이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 1천4백만명에 달하는 청약통장 가입자에게 2010년은 위기인가? 기회인가?를 분석했습니다.

2009년 한해 청약저축, 청약예금, 청약부금 등 기존 청약통장 가입자수는 1년전보다 20% 가 줄어 5백만명대로 떨어졌습니다. 이 가운데 청약부금은 30%나 감소했습니다.

2009년 5월 출시한 종합저축 가입자수도 1월말 현재 8백91만8천6백명으로 지난달보다 6만8천3백34명이 늘어났지만 증가세가 주춤해지고 있습니다.

지금은 청약통장 가입자에게 위기?

지금 분양시장은 정부(정확히는 참여정부)의 잘못된 정책으로 침체악화가 가속화되고 있습니다.

청약가점제로 인해 청약도 하기 전에 당락이 사실상 결정되는 상황에서 고득점자는 위례신도시처럼 시세차익을 극대화할 수 있는 단지만 기다렸다 청약하고 있습니다. 반면 저득점자는 인기단지는 당첨 가능성이 희박하고 1순위에서 미달되는 아파트를 구태여 청약통장을 써 당첨 받을 필요가 있냐고 낙심하고 있습니다. 더욱이 주택담보대출 규제까지 겹쳐 실요자들이 청약통장으로 내집마련을 하기가 갈수록 힘들어지고 있습니다.

분양시장이 침체된 데는 경기불안 탓도 있겠지만 청약가점제와 분양가 상한제가 결정적입니다.

분양가 상한제로 인해 주변 시세보다 최고 30% 싼 새 아파트를 당첨 받을 수 있다는 환상을 심어준 게 문제입니다. 입지여건이 뛰어난 택지개발지구 등에서 당첨 받을 경우 단번에 1억원 이상 시세차익을 기대하며 고득점 가점자들은 ‘청약로또’를 하고 있습니다.

분양가 상한제가 오랫동안 유지될수록 분양시장, 나아가 주택시장 침체는 장기화되고 왜곡될 것입니다. 

시세보다 훨씬 싼 보금자리주택, 분양가 상한제 아파트 분양물량이 많을수록 기존아파트 메리트는 반감되고 주택시장 실수요자들, 즉 청약통장 가입자들은 인기 단지에 떨어지더라도 분양가가 싼 분양단지에 더욱 집착하게 돼 주택시장은 더욱 침체될 것입니다.

정부는 분양가 상한제로 시세차익을 기대한 청약과열을 막기 위해 청약가점제를 도입했습니다. 무주택기간이 길고 부양 가족수가 많으며 청약통장 가입기간이 긴 무주택자들에게 당첨가능성을 높여주는 청약가점제를 도입한 것입니다.

2007년 9월부터 시행된 청약가점제와 분양가 상한제(2007년 12월 시행)로 인해 분양시장은 지역별 양극화가 심화돼 강남권 보금자리주택 및 광교신도시 등 인기단지는 청약이 과열되고 지방을 위시한 비인기단지는 ‘1순위 청약 0’라는 쏠림현상이 심화되고 있습니다.

나아가 기존아파트시장도 매매시장은 침체되고 대기수요로 인해 전세시장만 이상 활황을 보이고 있습니다. 민간택지에서 분양하는 민영 아파트단지는 미분양이 속출하고 아파트 분양실적(전국 2003년 25만4천가구에서 2009년 12만6천가구로 절반이하로 급감)이 크게 줄어들어 주택시장 침체가 가속화되고 있습니다.

지금은 청약통장 가입자에게 기회다

분양가 상한제 폐지가 물 건너가고 청약가점제는 영원할 것 같지요? 하지만 우리가 예상하는 것보다 빨리 사라질 것입니다. 1970년대 이후 40년간 부동산정책이 그러했듯이 말입니다.

이미 이명박정부는 이르면 2월부터 수도권을 제외한 지방에서 청약가점제를 사실상 폐지하기로 했습니다. 지방자치단체장이 알아서 청약가점제 적용여부와 적용비율을 결정하도록 했으니까요. 청약 1순위 요건도 지방은 24개월에서 6개월로 가입기간을 단축시킬 예정입니다.

