[스크랩] 모르면 손해보는 판교7가지 청약상식(부뱅)

2006-03-28 10:08

http://blog.drapt.com/shhark/2341631143508122771

최근 김포 장기지구를 필두로 판교 신도시 등 신규분양 청약에 대한 관심이 증폭되어 있는 것 같습니다. 제 주위에도 상당히 많은 분들이 판교 청약을 준비하고 있더군요. 가뜩이나 부동산에 관심이 많은 우리나라에서 내 집 마련, 특히나 투자가치가 높은 지역의 아파트 분양이라면 더할 나위가 없겠지요.

하지만 의외로 많은 분들이 막연한 기대감만으로 청약을 준비하는 모습을 자주 접하게 됩니다. 자신이 사려고 하는 아파트가 한 두 푼짜리 물건도 아닌데 미리 계산기를 두드려 보는 분들은 많지 않는다는 뜻입니다. 안하면 왠지 손해보는 느낌이니까 내지는 당첨되면 어떻게든 되겠지 라는 무모함이라고나 할까요?

특히 자기자본으로 구입하는 것이 아니라 무리한 대출을 이용하는 경우 자칫 잘못하면 잔금을 치루기도 전에 큰 낭패를 보게 되는 사태가 벌어질 수도 있고 시세차익을 통한 손익분기점을 통과하는데 시간이 지연될 수도 있기 때문에 세심한 주의가 요구되고 있습니다.

따라서 좋은 기회를 중도에 포기하거나 금전적 어려움을 겪는 일이 벌어지지 않도록 청약을 결정하기 전 반드시 자신의 재무상태를 꼼꼼히 확인하고 아래와 같은 부분들을 고려해야 합니다.

- 보유 중인 현금 및 부동산 자산

- 상환 중 또는 상환예정 부채

- 계약금 마련 방법

- 중도금대출 및 잔금대출 상환에 따른 가계수지 변화

- 당첨 후 전반적인 가계수지 변화로 인해 영향을 받을 수 있는 저축계획

아직은 구체적인 분양 공고가 나지 않았기 때문에 정확한 내용은 아니지만 풍성주택 33평형의 분양가를 3억 6,000만원이라고 가정했을 때, 자기자본금(현 전세보증금)이 약 1억원 정도 마련되어 있는 상태에서 청약을 했고 당첨이 되었다면 어떤 문제들이 발생할 수 있는지를 한번 정리해 보도록 하겠습니다.

먼저 당첨 후에는 다음과 같은 필요자금을 미리 확인해야 합니다.

1. 계약금

중도금과 잔금은 분양사를 통한 대출 지원이 가능하지만 계약금은 대출 지원이 되지 않기 때문에 어떤 방법을 써서라도 미리 마련을 해두셔야 합니다. 여기서는 자기자본금 1억원이 전세보증금의 형태로 묶여 있다고 가정하였으므로 어쩔 수 없이 대출을 통해 계약금을 마련한다고 가정하겠습니다.

따라서 현 전세금을 담보로 한 대출도 가능할 것이고 신용대출도 가능할 수 있겠지요. 하지만 정작 문제는 대출 여부가 아니라 대출 상환입니다. 계약금의 대출 금리를 6% 정도로 예상한다면 입주까지3년 동안의 이자 총액은 1,300만원(월 36만원)입니다.

2. 중도금

중도금의 대출 금리를 5.5%(더 낮을 수도 있습니다) 정도로 본다면 약 7~8개월마다 1회차 당 15%(약 5,400만원)씩 대출을 추가로 받을 때마다 월 25만원씩 상환액이 증가합니다. 즉, (25만원X약7개월) (50만원X약7개월) (75만원X약7개월) (100만원X약7개월) 정도가 되겠지요. 이자 총액은 약 1,700~2,000여 만원 정도가 됩니다.

3. 잔금

입주 후 전세보증금 반환으로 계약금 7,200만원의 대출을 상환하고 남은 2,800만원을 상계한 잔금 2억 6,000만원의 대출 금리를 5.5%, 상환조건을 3년 거치 17년 원리금 상환으로 본다면, 월 상환액은 최초 3년 간 약 119만원, 이후 17년 간 약 196만원이 됩니다. 따라서 전매가 가능한 2016년까지의 이자 총액은 각각 4,290만원과 5,300만원 정도네요.

