2009-05-09 12:43

http://blog.drapt.com/selkim/161501241840614692

역사적으로 돈은 넘치면 어딘가로 몰려갔다. 때로는 그저 시들어 버릴 튤립 꽃에, 또 때로는 금광이라든가 실체도 없는 신기술에 집중되기도 했다. 그러나 역사상 가장 쉽게, 또 가장 많이 속아 왔던 신기루는 부동산이었다. 1990년 일본의 거품 붕괴가 그러했고, 2007년 미국발 금융위기도 그러하다. 대략 18년 주기로 부동산 거품의 형성과 붕괴가 나타났다고 한다. 왜 그럴까?"

최근 부동산시장이 다시 들썩이고 있다. 4월말 현재 서울지역의 아파트값은 한주 동안 평균 0.29% 올랐다. 가장 많이 오른 강동구는 1주일 만에 1.21% 올랐다. 강남 3구(강남, 서초, 송파)에서 시작된 집값 상승은 서울을 넘어 경기도까지 확산될 조짐을 보이고 있다. 경기 지역도 8개월 만에 아파트값이 소폭(0.07%) 상승했다. 분양 시장도 회복세를 보이고 있다.

최근 인천 청라지구 등 서울.수도권 뿐 아니라 제주, 대전 등 지방에서도 모두 분양에 성공했다. 지난해 연말까지 부동산 시장을 지배하던 '폭락설'이 오히려 가라앉고 있는 양상이다.

이처럼 부동산 시장에 다시 훈풍이 부는 이유는 간단하다. 돈이 넘치고 있기 때문이다. 경제위기 극복을 위해 정부에서 돈을 계속 풀고 있고, 금리도 사상 최저(기준금리 연 2.00%) 수준이다. 또 이명박 정부는 최근 1가구 다주택자(3주택 이상)의 양도세 중과 폐지 등 부동산 규제 정책을 지속적으로 풀고 있다. 노무현 정부에서 도입한 부동산 투기 억제책 중 강남 3구 투기지역 지정만 빼고 다 풀었다.

투기가 일어날 수 있는 객관적 조건이 다 갖춰져 있으니, 실물 경제와 무관하게 부동산 시장이 일시적으로 반등할 수 있다. 그러다보니 다시 부동산 가격이 오를 것이냐, 내릴 것이냐를 놓고 논란이 불붙었다.

<위기의 부동산 : 시장만능주의를 넘어서>(이정전, 김윤상, 이정우 외 지음, 후마니타스 펴냄)는 부동산에 대한 질문을 바꿔야 한다고 주장한다. 더 이상 '오를 것이냐, 말 것이냐'가 초점이 돼서는 안 된다.


'내집 소유'의 정치적 효과

이번 미국 금융위기의 본질은 부동산 거품 붕괴다. 미국 금융시장 붕괴의 중심에 각종 파생금융상품들의 무분별한 남발이 있었다. 이 파생금융상품들을 떠받치고 있는 기반이 바로 부동산 거품이었다.

2000년대 초반 닷컴 버블이 꺼지면서 이 충격을 최소화하기 위한 미 연방준비이사회(FRB)의 저금리(1%대) 정책이 이어졌고, 여기에 부시 정부는 자가 소유 비율을 높여서 '소유자 사회'(ownership society)를 실현하겠다며 지속적으로 부동산 규제를 완화했다. 이런 가운데 나온 것이 신용도가 낮은 저소득층에게도 집을 담보로 대출해주는 '서브프라임 모기지론'이었다.

저금리와 주택담보대출의 확대는 주택가격 상승을 초래했고, 주택가격이 오를수록 주택담보대출 수요는 더욱더 늘어났다. 이런 사이클을 통해 커진 부동산 거품은 2005년 상반기 정점에 도달했다. 그러나 주택경기 과열을 우려한 FRB가 금리를 2006년 말 5.25%까지 올리자 부동산 거품은 붕괴되기 시작했다.

서브프라임 모기지로 대출을 받은 수많은 사람들이 채무불이행 상태에 빠지게 됐고, 압류된 주택이 시장에 쏟아져 나오기 시작했다. 그러자 주택 가격은 더 떨어질 수밖에 없었다. 이는 주택담보대출의 손실 뿐 아니라 이를 증권화해 만든 파생금융상품들이 휴지조각으로 전락하면서 금융위기로 전이됐다.

눈앞에서 부동산 거품 붕괴에 따른 경제위기가 펼쳐지고 있는데도 불구하고, 이명박 정부의 부동산 정책은 부시 정부의 전철을 밟고 있다. 세계적인 금융위기를 계기로 부동산 거품을 꺼트리는 쪽이 아니라 거품을 더 키우는 정책을 펴고 있다는 비판은 집권 이래로 계속됐다.

