▶ 주요 단지소개

신분당선 연장선(2010년 개통예정) 판교역 및 상업지구와 인접해 있어 판교신도시내에서 주거여건이 좋다. 조사결과 최소 가점제 1순위 47점 이상이여야 당첨가능성 있으며, 추첨제는 1순위에서 약 20대1을 기록할 것으로 예상된다.

은평뉴타운1지구(02-350-1114)는 10월 분양된다. 112~214㎡(34~65형) 2천8백17가구로 시공은 롯데건설, 삼환기업, 현대산업개발, 태영, 대우건설, SK건설 등이 맡았다. 시행은 SH공사로 전용면적 85㎡이하는 청약저축 대상.

은평뉴타운은 서울 서북부 핵심지역으로 북한산국립공원, 갈현근린공원 등으로 둘러싸인 점을 이용해 생태형도시로 건설될 계획이다. 가점제 1순위 40점 이상이여야 당첨가능성 있으며, 추첨제는 1순위 5대1의 경쟁률을 기록할 것으로 보인다.

GS건설(02-2005-1114)은 용인시 마북동에서 112~181㎡(34~55형) 총 3백9가구를 12월에 분양한다. 가점제 1순이 점수는 39점 이상되야 당첨가능성 잇으며, 추첨제는 1순위에서 12대1을 보일 것으로 예상된다.

한국종합건설(062-529-8933)이 용인시 흥덕지구 Ab4블록에 115㎡(35형) 총 4백99가구를 9월에 분양한다.

흥덕지구는 광교이의신도시와 영통지구사이에 위치한 택지개발지구다. 가점 1순위는 38점이상이며 추첨제 1순위는 10대1의 경쟁률을 기록할 것으로 보인다.

포스코건설(1588-3800)은 1공구 국제업무단지 D13, 14블록에 99~198㎡(30~60형) 1천4백가구를 11월에 분양할 예정이다. 송도국제학교와 공립학교가 인접해 있다.

예상청약결과는 가점제 1순위 33점 이상이여야 당첨 가능성 있다. 추첨제는 1순위에서 4대1의 경쟁률을 보일 것으로 예상된다.

 

하반기부터 달라지는 부동산 관련 제도가 많다. 분양가 상한제ㆍ청약가점제 등 정부가 집값 안정을 위해 마련한 각종 대책이 본격 시행되기 때문이다.

부동산시장은 제도 변화에 민감하게 반응한다. 따라서 달라지는 내용을 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.

분양가 상한제 9월 실시

9월 1일 이후 입주자 모집 승인을 받은 아파트는 원칙적으로 분양가 상한제를 적용 받는다. 8월 말까지 사업승인 신청을 하고 11월 말까지 분양승인 신청을 하는 아파트는 상한제 대상에서 제외된다.

분양가 상한제가 적용되면 분양가는 택지비와 기본형 건축비, 가산비로 구성된다. 건교부는 “감정 평가 금액으로만 택지비가 인정되고 건축비도 제한을 받는 만큼 고 주장한분양가 상한제 실시로 전용면적 85㎡(종전 25.7평)이하 아파트의 분양가는 20% 이상 떨어지게 된다”다.

85㎡ 초과 아파트도 실질분양가(채권손실액 명목분양가)가 주변 시세 대비 80%(기존 90%)가 되도록 채권매입 상한액이 줄어든다.

주택수요자 입장에서는 이전보다 싼값에 아파트를 분양받을 기회가 많아진 셈이다.

그러나 전매제한은 더 엄격해진다. 수도권 공공택지에 분양되는 전용면적 85㎡ 이하는 계약 후 10년, 85㎡ 초과는 7년 동안 되팔 수 없다. 수도권 민간택지에서 나오는 85㎡ 이하도 7년, 85㎡ 초과는 5년간 팔지 못한다.

지방의 경우는 공공주택은 지금처럼 5년(85㎡이하), 3년(85㎡초과), 민간주택은 투기과열지구의 경우 충청권은 3년, 기타 지방은 1년이다. 지방 비투기과열지구는 전매제한이 없었으나 분양가 상한제가 적용되면 계약 후 6개월 동안 팔 수 없다.

청약제도 골격 바뀐다

9월부터 실시되는 청약가점제는 부양 가족수가 많고 무주택기간과 청약통장 가입기간이 길수록 유리한 제도다.

가점제는 항목별로 점수(만점 84점)를 매겨 점수가 높은 청약자에게 우선적으로 주택을 분양하게 된다. 청약 예ㆍ부금 가입자 대상인 전용면적 85㎡ 이하 민영주택은 추첨방식으로 25%를, 나머지 75%는 가점제로 각각 뽑는다.

