부동산노트(3) |
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[스크랩] 투자 고수가 되는 가장 빠른 방법... |부동산노트
2005-12-06 02:57
http://blog.drapt.com/shinee3/2443511133805426708 
출처 : 닥터아파트 > 회원노트
원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=27670
중소기업에 다니는 J(35)씨는 지난 2002년 5월 강남 진입에 성공했다.그가 강남 진입에 성공할 수있었던 것은 오로지 실전 고수와 사귈 수 있는 기회를 스스로의 노력으로 만들었기 때문이다.
그는 2001년 들어 집값이 급등하기 전까지만 해도 아파트에 대해서 문외한 이었다.그냥 앞으로 집값은 오르지 않을 것이란 생각만 순진하게 하고 있었다. IMF 외환위기를 거치면서 아파트 불패신화가 무너지는 것을 본데다 일부 부동산 전문가들 앞으로 아파트에서 시세차익을 기대하는 시대는 지났다고 주장하는 것을 그대로 믿었기 때문이다.
그래서 직장생활을 하면서 저축해두었던 돈 5천만원을 그냥 은행에 묻어두고 있었다.그러나 2001년들어 집값이 폭등하자 생각이 바뀌었다. 집값이 불과 1년만에 1-2억원씩 상승하자 이게 아니라는 생각이 들었다.
2002년 들어서도 아파트값 상승세가 이어지자 지금이라도 아파트를 사야하는 것 아니냐는 생각을 하게 됐다. 잘못하다간 집값이 다락같이 상승해 대한민국에서 영원히 내집을 마련하지못할 것같은 불안감도 엄습했다.
마침 전세금 1억5천만원에다 예금 5천만원을 더하면 조그마한 아파트 정도는 마련할 수 있는 상황이었다. 하지만 이미 2001년 1년동안 집값은 급등해버린 상황.이상황에서 무리해서 집을 마련했다가 상투를 잡는 것이 아닌가 하는 불길한 생각이 자꾸 들었다. 그래서 실전 고수들의 도움을 받는 것이 좋겠다는 생각이 퍼득 들었다.그러나 어느 고수가 생면부지인 자신에게 자세한 조언을 해줄 수가 있겠는가. 그래서 그는 그만의 방법을 찾기로 했다.인터넷을 적극적으로 활용키로 한 것. 그는 일단 닥터아파트 부동산뱅크 조인스랜드 등 유명부동산포털사이트의 커뮤니티를 매일 방문했다.또 포털사이트인 다음커뮤니케이션의 부동산관련 카페도 쉴새없이 들락거렸다.
당시는 6월의 월드컵을 앞두고 온나라가 들썩이고 있었지만 그는 오로지 아파트 배우기에 온 신경을 쏟았다. 이들 커뮤니티에선 많은 투자자들이 자신이 살고 있는 지역 아파트값 동향,자신의 투자철학,좋은 아파트 고르는 법 등 다양한 주제로 글을 올리고 있었다.
그런데 재미있는 것은 이런 사이트들에 여러 실전고수들이 글을 올리고 있다는 점이었다. 이들 고수들이 올리는 글을 읽으면서 아파트에 대해 눈을 뜰 수 있었다.
하지만 이들의 글을 읽는 것만으로는 한계가 있었다.이들이 실전에서 사용하는 투자기법 매매타이밍 잡는 방법 등 진짜 중요한 부분을 글로 올라오지 않았다. 그러던중 기회가 찾아왔다. 한 동호회에서 오프모임을 개최하겠다는 공지를 띄운 것.그는 주저없이 참가신청을 했다. 며칠뒤 만난 오프모임에서 그는 지금까지도 친밀하게 연락을 주고받는 실전고수 여러명을 만날 수있었다.
이 자리에서 만난 고수들은 강남권 재건축 투자는 아직도 늦지 않았다고 입을 모았다.여기에 용기를 얻은 그는 어디가 유망하냐고 물어보았다.
마침 가락동에 사는 고수 한분이 가락시영 아파트를 추천했다.가격 상승여력도 높지만 무엇보다 투자자금이 5천만원정도 밖에 들지 않는다는 게 매력이라는 것.
2002년 4월 당시 가락시영아파트 2차 13평형의 가격은 2억4천만원선.전세금은 당시는 집값의 90%까지 대출이 가능했다. 따라서 현금 5천만원,세입자 전세금 5천만원,대출 1억4천만원의 구도를 짜면 얼마든 매입이 가능했다.
물론 1억4천만원에 대한 이자를 내야 하지만 이자보다 집값 상승폭이 휠씬 클 것으로 예상될 때는 과감하게 저질러야 한다고 다른 고수가 거들었다.