이명박 정부가 부동산 거품 붕괴의 위험에도 불구하고 거품을 계속 키우는 이유는 뭘까?

"경기부양 효과 뿐 아니라 정치적 안정을 기할 수 있으니 그야말로 일석이조다. 주택이 워낙 연관 산업이 많고 GDP에서 차지하는 비중이 높아서 주택건설을 통한 경기부양 효과는 큰 유혹이다. 이른바 부의 효과(wealth effect)는 집값이 오를수록 소비가 촉진되는 효과를 말하는데, 대부분 국가에서 이 효과가 입증되고 있다. 집값이 오른 만큼 담보대출을 받아 이를 자동차 구입에 사용한 미국 사례가 이를 보여준다. 이와 함께 자가 소유자가 정치적으로 보수화되는 경향이 나타나고 있기 때문에 이른바 신자유주의 정부들은 이를 적극적으로 활용하기도 했다."

'일시적 경기부양'이라는 경제적 효과도 있지만, '정치적 보수화'라는 정치적 효과도 크다는 얘기다. '강부자(강남 땅 부자) 정권'이라는 비판에도 불구하고 종합부동산세(종부세) 완화 등 부동산 세제를 완화시킨 것에 대해서도 감세의 경제적 효과 보다는 지지층 결속이라는 정치적 효과를 노린 게 아니냐는 의혹이 제기됐었다.

부시 정권은 '소유자 사회'를 내세워 재임 기간 내내 부동산을 통한 경기부양과 정치적 보수화라는 두 마리 토끼를 다 잡는 듯 했지만, 결국 정권 말기 금융위기를 맞을 수밖에 없었다. 이명박 정권은 상대적으로 짧은 임기(5년) 덕에 재수 좋게 거품 붕괴를 피해갈 수 있을까?

한국만 거품 붕괴를 피해갈 수 있을까

정말 위험한 '도박'이다. 부동산 거품 붕괴는 더이상 매수자가 없을 때 일어난다. 일본의 '잃어버린 10년'을 촉발한 거품 붕괴, 미국의 금융위기를 불러온 서브프라임모기지 파동 모두 더이상 부동산을 사고자 하는 사람이 없어지면서 발생했다.

한국의 상황은 어떤까? 외환위기 이후 빠르게 확산된 신자유주의적 경제질서는 양극화를 심화시켰다. 지난 10년간 한국의 계층구조는 중산층이 두텁고 상하층이 적은 '항아리형'에서 중산층이 줄어들고 저소득층이 늘어난 '종형'으로 변했다.

이미 소득의 양극화는 비교할 수 없을 정도로 부동산 자산은 훨씬 더 극단적인 양극화가 진행돼 있다. 행정자치부에 따르면 2005년 현재 개인 소유 기준으로 집을 가장 많이 소유한 사람은 혼자서 1083채를 갖고 있다. 2위는 819채, 3위는 577채, 4위는 512채, 5위는 476채, 6위는 471채, 7위는 412채, 8위는 405채, 9위는 403채, 10위는 341채다.

반면 한국의 평균 월급생활자가 월급을 모아 서울에서 110㎡형 아파트를 장만하려면 29년이 걸린다. 강남 아파트를 사려면 무려 44년이 걸린다. 현재 20-30대의 젊은 세대들이 월급을 모아 집 장만하는 것은 꿈도 꾸기 어려운 일이다. 그럼에도 불구하고 집값은 계속 오르다보니 집을 산 대다수의 월급쟁이들 은행에서 대출을 받아서 샀다. 이런 과정을 통해 가계자산의 80%가 부동산인 기형적인 구조가 만들어졌다.

이런 위태위태한 상황 속에서 이명박 정부가 경제위기에 대한 단기적 대응책으로 부동산 거품을 키우고 있다고 할 수 있다. 부동산 거품이 커지면 커질수록 실수요자들은 집을 사기 어려워진다. 이미 투기수요가 아닌 실수요자가 집을 사는 것은 어느 정도 한계에 다다랐다. 얼마나 버틸 수 있을까?

<위기의 부동산>의 저자들은 이제 '얼마나 지속 가능한가'로 질문을 바꿔야 한다고 주장한다. 모두가 세계에서 가장 비싼 땅값에 분개하지만, 죄수의 딜레마 게임에서 혼자서는 빠져나올 수 없기 때문에 대출 받아서 집 사는 대열에 합류하던 것에서 벗어나 '공존'과 '지속 가능'에 대해 고민해야 한다는 지적이다. 이명박 정부는 주택보급률이 100%를 넘어섰는데도 여전히 '공급 부족'을 얘기하고 있지만, 과연 집값 안정을 위해 전국을 아파트촌으로 만들면 해결될 일인지도 따져봐야할 일이다.

