2006-07-01 23:38

http://blog.drapt.com/sfc1234/81151764684566

출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=368

서울, 수도권 일대로 지하철 신설과 연장 공사가 잇달아 진행되고 있어 환승역으로 탈바꿈하는 지하철역들이 늘어나고 있다. 지역적으로도 더블 역세권, 트리플 역세권이 탄생하는가 하면, 기존에는 역세권의 수혜를 받지 못하다가 새롭게 역세권에 편입되는 지역들도 등장하고 있다. 투자 수익을 노린다면 바로 이러한 지역을 중심으로 움직여야 한다. 현재 공사가 진행 중이거나 계획된 노선으로는 9호선과 소사~원시선, 인천공항철도의 신설, 분당선, 7호선 연장선 등이 포함된다. 분당선은 1단계로 2003년 9월 수서~선릉 구간이 개통되었고, 2단계로 2010년 선릉~왕십리 구간이 개통될 예정이다. 이 중에서 환승역으로 왕십리역이 주목을 받고 있다. 대형 할인점, 복합 상영관 등이 결합된 민자역사로 개발이 이루어지고 있는 왕십리역은 왕십리 뉴타운 개발에 대한 기대도 동시에 받고 있어, 환승역 가운데서도 투자 1순위로 꼽히고 있다. 이에 따라 인근 아파트나 재개발 지분 투자가 관심을 모으고 있다. 이영호 등의 ‘부동산 보물지도’ 중에서(그리고책, 146쪽)     ‘부동산 보물지도’는 닥터아파트 이영호 리서치팀장을 비롯해 시행사, 은행PB 등 4명의 부동산 전문가들이 오랫동안 현장에서 얻은 경험을 바탕으로 썼습니다. '오윤섭의 부자노트' 독자중 부동산 초보자를 위한 입문서로 적당합니다. 지금 아파트에 투자하려거나 내집마련을 시도하고자 하는 사람이라면 한번 읽을만한 책이라고 생각합니다. 전문가가 보기에 평범한 수준이지만 그중에서 환승역에 대한 가치를 상권과 주거환경을 결합시켜 분석한 것은 인상적입니다. 책이란, 특히 재테크 책이란 처음부터 끝까지 모든 내용에 만족시켜야 한다고 생각하기 보다는 하나로 건질 것이 있다면 가치 있는 책입니다. 그동안 막연히 알고 있지만 개인적으로 4중(콰드러플 Quadruple) 역세권이 되는 왕십리역에 대한 정리가 잘돼 있습니다. 이 책에서는 먼저 왕십리역 상권 가치를 다음과 같이 분석했습니다. “주변 상권은 상대적으로 활성화되지 않았지만, 주변의 입지 여건이 좋아 선호도가 높은 환승역도 있다. 신도림역(국철, 2호선)과 왕십리역(국철, 2, 5호선)이 해당되는데 상권은 중심지 상권보다 발달하지 않았지만, 사통팔달의 교통 접근성으로 수요자들이 지속적으로 늘어나고 있다. 아울러 그동안 상대적으로 낙후되었던 지역 환경이 개발 계획으로 탄력을 받으면서 가격 상승에 대한 기대감이 고조되고 있다” 왕십리역은 2007년이후 각종 개발호재가 구체화될 예정입니다. 먼저 2007년 상반기중 왕십리역 민자역사가 완공될 예정입니다. 민자역사에는 엔터테인먼트 종합쇼핑몰인 ‘비트플렉스’가 오픈될 예정입니다. 시행사(비트플렉스)가 운영권을 갖고 핵심 점포(테넌트)를 입점시켜 대형화, 복합화한 쇼핑몰로 이마트, CGV, 패션몰, 골프연습장, 휘트니스센터, 찜질방, 식당가 등이 들어설 예정입니다. 또 2010년에는 분당선 연장구간 3단계인 왕십리~선릉(6.6km)이 개통됩니다. 개통이후 강남구및 분당 접근성이 크게 좋아집니다. 선릉과 왕십리외에도 삼릉(9호선), 강남구청(7호선)에서 다른 지하철로 환승할 수 있습니다. 또 왕십리~선릉간 소요시간이 기존 지하철 2호선을 이용할 때보다 15분이나 단축됩니다. 또다른 개발호재로는 왕십리뉴타운이 있습니다. 1차 시범지역으로 이미 구역지정을 받은 뉴타운 2구역이 가장 사업속도가 빠르며 연내 이주가 시작돼 착공될 예정입니다. 왕십리뉴타운은 성동구 하왕십리동 440번지일대 10만2천평에 달하며 청계천과 연계한 도심형 전원도시로 개발될 예정입니다. 용적률 220%이하의 아파트 등 주택 4천7백가구가 들어서며 초중고가 각각 1곳씩 신설될 예정입니다. 2010년이면 아파트 입주가 가능할 것으로 예상됩니다. 이밖에 공장과 창고 등이 밀집한 인근 행당동 87-4번지 일대 2만2천평에 주상복합및 문화상업 시설이 들어섭니다. 왕십리뉴타운과 뚝섬 서울숲이 가깝고 재개발 예정구역인 행당동 100번지 행당 6, 7구역 2만4천평과도 인접해 있습니다. 최근 감정에 치우친 강공 일변도의 정부 부동산 정책이 쏟아지고 있는 상황에서 묻어두고 때를 기다리는 것도 좋은 투자전략입니다. 문제는 현금 보유능력과 투자 의지에 달려 있지만 말입니다. 재개발 지분 매수문의가 최근 늘어나고 있는 가운데 왕십리뉴타운내 1구역, 2구역 지분값은 평당 2천만원을 호가하고 있습니다. 개발호재에 대한 주민들의 기대감이 높아 매물을 내놓지 않아 매물은 귀하지만 매수문의는 꾸준한 상황입니다. 재개발 지분을 중심으로 하왕십리 행당동 마장동 등 인근 아파트를 매입, 3년이상 보유하며 때(호재 구체화 및 정책 변화 등)를 기다리면 적지 않은 수익률에 안정적인 투자 대상이 될 것입니다.

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