더욱이 요즘 같은 침체기에는 다양한 짝퉁 매물들이 투자자의 눈을 어지럽히며 급매물 또는 우량매물로 둔갑해 다량 출현한다. 부동산은 현장성과 개별성이 강한 상품이다. 따라서 다년간 부동산투자 현장에 몸담았던 전문가라 하더라도 구체적인 부동산물건에서는 다른 평가를 내리기 쉽다. 이럴 때 초보자들은 전문가 또는 현장의 중개사의 말을 맹신하게 된다. 번지르르한 말로 유혹하는 부동산투자현장에서 투자자는 나름대로 자기만의 조사기법이 필요하다.

 성공적인 부동산투자를 위해서는 현장답사가 기본임은 두말할 나위가 없다. 발품을 팔 때는 최소한 몇 가지 중요한 체크리스트를 작성해 현장답사 때 확인하고 투자에 불리한 환경은 없는지 조사하고 나름대로 매물들을 비교분석하는 안목이 필요하다. 현장조사 시 아파트 등 주거시설과 토지, 상가 등 부동산 종목별로 현장에서 알아봐야 할 내용들이 다르지만 일반적인 현장에서 직접 조사해야 할 내용들을 알아보자.

 ■ 현장조사에서 확인할 사항

 조사를 위해 현장에 출발하기 전 미리 그 지역정보에 대해 알아보는 절차가 필요하다. 지역 내 개발계획은 물론 가격형성(공시?기준시가와 시세와 호가 등) 등 기초정보를 파악해두면 현장조사 시 참고자료로 유용하다. 예전과 달리 요즘은 지자체 홈페이지를 활용하면 두루 지역정보를 얻기 쉽다. 군?구청의 홈페이지가 기본적으로 구축되어있고 거의 대부분의 지역 읍?면?동사무소도 해당지역의 인구 및 성별 등 통계와 현황에 대해 기초 자료가 올려져 유용한 투자정보로 활용이 가능하다.

 현장에 가서는 투자대상지 일대의 지리적 입지분석부터 하는 것이 순서다.'입지분석’이란 쉽게 말해 목이 어떤지를 파악하는 것이다. 부동산의 현재상태를 조사하는 것인데 도로상태, 교통현황(도로 및 지하철?버스정류장 등 대중교통 노선) 등을 살펴보고 블록별 시설(주거?상업?업무 등)의 현황도를 한번 그려보는 것이 좋다.

 특히 너무 가까운 역세권은 부동산종목에 따라 좋은 경우도 있지만 나쁜 경우가 많다. 아파트 등 주거시설의 경우 역과 너무 가까우면 사람과 차량의 소통이 많아 시끄러운데다 먼지와 소음이 많아 생활이 불편할 수 있다.

 만약 상가투자를 목적으로 한다면 주변의 업종조사와 상권의 현황에 대해 조사해보고 공실(空室)은 얼마나 있는지도 확인해야 한다. 공실률에 따라 임대가능성을 체크할 수 있고 그 지역 거래 활성화 여부를 알아낼 수 있다. 공실률이 많을수록 임대가 안 되고 투자성이 적을 가능성이 커 불리하다.

 또 몇몇 지역주민과의 대화를 통해 지역현황에 대해 들어보는 것도 중요하다. 혐오시설과 자연재해 발생 여부와 중요시설의 이전 또는 입주여부도 확인해 보자. 그 지역에 거주하는 주민들은 어설픈 전문가보다 훨씬 많은 정보를 갖고 있다. 향후 입주시설 또는 개발예정 시설이 들어설 가능성은 물론 주변지역의 부동산현황에 대해 물어보고 참고해볼 필요가 있다.

■ 부동산중개업자 탐문

 부동산중개업자는 그 지역 부동산전문가다. 반드시 현장답사 시 몇 군데 중개업자로부터 그 지역사정에 대해 자문을 구하는 과정은 필수코스이다. 솔직한 질문으로 답을 유도하는 것이 좋다. 이 지역 일대 부동산에 관심이 있어 왔는데 자문을 구하고 싶다고 이야기하면 얼마든지 도움을 준다. 다만 신분을 밝히고 직업과 명함, 연락처를 알려주는 성의를 보여준다면 나름대로 투자가망 고객으로 생각해 우수정보를 쉽게 얻을 수 있다. 요즘도 필자가 현장조사가 필요해 부동산업소를 방문해 의견을 물을 때는 기념품을 들고 가거나, 점심식사를 대접하는 경우가 많다. 약간의 성의표시가 의외의 지역 내 자세한 정보를 얻는 데 도움이 되는 경우가 허다하다.