결 론

즉 10년 간 발생한 금융비용은 총 1억 2,590만원 정도가 되는 셈이고(등록세/취득세 별도) 실로 엄청난 액수입니다. 아파트 시세차익의 경우는 만약 10년 후 평당가가 2,000만원 정도로 상승한다면(더 오를 수도 있겠지만) 시세차익은 3억원 정도입니다. 그 중에서 1억 2,590만원을 비용으로 소모한 셈이니 실질적인 차익은 10년 간 1억 7,000만원 이상이 됩니다.

이 때 겉으로 드러나지 않는 문제점을 살펴 보면 10년 간 저축을 거의 하지 못하는 상태가 지속되었다는 것이고 이는 금융자산 규모와 가계의 유동성 측면에서 보자면 바람직한 모습은 아닙니다. 전매 시까지 중간 중간 문제가 발생할 개연성은 충분히 있으니까요.

결국 당첨 후의 현금흐름을 사전에 고려하지 않고 막연한 기대감으로 무리한 대출을 끌어 주택을 구입하는 경우에는 실질적인 시세차익의 반감, 가계수지의 악화, 다른 재무목표 달성 실패, 기회비용 손실 등 다양한 금전적 문제를 겪게 될 수 있고 결과적으로 10년이라는 긴 시간을 허비하는 결과를 초래할 수도 있다는 의미입니다.

따라서 막연한 기대감으로 위와 같은 무리한 목표를 따라가기보다는 치밀한 계획을 먼저 세워 현실적인 기준을 마련한 후에 20평대로의 목표 변경 혹은 다른 지역, 다른 시기의 분양을 고려하는 것이 가장 합리적이고 바람직한 방향입니다.

그리고 궁극적으로 바람직한 재테크는 단기적인 시각으로 바로 눈 앞의 이익만 쫓을 것이 아니라 인생 전반에 걸친 자금 목표들을 세우고 그에 따른 마스터 플랜을 수립 및 실행함으로써 안정적이면서도 효율적으로 자산을 증식시키고 가족과 함께 행복한 삶을 만들어 가는 자세일 것입니다.

최성준 | HBasset management 컨설턴트

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[스크랩] 대출만 잘 활용해도 부동산투자 절반은 성공 |스크랩핑

2006-02-28 09:18

http://blog.drapt.com/shhark/2341631141085908723

출처 : 정은택님의 富로그

원문 : http://blog.drapt.com/itcomer

대출만 잘 활용해도 부동산투자 절반은 성공

서울에서 20평형대 이상 아파트는 1억원이 훌쩍 넘어 구입하는 데 만만치 않은 자금이 필요하다. 자금이 충분히 있다면 고민할 필요도 없겠지만 구입비용이 모자라거나 없다면 내집 마련의 꿈을 접어야 하는 것일까?

하지만 자금이 부족하다고 내집 마련을 포기할 수는 없다 . 요즘 내집을 마련한다고 할 때 구입자금 전액을 저축해서 집을 구하는 사례는 별로 없다. 더구나 100% 자기자본으로 투자하겠다고 고집하는 것만큼 어리석은 것은 없다. 자금을 키워서 더 큰 수익을 낼 수 있다면 대출을 적당히 활용하는 것도 좋은 전략이 된다. 대출을 받기도 전에 머릿속에서 이자를 계산하고, 언제 갚을 수 있을지를 걱정하기보다는 주어진 자금을 어떻게 부풀릴 것인지를 먼저 생각하는 것이 현명하다.

두드리면 반드시 열리는 법 . 자금 때문에 고민중이라면 일단 부족한 자금은 금융기관의 대출을 활용해 내집 마련할 수 있는 방법을 생각해보자.

