돌아온 은마…재건축 앞날은 :: 닥터아파트 블로그

부동산 가격을 결정하는 요인 |부동산노트

2009-10-28 16:46

http://blog.drapt.com/seo1019/6795761256715975194

1 금리추세

1. 개인및 은행자체의 부동산 담보대출 포화상태. 돌려막기 한계도달

2. 물가폭등으로 인한 금리인상 필수

3. 저축은행 금리인상 이미 시작

4. 시중은행의 가산금리 인상으로 주택대출 금리가 5개월만에 상승

2 출산율 저하요인

1. 소득과 괴리된 높은 부동산가격

2. 지나친 가계부담의 높은 사교육비

3. 고용대란등 취업문제

4. 불평등, 육아등의 여성문제

5. 독신자시대 진입

3 부동산가격 하락요인

1. 아파트 공급지속, 2기신도시 입주시 빈집대란

2. 가계빚 과포화상태

3. 20 만여채의 미분양 아파트

4. 소득감소, 감원, 폐업

5. 가계대출 연체율 지속증가, 경매급증

6. 자영업몰락, 고물가, 소비감소

4 인구추이

1. 올해부터 인구정체 시작. 몇년후 인구감소시대 진입

2. 초등생, 유치원생, 산부인과수 감소

3. 수도권 전입인구 감소

4. 세종신도시, 공기업 지방이전

5. 급격한 노령화시대 진입

6. 경기침체로 결혼연기, 출산취소

5 호구유형

1. 마음이 조급한자

2. 귀가 얇은자

3. 겉포장을 중시하는자

4. 빚 무서워하지 않는자

5. 몇년후를 내다보지 못하는자

6 부동산가격 상승조건

1. 출산율 큰폭증가

2. 가계빚 최소 절반 감액

3. 5%이상의 경제성장

4. 아파트건설 수년간 중지

5. 전세계 경제호황

7 기 타

1. 전국 토지가격 5개월 연속 하락

2. 세계최고 수준의 부동산가격

3. 가구당 인구수감소

4. 4인가족 평균 6600만원의 가계빚

5. 제조업 성장율 사상최악

6. 실업수당 지급액 사상 최고치 연속 경신중

7. 엥겔계수 큰폭상승

8. 전세계 경제위기 지속

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일반/기타

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2009하반기 도심 분양 열기 뜨겁다 |부동산노트

2009-10-23 08:59

http://blog.drapt.com/seo1019/6795761256255981647

입지 좋고 값 싼 보금자리주택이 청약저축 가입자들만의 잔치가 되자 청약예•부금 가입자들이 민간 아파트 분양 단지를 적극 두드린다.

요즘 주택 청약시장의 두드러진 특징이다. 주택 공급 부족 등으로 서울 주택시장은 갈수록 불안해지는 마당에 보금자리주택에는 갈 수 없자 수요자들이 대신 서울 도심이나 서울 접근이 좋은 분양 단지를 노리는 것이다.

이 때문에 서울 도심이나 서울 생활권인 광명•의왕시 등지에서 최근 분양된 단지들은 청약 1순위 마감 행진을 이어가고 있다.

21일 1순위 접수를 받은 서울 성북구 보문하우스토리와 광명시 하안동 광명e-편한세상, 20일 나온 광진구 광장힐스테이트와 인천 청라지구 동시분양 물량, 마포구 공덕래미안, 의왕 포일2지구 휴먼시아 등이 큰 인기를 끌었다.

광명e-편한세상은 행정구역만 광명시일 뿐 사실상 서울 생활권이고, 휴먼시아는 서울 지하철 4호선 인덕원역을 편리하게 이용할 수 있다. 청라지구도 경인고속도로 직선화 등으로 입주 때는 서울로 다니기가 한층 좋아진다.

보금자리 어렵자 민영주택에 몰려

이들 단지는 그러나 대부분 분양가가 주변 시세 수준이다. 가격 경쟁력이 낮은 데도 불구하고 청약자가 몰린 것이다. 실제로 광장힐스테이트는 3.3㎡당 평균 2500만원 선으로 주변 시세와 별 차이가 없다.

공덕래미안 역시 주변 시세 수준인 3.3㎡당 1900만~2300만원에 나왔다. 그럼에도 청약 경쟁률은 최고 143.5대1이나 됐다. 분양가가 싼 단지에만 청약자가 몰리던 상반기와는 분위기가 확 바뀐 것이다.