그는 그다음날 바로 그아파트를 계약했다.계약하기 전까지만 해도 가락시영 아파트를 한번도 가보지 않았지만 고수들을 말을 믿고 용감하게 저질렀다. 그런데 집값은 사자마자 급등세를 타기 시작했다.월드컵이 끝나자 마자 2억6천만원대로 올라서더니 연말에는 3억원을 훌쩍 넘었다.2003년에는 급등과 급락을 반복하면서 4억원선까지 뛰었다. 그는 지금도 오프모임 당시 만났던 고수들과 매주 연락을 주고 받는다.이들과 친하게 지내면서 많은 정보를 공유한다. 지금은 그자신도 동호회에서 고수 소리를 들을 정도로 아파트 시장을 보는 눈이 생겼다.
아파트 투자의 고수가 되는 가장 빠른 길은 무엇일까.재테크관련서적을 열심히 보는 것일까,아니면 처음부터 부지런히 발품을 파는 것일까.아니면 경제신문 부동산면을 열심히 뒤적이는 것일까.그것도 아니면 부자를 사귀는 것일까. 두말할 필요도 없이 가장 좋은 방법은 부자를 사귀는 것이다.이것만큼 빠르고 확실한 방법은 없다.공부해서 10년 걸릴 것도 부자를 사귀면 1년이면 된다. 그러나 대부분 서민들은 이런 실전고수들과 친해질 기회가 없다.그러나 해결책은 있다.바로 인터넷이다. 인터넷에선 많은 투자동호회가 활성화돼 있다.이들 동호회는 인터넷에서 정보를 교류하는 것은 물론 오프모임 세미나 등도 수시로 개최하면서 서로의 내공을 키운다.
이들 인터넷 동호회에선 많은 고수들이 활동하고 있다.이들 고수중에는 동호회에 올린 글을 모아 책으로 엮은 이들도 많다. 동호회(커뮤니티)가 가장 활성화되어있는 곳은 조인스랜드(www.joinsland.com) 닥터아파트(www.drapt.com) 부동산뱅크(www.neonet.co.kr) 다음카페(www.daum.net) 현도컨설팅(www.hyundc.com) 등이다. 아파트로 돈을 벌고 싶다면 실전 고수를 사귀어라.길은 얼마든지 있다. 필요한 것은 약간의 용기일 뿐이다. |
[스크랩] 부동산의 6대가격과 세금 바로알기 | |부동산노트
2005-12-06 02:56
http://blog.drapt.com/shinee3/2443511133805370918
출처 : ╋ ΜΥ ΕvεrΥtΗiΝg ╋
원문 : http://blog.drapt.com/ggkwkd
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우리나라에서 부동산을 취득·보유·양도하는 경우 세금계산에 적용되는 가격은 무려 6가지의 다양한 가격이 있다.
이는 부동산을 바라보는 과세관청과 평가주체, 대상지역에 따라 동일한 부동산이 구미호처럼 둔갑술을 부려 여섯 가지의 부동산 가격을 형성하게 되는 것이다. 우리나라 부동산의 6대가격이란 개별공시지가, 국세청기준시가, 지방세과세시가표준액, 주택공시가격, 감정가액, 실지거래가액을 말한다. 개별공시지가 개별공시지가란 건설교통부에서 책정한 가격이라 하여 건설교통부가격이라고도 부르며, 전국 3,400만 필지 중 과세대상 2,700만 필지 가운데 가장 대표성이 있는 토지라 할 수 있는 표준지 45만 필지를 대상으로 건설교통부장관의 명에 의한 감정평가사들이 지가산정을 하게 된다. 이렇게 산정된 표준지 공시지가를 기준으로 구청 공무원들이 개별공시지가를 산정하게 된다. 이는 당해 년도 1월 1일자를 기준으로 6월 30일에 발표되는 가격으로 모든 토지관련 세금(취득세,등록세,종합토지세,양도소득세,상속·증여세)의 기준점이 된다. 국세청 기준시가 국세청 기준시가는 상속세,증여세,양도소득세 등 국가의 주요재원이 되는 국세를 부과하기 위해 국세청에서 평가하고 책정하는 가격이다. 토지에 대해선 개별공시지가를 적용하고 건물에 대해선 국세청 기준시가를 적용한다. 특별히 공동주택에 대해서는 토지와 건물을 구별하지 않고 공동주택 기준시가를 별도로 책정하여 매년 공동주택 가격변동 여부에 따라 통상 년 1 ∼ 2회 정도 발표하고 있다. 국세청 기준시가는 실지거래가액의 평균 70 ∼ 90% 정도의 가격이다. 건물기준시가 = 건물신축가격 기준액×구조지수×용도지수×위치지수×잔가율×면적×조정율