 중개업소에는 예외 없이 그 지역일대의 자세한 지번도가 붙어있는데 그 앞에서 지역특성에 대해 허심탄회하게 질문해보자. 손님이 적은 요즘에 중개업자는 고객을 위해 그동안의 경험을 바탕으로 자세하게 브리핑해줄 가능성이 높다. 주변 블록별 지역의 지가 또는 집값의 형성도와 최근 거래가를 물어보면 지역시장을 파악하는 데 큰 도움이 된다.

 또 해당지역 내 부동산거래동향과 함께 분양률과 청약률, 공실률 등 기본통계에 대해 물어보자. 중개업소에는 최근 또는 지난 분양 또는 임대 팜플릿을 가지고 있다. 양해를 구해  구할 수 있다면 분양가에서부터 시설의 특성, 현재의 프리미엄 형성 정도를 알아낼 수 있다. 유사개발 사례조사에는 건물의 분양시기와 분양 ? 전용율을 확인해보자. 만약 초기분양률이 높다면 이 지역의 부동산수요는 넉넉하다는 얘기이다. 그러나 그 반대라면 향후 당분간 수요는 정체상태라고 봐도 무방하다.

 ■ 관련기관 조사

 현장조사를 할 때 달랑 현장 근처 몇 군데만 보고 답사를 끝내기 보다는 지자체를 방문해 담당자를 한번 찾아가보자. 공무원 중에는 민원인들에 대해 사무적으로 대하는 경우도 많지만 친절하거나 의식(?)있는 공무원을 만나면 의외의 수확을 거둘 수 있다. 그 지역사정에 정통한 공무원이 알려주는 정보는 알짜일 가능성이 크다. 다만 공무원을 만날 때 무턱대고 부동산투자를 위해 방문했다고 한다면 도움을 받기 어렵다. 나름대로 도움을 받기 위해 말하기 전략(?)이 필요하다. “지역 내 부동산을 가지고 있는데 향후 전망을 알아보고 싶다”거나,“현지 거주민인데 부동산 활용방안을 찾고 있다”고 이야기하면 도움이 되는 정보를 얻기 쉽다.

 몇 달 전 모 지방 지자체에 부동산활용방안을 조사하기 위해 방문했는데 친절한 담당공무원이 그 지역 일대의 개발예정시설(건축허가대장 등)에 대해 열람시켜주며 향후 개발계획과 잠재력에 대해 자세히 알려줘 크게 도움 된 적이 있다. 관공서에 들른 김에 해당 부동산의 각종 공부(도시계획확인서와 건축물 및 토지대장)등을 떼보고 의문 나는 점은 즉시 공무원에게 확인해보는 것이 좋다.

 또 지자체 자료실을 들러 도시기본계획이나 군(구)정보고, 통계연보, 행정통계자료 등 자료를 얻어두면 큰 도움이 된다. 일반적으로 자료반출이 어렵지 않지만 안된다고 한다면 자료 복사신청을 해도 된다. 주로 주택과와 건축과(건축지도계 ? 건축행정계)에서 자료를 얻을 수 있다면 좋다. 상가 투자 시에는 상공회의소의 산업관련 자료 및 통계자료를 얻고, 소방서의 시설별 층별 현황(방호과 ? 예방계) 자료를 얻는다면 유용한 업종조사가 된다.

 마지막 현장답사를 마친 후에는 지역정보지나 매물정보지를 종류별로 수집해 매물란에 나온 유사 매물의 시세형성 및 호가와 급매가 수준 등을 파악하자. 최소한 3군데 이상 중개업소에서 거래시세를 알아낸 후 객관적인 가격 형성대를 구해봐야 한다. 최근의 거래사례도 파악해 두는 것이 좋다.  

 어느 지역 부동산에 관심이 있다면 현장 답사 전 자세한 지도부터 한권 구입하자. 재미있는 것은 부동산투자자들은 수천에서 수 억 원하는 부동산을 투자하면서 의외로 지도 사는 데 인색하다. 실제 5000분의 1 지도에는 개별 부동산의 지번이 나온다. 현장에 가보지 않고도 1차적으로 해당 부동산의 입지와 상권 분석을 쉽게 할 수 있다. 길을 찾아가기 쉽고 어떤 입지와 상권에 속하는 지 미리 파악이 가능하다. 부동산 투자 시에 돈을 벌려면 제대로 된 지도부터 먼저 갖추라고 투자자들에게 권하고 싶다.