물론 주택 유형이나 대출금액 등 저마다의 개별 여건에 따라 다르겠지만 , 처음으로 집을 장만하려는 무주택자는 ‘생애최초주택구입자금대출’을, 다음으로 현재 무주택자로 아파트 기준 32평 이하를 선택하려는 근로자나 서민이라면 ‘근로자 서민 주택구입자금대출을’을 이용하는 것이 좋으며, 32평 이상이고 6억원 이하라면 모기지론이 유리하다.

주택자금 대출 상품의 종류

1. 생애최초주택구입자금대출

대출 대상이 넓고 금리가 저렴해 내집마련 대출상품 중 으뜸으로 꼽힐 만하다 .

지난 2003년 말까지 운영되다 폐지됐던 제도로 올 11월 7일부터 부활되어 앞으로 1년간만 한시적으로 운영된다. 국민주택기금을 재원으로 하며, 시중 주택구입자금 대출상품가운데 가장 금리가 싸다는 장점으로 처음으로 집을 마련하려는 무주택자에게는 가장 유리한 상품이다.

자격 요건은 만 20세 이상으로 가구주 본인을 포함한 전 가구원이 이전에 주택을 한번도 보유한 사실이 없는 경우에만 대출이 가능하며, 무주택 가구주 본인의 연간 소득이 5000만원을 넘지 않아야 한다. (연간소득 산정시 상여금 등은 제외한 기본급 적용)

대출대상 주택 규모는 전용면적 25.7평(85㎡) 이하이며 최대 1억5000만원(주택가격의 70% 한도)까지 대출이 가능하다. 매월 원리금 균등 상환 방식으로 1년 거치 19년 상환 또는 3년 거치 17년 상환 중 선택할 수 있으며, 고정금리로 연소득 5000만원 이하의 경우 5.2%, 연소득 2000만원 이하의 경우 1억원 이내는 4.7%, 1억원 초과는 5.2%로 차등 적용된다.

특히 최고 20년 고정금리 대출이기 때문에 최근과 같은 금리인상기에는 더욱 유리하다. 또 매년 연말정산 때 이자상환액에 대해 최고 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있어 실제 이자율은 4.32% ~ 3.82% 수준이며, 중간에 원금을 갚아도 중도상환수수료를 물지 않는다.

국민은행·우리은행·농협 등 3곳에서만 취급한다.

2. 근로자 서민 주택구입자금대출

과거 주택을 보유했던 이력때문에 생애첫주택구입자금대출을 받을 수 없는 무주택자라면 차선책으로 근로자서민주택구입자금대출을 이용해 볼 만하다 . 이것은 정부가 무주택자를 위해 국민주택기금으로 지원하는 저리 대출로 시중은행 대출에 비해 금리인상 위험이 적어 집이 없는 서민들이 새로 집을 장만할 때 택할 수 있는 가장 좋은 상품이다.

대출자격이 연간소득이 3000만원 이하인 것만 제외하면 생애첫대출과 거의 비슷하다. 무주택 가구주만이 신청할 수 있고 연간소득 산정은 상여금 등을 제외한 기본급을 기준으로 하며, 무주택 가구주는 가구주를 포함해 가구원(분리된 배우자 포함) 전원이 주택을 소유하고 있지 않아야 한다.

대상 주택은 전용면적 85㎡이하(25.7평) 이하의 주택으로 소유권이전등기를 하기 전에 신청해야 한다. 다만, 소유권이전등기를 한 경우에는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청가능하며, 중도금대출은 분양계약 체결일로부터 분양대금 완납전까지 가능하다.

대출금리는 연 5.2%로 모기지론보다 저렴하고, 대출한도는 주택가격의 70%이내로 최고 1억원까지여서 저렴한 중소형 주택을 구입하려는 서민들에게는 안성맞춤인 상품이다. 단, 주민등록표상 자녀수가 3명 이상인 경우에는 1억5000만원까지 대출이 가능하다.

고정금리 상품은 아니지만 무주택자를 위한 정책자금인 만큼 대출금리가 쉽게 변동되지 않아 실질적으로 고정금리라고 볼 수 있다 . 또한, 중도상환수수료가 없어 이사할 가능성이 높은 서민들에게는 더욱 유리하다.

