주택가격은 지난 8.31 종합대책 이전 수준까지 회복했다. 특히 그 동안 거래부진 양상과 함께 하락세를 보였던 강남권의 재건축 아파트 가격이 11월 들면서 상승 반전하면서 전체 주택가격 상승을 주도했다.

전국 주택가격은 8.31 종합대책 이후 약 0.2% 상승한 가운데, 강남권은 10 월 한달 동안 약세를 보였다가 11월 들면서 재차 0.3% 상승 반전했다 그 중에서도 재건축 아파트의 비중이 높은 강남, 강동, 송파구는 11 월 들면서 일제히 상승세로 돌아섰다.

이와 같은 주택가격의 상승을 두고, 부동산시장에서는 정부의 8.31 부동산종합대책이 국회입법과정에서 일부분 훼손될 것이라는 기대가 형성되면서 주택가격이 재차 상승세로 반전된 것이라 평가하고 있다.

주택가격 상승의 기저에는 우호적인 금리상황이 있어

최근 주택가격의 반등을 설명하는 대부분의 자료가 정부정책에 따른 영향에 집중되고 있다는 점을 들고 있으나 실상은 그렇지 않을 수도 있다.

기본적으로 주택경기에 가장 큰 영향을 미치는 요인을 순서대로 나열한다면, 물론 정부의 부동산정책이 선 순위로 놓일 것은 누구나 인정하는 사실이다.

그러나, 정부정책과 함께 부동산 경기에 큰 영향을 미치는 또 다른 축인 금리에 대한 언급은 상대적으로 소홀한 편이다. 최근 주택가격 상승 반전에는 입법과정에서의 정책완화 기대뿐만 아니라 우호적인 금리상황도 한 몫을 한 것으로 판단된다.

비록 최근 정부의 부동산대책이 국회 입법과정에서 종합부동산세, 양도세 등 일부 항목을 중심으로 당초 원안보다 완화될 것이라는 기대가 높아지면서 주택가격이 다시 꿈틀거리고 있으나, 그 기저에는 금리상황이 안정을 보였다는 점이 있기 때문이다.

즉, 주택담보대출에 연동되는 CD 금리가 9 월부터 10 월 한달 동안 가파른 상승세(2.3% 포인트 상승)를 보인 이후 11 월에는 전월보다 겨우 0.3% 상승한 3.95%에 머물렀다.

금리로 본 주택가격

금리가 안정적인 상황에서 재건축 완화 기대와 같은 정책이슈는 부동산 시장 참여자들의 투자심리에 영향을 미쳐 단기적으로 주택가격에 영향을 줄 수 있다.

그러나 보다 장기적인 관점에서 생각해 본다면, 지난 8 월 31 일 공표된 정부의 부동산대책은 투자심리를 위축시킬 수 있는 세금정책뿐만 아니라 장기적으로 주택수급에 영향을 미치는 주택공급정책을 다 포함하고 있다.

그리고 보다 중요한 것은 부동산대책의 전반적인 상황에 대해서는 여당과 야당이 모두 공감하고 있다는 점이다.

따라서, 이제는 부동산시장을 형성하는 또 다른 요인인 금리상황에 대해 관심을 제고하여야 할 시점인 것으로 판단된다.

특히 지난 10 월 금융통화위원회가 2000년 이후 5 년 만에 정책금리인 콜금리 0.25%포인트 인상을 단행하면서 금리상황이 주택가격에 미치는 영향력이 지속적으로 확대될 가능성이 높아졌다.

금리와 주택가격간의 연관성은 크게 두 가지로 나타나는데, 명목금리는 주택가격에 역행하는 모습을 보이고, 실질금리는 주택가격과 정의 관계를 보인다는 점이다.

장기적으로 주택가격은 명목금리와 역의 관계 장기적으로 주택가격과 명목금리는 역의 관계를 보였다. 이는 명목금리 상승이 주택 담보 대출금리의 상승으로 이어지고, 주택담보대출금리의 상승은 결국에는 주택수요를 억제하기 때문이다.

2001 년부터 시작된 주택가격 급등에는 기본적으로 IMF 로 인한 주택공급 부족이 결정적인 역할을 하였지만, 수요측면에서는 낮은 대출금리로 인해 주택수요가 급증하였다는 점도 그 요인으로 꼽을 수 있다. 그리고, 2001 년 이후의 저금리 상황은 현재까지 이어지고 있는 상황이다.

실질금리는 주택경기와 정( )의 관계

반면, 실질금리는 주택가격과 정의 관계를 보인다. 명목금리와 달리 실질금리가 주택경기와 정의 관계를 보이는 이유는, 실질금리는 경기수준을 반영하기 때문이다.

즉, 실질금리가 상승하는 시점은 경기가 회복되는 국면인데, 경기가 회복되는 국면에는 경제활동이 활발해지면서 가계소득이 증가하면서 주택수요 역시 증가하게 된다.