苛政猛於虎(가정맹어호)라는 말이 있다.
누구나 한번은 들어봤음 직한 세금의 무서움을 이야기 하는 고사이다.
공자가 태산 기슭을 지나가는데 한 여인이 슬피 울어, 그 연유를 물었더니 사이버님과 남편 아들이 호랑이에 물려 죽었는데도 이사를 가지 못한다고 하소연 한다.

이는 폭정과 세금으로 고통을 받아온 백성들이 차라리 호랑이에게 물려 죽는 쪽을 선택했다는 이야기에서 유래된 고사이다. 예나 지금이나 세금이 무섭긴 무서운가 보다.

2006년 10월부터 대출금리의 기준이 되는 CD금리가 일시적으로 상승하고 있지만 금리는 물가상승률 수준과 비슷하여 세금을 감안하면 실질금리는 마이너스다.

따라서 금리는 제한이 되어 있는 상황에서의 ‘절세전략’이 그 어느 때보다 중요한 상황이다 .

특히 모든 소득이 유리처럼 소득이 투명하게 노출되는 급여생활자에게 절세용 금융상품의 활용은 실질금리를 올리는 유일한 방법이다.

#세제개편안, 국민의 세부담이 증가한다

매년 3분기에 정부는 세제개편안을 발표한다.

이러한 개편안을 기준으로 다음해의 재테크 전략을 수립하여야 하는데 급여생활자들은 걱정이 앞선다.

경험적으로 아직껏 매년 발표한 세제개편안은 국민의 세부담을 경감시켜 주었다.

하지만 2006년의 세제개편안은 세수부족을 이유로 급여생활자들과 서민들에게 유리한 금융상품을 줄여 부족한 세수를 메우겠다 는 것이 주요한 포인트이기 때문이다.

2006년 상반기 급여생활자들이 낸 근로소득세가 2005년 대비 20%이상 늘어난 반면 자영업자들의 종합소득세 세수증가율은 4.8%에 그쳤다고 한다. 그나마 급여생활자들의 목돈마련과 재산형성을 지원하던 절세상품도 점차 줄이거나 폐지하기로 하였다.

#현존하는 최고의 금융상품 - 장기 주택마련 저축/펀드

필자는 현존하는 최고의 금융상품으로 단연 장기 주택마련 저축/펀드(이하 장마상품)를 꼽는다.

2006년 12월말까지 한시적으로 판매될 예정이었지만, 2006 세제개편안에서 2009년 말까지 가입시한을 연장해 주었다.
18세 이상 세대주로 무주택자이거나 25.7평 이하(3억원)의 1주택을 보유한 경우 가입이 가능하며 7년 이상 가입 시 비과세 혜택과 함께 매년 연말정산 소득공제혜택을 주고 있다.

비과세 혜택을 받기 위해서는 최소 가입기간이 7년이라는 의미이며, 이 기간이 경과하고 나면 얼마든지 환매나 연장이 가능하다.

년 최고 불입가능금액은 1,200만원(분기당 300만원, 4분기*300만원)이며 현실적으로 급여생활자가 소득공제 300만원을 전액 공제받기 위해서는 월 625,000원만 불입하면 된다.

또한 많이 궁금해하는 부분이 ‘가입후 중도에 자격이 상실되면 어떻게 되느냐?’이다.
가입 후 중간에 전용면적 25,7평(약 32평형) 이상의 집을 마련하거나 세대주 자격이 박탈된다 해도 비과세 혜택이 없어지지 않는다.
다만 소득공제대상여부는 해마다 그 자격을 따져서 결정하기 때문에 환급을 받다가 안받다가 할 수 있겠지만 가입시점에서만 자격이 되어 계좌개설을 했다면 비과세 혜택은 만기까지 유지된다.

모든 금융상품은 각자의 재무목표에 맞는 상품이라야 좋은 상품이다.

3년후 주택마련자금이나 결혼자금으로 쓸 돈이라면 장마상품 가입시 신중히 검토해야 하며, 이러한 용도의 자금이라면 적립식펀드나 상호금융기관이 예금상품이 더 유리할 것이다.

