자극을 받아 주변 지역이 같이 지가가 상승할 수 있습니다. 보상가와 현실가는 차이가 나야 한다는 불문율은 지금까지의 정책으로는 깨질 수 없기 때문입니다. 또한, 행정수도에서 반경 10km 이내 지역의 거래와 개발행위를 묵고 그로 인한 피해보상으로 매수를 신청한 자에 한해 감정가를로 사들인다는 것입니다. 그렇게 되면 감정가가 대략 시세의 80%선에 육박한 평가액이 나올 것으로 보이고, 지금처럼 현금이 귀한 부동산 소유자 입장에서는 과반수 이상이 부동산의 현금회를 위해 20%손해를 감수하고 반경 지역에서 빠져나와 투자든 대토을할 가능성이 높습니다.

이 두가지 소재로 인해 충청도 행정수도를 밀어붙이면 더 먼 지역의 땅값 상승의 기세가 뻗어갈 수 있을것입니다.계획관리지역 분류작업이 점차 투자자들에게 알려지면서 계획관리지역으로 들어갈 소지가 있는 관리지역의 땅들이 상종가를 칠가능성이 높다할 것입니다.

또한 참고로 말씀드리자면 그린벨트 해제 원년 3년을 접어들면서 건교부의 결재를 기다리고 있는 최락지나 개발예정지들이 어떤 식으로든지 결정이 나면서 보상지역과 환지지역이 늘어날 것입니다.전국에 걸쳐 있는 그린벨트가 다 좋아질 수는 없지만 다른 사회간접자본 투하와 맞물려 잇는 일부 지역은 그린벨트 해제 이후 횐지방식으로 진행되면 그 가치가 두세 배 더 올라갈 가능성이 있습니다.

앞에서 일부 언급한 사회간접부분에 있어서 금융권도 생산자금대출도 줄어들고 주택담보대출도 줄어든 후 아파트나 상업용 건물의 프로젝트 파이낸싱에 기대했으나 위험부담이 높아지면서 자금의 운용원을 안전한 사회간접자본 대출에 집중할 가능성이 상당히 높습니다. 즉,고속도로연결도로,전철연결선,교량건설,철도 및 전철 건설, 터널 건설 및 외곽도로 건설 등에 자금이 몰려 사회간접자본 투하로 인해 해당되는 지역의 신분이 급변할 수 있습니다.


과거의 지역은 과거의 지도로 판단하되 현재의 지도는 과거를 잊어버리고 미래 환경의 변화를 예측하는데 이용하여야 합니다.

 

 

부동산에 돈을 묻으려고, 아무곳이나 묻었다간 큰 코 다치는 시대가 되었읍니다.

재건축 개발이익 환수,개발부담금제 부활, 분양권 전매 금지 대폭연장, 대출한도 축소와 제한, 종부세부과, 1가구 2주택 양도세 중과 등등 어느때보다도 정부의 규제가 강화된 상황에서 투자이익을 내기가 좀처럼 어려운 환경이 되었읍니다.

더구나 토지시장의 경우 투자자들이 거의 비집고 들어갈 틈이 없게 온갖규제로 꽁꽁 묶어놓았고, 주상복합과 오피스텔의 경우 공급과잉과 수요감소로 투자성이 곤두박질하는 상황으로 내달리고 있어 일반 투자자들이 어떤 부동산 상품에 투자를 해야하는지, 혹은 아파트에 투자해서 과연 수익성을 보장받을수 있는지 혼란스러운것이 사실입니다.

하지만 올해에는 아파트분양시장에 큰 장(場)들이 많이 서고, 입지가 뛰어난 간판급 선수들은 이름값을 반드시 할것으로 보이므로 올해 이들 간판급 블루칩단지에 청약으로 승부를 낸다면 3년뒤엔 크게 웃을수 있을것으로 필자는 전망하고 있읍니다.(2008년~2009년도에 부동산폭등이 온다는 근거와 예측은 추후 <전문가 칼럼>이나 다른 글에서 본격적으로 논의할 예정입니다).

아래 글은 부동산 포털 사이트에서 올해 2006년 대표선수급 10선(選)을 추려 간략하게 설명한 내용이므로 각 단지별로 참조한다면, 아파트로 돈벌려고 하시는 분들에게 조금이나마 도움이 되리라 여겨집니다.

-김 경우-

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올해 아파트 분양시장은 어느 때보다 화려할 전망이다.

2기 신도시 최강자인 판교 가 분양을 시작하는 데다 수도권 신도시와 택지지구, 서울 뉴타운만 훑어봐도 유망 단지가 상당하다.

원가연동제 적용에 따른 분양가 인하와 정부규제 덕에 내집마련 적기로 평가받는 올해. 놓치면 안될 분양아파트를 골랐다.

◆ 1.판교 중대형 임대주택

= 판교에서는 3월 전용 25.7평 이하 중소형, 8월 중대형 아파트가 선보인다.

물론 대부분 유망하지만 가장 눈이 가는 곳은 8월 분양되는 10년짜리 중대형 공공임대아 파트(2085가구)다.

