평소 부동산 재테크 수단으로 경매나 공매를 애용(?)해왔던 ‘K'씨. 십수 차례 낙찰을 통해 상당한 수익을 거둬왔던 터라 이제는 전문가의 자문을 구하지 않고도 스스로 경ㆍ공매투자를 할 수 있을 정도로 베테랑이 됐다.

요즘 2년 가까이 전세난이 심화되면서 중소형아파트, 오피스텔, 다가구주택 등 임대수익형 부동산이 인기를 끌자 이들 부동산에 투자하고자 경ㆍ공매물건을 검색하기 시작했다. 부동산시장이 침체라는데도 경매물건을 쉬이 찾을 수 없어 공매물건을 기웃거린 끝에 부천 중동에 소재한 'B'오피스텔이 눈에 들어왔다.

'K'씨는 베테랑답게 우선 입지분석에 돌입했다. 부천 중동지역이면 지하철7호선이 연장될 예정으로 있어 지하철 개통 수혜지역이기도 하고 중동생활권이나 서울 서부생활권을 기반으로 하는 직장인 또는 신혼부부 임대수요가 풍부한 곳이기도 하다.

건물이 준공된 지 그리 오래되지 않은데다 지하5층~지상15층의 중급 규모 이상의 오피스텔로 개통 예정된 지하철 7호선 역과도 도보 5분 내외면 닿을 수 있어 임대용으로 안성맞춤이라 여겼다. 오피스텔치고는 주차공간이 넉넉하고 임차인이 거주하고 있어 체납된 관리비도 없는 것으로 조사됐다. 

최초감정가 7400만원에 최저경매가는 6660만원. 불과 한차례 유찰(공매 저감율은 10%임)됐지만 임대시장이 호황을 보인 덕에 최초감정가 수준에 입찰해도 임대수익 7%이상은 맞출 수 있을 것으로 생각했다. 그만하면 우량물건이다 싶어 입찰을 결심하고 임대차 및 권리에 대한 세부분석에 들어갔다.

등기부등본 확인 결과 말소기준권리인 최초가압류가 2007년 6월 4일에 설정돼 있고, 이후 8건의 가압류와 6건의 압류가 추가로 설정돼있다. 임차인은 2007년 2월에 전입해 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖추었으므로 대항력이 있는 선순위 임차인에 해당한다.

전세보증금 3600만원. 소액임차인 최우선변제 대상이므로 1600만원이 최우선변제되고 나머지 2000만원도 확정일자(전입일과 같음)가 말소기준권리보다 앞서기 때문에 최초가압류보다 먼저 배당을 받을 수 있어 문제될 것이 없다.

문제는 물건지 관할관청을 비롯 각급 세무과에서 설정한 압류 6건. 모두 말소기준권리보다 후순위로 설정돼 있어 단순 권리관계로 보면 크게 문제될 것이 없으나 조세채권은 일반적인 권리관계와 달리 해석해야 한다는 것은 기본적인 상식이다.

물론 'K'씨도 이 사실을 모를 리 없었다. 그렇지만 조세채권 내역을 판단하기가 어디 그리 쉬운가? 압류 설정된 조세채권이 당해세인지 아닌지, 당해세이면 그 금액이 얼마인지, 그리고 당해세가 아니더라도 압류와는 상관없이 우선 배당되는 기준일이 되는 법정기일이 언제인지 등등..

조세채권 내역(금액)이 공매정보나 물건명세서에 상세하게 공개되는 것도 아니고, 또한 체납자 보호를 위해 내역 공개를 꺼려하기 때문에 KAMCO 부천지사에 물어봐도 체납세액이 있다는 정도지 당해세 여부나 법정기일이 앞선 조세채권 규모를 알려주려 하지 않는다. 조세채권 내역을 확인하는 것에 대한 정보접근이 매우 제한적이라는 얘기다.

그런데도 불구하고 이들 내역을 확인하는 것이 왜 중요한지는 다음과 같은 두 가지 이유가 있다. 첫째, 당해세 우선의 원칙에 기해 당해세, 즉 매각부동산 자체에 부과된 조세(국세로서의 상속세, 증여세, 재평가세와 지방세로서의 재산세, 도시계획세, 공동시설세, 종합토지세 등과 그 가산금)는 담보채권이나 기타 채권보다 설정(압류) 순위가 늦더라도 소액임차인 최우선변제권이나 근로자의 임금채권 다음 순위(2순위)로 우선변제된다.

둘째, 당해세가 아닌 기타 국세ㆍ지방세(소득세, 법인세, 부가가치세, 취득세, 등록세, 양도소득세 등)라 하더라도 조세의 법정기일(신고일, 납세고지서 발송일, 납세의무확정일 등)이 담보채권이나 기타 채권보다 앞선다면 이 역시 당해세 다음 순위(3순위)로 우선변제된다는 사실이다. 