#보장성보험 100만원까지 소득공제
장마상품과 함께 연말정산에서 빠질 수 없는 상품이 보장성보험이다.
노후나 불의의 사고 등 상해에 대비해 많은 사람들이 가입하고 있으며, 종신보험이나 건강보험, 자동차보험, 암보험 등은 연간 보험료 기준으로 100만원까지 소득공제를 받을 수 있다.
예를 들어 종신보험 보장성보험료가 100만원, 자동차 보험료가 70만원이라면 종신보험료 영수증만 제출하면 된다.
신용카드로 보험료를 결제했을 경우 보험료는 소득공제혜택을 받을 수 있으나 신용카드 공제는 추가로 받을 수 없다.

#연금저축, 노후대비 소득공제라는 두마리 토끼

연금저축은 직장인은 물론 자영업자도 소득공제가 가능한 상품으로 300만원까지 소득공제가 가능한 상품이다. 최근 수익률이 좋지 않다는 보도기사가 몇 차례 있었지만, 소득공제 혜택을 감안하면 그리 나쁜 조건의 상품은 아니다.

직장인이 장마상품(700만원)과 연금저축(300만원)을 가입해 소득공제를 받는다면 13개월 월급인 연말정산 환급분을 48만원~200만원까지 세금을 돌려받는 효과가 있다.

그러나 본 상품과 장마상품은 장기상품이라는 것을 간과해서는 안 된다.
보험과 관련해서는 가입한지 2-3년 이내에 해지 했을 경우 원금을 돌려받지는 못하는 사례가 있는데 이는 보험료에서 사업비와 위험보험료를 제한 금액을 적립하는 구조이기 때문에 보험 유지기간이 짧을수록 원금손실가능성이 크다는 것을 알아야 한다.

#단기투자에 유리한 조합 예금

2006년 말까지 상호금융기관 등에 예탁금에 대해서는 1인당 2,000만원까지 이자소득세인 14%가 비과세 되었지만, 2007년부터 2009년까지는 1,000만원까지만 비과세가 적용된다.

완전 비과세상품은 아니며 이자소득세(14%)만 비과세 되며, 농어촌 특별세 1.4%만 물면 돼서 이자 상승효과가 있다.
비록 예금자보호는 안되지만 각 상호금융기관의 자체 법에 의하여 1인당 5,000만원까지 보호해 주고 있다.

#세금우대 종합저축

현재의 금융상품에서의 정상과세율은 15.4%이지만 가입시 미리 지정을 하면 15.4%가 아닌 9.5%의 세율을 적용 받을 수 있는 상품으로 누구나 가입할 수 있는 상품이지만 가입한도와 편입이 가능한 상품은 정해져 있다.
현재 이 제도는 1인당 2천만원, 노인(남:60세, 여:55세)과 장애인인 경우 6천만원까지 이자,배당소득에 대해 9.5%의 낮은 세율을 적용해주고 있다.

자신이 한도를 다 쓰고 있는지 여유가 있는지는 거래금융기관에 문의하면 알 수가 있다.
또한 가족 별로 분산하여 계좌를 개설하여 가입하는 것도 세금우대 상품을 적극적으로 활용할 수 있는 방법이다.

*세금우대로 가입이 가능한 상품
  -저축계약기간이 1년 이상인 적립식 또는 거치식 상품
  -신탁, 공제, 저축성보험, 증권저축 등
*세금우대 요건
  -저축 가입당시 저축자가 세금우대 적용을 요청할 것
  -저축계약기간이 1년 이상
  -최초 불입일로부터 해지일 까지 1년 이상

#비과세 생계형 저축

제목 그대로 세금이 전혀 과세되지 않은 상품으로서 이는 특정 금융상품 명칭이 아니라 여러 금융상품에 두루 적용되는 양념과 같다고 할 수 있다.

즉, 정기예금이나 적금, 투자상품 등의 금융상품을 가입할 때 이를 생계형 저축으로 가입하게 되면 거기서 발생한 이자에 대해서는 완전 비과세되는 것으로 은행, 증권사, 보험사, 종금사, 상호저축은행, 우체국, 신협, 새마을금고 등 모든 금융 기관에서 취급하고 있디.

남성 60세, 여성 55세 이상 이거나 장애인, 국가유공상이자, 독립유공자와 그 유가족, 생활보호 대상자 등이라면 생계형 저축 상품에 가입할 수 있다.

생계형 저축은 1인당 저축원금 3,000만원까지 이자소득세가 면제되는데, 특히 만기 조건이 없어 가입기간에 관계없이 1년 미만으로 가입하거나 중도 해지해도 비과세되며 2008년 말까지만 가입이 가능한 상품이다.