따라서, 경기회복기에는 주택구입에 따른 비용측면보다는 실물경기 호전에 따른 자산가격 상승기대가 높아지면서 가계의 주택수요가 증가하는 효과가 발생하게 되고,이에 따라 주택가격은 상승하게 된다.

최근 금리상황은 명목금리와 실질금리가 동반 상승하는 국면이다. 기준금리인 국채 3년 금리는 11 월 초 5%대를 넘어선 이래 추가적으로 5.2%까지 상승하였고, 시중은행권 대출금리에 연동하는 CD 금리는 10 월까지 꾸준한 상승세를 보인 이후 11 월부터는 상승세가 제약되고 있는 상황이다.

그리고, 물가수준을 감안한 실질금리도 2004 년10 월 0.2%를 바닥으로 꾸준한 상승을 보이고 있는 가운데, 11 월에는 실질금리가 3%대를 넘어섰다.

문제는 향후 금리상황이 어떻게 될 것인가 하는 것이다. 이를 위해, 당사 경제 및 채권파트의 2006 년 전망치를 사용하였다.

2006 년 금리전망을 분기별로 살펴보게 되면, 국채 3 년물 금리는 1분기 5.25%, 2분기 4.95%,3분기 5.17%, 그리고 4분기 5.10%이고, 콜금리와 관련해서는 내년 1 분기 중 0.25%포인트 금리인상이후 금리동결을 예상하였다. 그리고, 소비자물가는 1분기 3.0%, 2분기 2.9%, 3분기 2.9%, 4분기 2.8%를 전망하였다.

이를 토대로, 향후 명목금리와 실질금리를 감안할 경우, 명목금리 중 주택담보대출 금리와 밀접한 관계를 보이는 CD 금리는 1 분기까지 상승한 다음 그 이후 4%대 중반에 머물 것으로 예상되고, 실질금리(국채 3 년. 핵심소비자물가)는 현재 수준인 3%대 초반을 유지하는 가운데 하반기로 가면서 완만한 상승을 보일 것으로 예상된다.

내년도 주택가격 안정세 보일 듯

따라서, 금리환경으로 본 향후 주택가격은 안정국면을 이어갈 것으로 예상된다. 그이유는 비용측면에서 대출금리상승에 따른 가계부담이 제한적인 가운데, 경기회복에따른 실질금리의 상승추세도 완만하게 진행될 것으로 예상되기 때문이다.

이를 정리하면,

1) CD 금리에 연동되는 주택담보대출금리의 상승세는 내년 1 분기까지 이어질 것이나 1 분기 이후에는 추가적인 상승이 멈출 것으로 예상되고, 또한 추가적인 금리상승을 감안하더라도 2006 년 예상금리가 역사적으로도 낮은 수준에 머물 것으로 예상된다.

2) 2005 년 가파른 상승세를 보였던 실질금리는 내년에는 3%대 중반을 고비로 추가적인 상승은 제한적으로 예상되는데, 이는 2006 년 예상금리 및 물가수준이 2005 년 현재에 비해 크게 높아지거나 낮아질 가능성이 크지 않기 때문이다.

부동산종합대책으로 인한 충격이 전반적인 주택가격 하락으로 이어지진 않을 것 같다.다만, 현재 국회에 계류 중인 부동산종합대책이 연말까지 당초 정부의 원안에 가깝게 통과할 경우, 그 동안 부동산종합대책 원안 훼손기대를 기반으로 상승하였던 재건축 아파트 를 비롯한 일부 주택상품의 경우에는 단기적으로 하락할 가능성이 큰 것으로 평가된다.

그러나, 정부정책에 따른 주택가격 하락은 제한적인 상황에 그칠 가능성이 큰 것으로 판단하고 있으며, 그 이유는 정책이슈에 연동되는 일부 주택상품을 제외한 나머지 일반주택 가격은 실수요가 꾸준히 늘어날 가능성이 높기 때문이다.

이는 8.31 일 종합대책에도 불구하고 재건축 아파트 를 제외한 일반 주택이나 아파트의 경우에는 견고한 가격흐름을 보였다는 점을 통해서 확인할 수 있는데, 재건축 아파트의 비중이 높은 강남을 제외한 강북지역의 일반주택(아파트 포함)은 2005 년 2 월부터 10 개월 연속 전월대비 상승세를 보인 가운데, 10 월과 11 월에도 0.2%와 0.1%씩상승하였다.

따라서, 내년도 주택가격은 정부의 부동산종합대책과 관련한 정책이슈가 초점이 될수 있는 내년 1 분기 초반까지는 일시적인 하락을 보일 수 있으나, 하반기로 가면서는 안정국면으로 접어들 것으로 예상된다.

 

* 출처 : 동양증권