지방에 이어 수도권도 분양시장이 침체되고 양극화된다면 청약가점제는 손질되거나 사라질 것입니다. 문제는 시기겠지요.

따라서 청약가점제 고득점자는 무한정 기다리기보다는 당첨확률을 높여 시세차익을 기대할 수 있다면 적극 청약해야 합니다. 위례신도시급만 기다리다간 도끼자루(청약가점제)가 언제 썩을지(폐지될지) 모릅니다.

그러면 고득점자가 아닌 청약통장 가입자는 어떻게 해야 할까요? 고득점자와 마찬가지로 적극적으로 청약해야 합니다.

1순위 마감단지중 고득점자가 노리는 곳도 추첨물량(전체의 25% 또는 50%)이 있으니 청약은 하되 기대는 하지 마세요. 대신 당첨확률을 높이기 위해 차순위 또는 차차순위 단지를 골라 적극 청약하세요.

2011년 5월 이후 종합저축 1순위자가 급증하는 시기가 오면 추첨물량 당첨확률은 더더욱 희박해집니다. 따라서 올해 가기 전 당첨가능전략을 세우고 즉시 실행해야 합니다.

물론 당첨 받으려는 단지는 미래가치가 있어야 합니다. 2012년 이후 입주물량이 적은 희소가치가 있는 지역이면 좋습니다. 서울의 경우 적극 청약이 필요합니다. 2003년 분양실적(실제 아파트, 주상복합 분양물량)이 2만3천가구에 달했다 2008년 8천가구, 2009년 9천가구로 급감했습니다. 따라서 서울 분양물량은 블루칩단지가 아니더라도 옐로칩단지라면 적극 공략하세요. 2012년 이후 입주하면 예상보다 높은 시세차익을 기대할 수 있을 것입니다.

반면 경기는 2007년 분양물량이 7만가구(2009년 5만9천가구)를 넘어 2010년부터 ‘입주폭탄’이 시작됐으므로 청약에 신중해야 합니다. 랜드마크 지역에 블루칩 단지 중심으로 선별 청약해야 합니다.

마지막 정리 들어갑니다. 청약통장은 가점제 고득점자나 저득점자나 모두 내집마련에 가장 훌륭하고 효율적인 수단입니다. 저득점자도 청약통장을 해지하지 마세요. 하지만 기회는 자주 오지 않습니다. 그리고 기회는 준비된 자에게만 옵니다. 지금 준비하시고 2010년에 꼭 당첨 받으세요. 백년하청(百年河淸)하지 말고 건곤일척(乾坤一擲)해야 합니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 대형 아파트값 폭락에 대한 전문가들의 다양한 분석을 소개하고 제가 생각하는 대형 아파트값의 미래를 예측해봅니다.

전문가들의 대형 아파트값 전망

“2010년을 기준으로 중대형 가구에 대한 실수요자가 정점을 이룬 후 지속적으로 가구가 감소할 것이다. 반면 소형 평수에 대한 선호도는 2020년까지 증가세를 이어갈 것이다. 수요측면에서 2000년 이후 주택 실수요를 반영하는 가구 증가율이 인구 증가율 둔화 및 감소와 함께 급격히 떨어지고 있다. 중대형 아파트의 수요층인 대가구는 2006년에서 2020년까지 2만가구가 감소할 것으로 예상된 반면 같은 기간 부부 및 독신 등 소가구는 2백60만가구가 증가할 것이다.” (현대경제연구원 박덕배 연구위원)

“무엇보다 강남 등 일부 지역은 부유층의 집단 주거 지역으로 이미 공인된 상태이기 때문에 성공한 베이비부머의 선호가 이어질 것이다. 또한 뛰어난 교육 여건에 대한 선호가 강력한 데다, 9백80만명에 달하는 베이비붐의 후반부 세대(1966~1975년 출생)가 학부모의 입장에서 주택을 구입할 것이라는 점도 양극화를 강화시키는 요인으로 작용할 것이다 따라서 끊임없는 거품 논란에도 불구하고 강남불패의 신화가 앞으로 10년은 계속될 것이다.