만기는 20년이며 1년 거치 19년 또는 3년 거치 17년 원리금균등분할상환 두 가지 중에서 자신이 선택할 수 있다. 3년까지 거치기간을 주기 때문에 초기 상환부담을 줄일 수 있으며, 중간에 상환을 해도 중도상환수수료를 물지 않고, 특히 1000만원까지 소득공제를 받을 수 있다는 장점이 있다.

현재 근로자 서민 주택구입자금대출은 국민은행 , 우리은행, 농협에서 취급한다.

3. 보금자리론 (= 모기지론)

모기지론은 주택을 담보로 주택저당증권 (MBS)을 발행, 20년까지의 장기 주택자금을 대출해 주는 제도로, 한국주택금융공사에서 지난해 3월부터 시판되었다.

가장 큰 특징은 아파트의 경우 투기지역 지정 여부와 상관없이 담보대출비율 (LTV)이 집값의 최대 70%까지 가능하다는 것이며, 대출한도는 최소 2000만원에서 최대 3억원까지이다.

대출금리는 6.5% 고정금리로 금리변화에 대한 불안감이 없고, 차입자가 근저당권 설정비를부담하거나, 이자율할인옵션을 선택할 경우 각각 0.1%의 금리를 할인받을 수 있다. 또한, 25.7평 이하 주택을 15년 이상 대출할 경우 대출이자는 연 1000만원까지 소득공제 혜택을 받을 수 있어 추가적인 금리인하 효과가 있다.

대출의 대상이 되는 주택은 아파트 , 단독주택(다가구 제외), 연립 및 다세대 주택으로 실주거용에 한정되며 6억원이 넘는 주택이나 상가주택, 재건축 ? 재개발이 진행중인 주택은 제외된다 .

대출자격은 만 20세 이상 무주택자 또는 1가구 1주택자만 가능하며, 대체취득을 위한 일시적 2가구는 가능하다. (단, 신용불량자는 대출 불가능) 또 소득증빙이 가능하거나 소득증빙이 가능한 배우자를 연대보증인으로 세워 대출받을 수 있다.

상환조건은 매월 원리금 균등분할상환 또는 매월 원금균등분할상환이며 , 1년간의 거치기간을 두거나 만기일 지정상환옵션(대출원금의 30%까지)도 선택할 수 있다. 원리금 균등분할상환은 만기까지의 대출원금과 이자를 미리 계산해서 매월 일정한 금액을 상환하는 방식으로, 은행권 주택담보대출에서 사용하는 만기일시상환방식에 비해 초기 금융비용이 많지만 만기때 목돈이 들지 않아 매월 일정한 수입이 있는 월급생활자에 적합하다. 20년 만기로 10년 또는 15년으로 선택 가능하며 15년이상으로 대출할때만 소득공제를 받을 수 있다.

중도상환수수료는 1년 이내 2.0%, 3년 이내 1.5%, 5년 이내 1.0% 로 일반 주택담보대출의 중도상환수수료보다 높아 장기적인 대출에 적합하다.

한국주택금융공사의 모기지론은 현재 주택금융공사와 협약을 맺은 시중은행과 보험사 등 22곳의 금융회사에서 판매하고 있다.

4. 저소득층 모기지론

한국주택금융공사는 지난 10월18일부터 연소득 2000만원 이하의 무주택자를 대상으로 금리를 0.5~1%포인트 할인해 준다. 만 20세 이상 65세 이하로 연소득이 1800만원 초과~2000만원 이하이면 0.5%포인트의 금리 할인이 적용되며, 연소득 1600만원 초과~1800만원 이하의 차주에게는 0.75%포인트, 1600만원 이하 소득인 경우에는 1%포인트의 금리가 각각 할인된다.

대상주택은 3억원 이하로 국민주택규모(85㎡) 이하여야 하며, 고정금리로 최저 1000만원에서 최고 1억원까지 대출받을 수 있다. 대출은 10년, 15년, 20년(거치기간 1년 선택 가능) 만기이며, 원리금 균등분할상환 방식으로 적용된다. 대출원금의 30% 이내에서 만기일시지정상환옵션도 선택 가능하며, 중도상환수수료는 1년 이내 2%, 3년이내 1.5%, 5년이내 1.0%가 적용된다. 1000만원까지 연말 소득공제도 받을 수 있지만 그래도 생애첫대출이나 근로자대출보다는 여전히 금리가 높으며, 모기지론과 달리 대출이용이 1회로 제한된다는 차이점이 있다.