청약예금 가입자 대상인 전용 85㎡ 초과 주택은 채권입찰제를 우선 적용한다. 채권응찰액이 같을 경우 가점제와 추첨제를 50%씩 배정한다. 가점제 시행과 함께 재당첨금지제도가 민간아파트에도 확대 적용된다.

재당첨금지는 분양가 상한제 아파트에 당첨될 경우 일정기간 다른 아파트에 청약하지 못하도록 하는 제도로 현재 공공택지 내 아파트에 한해 적용되고 있다.

그러나 9월부터는 민간아파트에 당첨될 경우에도 최대 7년간 전국 모든 아파트에 청약신청을 할 수 없게 된다. 재당첨 금지 대상은 당첨자와 가족(세대원) 모두가 해당하며 1순위는 물론 2, 3순위도 청약할 수 없다.

현재 수도권의 경우 10년(85㎡ 이하)과 5년(85㎡ 초과), 비수도권은 5년(85㎡ 이하)과 3년(85㎡ 초과)이 각각 적용된다. 그러나 9월부터 수도권 공공택지의 경우 85㎡ 이하는 10년을 유지하되 그 이상은 7년으로 늘어난다. 민간택지도 각각 7년(85㎡ 이하)과 5년(85㎡ 초과)간 재당첨이 금지된다.

아울러 수도권 투기과열지구에서 일부 실시돼 왔던 인터넷 청약이 9월부터는 전국으로 확대 실시된다.

마이너스옵션제 9월 도입

9월부터 분양가상한제 대상 아파트에는 마이너스옵션제가 의무적으로 적용된다. 마이너스옵션제란 건설업체를 비롯한 사업시행자가 아파트 골조공사와 외부 미장ㆍ마감공사까지만 하고 내부 마감이나 인테리어 공사 등은 계약자들이 개별 취향에 따라 직접 할 수 있도록 한 제도다. 주택 수요자들이 분양 신청때 마이너스옵션을 할 것인지, 표준형으로 할 것인지를 선택하게 된다.

사업자는 마이너스옵션에 따른 건축비와 표준형으로 할 때의 건축비를 별도로 공시해야 한다. 건설업계는 마이너스옵션 항목이 전체 분양가에서 차지하는 비중을 5~10%선으로 보고 있다.

그러나 분양가가 그만큼 떨어지는 건 아니다. 마이너스옵션 항목을 개인이 직접 따로할 경우 건설사가 자재를 대량 구매해 시공하는 것보다 비용이 더 들 수도 있다. 이 때문에 마이너스옵션제가 별 인기를 끌지 못할 것이라는 전망도 나온다.

부동산 매매계약 주의해야

7월부터 부동산 매매계약서를 작성할 땐 ‘평’대신 ㎡를 써야 한다. 또 아파트 분양권(입주권 포함)매매도 실거래가 신고 대상에 포함돼 실거래가 신고기간(계약 체결일로부터 60일 이내)내에 신고하지 않거나 거래 가액을 허위로 신고할 경우 취득가액의 최대 5%까지 과태료가 부과된다.

부동산 중개업소 옥외광고물에 중개업자의 이름을 새기도록 의무화했다. 새로 부동산 중개업소 문을 여는 사업자나 이전해 개업하는 사업자에게는 7월부터 간판실명제가 적용된다.

비축용 임대주택ㆍ반값아파트 선봬

10년간 임대한 뒤 일반에 매각하는 비축용 임대주택이 경기 김포 양촌ㆍ남양주 별내ㆍ수원 호매실ㆍ고양 삼송 등 4곳에서 시범적으로 착공된다. ‘반값아파트’도 10월 중에 선보일 예정이다. 토지임대부 주택 200가구, 환매조건부 주택 200가구 등 총 400가구가 경기 안산 신길이나 군포 부곡지구 중 한 곳에 공급될 예정이다.

또 10월부터는 부동산투자회사(리츠)의 차입규모가 자기자본의 10배까지 확대돼 부동산 간접투자가 활성화할 전망이다.