(2004년 460,000/㎡) 지방세 과세 시가표준액 지방세 과세 시가표준액은 취득세,등록세,재산세,종합토지세 등 시,군,구에 해당하는 지방자치단체에서 지방자치단체 살림재원을 조달하기 위해 지방세를 평가하고 책정하기 위해 평가하는 가격이다. 역시 토지에 대해서는 개별공시지가를 적용하지만 건물에 대해서는 지방세 건물 시가표준액을 적용한다. 여기서 국세청 기준시가와 지방세 과세 시가표준액이 상당한 차이를 보인다. 즉 국가에서 평가하는 건물평가액이 지방자치단체에서 평가하는 가격보다 3배가량 높은 가격으로 평가하여 높은 국세를 부가시키는 것이다. 지방세 과세 시가표준액은 실지거래가액의 평균 30 ∼ 40% 정도의 가격이다. 건물과세시가표준액 = 건물신축가격기준액×구조지수×용도지수×위치지수×잔가율×면적×가감산율 (2004년 180,000/㎡) 2004년부터 공동주택에 대한 건물시가표준액 산정시 가감산율 적용을 면적기준에서 국세청 기준시가기준으로 변경하여 공동주택에 대한 건물분 재산세가 전년대비 높은 세금이 부과되었다. 2005년부터는 부동산 거래세 및 보유세의 과세표준이 실지거래가액 및 기준시가 등으로 변경될 예정이므로 지방세 과세시가표준액은 적용되지 않을 것이다. 주택공시가격 2005년 4월부터 토지와 마찬가지로 아파트,단독주택,연립·다세대주택 등 모든 주택에 대해 정부가 건물과 부속토지를 일체로 평가해 그 가격을 공시하는 주택가격공시제도가 시행될 예정이다. 이에 따라 국세청 기준시가가 단계적으로 폐지되는 등 종합부동산세,상속·증여·양도세 등 주택에 대한 모든 과세 및 보상기준이 주택 공시가격으로 통합·일원화돤다. 아파트와 대형 연립주택의 경우 내년까지만 국세청 기준시가를 과표로 쓰고 그 이후부터는 공시가격이 과표가 된다. 감정가액 감정가액은 금융기관에서 융자를 위해 평가하거나 경매법원이나 자산관리공사에서 경매나 공매를 실행시키기 위한 평가,또는 국가에서 개발사업 등 이유로 수용하기 위해 부동산을 평가하는 가격이다.상속·증여세에서 부동산을 평가 할 때 실지거래가액을 알 수 없는 경우 2개 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 평가한다. 실지거래가액 실지거래가액은 부동산 매수자와 매도자가 수요와 공급의 원리에 의해 형성되는 우리가 일반적으로 “이 아파트가 얼마 짜리다.”라고 얘기하는 가장 일반적으로 회자되는 가격이다. 하자만 실지거래가액은 투기세력,정책,금리 등에 의해 움직이는 변동이 늘 심하고 부정확한 부동산의 가격이라고도 할 수 있다. ●실지거래가액이 적용되는 경우
♠ 양도소득세 : 1년 미만 보유 양도,1세대 3주택 이상 보유한 주택 양도, 투기지역, 고가주택 양도, 본인 신고 시 ♠ 상속·증여세 : 상속일 전후 6개월 이내 상속 받은 부동산 양도 시(증여세는 증여일 전후 3개월) ♠ 취득·등록세 : 주택거래신고제가 적용되는 지역의 부동산을 취득 시 ※ 현재 국회에 제출되어 있는 부동산중개업법개정(안)대로 2005년 7월부터 부동산중개업자에 대하여 부동산계약서사본제출제도가 시행되면 개인간 부동산 거래의 경우에도 실지거래가액으로 취득·등록세가 과세되나 내년 상반기 중에 지방세법을 개정하여 개인간 거래 시 실지거래가액에 따른 취득·등록세 부담 증가 분을 감면할 것으로 예상된다. 모르면 당하는 게 부동산이고, 모르면 두 배 내는 세금이 부동산 세금이라 했다. 어느 시기에 어떤 가격으로 내가 투자한 부동산이 평가되어 어떤 세금이 얼마가 나오고 어떤 방법으로 절세할 수 있는지를 대처하고 알기 위해 우리나라 부동산 가격을 이해하는 것은 부동산 투자에 있어 가장 기본이 되는 상식이라 하겠다.