한편 가족의 숫자가 적어 소형주택을 선호하는 시장진입세대의 비중이 1990년대 중반 이후 빠르게 줄어들면서 소형주택 수요는 위축되었다. 여기에 1980년대 말부터 지어진 대규모의 주택 공급도 소형주택시장의 전망을 어둡게 만드는 요인이다. 결국 베이비부머의 은퇴가 시작되기 전까지 소형주택의 약세현상은 지속딜 것으로 예상된다.” (홍춘욱의 인구 변화가 부의 지도를 바꾼다)

“베이비붐세대는 연령대별로 다양한 사회 현상을 일으켜왔다. 88년을 전후로 한 주택 가격 급등, 2000년 이후 본격화된 중대형 아파트 가격 급등이 대표적인 사례다.

베이비붐세대가 20대 후반에서 30대 초반에 도달하면서 주택 수요가 크게 늘어난 게 88년 전후의 주택 가격 급등 배경이다. 이후 집값은 수도권 200만호 주택 건설이 완성되기까지 수직상승 곡선을 그렸다. 그런가 하면 2000년 초반 있었던 중대형 아파트 가격 상승세는 40대에 진입한 이들이 중대형 아파트로 갈아타기를 시도하면서 나타난 사태다. 이제 은퇴기에 들어선 이들이 노후자금 마련을 위해 보유 주택을 판다면 이는 주택 가격 하락으로 연결될 수도 있다.” (매경이코노미 2009년 10월 7일자)

오윤섭의 대형 아파트값 미래 예측

저도 대형 아파트값 미래를 베이비부머 인구변화 추이를 중심으로 해서 예측해보겠습니다.

먼저 하나 예를 들어보겠습니다. 최근 아웃도어시장에서 2가지 큰 흐름이 있습니다. 바로 오토캠핑 인구 급증과 등산업계 고가브랜드시장 확대입니다. 먼저 급증하는 캠핑인구의 주축은 나이로 보면 1970~1973년생입니다. 또한 등산업계는 고령화로 등산인구가 급증하면서 신흥 40대~50대들이 진입이 가속화되면서 고가브랜드 시장의 판이 커지고 있습니다. 이를 주도한 나이는 주로 1960년대생(구체적으론 1969~1963년생)입니다.

바로 오토캠핑과 등산 고가브랜드 시장은 바로 1960년대 중반 이후 출생한 베이비부머 2세대들이 주도하고 있습니다. 이들은 또한 2010년 이후부터 본격적으로 30평형대 아파트에서 40~50평형대로 대형 평형으로 갈아탈 세대이기도 합니다.

베이비부머 2세대의 나이를 몇 년생부터 볼 것인가?는 전문가마다 다르겠지만 저는 1964~1974년 출생한 사람으로 보겠습니다. 1964년 출생자(90만1천명)는 해방이후 처음으로 90만명이 넘었고 1969년에 1백만명이 돌파해 1971년까지 3년 연속 세자릿수 출생을 기록했습니다. 이어 1974년에 92만명을 기록한후 1975년 87만명으로 감소세를 보였습니다.

베이비부머 2세대는 현재 1천60만명에 달합니다. 나이로 치면 30대 후반에서 40대 후반이며 74년생이 40대 후반이 되는 2020년까지는 대형 아파트 수요가 지속적으로 발생할 것입니다.

특히 ‘산부인과 폭발세대’로 불리는 1967~1971년생이 무려 5백만명에 달하고 있습니다. 이들은 1990년대 후반 결혼하며 소형주택을 마련하면서 아파트 매매가 및 전세가를 급등시켰던 ‘주역’이었습니다.

산부인과 폭발세대가 대형 아파트를 구입하기 시작하는 시점도 역시 2010년 이후가 될 것입니다. 나아가 2015년 전후로 대형 평형 수요가 정점에 이르면서 대형 아파트값도 경기만 안정된다면 다시 한번 급등기가 올 것으로 예상됩니다.