5. 시중 금융권 부동산담보대출

가장 일반적으로 많이 이용하는 것은 시중 금융권 부동산담보대출이다 . 거의 모든 은행 및 보험사에서 취급하고 있지만, 단기로 운용되고 이율도 변동금리로 금리가 상승할 때는 부담이 늘어날 수 있다는 단점이 있다.

하지만 시중은행에서 취급하는 주택구입자금대출은 대출자격이나 대상주택에 제한이 없으며 최대한도도 제한이 없어 조건이 까다롭지 않다는 장점이 있고 , 대출기간도 1년 단기대출부터 최장 35년 장기대출까지 다양하게 선택할 수 있다.

일반적으로 고가주택을 담보로 하거나 다주택자들이 이용하는 상품으로 , 상환방법이 만기일시상환, 원금균등분할상환, 매월 원리금균등분할상환, 원금일부균등분할상환 등 다양하다는 장점이 있다. 담보대출비율(LTV)은 40~60%로 예전에 비해서는 다소 늘었지만, 주택투기지역에서의 10년 이내 대출에 대해서는 집값의 40%까지로 대출한도가 줄어들고, 대출기간이 15년 이내이면 소득공제도 받을 수 없다. 또 3년 이내에 조기 상환하면 상환액의 1~2%의 중도상환수수료를 내야 한다.

대출금리는 대부분 연 5~6% 내외로 그리 높은 수준은 아니지만, 변동금리이기 때문에 향후 금리변동에 따라 부담이 늘어날 수도 있다. 최근에는 고정금리를 선택하거나 주택금융공사의 모기지론과 비슷하게 20~30년 장기대출로 고정금리를 하는 상품도 나와 있다. 따라서, 주택금융공사의 모기지론과 비교해 어떤 상품이 좋은지는 개별적인 상황에 맞추어 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 시중은행의 대출상품은 은행연합회 www.kfb.or.kr등에서 조회할 수 있다.

6. 보험사 주택담보대출

최근 들어서는 보험사들도 파격적인 금리로 다양한 주택담보대출 상품을 잇따라 내놓으며 모기지론 시장을 공략하고 있다 . 고정금리 4~5%대의 상품은 물론, 보험과 모기지론이 연결된 복합 상품도 선보이고 있다. 모기지론 시장을 거의 독점해 온 은행권과 주택금융공사에는 비상이 걸렸지만, 소비자들은 그만큼 선택의 폭이 넓어졌다.

쌍용화재는 5%대의 금리를 적용하는 `마이홈 아파트 담보대출'을 판매중으로 연 5.92%(3개월 CD 연동형)로, 쌍용화재 보험 가입자의 경우 0.5%포인트 할인된 연 5.42%로 대출을 받을 수 있다. 대출 한도는 아파트 시세의 60%까지이며 대출 기간은 최장 10년으로 근저당 설정비와 취급수수료 등이 면제된다.

ING생명은 서울과 경기, 인천지역 아파트와 단독 주택 등을 담보로 최장 30년까지 대출이 가능한 `ING 홈 플랜 주택담보대출'을 판매중이다. 대출 금리는 만기가 최장 30년인 고정금리형 상품의 경우 최저 금리가 5.95%(11월 10일 기준)다. 또한 금리가 3개월마다 바뀌는 변동금리형 상품은 최저 금리가 4.92%로 매우 낮다. 시중 은행의 모기지론(변동금리형)은 보통 금리가 6~7.5% 수준이다.

현대해상은 고정금리형과 변동금리형을 결합해 3년간 연 5.7~6.0%의 고정금리를 적용하고 이후에는 변동금리로 자동 전환하는 `뉴 하이-모기지론'을 판매하고 있다. 내년 1월까지 한시 판매되는 이 상품의 대출 기간은 최장 30년이다. 또한 변동금리형 상품은 금리가 5.4~5.7%로 은행과 비교해도 낮은 편이다.