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[스크랩] 부동산 조언 |부동산노트
2005-12-06 02:31
http://blog.drapt.com/shinee3/2443511133803883238
출처 : 부자되는 벼리벼리 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/ossaio
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편집자주 : 부동산투자와 관련해서 이런 격언이 있다. “첫째도 Location(위치), 둘째도 Location(위치), 셋째도 Location(위치).” 보통 사람들이 집 재테크에 실패하는 건 어찌 보면 당연하다. 그 이유는 많은 본능들이 동시에 방해하기 때문이다. 사람들은 “내가 사고 난 뒤에 집값이 떨어지면 어떡하나?” 하고 무서워서 못 산다. 매수 계약하러 가서는 “지금 시세보다 몇 백만 원 싸게 해주세요”라고 고집 피우는 바람에 계약이 깨진다. “빚내서 집 사면 위험하니 돈을 모아서 사야지” 하고 미루다 집값이 너무 올라서 못 산다. 이것은 모두 손실공포 본능 때문에 벌어지는 일이다. “직장 근처에 집을 마련하다보니 별로 안 올라서 손해 봤어요.” “오랜 동안 한 군데서만 살아왔어요. 남들은 강남이다 분당이다 이사 갈 때 저는 계속 머물렀는데 이제 보니 손해네요.” “나는 지방에 살다보니 집값이 오른다고 하면 박탈감을 느껴요.” 이렇게 한탄하는 것은 모두 영토 본능 때문이다. “살던 재건축아파트가 좁고 낡아 불편해서 팔고 새 아파트로 이사 갔더니 새 아파트는 안 오르고 재건축아파트는 엄청 올라 손해를 봤어요.” “집 장만한다고 젊은 시절을 구질구질하게 보내는 대신에 전세로 살면서 생활의 질을 높이는 게 났다고 생각했는데 지금은 엄청 후회돼요.” 이렇게 후회하는 것은 쾌락 본능 때문이다. “신문에 부동산 전문가가 집값이 빠진다고 해서 팔았는데 더 올라서 속상해요” 라고 말하는 사람은 도사 환상에 빠져서 실패한 것이다. “집을 재테크 대상으로 삼는 부동산업자나 투기꾼 때문에 집값이 오르고 있어요. 규제만 하면 집값이 안정될 줄 알았는데 더 올랐어요” 이렇게 말하는 사람은 마녀 환상에 빠져서 실패한 것이다. “바닥에서 사려고 집값이 빠질 때를 기다렸는데 오히려 더 올라서 손해 봤죠.”라고 말하는 사람은 인식체계 결함 때문에 향후 미래는 예측할 수 없다는 사실을 몰랐기에 실패한 것이다. 필자는 내 집 마련 실패자에게 다음의 8가지 조언을 해주고 싶다. (1) 투자와 주거를 분리해라! 투자와 주거를 분리해서 집은 유망 지역에 사두고 직장 근처에서 전세로 사는 게 유리하다. 지방에 사는 사람은 집을 팔고 서울이나 수도권 유망 신도시에 집을 사라! 그리고 현재 사는 지역에 전세로 살아라! 늦다고 생각할 때가 가장 빠를 때다. 앞으로도 계속 차이가 날 것이다. 양극화와 차별화는 향후 10년 이상 지속될 메가 트렌드(mega trend)다. (2) 좋은 집의 조건을 알아라! 집은 뭐하는 곳인가? 애 키우고 잠자고 밥 먹는 곳이다. 아이 잘 키우려면 학군이 좋아야 한다. 반드시 학군을 먼저 체크해라! 주변에 술집 있고 오락실 있는 유흥가가 있다면 아이 키우기 힘들다. 대치동이 집값이 비싼 이유 중 하나가 주변에 유흥가와 술집이 없다는 점이다. 집값에 가장 많은 영향을 주는 요소는 교육 환경이다. 다음으로 잠을 잘 잘 수 있는 곳이어야 한다. 잠을 잘 자려면 공기 좋고 조용한 곳이어야 한다. 즉 쾌적성이 좋아야 한다. 자는데 옆에서 고성방가하거나 공장이 돌아가 시끄럽고 매연을 내뿜는다면 잘 자기는 글렀다. 신도시가 좋은 이유는 조용하고 공기 좋기 때문이다. 그래서 베드타운이라고 하지 않는가? 또 직장에서 너무 멀면 오다가다 지치고 잠잘 시간이 줄어든다. 서울의 중심인 강남 테헤란로에서 멀어질수록 나쁘다. 