강점은 네 가지다.

취득ㆍ등록세와 보유세 부담이 없고 △임대보증금이 낮아 자금부담이 적으며 △10 년 후 거주자가 소유권을 가질 수 있고 △다른 중대형 아파트와 품질차가 없다는 점이다.



◆ 2.강남 영동차관 재건축

= 올해 강남권에서 유일한 대단지다.

2월 초 분양 예정으로 총 2070가구. 사업승인 을 빨리 받아 임대아파트 의무비율 적용을 받지 않는다.

강남구 핵심에 남은 마지 막 대단지라는 매력도 있다.

타깃은 12~18평형 소형 평형이다.

총 415가구가 공급 되는 소형 평형 분양가는 평당 1700만원 선이 될 전망이다.



◆ 3.성동 서울숲 인근

= 작년 6월 18일 개장한 서울숲은 인근 주택시장에 지속적인 영향을 미치고 있다.

올해 서울숲 인근에서는 현대건설과 두산중공업이 각각 분양에 나선다.

두 단지 모 두 서울숲까지 도보로 10~20분 정도 걸린다.

2010년 분당선 연장선이 개통되면 추 가 수혜도 예상된다.

현대건설은 3월 성수동2가에서 18~92평형 445가구를, 두산중 공업은 6월 성수동1가에서 48ㆍ56평형 350가구를 일반분양한다.



◆ 4. 성남 도촌지구

= 도촌지구의 별명은 '미니 판교'. 강남ㆍ분당이 모두 20분대에 진입 가능하고 판 교와도 인접해 있다.

공략 대상은 4월 분양되는 주공 공공분양 아파트 408가구. 평형대는 29평형 52가구 , 33평형 356가구다.

도촌지구 아파트는 원가연동제 적용을 받지 않고 입주 후 바 로 전매가 가능하다.

분양가는 평당 900만~1000만원대로 저렴하다.



◆ 5.청계천 황학동

= 청계천복원사업의 직접 수혜지역인 중구 황학동에서는 롯데건설이 상반기 주상복 합 아파트 롯데캐슬 총 1870가구 중 23ㆍ45평형 503가구를 일반분양한다.

청계천 조망이 가능한 단지라는 게 가장 큰 장점이다.

인근에 대형 주거단지가 없는 데다 상업용지와 아파트를 묶어 주상복합으로 재개발하는 사례가 드물어 희소성도 크다.

40평형 분양가는 평당 1800만원 선이며 단지는 6개동 33층으로 구성될 예정이다.



◆ 6. 하남 풍산지구

= 풍산은 중부고속도로와 올림픽대로, 제2영동고속도로가 교차하는 동부축의 요지 인 데다 시내 녹지율이 80%가 넘는 청정도시다.

강동권과 송파신도시가 인근이어서 판교와 가까운 성남 도촌과 닮은꼴이다.

1월 초 분양에 들어가는데 삼부토건이 분양하는 38평형 489가구가 알짜로 꼽힌다.

분양가 는 평당 1200만~1300만원 선으로 예상된다.




◆ 7. 김포 장기지구

= 장기지구는 총 26만평 규모로 인천과 일산, 목동을 아우르는 서부 주거축의 교량 역할을 할 것으로 보인다.

3~4월 반도, 제일, 남흥, 이지 등 중견건설사 4곳이 200 ~400가구 규모 중소형 단지 동시분양에 나선다.

30평형대 기준 분양가는 평당 800 만원 이상으로 예상된다.



◆ 8.은평뉴타운 1지구

= 은평뉴타운은 △신시가지 조성형 광역개발 첫 적용 △개발제한구역 해제로 뛰어 난 주거환경 △1차 뉴타운 중 최대 규모 등 세 가지 장점을 갖췄다.

1지구 분양이 하반기 시작되며 조합원 물량이 확정되지 않아 공급량은 유동적이다.




◆ 9.파주신도시 시범단지

= 하반기에 시범단지가 분양된다.

서울 도심과 멀지만 유비쿼터스 환경이 적용되고 인근 LCD단지 입주에 따른 미래가치가 높다.

택지비를 평당 500만원 선으로 보면 3 0평형대 분양가는 평당 800만원 정도로 예상된다.



◆ 10.호재 많은 지방아파트

= 지방아파트는 지역별 수요층에 따라 가격과 선호가 달라 우열을 가리기 어렵다.

혁신도시라는 겹호재를 맞이한 원주, 수성구 중심지 분양이 줄을 잇는 대구, 고급 주상복합 공급이 예정된 부산, 아산신도시 등에서 대단지 공급이 투자자들에게 인 기를 모을 것으로 예상된다.

◆ 순위엔 못들었지만…

= 송도신도시, 의왕 청계지구도 서울ㆍ수도권에서는 큰 관심거리다.

지방에서는 언 급한 대도시 이외에 울산 포항 창원 등 경남권 공업도시와 광주광역시 최대의 택지 지구인 수완지구도 지역에서 큰 관심을 모을 전망이다.