#기타 절세용 금융상품

- 유전 개발펀드 : 전세계는 가히 에너지 전쟁이라고 해도 과언이 아니다.
   99년 당시 석유자원은 향후 44년이면 고갈될 것이라 예상했지만 인도와 중국의 경제성장

   을 간과한 상태에서의 전망이었다.
   '오일의 경제학'의 저자 스티븐 립은 수년 전부터 유가 100불 시대를 외쳤고 지금은 다소

   조정을 보이고 있지만 궁극적으로 공급은 제한되어있고 수요는 줄지 않는 상황에서의 원

   자재 가격은 상승할 수 밖에 없다고 전망하고 있다.
   따라서 정책적인 측면에서 유전개발을 위해 설립된 펀드에 대해서는 배당소득이 투자회사

  별로 액면 3억원 이하일 경우 2008년까지 비과세 혜택을 주기로 했고, 2009년부터 2011년

   까지는 5%의 저율을 적용하기로 했다.
- 선박펀드 : 선박펀드는 투자금 3억원 이하까지 비과세를 받으며 3억원 초과(배당소득세

   15.4%)는 분리과세를 신청할 수 있다. 선박 펀드 비과세는 간접선박투자회사법에 근거한

   펀드만 해당되며 2008년까지 한시적으로 세제 혜택을 누릴 수 있다.
- 인프라펀드 : 도로나 항만건설 등에 투자하는 인프라 펀드도 3억원 이하는 5.5%의 배당소

   득세를 내고, 3억원 초과는 선박펀드와 동일하다.
- 부동산펀드 : 부동산펀드가 매입한 건물에 대해 취득세와 등록세가 감면되고, 올해부터 2

   개 이상 건물을 산 펀드에 대해 종합부동산세를 분리과세하기 때문에 수익률이 높아질 수

   있어서 간접적인 세제혜택을 기대할 수 있다.

- 주식매매 차익 비과세 : 주식투자로 발생한 주식매매차익은 과세를 하지 않고 있다.

   이러한 이유로 혹자는 주식투자야 말로 최고의 비과세상품이라고 말하기도 하지만 높은

   변동성과 위험성을 감안할 때 절대적으로 좋다, 나쁘다를 이야기 하기는 힘들다.

   하지만 이러한 주식 양도차익 비과세로 국내주식형과 해외 역내펀드로 투자하여 간접적인

   세제혜택을 볼 수도 있다.(자세한 사항은 2부 ‘비과세와 수수료가 이익을 좌우한다’ 참고)

Tip! 정상과세 vs 세금우대 vs 비과세 알고 가자

먼저 금융상품에 꼬리표처럼 따라 다니는 세금우대, 비과세라는 용어의 의미를 알아보자!
이러한 세금의 분류는 금융상품별로 사전에 정해져 있다는 것이다.

현행 이자소득에 대한 정상세금은 15.4%[소득세(14%) 주민세(1.4)]이고, 세금우대는 9.5%를 과세하며 비과세는 세금을 하나도 떼지 않는 다는 의미이다.

예를 들어, 1천 만원을 금리 5%의 정기예금에 가입했다고 할 때 1년 후에 받는 금리는 각각 아래와 같다.

[예 : 예탁액 : 1천만원, 금리 : 5.0%, 만기 : 1년, 세전 이자소득 : 500,000원]

*정상과세 : 15.4% (이자소득세 14% 주민세 1.4%) -> 실 수령액 : 10,423,000원
*세금우대 : 9.5% (이자소득세 9% 농어촌특별세 0.5%) -> 실 수령액 : 10,452,500원
*비과세 : 0% -> 실 수령액 : 10, 500,000원

금액차이를 별로 느끼지 못한다면 예탁금에 '0'을 하나 더 붙여보라! 실로 큰 금액이 아닐 수 없다.

모든 금융상품은 매 상품마다 특징, 장점, 단점이 있게 마련이다.

그러한 특징을 제대로 이해하고, 본인의 재무목표와 투자성향에 맞는 금융상품이라야 최적의 포트폴리오를 구성했다고 할 수 있다.

아무리 절세효과가 좋은 상품이지만 수익률이 나오지 않는다면 세제혜택인들 무슨 의미가 있을까?

하지만 절대적인 저금리 상황에서 세금 한푼 이라도 아껴야 실질 소득은 늘어날 수 있다.

이처럼 수익률과 세제혜택이라는 양쪽 저울추의 균형점을 찾는 신중한 노력은 투자자의 몫이다.

(출처 : 부동산뱅크/실전투자정보-김종석님, 2007.2.12)