신한은행 이남수 부동산팀장은 “실수요자들이 주택공급이 부족한 서울이나 서울 대체 주거지를 찾아 적극적으로 내 집 마련에 나서고 있기 때문”이라고 분석했다.

중소형(전용 85㎡ 이하)을 중심으로 청약자가 몰렸던 상반기와는 달리 전용 85㎡ 초과 중대형이 인기를 끈 것도 이 때문으로 풀이된다. 광장힐스테이트 전용 131㎡는 25가구 모집에 288명이 접수해 11.5대1의 경쟁률을 보였고, 광명e-편한세상 전용 99㎡는 11대1의 경쟁률을 기록했다. 광장힐스테이트 권오진 분양소장은 “견본주택 내방객 가운데는 집을 넓혀 가려는 실수요들이 적지 않았다”고 말했다.

그런가 하면 청약저축 통장을 쓰는 단지는 보금자리주택에 밀려 외면받는 현상도 나타난다. 김포시도시개발공사가 분양한 한강신도시 공공분양 단지는 순위 내에서 전체 가구 수(1474)의 76%인 1065가구가 미달됐다. 이름 밝히기를 꺼린 김포시도시개발공사 관계자는 “서울로 다니기가 불편한 데다 분양가도 보금자리주택보다 비싸 청약저축 가입자들의 관심을 끌지 못한 것 같다”고 말했다.

청약예•부금 통장의 서울 도심 쏠림 현상은 당분간 이어질 것 같다.

정부가 보금자리주택 등을 추가로 공급할 계획이지만 한동안 공급부족 사태가 계속될 전망인 데다 보금자리구에서 나올 민간 아파트도 내년 말께나 나오기 때문이다. 이런 가운데 연말 서울에서는 재개발•재건축 단지들이 대거 쏟아진다.

한아름주택 강주택 사장은 “서울 도심 단지의 경우 분양가가 주변 시세 수준이거나 오히려 더 비싼 만큼 시세차익보다는 실수요적인 입장에서 교통•교육 여건을 잘 살펴 청약해야 한다”고 조언했다.

서울에서 연내 분양될 주요 아파트
위치		업체	주택형 (전용면적, ㎡)	가구수 (일반분양)	분양시기 (월)	분양문의
서대문구	북가좌동	대림산업·삼성물산	59~201	3293(674)	11	1588-3588
강남구	역삼동	삼성물산	59~142	476(22)	11	1588-3588
강동구	둔촌동	대우건설	59~113	800(82)	11	02-539-5020
강동구	고덕동	현대산업개발	85~215	1142(238)	10	02-441-1999
도봉구	쌍문동	코오롱건설	43~139	293(109)	10	1588-1785
동대문구	전농동	삼성물산	36~120	2424(585)	11	1588-3588
동작구	흑석동	대우건설	59~127	863(214)	12	02-539-5020
동작구	본동	삼성물산	35~115	523(247)	10	02-459-3337
성동구	금호동	삼성물산	59~114	1057(33)	11	1588-3588
성동구	옥수동	삼성물산	59~134	1821(90)	12	1588-3588
용산구	동자동	동부건설*	128~244	273(202)	11	02-775-0088
은평구	진관동	SH공사	84~167	1813(1467)	12	1600-3456
중구	만리동	LIG건설	84	181(181)	10	1577-4570
중랑구	상봉동	엠코*	59~190	493(473)	10	02-492-0099
*는 주상복합. 분양계획은 바뀔 수 있음.

황정일 기자 obidius@joongang.co.kr

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돌아온 은마…재건축 앞날은 |부동산노트

2009-10-22 09:01

http://blog.drapt.com/seo1019/6795761256169671272

비만 오면 단지 곳곳에 물이 새고, 매일 주차 전쟁이 벌어진다. 입지여건이 좋고 단지 규모(4424가구)가 워낙 커 강남권 재건축의 상징이 된 단지. 서울 강남구 대치동 은마아파트 얘기다. 올 연말이면 지은 지 30년이 되는 은마가 요즘 강남 부동산가에서 큰 관심을 끌고 있다.

강남구청이 은마의 재건축을 위한 안전진단에 들어갔기 때문이다. 2003년 재건축추진위원회가 설립된 지 6년 만의 안전진단이다. 대치동 명지공인 송명덕 사장은 “그동안 3차례나 안전진단 문턱을 넘지 못했지만 이번에는 규제 완화로 통과 기대감이 높다”며 “투자문의가 살아나고 있다”고 말했다. 현재 매도 호가(부르는 값)는 102㎡ 10억~10억5000만원, 113㎡ 12억~12억5000만원 선이다.