마지막으로 밥 먹고 살기 좋아야 한다. 밥과 반찬 사러 가기 편해야 한다. 쇼핑시설이 잘되어 있어야 한다. (3) 언제(When)가 아니라 어디(Where)에 초점을 맞추어라! 부동산투자와 관련해서 이런 격언이 있다. “첫째도 Location(위치), 둘째도 Location(위치), 셋째도 Location(위치).” 부동산을 장기적으로 보유한다면 단기적인 부침은 중요하지 않으며 향후 많이 오를 수 있는 지역을 고르는 게 더욱 중요하다. 따라서 부동산투자에서는 타이밍 전략을 취하지 말고 장기적으로 어느 곳이 좋은지를 열심히 연구하는 편이 훨씬 효과적인 전략이다. 타이밍을 너무 재지 말고 내 집을 장만하라! 투자가 아니고 1주택을 마련하는 입장이라면 “부동산에서 막차는 없다”라는 말을 명심해라! 집이 없는 사람이 타이밍을 따지는 것 자체가 내가 보기엔 오히려 투기다. 장기적으로 보면 집값은 항상 오른다. 미래는 아무도 모른다. 바닥에서 사려고 지나치게 기다리다 오히려 손해 볼 확률이 많다. 설령 잘못 샀더라도 기다리면 회복하고 더 오르게 되어 있다. (4) 고통스런 현실과 장밋빛 미래를 선택하라! 유망 지역에 집을 사두고 자신은 전세가가 싼 지역에서 살아라! 큰 집에 전세로 살고 있다면 평수를 줄여서 집을 사라! 아파트 사서 전세 주고 자신은 빌라에 싸게 전세로 살아라! 새 아파트보다 좁고 낡은 재건축아파트를 사서 입주해서 살아라! 당장은 불편해도 향후 몇 년 뒤에 전철이 들어설 지역에 사서 기다려라! 몇 년 만 고생하면 반드시 보답이 있을 것이다. (5) 발품을 많이 팔아라! 휴일이며 놀러가지 말고 집 보러 다녀라! 부동산업자 말에 따르면 무주택자보다 유주택자들이 더 많이 집 보러 다닌다고 한다. 좋은 집은 머리가 아니라 발로 장만하는 것이다. 반드시 현장을 방문하라! 또 인터넷에서 구청 민원 내용을 체크하면 대충 지역에 대한 감을 잡을 수 있다. 인터넷 정보는 www.neonet.co.kr , www.drapt.com, www.joinsland.co.kr이 좋다. (6) 무리하지 않는 범위 내에서 빚을 얻어서 사라! 미국인도 모기지론을 얻어서 집을 사는데 매월 나가는 모기지 비용이 소득의 30~40%나 된다. 자기 돈만으로 집 사는 경우는 거의 없다. 집 살 때는 돈을 모아서 사기보다 빚을 내서 사고 갚아나가는 게 좋다. 확률로 볼 때 10년 중 1, 2년을 제외하고는 항상 빚을 얻어 사는 게 유리했다. (7) 아내의 의견을 존중하라! 필자도 아내의 의견을 무시하고 집을 샀다가 별 재미를 보지 못하고 판 적이 있다. 나중에 진화심리학을 통해서 여성이 수백만 년 동안 주거지 선택에 관한 능력을 개발해왔기에 주거지 선택에 대해 본능적으로 앞선다는 사실을 알았다. 또 여성은 결혼 후 집에서 살림을 살면서 집의 구조나 기능 그리고 환경을 경험하기에 집에 대한 생각이 상당히 구체적이고 실질적으로 변한다. 반면에 남자들은 퇴근 후 자신의 몸을 쉴 수 있는 공간이란 추상적 개념에 머무르는 경우가 많다. 따라서 아내의 의견을 따르는 것이 성공 확률이 높다. 경험 많은 부동산중개인에게 물어보라! 누가 잘하는지. 내가 아는 중개인은 이렇게 말했다. “마누라 말 안 들어서 손해 보는 집이 한두 집이 아닙니다. 부동산은 여자가 잘해요. 남편들은 주로 계산기 두드리는데, 대개 헛똑똑이들입니다.” (8) 가난해도 부자의 줄에 서라! 가난한 동네의 큰 집보다 부자 동네의 작은 집이 투자 가치가 있다. 홍수가 나면 저지대부터 물이 찬다. 경기가 침체되면 주변 지역부터 가격이 하락한다. 상류층이 사는 지역은 좀처럼 가격이 하락하지 않는다. 소득의 양극화로 부자들은 더 잘살게 되어 부자 동네는 더 좋아진다. 좋은 동네 확인하는 방법은 전입전출을 조사해보면 된다. 집값이 오르는 동네는 한번 이사 오면 안 나가는 경향이 있다. |
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