삼성화재는 아파트만을 대상으로 한 담보대출에 3년간 최저 4.7%의 고정금리를 제공하고 있다. 이 상품은 3년이 지나면 1년마다 금리가 바뀌며 상환금의 0.5~2%를 부과하는 중도상환수수료도 면제해 주고 있다. 시세의 60% 내에서 금액에 제한 없이 대출해 준다.

단 , 신용등급에 따라 차이가 있을 수 있고, 또한 대부분 상품의 중도상환수수료가 기간별로(보통 3~5년 이내) 0.5~2%가량 부과되기 때문에 반드시 개별 상환 계획에 맞춰 선택해야 한다.

주택구입자금 대출 상품

구분	생애최초 주택구입자금대출	근로자서민 주택구입자금대출	주택금융공사 모기지론	저소득층 모기지론	시중 은행권 주택담보대출
대출 자격	연소득 5000만원 이하인 최초주택구입자	연소득 3000만원 이하인 무주택자	만 20세 이상 가구주로서 무주택자 또는 1주택자	연소득 2000만원 이하인 무주택자	제한 없음
대출 대상 주택	국민주택규모(85㎡) 이하	국민주택규모(85㎡) 이하	6억원 이하 주택 (규모제한은 없음)	시가 3억원 이하,	제한 없음
대출 대상 주택	국민주택규모(85㎡) 이하	(전용면적 25.7평)	6억원 이하 주택 (규모제한은 없음)	국민주택규모(85㎡) 이하	제한 없음
대출 한도	최고 1억5000만원	최고 1억 원 (3자녀 이상 가구는 1.5억)	최고 3억원	최고 1억원	제한 없음
대출 한도	최고 1억5000만원	최고 1억 원 (3자녀 이상 가구는 1.5억)	최고 3억원	최고 1억원	제한 없음
담보비율(LTV)	집값의 70% 이내	집값의 70% 이내	집값의 70% 이내	집값의 70% 이내	집값의 40%~60% (투기지역 10년이하는 40%)
대출기간	20년	20년	10년, 15년, 20년	10년, 15년, 20년	1년~35년
대출금리	고정금리	변동금리	고정금리	고정금리	변동금리 (일부 고정금리)
대출금리	연 5.2% (연소득 2000만원 이하는 4.7%)	연 5.2% (연소득 2천만원이하는 4.7%)	연 6.5%	연 5.5~6%	연 5~6%대
상환방법	원리금 균등분할상환 (1년 거치, 19년 분할 상환) (3년 거치, 17년 분할 상환)	원리금 균등분할상환 (1년 거치, 19년 분할 상환) (3년 거치, 17년 분할 상환)	원리금 균등분할상환 원금균등분할상환 (1년 거치기간 선택가능)	원리금 균등분할상환 (1년 거치기간 선택가능)	만기일시상환, 원리금균등분할상환, 원금균등분할상환


중도상환수수료	없음	없음	5년 이내 상환시 1~2%	5년 이내 상환시 1~2%	1년~5년 이내 1~2%
이자소득공제	연간 1천만원 한도	연간 1천만원 한도	연간 1천만원 한도 (15년 이상만 가능)	연간 1천만원 한도 (15년 이상만 가능)	연간 1천만원 한도 (15년 이상만 가능)
대출기관	국민은행, 우리은행, 농협	국민은행, 우리은행, 농협	모든 은행, 일부 보험∙카드사 등 22개 금융기관	모든 은행, 일부 보험∙카드사 등 22개 금융기관	모든 은행
비고	2006년 11월7일까지만 운영			대출이용 1회 제한
자료 : 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)

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[스크랩] 모르면 손해보는 판교7가지 청약상식(부뱅) |스크랩핑

2006-01-16 23:11

http://blog.drapt.com/shhark/2341631137420705564

출처 : 새로운 부동산 정보를 찾아서

원문 : http://blog.drapt.com/hkong56

말도 많고 탈도 많았던 판교신도시 1차 분양이 오는 3월로 정해지면서 판교입성을 희망하는 청약자들의 소리 없는 전쟁이 시작됐다. 이번 판교분양을 시작으로 공공택지지구에서는 원가연동제, 채권입찰제, 분양권전매금지 등이 새롭게 적용될 예정으로 이를 꼼꼼히 살피지 않을 경우 낭패를 볼 수 있다. 판교입성을 희망하는 사람들이 꼭 알아둬야 할 청약상식에 대해 알아본다.