 

<7월>
 ▶부동산 실거래가 신고기간 계약 후 30일에서 60일로 연장 및 아파트 분양권ㆍ입주권 실거래가 신고 의무화(6월29일부터 시행)
 ▶평 등 비법정단위 사용시 과태료 부과: ㎡ 사용 의무화
 ▶중개업소 간판실명제: 새로 부동산 중개업소 문을 열거나 이전개업하는 사업자의 경우 중개업자 이름을 간판에 명기
 

<8월>
 ▶민간-공공 공동사업제 도입:민간주택업체가 일정 규모의 택지를 확보하고도 알박기ㆍ매도거부 등으로 개발이 막힐 경우

   공공기관과 공동 사업 추진 가능
 

<9월>
 ▶청약가점제 시행:무주택기간ㆍ부양가족수ㆍ통장가입기간 등 항목별 가점 매겨 우선 공급
 ▶분양가상한제 확대 실시: 공공택지뿐 아니라 민간택지 분양아파트에도 적용
 ▶마이너스옵션제 시행: 분양가상한제가 적용되는 모든 주택에 의무적으로 적용
 ▶인터넷청약 전국 확대 실시
 

<10월>
 ▶반값아파트 공급:경기 안산ㆍ군포 중 한 곳에 400가구 공급
 ▶리츠 활성화:부동산투자회사(리츠)의 차입 규모 자기자본의 10배까지 확대
 

<11월>
 ▶시행사 등록 여건 강화: 자본금 5억원 이상 요건 갖춰야 등록 가능

 

 

'내집마련'

누구나 조기 내집마련을 꿈꿉니다.

하지만 단순한 의미의 '나만의, 우리가족의 편안한 안식처 마련'이라는 기초적인 개념 외에도

우리가 살아가는 세상속에서 '내집마련'의 의미는 굉장히 큰 비중을 차지하고 있습니다. 

 

'내집마련'이 차지하는 비중이 얼마나 높은지는 다음 네 가지 사례에서 아주 잘 나타나 있습니다.

 

 

 

'집없는 연봉 8천보다 집있는 연봉 3천이 더 풍족하다'라는 말이 있습니다.

내집마련이란 용어는 편안한 나만의 안식처라는 개념이라기 보다는,

 

 

 

 

1년, 2년 등의 '연' 단위로 투자기간을 설정하여 기초단계에 있는 재개발예정지의

구옥, 다가구, 다세대, 빌라를 매입해서 '재개발 지분 상승이론'(민권식칼럼 #50 참조)에

의하여 과학적인 투자수익을 높이는 방법이 오랜전부터 소액 부동산재테크의 트렌드로

자리매김하였습니다.

실제로 이러한 '낡은 집'을 통한 소액알짜내집마련과 성공투자에 성공한 사례를 인터넷과

언론을 통해 손쉽게 찾아볼 수 있습니다.

물론 부동산의 어느 분야든 마찬가지지만 재개발을 통한 내집마련 또한 1년 안팎의 단기차익

보다는 2~3년, 또는 그 이상을 바라보며 '적금'식의 여유로운 자세를 가지는 것이 달콤한

결실을 맺을 수 있는 지름길입니다.

 

그렇다면 소액투자의 꽃, 재개발을 통한 내집마련과 투자의 틈새적 merit 두 가지를

언급해 보겠습니다.

기본적인 merit에 속하기 때문에 틈새적 merit에선 일단 제외하겠습니다.

 

 

올해 9월부터 시행되는 청약가점제로 인해 유주택자나 신혼부부 등의 젊은 층에서는

유망신도시나 알짜배기 단지로의 접근이 사실상 불가능해졌기 때문에,

상대적으로 이러한 포지션에서는 재개발 조합원 지분이

내집마련과 성공투자의 초석이 될 수 있습니다.

 

현 시점에서는 서울과 수도권 알맹이 지역에서 1000세대이상을 공급할 수 있는

대규모의 아파트단지를 조성하기 위해서는 뉴타운/재개발 방식이 유일하다고 할 수 있습니다.

이론적으로는 재건축의 방식 또한 1000세대 이상의 단지를 조성할 수 있습니다만,  

개발이익환수제, 소형평형의무비율, 조합원 양도금지, 안전진단기준의 강화 등의 규제로 인하여

재개발에 비해 투자수익성이 현저히 낮아진 상태입니다. 

 

 

무주택자라면 대출폭을 최대한 활용하여 하루빨리 유주택자가 되실 것을 추천해드립니다. 

또한 주관적 가치보다는 객관적 가치를 우선시하는 사고방식으로 내집을 장만하세요.

물론 자금력이라는 한계선이 있습니다만 이왕이면 환금성을 가장 우선시 하여

미래의 주택트렌드와 부합하는 지역을 노크하시고,

무엇보다 가장 강조하고 싶은 것은!

 

그동안 오랜시간 동안 부동산과 함께해온 저의 경험과 현장정보를 바탕으로한 식견이

이 글을 읽는 모든 분들께 조금이나마 도움이 되셨음하는 바램을 표명하며

부족한 글 이만 마칠까 합니다.

감사합니다. 

 

 

저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식