따라서 임차인이 확정일자를 갖춘 선순위 대항력 있는 임차인이라 하더라도 조세채권액의 규모 및 성질(당해세이거나 법정기일이 임차인의 확정일자에 앞서거나) 여하에 따라 이 물건의 임차인이 최우선변제액 1600만원을 제외한 나머지 2000만원을 배당받지 못하는 경우가 생길 수 있다는 점이다. 임차인이 배당받지 못하는 2000만원은 결국 낙찰자의 몫이 되기 때문에 낙찰자에게 심각한 타격을 줄 수도 있는 노릇이다. 

입찰시간은 다가오고 당해세 규모 및 조세의 법정기일 파악하는 길은 요원했다. 'K'씨가 알고 있는 전문가에게 자문을 구해도 이들이 문제될 수 있다는 답변만을 들을 뿐 속시원한 해결책은 없었다. 이 때부터 'K'씨가 조급해지기 시작했다. 1억도 안되는 소형오피스텔에 기껏해야 조세채권액이 있다고 해도 얼마나 있을까? 7천만원 정도에 낙찰된다면 공매비용 약 400만원 잡고, 임차인 보증금 3600만원 빼면 우선변제되는 조세채권액이 3000만원 정도인데, 그 정도면 충분하지 않을까?

이런 저런 계산 끝에 'K'씨는 6957만원에 온비드 전자입찰에 참여해 2명의 경쟁자를 뒤로 하고 'B'오피스텔을 낙찰 받았다. 이것이 화근이 됐다. 낙찰 후 KAMCO 부천지사에 들러 조세채권에 대한 자세한 내용을 조사한 결과 당해세이거나 법정기일이 임차인 대항요건 구비일보다 앞선 조세채권액이 무려 1억원에 달했던 것. 이들 체납세액은 채무자인 'H'건설사가 'B'오피스텔을 건설하기 이전인 토지 매입단계에서부터 아주 오래전에 발생된 조세였던 것이다.

이렇게 되면 배당순위는 공매비용 - 소액임차인 최우선변제액 1600만원 - 조세체납액 1억원 - 임차인 나머지 보증금 2000만원이 된다. 낙찰가 6957만원으로 배당을 해본들 임차인은 보증금 2000만원을 배당받지 못하고 이 보증금은 결국 낙찰자인 'K'씨에게 떠넘겨지게 됐다.

경매절차에서는 이런 때 매각불허가신청을 통해 매각불허가를 얻고 입찰보증금을 찾을 수 있지만 불행히도 공매절차에서는 그런 단계가 없다. 'K'씨에게는 임차인 보증금 2000만원을 인수할 것인가 아니면 대금납부를 포기하고 입찰보증금 695만원(공매는 경매와 달리 입찰보증금이 입찰가액의 10%임)을 몰수당할 것인가에 대한 선택만이 남아있었다. 

아무리 임대시장이 호황이라고 해도 감정가가 훌쩍 넘는 금액까지 부담하면서 당해 오피스텔을 취득할 수는 없었다. 설령 2000만원을 추가 부담하고 취득하는 경우에는 임대수익률이 7%는커녕 5%도 나오지 않게 생겼다. 'K'씨는 결국 입찰보증금을 몰수당하는 쪽으로 결론을 내리고 낙찰대금을 납부하지 않았다. 조세채권의 당해세 여부와 법정기일, 경매든 공매든 결코 소홀히 할 수 없는 복병 중 하나다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 국내 베이비부머(1955~1963년생)들이 은퇴를 앞두고 있는 시점에서 40대 이상 중장년층을 위해 부동산 자산을 통한 올바른 은퇴전략을 제시하고자 합니다.

베이비부머는 은퇴하지 않는다?

국내 베이비부머가 단순히 정년(통상 55세)이 됐다고 은퇴하지 않습니다. 아니 돈이 없어 은퇴하지 못합니다.

우선 나이상 10년 앞선 미국의 베이비부머를 봐도 그렇습니다. 1946년부터 1964년 사이에 태어난 7천8백만명에 달하는 미국 베이비부머는 자신들이 늙었다고 생각하지 않고 있으며 앞으로도 활발한 경제적 사회적 활동을 할 계획입니다. 실제로도 그렇게 하고 있구요.

미국 노동통계조사국(BLS)에 따르면 1985년 60대 후반에 일하는 비율이 18%였으나 2006년에는 29%로 껑충 뛰었습니다.

미국인들의 평균 은퇴 연령은 63세 입니다. 하지만 베이비부머들은 충분한 노후자금을 마련하기위해 은퇴를 뒤로 미루는 경향이 확산되고 있습니다. 수명이 길어진 점도 주요 원인입니다.

국내 은퇴 연령이 평균 56세로 미국보다 7년 이르지만 국내 베이비부머들도 경제 악화, 은퇴자금 부족 등으로 은퇴를 미룰 가능성이 높습니다.