1. 동시분양 해도 중도금 납입일 제각각

판교신도시 3월 분양은 10개 건설사가 동시에 공급에 나서지만 중도금 납부시기가 제각기 달라 청약자들의 주의가 요구된다. 이는 아파트 착공이 가능한 토지사용 시기가 서로 다르기 때문이다. 건영, 대방건설, 대광건영은 토지사용시기가 지난해 11월로 분양과 동시에 공사에 들어가지만, 광영토건, 모아건설, 한성건설은 오는 4월에나 아파트를 건설 할 수 있다. 또 진원ENC는 오는 10월, 풍성주택, 이지건설은 11월, 한림건설은 12월 이후에야 착공이 가능하다.

이에 따라 중도금 납부 및 입주시기도 차이가 날 전망이다. 아파트 계약금의 경우는 토지사용시기와 무관하게 청약 당첨 직후에 내고, 중도금부터는 공정률에 따라 납부 하면 된다. 현재 공사가 착공되는 날을 기준으로 중도금을 납입하는 방안과 공정률 50%를 기준으로 2회에 걸쳐 분납하는 방안이 검토되고 있다.

2. 전매금지 기간 내에 불가피하게 팔 경우 주공이 매입

오는 2월 24일 이후로 판교를 비롯한 공공택지 내 아파트에 원가연동제가 적용되고, 전용면적 25.7평 이하 10년, 전용 25.7평 초과 아파트는 5년간 전매가 각각 제한된다. 이는 원가연동제로 인해 분양가가 저렴한 만큼 시세차익에 따른 투기수요를 억제하려는 조치다.

그러나 전매기간 동안에 무조건 전매가 금지되는 것은 아니다. 가구원 전원이 해외로 이주하는 경우, 결혼 등 가구원 전원이 다른 행정구역으로 이전하는 등 생업상의 이유 등으로 소유권 이전이 불가피한 경우에는 예외가 인정된다. 이 경우에는 분양가(입주전에는 총 납입금액)와 보유기간 동안 분양가의 시중금리를 적용한 금액으로 주택공사가 매입하게 된다. 현시세대로 거래되는 투기과열지구 내 분양권 전매와는 다르다. 따라서 전매금지 기간이 지난 후 전매를 하거나, 전세를 주고 옮기는 게 효과적이라고 할 수 있다.

3. 중소형 민간임대도 10년 후 분양전환

공공택지에 들어서는 민간임대주택도 임대의무기간과 분양전환 시기를 주택공사나 지방자치단제 등이 공급하는 공공임대를 따라야 된다. 과거 민간임대의 경우 2년 6개월이 지나면 가능했던 분양전환이 판교부터는 주택공사의 공공임대와 마찬가지로 10년이 지나야 분양전환이 가능하다.

판교 신도시 민간임대는 총 2,089가구로 3월 1,692가구, 8월 397가구가 예정돼 있다. 분양전환이 가능한 임대주택용지를 공급받은 민간 건설업체는 모아미래도, 광영토건, 대방건설, 진원ENC, 동양생명보험(주) 등 5개사에 이르는 것으로 알려졌다. 이 가운데 모아미래도(585가구), 대방(266가구), 진원ENC(470가구), 광영토건(371가구) 등이 3월 공급에 나설 계획이다.

이들 민간임대 청약자격은 전용면적 18평 이하는 청약저축, 전용면적 25.7평 이하는 청약 예•부금자에게 각각 주어진다. 또 임대주택 용지를 분양 받은 건설사가 국민주택기금을 지원받을 경우 청약저축 가입자도 전용면적 25.7평 규모의 민간임대에 청약할 수 있다.