안전진단 결과는 내년 1월 말께 나온다.

안전진단을 통과해 사업을 본격화한다면 지금보다 전용면적을 10%까지 늘리는 1대1 재건축이나, 전체 건립가구수 중 전용 60㎡ 이하를 20% 이상 짓는 소형주택의무비율을 지키면서 전용면적 85㎡ 초과 중대형을 많이 짓는 방식 중 하나로 재건축이 추진될 것 같다.

디에스포럼건축사무소의 시뮬레이션 결과 1대1로 재건축하면 임대를 포함해 6214가구를 지을 수 있다. 이 중 전용 85㎡짜리 735가구는 일반분양할 수 있다. 1대1 재건축으로는 나올 수 없는 145㎡, 172㎡ 등 중대형을 늘리는 것도 가능하다. 이 경우 일반에 분양할 수 있는 물량은 200가구 밖에 안된다. 디에스포럼건축사무소 박형준 이사는 “기존 용적률(198%)과 법적 상한 용적률(300%) 차이가 커 어떤 방식의 재건축도 가능하다”고 말했다.

어떤 방식으로 재건축할지는 주민들간 협의를 거쳐 최종 결정될 예정이다.

이를 토대로 J&K부동산투자연구소가 주민들의 추가부담금을 산출한 결과 1대1 재건축으로 현재 113㎡를 보유한 주민이 121㎡로 늘려 갈 경우 400만원 정도만 추가로 내면 될 것으로 예상됐다. 일반분양 수입이 7400억여원(분양가 3.3㎡당 3700만원 적용)에 달해 추가부담금이 많지 않다.

투자성은 중대형이 다소 나을 듯

중대형을 늘려 재건축하면 113㎡ 주민이 145㎡를 배정받는 데 약 3억원을 추가로 부담해야 할 것 같다.

현 시세와 추가부담금을 감안해 지금 은마를 구입하는 데 따른 투자성은 그리 높을 것으로 보이지는 않는다. 121㎡를 배정받는 데 시세와 추가부담금 총 12억400만~12억5400만원이 드는데 도곡동 렉슬의 비슷한 주택형 가격이 13억원이다. 별로 남는 게 없는 셈.

은마 인근 D공인 김모 사장은 “재건축에 대한 기대감이 이미 가격에 많이 반영돼 있기 때문”이라고 말했다.

큰 주택형을 배정받으면 투자성이 좀더 나을 것으로 보인다. 145㎡로 옮기는 데 총 15억~16억원이 드는데 같은 크기의 도곡렉슬 시세는 16억~20억원이다.

그런데 투자성에 변수가 있다. 분양가상한제와 재건축부담금이다. 분양가상한제가 유지되면 일반분양분 분양가를 주변 시세만큼 받지 못해 추가부담금이 늘 수 있다. 재건축부담금도 완화되지 않을 경우 억대로 예상된다.

J&K부동산투자연구소 권순형 소장은 “각종 규제에 발목 잡혀 사업 자체가 어려웠던 은마의 재건축이 시동을 걸고 있지만 앞날을 낙관만 하기는 힘들다”고 말했다.

전문가들은 “재건축 투자성의 잣대인 주변 시세의 움직임에 은마 재건축이 좌우될 것”으로 내다본다.

아무튼 은마아파트 재건축은 비슷한 처지에 놓은 강남권 중층(10~15층) 아파트를 자극할 수밖에 없다. 벌써 강남구 도곡동과 서초구 서초•방배동 등지의 15층 이하의 낡은 중층 아파트들의 안전진단 신청 움직임이 일고 있다.

대치동 은마 재건축 시뮬레이션
구분	현재	1대1 재건축	중대형을 많이 지을 경우
조합원	102㎡(2674가구) ,113㎡(1750 가구)	111㎡(2674 가구) ,121㎡(1750 가구)	112㎡(2674 가구), 145㎡(1000 가구), 172㎡(750 가구)
일반분양(가구수)	-	115㎡(735 가구)	82㎡(100 가구), 112㎡(60 가구), 145㎡(40 가구)
임대주택(가구수)	-	82㎡(1055 가구)	82㎡(1055 가구)
총 가구수	4424	6214	5679
*1대 1 재건축은 지금보다 전용면적을 10% 이하 범위에서 넓히는 것을 말함. 주택형은 공급면적 기준. 기부채납 비율은 5%로 계산. 자료:디에스포럼건축사무소

황정일 기자 obidius@joongang.co.kr

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