국내 베이비부머 7백12만명이 55세 정년을 채우고 단계적으로 퇴직을 한다는 것은 결국 이론적인 수치일 뿐입니다. 주변을 봐도 정년을 채우고 은퇴하신 분은 지난 10년간 한분도 보지 못했습니다. 정년을 채우기 전 자의든 타의든 그만두고 대부분 정년에 구애받지 않는 일을 하고 있습니다. 

베이비부머는 부동산을 팔지 않는다?

미국에서조차도 베이비부머들은 부동산을 팔지 않습니다. 아니 오히려 2007년 발생한 글로벌 금융위기처럼 부동산 가격이 하락하는 시점에 주택 등을 적극 매입하고 있습니다.

전미부동산중개업자협회(NAR)에 따르면 2008년 미국에서 거래된 주택건수 가운데 55세 이상 매수자 비중이 21%로, 2001년의 13%보다 크게 늘었습니다. 미국 주택시장에서 베이비부머의 영향력이 갈수록 커지고 있습니다. 베이비부머들은 4명 가운데 1명은 별장용 또는 임대용 주택을 소유하고 있고 투자용으로 2~3층 대형 주택보다는 단층 소형주택을 선호하고 있습니다.

국내는 이보다 더했지 못할 상황이 아닙니다. 한국 베이비부머들은 자녀 교육이나 결혼을 끝마치면 부동산 선호, 노후 불안, 상속 등을 이유로 은퇴하더라도 부동산을 매우 소극적으로 처분할 것입니다.

국내 베이비부머가 언제 실제 은퇴할지는 알 수 없으나 전문가들의 예상대로 은퇴가 2015년 이후 본격적으로 시작된다면 자산 디플레이션 압력이 높아지는 것은 분명합니다.

하지만 단순히 베이비부머가 은퇴한다고 부동산 가격이 폭락하지 않을 것입니다. 오히려 정부의 부동산 정책과 투자자들의 자산 운용 패턴 등에 의해 부동산 가격은 크게 영향을 받을 것입니다.

40대 이상을 위한 부동산 투자전략

국내 베이비부머의 대표 주자(?)인 58년 개띠들이 현재 정상적으로 직장을 다니는 사람(샐러리맨)은 30%에 불과하다고 합니다. 이는 50세가 넘으면 자의든 타의든 샐러리맨 생활을 끝내고 자영업 등 다른 일을 한다는 것입니다. 또 자녀 교육 등으로 실제 은퇴는 아마 60세 전후나 가능할 것입니다.

베이비부머들이 평균적으로 만 60세에 실제 은퇴한다는 것을 전제로 40대 이상 중장년층들이 은퇴에 대비해 부동산에 어떻게 투자하는 것이 바람직한가를 제시해보겠습니다.

먼저 50세까지 부동산 비중이 낮거나 부동산 투자에 관심이 없었던 사람이라면 굳이 40대 이후 부동산에 새로 투자할 것을 권장하지 않겠습니다.

반면 부동산 자산 비중이 높은 사람이라면 기대수익률이 높은 부동산으로 갈아타기는 하되 굳이 자산에서 부동산 비중을 크게 낮출 필요는 없습니다. 나이가 들수록 이자부담을 줄이고 현금 보유량을 늘려야겠지만 말입니다.

우선 주택 크기를 줄여서라도 내집은 평생 있어야 합니다. 그리고 위치도 수도권 외곽보다는 서울 도심에 위치할수록 좋습니다. 투자와 유산 등을 생각하면 말입니다. 40~50대들은 열이면 열 모두 은퇴하면 수도권이나 대도시 집 팔고 공기 좋은 곳에서 살고 싶다고 합니다. 하지만 이는 어디까지 희망사항일뿐 실제로 공기좋은 곳에서 사는 사람은 상류층(상위 1% 이내)에 국한된 얘기입니다. 이들도 대부분 도심에 주택을 보유하며 별장으로 갖고 있습니다.

따라서 앞으로 베이비부머의 주택 수요는 주택 크기가 중대형에서 중소형으로 줄어들지언정 지속적일 것이며 지역적으로는 외곽보다는 도심일 것입니다. 따라서 여유자금이 있다면 월세 투자용으로 역세권 소형 아파트를 투자하세요. 땅도 이에 준해 수도권이나 대도시 근교에 투자를 해야 합니다.

한편 미국 중산층 베이비부머(U-부머라고 함)가 2015년까지 소비에서 25%를 차지할 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 여유로운 소비 생활을 하기는 어려워 가격은 낮지만 일정 수준 이상의 중저가 상품을 선호할 것이라 합니다.

국내 베이비부머의 소비 패턴도 이와 매우 유사할 것으로 봅니다. 따라서 베이비부머의 부동산 투자 행태도 위와 같은 방향으로 움직일 가능성이 높습니다.

40대 이상 독자님들은 국내 베이비부머의 은퇴가 본격적으로 시작되는 2015년을 내다보고 부동산 은퇴전략을 세우시기 바랍니다.