설령 산부인과 폭발세대가 완전 은퇴하는 2025년 이후에도 대형 아파트값 폭락 가능성은 높지 않을 것입니다. 아파트로 자산 상승 경험을 맛봤다면 은퇴했다고 아파트를 쉽게 팔지는 않을 것입니다. 아파트를 팔아 보험, 펀드, 주식 등 다른 투자를 할 가능성은 더욱 낮습니다.

지금 베이비부머 2세대인 강남 학부모들이 자녀 교육을 위해 주택담보대출을 받듯이 50대 이후 은퇴할 경우 부족한 노후자금은 역모기지 등을 통해 중대형 아파트를 보유하면서 마련할 것입니다.

따라서 DTI 등 대출규제에다 경기 불확실성으로 위축된 수요심리로 대형 아파트값이 일시적으로 약세를 보인다고 성급히 ‘대형 평형 폭락 시작’이라고 단정하는 것은 침소봉대(針小棒大)로밖에 볼 수 없습니다. 

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 먼저 양도세 감면 혜택및 종료에 따른 미분양 아파트 투자가치를 들여다보겠습니다. 이어 매입후 3년 이상 지나 투자가치가 빛날 수 있는 미분양 투자법을 2가지 포인트로 정리했습니다.

양도세 감면 일몰에 대해

양도세 한시적 감면 혜택에 누가 일몰이라는 용어를 썼는지 모르겠지만 절묘하다는 생각입니다. 일몰(日沒), 우리말로 해넘이라고 하지요.

지난주 통영 가족여행중 달아공원에서 해넘이를 처음 제대로 봤는데 일출(日出), 해돋이와 마찬가지로 순식간에 ‘1분 쇼’가 끝나더군요.

하지만 해는 다음날 또 떠오르고 또 지지요. 굳이 해돋이, 해넘이를 1월 1일이나 12월 31일에 볼 필요는 없습니다. 날씨가 좋을 때 잘 보이는데 가서 보면 됩니다.

사족(蛇足)이 길었네요. 2년간의 양도세 감면 혜택이 2월 11일 끝난다고 미분양을 사려는 사람은 초조해할 필요가 없습니다. 특히 무주택자는요. 초조한 것은 건설사이겠지요.

여러 채를 사려고 하는 전문 투자자가 아닌 이상 내집마련 실수요자라면 반드시 2월 11일 이전에 미분양을 매입할 필요가 없습니다. 그 이후에도 미분양을 사서 3년만 보유하면 양도세가 면제되니까요. 오히려 감면혜택이 종료되고 미분양을 털기위해 건설사들이 추가 혜택을 제시할 때를 노리는 것도 한 방법입니다.

1가구 1주택자가 양도가액 9억원 이하 아파트 한 채를 3년 이상 보유하면(서울 과천 및 분당 일산 평촌 중동 산본 등 5개 신도시는 3년 이상 보유, 2년 이상 거주) 양도세가 면제됩니다. 따라서 ‘5년간 양도세 감면’이 큰 의미가 없습니다. 3년 이상 보유해야 하는 가치투자에선 더더욱 그렇습니다.

다만 미묘한 차이는 있습니다. 2008년 2월 12일부터 2010년 2월 11일 사이에 분양계약을 해서 양도세 감면 혜택을 받을 경우 잔금을 납부하거나 소유권 이전등기를 한 시점부터 5년 이내까지 아파트를 팔면 수도권 과밀억제권역은 양도세를 60% 감면받고, 비과밀억제권역은 100% 감면받을 수 있습니다. 주택 소유에 상관없이 소유권 이전등기후 바로 팔아도 감면혜택을 받을 수 있습니다.

반면 1가구 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 소유권 이전등기후 3년 이상 보유해야 합니다.

이보다 더 중요한 것은 분양권이 주택이 되는 소유권 이전등기 시점까지 양도차익(시세차익)이 크게 발생해야 양도세 감면 혜택 효과가 있다는 사실입니다.

최근 미분양시장 동향

닥터아파트 조사 결과 1월말 현재 전국 미분양(아파트 주상복합 타운하우스) 아파트는 7만5천8백88가구입니다. 지난해 11월부터 다시 증가추세를 보이고 있습니다. 지방이 5만8천7백29가구, 인천 및 경기가 1만5천9백78가구입니다. 서울은 6백81가구.