4. 중소형 임대보증금 주변 시세 70%수준

임대아파트는 임대의무기간이 지나면 분양전환이 가능해 당장 목돈이 없어도 되는 장점이 있다. 이번 판교에 공급되는 임대주택은 관련제도가 바뀌어 임대의무기간뿐 아니라 임대보증금 산출 등에서도 차이가 난다. 판교 이전의 민간임대는 임대보증금, 임대료 등을 건설사가 자유롭게 산정했다. 그러나 판교에서는 공공이든 민간이든 임대보증금과 임대료에 대한 산정은 건교부 지침을 따라야 한다.

임대보증금은 입주자 모집 공고 때 업체측에서 밝힌 건설원가(토지매입비 건축비 기타부대비용 등)에서 국민주택기금융자금을 공제한 금액의 50%에 해당하는 금액이다. 임대료는 감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 제세공과금, 기금이자, 자기자금이자 등을 합친 금액이다. 아직 입주자모집공고가 나오지 않아 정확한 임대보증금과 임대료는 추산하기 어렵지만 통상으로 주변 전셋값의 70~75% 수준에서 책정된다.

5. 판교 33평형 생애최초주택자금 대출 받지 못해

오는 3월 판교에 공급되는 32평~33평형 아파트 청약자들은 생애최초 주택자금대출을 받지 못한다. 건설교통부는 오는 31일부터 저소득 계층의 내집마련을 위해 주택가격이 3억 원을 넘으면 생애최초주택구입자금을 포함한 근로자, 서민 주택구입자금 지원을 배제한다고 밝혔다. 3월 분양예정인 판교 민간 아파트 분양가격이 평당 1,100만~1,200만 원, 공공분양은 평당 1,000만 원을 넘을 것으로 예상돼 사실상 판교 33평형 청약자들은 생애최초주택자금 대출 받는 것이 어렵게 됐다.

6. 채권매입비용 1억 원 초과시 분할매입 가능

판교신도시 등 공공택지 중대형(전용 25.7평 초과) 아파트 당첨 시 채권 분할매입이 가능할 예정이다. 정부는 채권매입 상한액이 분양가와 인근지역의 시세차익의 90%에다 채권할인률도 35%(제 2종국민주택채권 금리 0%)로 채권 매입에 따른 부담이 클 것에 대비해 이 같은 결정을 내린 것으로 해석된다.

다만 채권 분할 매입은 채권매입비용이 1억 원을 초과하는 경우로 제한된다. 1억 원을 초과하는 부분 중 50%는 계약 전에, 나머지는 잔금납부 전에 매입할 수 있다. 예를 들어 채권 매입비용이 3억 4,000만 원인 경우 2억 2,150만 원은 분양계약 전에, 나머지 1억 2,150만원은 추후 잔금 납부 전에 사면 된다. 이에 판교 중대형 평형의 초기 자금부담이 수월해 질것을 보인다.

7. 판교 4대 주민 혐오시설 향후 집값 변수

판교는 쓰레기 소각장, 하수종말처리장, 납골당, 열병합 발전소 등 4대 주민 혐오시설이 모두 들어선다. 이들 혐오시설은 동판교 경부고속도로 판교IC 인근에 모두 집중 돼있다.

우선 쓰레기 소각장이 들어설 장소는 서쪽으로는 경부고속도로와 인접해 있고, 동쪽으로는 동판교 아파트 단지와 1㎞ 가량 떨어진 곳으로, 인근에 하수종말처리장, 열병합발전소 등이 있다. 소각장은 소각장은 입주가 시작되는 2008년 12월 전에 준공된다.

또 납골당은 경부고속도로 상행선 판교 나들목 오른쪽에 위치한 판교근린 10호 공원내에 들어설 예정이다. 공원면적 13만 7,000여 평 가운데 지하 5,000여 평에 납골시설이 들어서고, 지상에는 야외 조각공원, 산책로 등이 만들어질 계획이다. 이에 판교입성을 생각하는 청약자들은 혐오시설이 들어가 있는 곳을 잘 알아두는 것도 좋을 것이다.

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