미분양 동향을 보면 서울의 경우 신규 분양 자체가 많지 않아 미분양 가구수가 적습니다. 또 양도세 감면 혜택이 없어 미분양은 소폭 늘어나고 있습니다.

반면 김포 한강신도시, 파주 교하신도시, 인천 영종하늘도시 등 인천 경기지역은 최근 미분양물량이 조금씩 줄어들고 있습니다. 양도세를 100% 감면 받을 수 있고 단지별로 금융 혜택을 내세우면서 미분양이 조금씩 감소하고 있습니다. 특히 교하신도시 일대는 2009년 7월 경의선 복선 전철 부분개통 이후 미분양 소진이 꾸준한 편입니다.

건설사들이 2월 11일 이후 분양시장 침체를 염두에 두고 이미 분양물량을 쏟아냈기 때문에 2월 11일 이후 분양 물량이 일시적으로 줄어들 것으로 보여 당분간 미분양 물량에는 큰 변화는 없을 것입니다.

미분양 투자자를 위한 2가지 포인트

포인트1: 랜드마크 단지는 분양가를 무시하라

“서울 서초구 반포동 GS 반포자이 아파트입니다. 지난 6월 3.3㎡당 3천1백만원대에 분양했지만, 입주도 하기 전에 조합원 물량이 나오면서 집값은 이미 분양가 밑돌고 있습니다.

시세는 분양가보다 싸게 11억∼12억 원 선 나오는데, 거래는 안 됩니다.

인근에 있는 삼성 반포 래미안 아파트도 사정은 마찬가지입니다. 면적에 따라 다르지만, 조합원 물량이 분양가보다 5천만 원에서 최대 1억 원까지 내려간 값에 매물이 나오고 있습니다.

30평형대는 지금 급매물을 잡으면 10억 5천 (분양가보다 싼 것인가요?) 분양가는 11억 원이 넘었죠.”

2008년 11월 6일 방송 뉴스입니다. 그리고 1년 3개월이 흘렀네요. 시세는 현재 최고 15억원을 호가하고 있습니다.

평당 분양가가 3천3백만원으로 너무 비싸다는 게 당시 여론이었지만 지금은 분양가 대비 프리미엄이 2억원 이상이 붙었습니다.

분양가가 비싸서 미분양이 됐다면, 그러나 그곳이 지역 랜드마크가 될 단지라면 과감히 매입할 가치가 있습니다. 랜드마크가 될 단지인지, 아닌지 모른다면 미분양에 투자해서는 안되겠죠? 

포인트2: 서민아파트는 역세권이 최고다

“남양주의 아파트 분양시장은 최근 잇단 악재로 급격히 위축되고 있다.

5.23조치로 인한 분양권 전매제한과 2004년 예정이던 중앙선복선전철 연기 등 악재가 등장하면서 미분양 사태가 속출하고 있다.

지난 8월말 마석택지지구내에서 신명종합건설이 선보인 아파트는 초기 계약률이 50%를 밑도는 저조함을 보였다. 계약금 1천만에 중도금 무이자융자 등 파격적인 분양조건을 내걸고 있으나 요지부동이다.”

2003년 9월 28일 신문 기사입니다.

남양주시 화도읍 마석지구 신명스카이뷰그린 34평형 분양가는 2003년 8월 분양당시 분양가가 평당 5백40만원이었습니다. 2005년 11월 입주시점에도 마석지구내 랜드마크 단지임에도 거의 프리미엄이 붙지 않았구요.

하지만 춘천고속도로(화도인터체인지)가 2009년 7월 개통되고 경춘선 복선전철(신마석역)이 2010년 12월 개통을 앞두면서 2009년부터 상승세가 시작됐습니다. 이에 따라 신마석역이 걸어서 10분 거리인, 역세권단지 신명스카이뷰그린의 경우 34평형 시세가 최고 3억2천만원으로 평당 1천만원에 육박하고 있으며 분양가 대비 프리미엄이 최고 1억4천만원이 붙었습니다.