부동산이 '욕망의 다단계 판매에서 가장 좋은 상품'으로 역할을 할 수 있는 조건이 주어지는 한 부동산 투기는 계속될 것이다. 또 부동산을 매개한 한 금융위기, 금융위기가 야기하는 경제위기의 순환 고리 역시 끊어지지 않을 것이라고 저자들은 예언한다.

프레시안

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2007-11-29 10:04

http://blog.drapt.com/selkim/161501196298247298

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2007-10-12 07:49

http://blog.drapt.com/selkim/161501192142944745

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2007-10-05 14:08

http://blog.drapt.com/selkim/161501191560911700

집값이 폭등하면 누가 가장 싫어 할까요? 집값이 폭락하면 누가 가장 싫어 할까요? 정부가 가장 싫어합니다^^ 전에도 이런 내용으로 몇번 언급한적이 있을겁니다 정부는 어떤 정부도 폭등도 싫어 하지만 폭락은 더더욱 싫어 합니다 물가대비 상승정도 적당히 오르기를 가장 바랄것입니다 그래서 정책이 중요하고 수요공급과 국민이 원하는것이 무엇인지 잘 파악 해야 한다는 것입니다 누가 뭐래도 현정부의 세금조달은 부동산이였습니다 포퓰리즘으로 복지에 많은 세금은 필요하고 코드 안맞는 대기업에 손벌리기는 싫고 결국 국민의 호주머니에서 거둬 들인 셈이 된거 같습니다 이렇듯 부동산 특히 집은 한 나라의 경제를 좌우하고 국민의 생활과도 매우 밀접합니다 부동산으로 양극화를 만들어 내곤 양극화를 해소해야한다고 말하는 사람들이 누구죠? 그 사람들이 보기엔 양극화를 만든 주범이 따로 있나 봅니다 안녕하십니까 부채도사 오늘 여러분과 함게 할 이야기는 주제가 좀 무겁습니다 오늘은 부동산이 왜 오를수 밖에 없는지 정책과 사회면에 비중을 두고 여러분과 함께 해볼가 합니다 사실 부동산,집값을 올리고 내리는건 졍부 입장에선 경우에 따라선 아주 쉽습니다 폭등도 폭락도 정부가 마음만 먹으면 원하는 대로 할수가 있습니다 다만 그 부작용과 사회.국민에게 미치는 파급이 매우 크기때문에 정책이나 여려면에서 어려울수 밖에 없다고 봅니다 부동산이 오르면 .무주택자와 양극화로 곤란을 겪지만 폭락하면 실정이 되기 쉽기에 정부입장에선 폭락이나 폭등,,특히 정부입자에선 폭락은 더더욱 있을수가 없는 일 일겁니다 위에서도 말했지만 정부가 가장 원하는 모델은 물가대비 적당히 오르는것을 바라고 원합니다 이것이 바로 imf외에 집값이 내리지 못하는 이유 입니다 이와 상반되게 집값이 더이상 오르지 못할것이며 심지어는 폭락 할거라는 분들이 있습니다 그런날이 올까요? 만약 그런날이 와서 집값이 오르지 못한다면 아무도 더이상 집을 소유 하지 않을라 할것이며 건설사는 문을 닫아야 할겁니다 폭락한다면 상위 몇프로 정도 빼고 온전할 사람이 있을까요? 폭락이 사회와 국민에 미치는 파급은 어떻게 될까요? 여기에서 우리 모두 이성을 찾아야 한다고 봅니다 전 개인적으로 부동산을 조금은 보유 하고 있지만 급격한 폭등이나 폭락은 원하지를 않습니다 폭락은 있을수가 없는것이고(imf정도 말고는)폭등은 정책의 실패가 가장 큰 주범입니다 인플레,수요공급.무분별한개발.규제와세금.토지보상비. 이 모든것들이 잘못된 정책이 만들어 낸 부산물이며 폭등의 원인이기도 합니다 자 이제 우리 더이상 모두 폭등이나 폭락을 주장 하지 마십시다 정부가 원하는 대로 물가대비 상승을 하기를 바라십시다 하지만 아직도 현정부는 각종규제와 세금으로 인위적인 부동산 억누르기를 하고 있습니다 인위적인 정책이 부동산안정(물가대비상승)을 가져올수 있을까요? 시장경제로 돌아 가기전에는 부동산시장 안정이란 불가능 하리라 봅니다 물론 지금 상황에서 시장경제로 돌리려면 당분간은 시장이 불안하고 폭등도 예상이 됩니다 하지만 언제고 치룰 댓가입니다 상승이 무서워서 언제까지 인위적으로 부둥산을 누를수는 없는일이지요 앞으로 5-10년 정도는 다소 불안전 하더라도 5년 10년 후에는 안정을 찾게 하는것이 올바른 부동산 안정을 가져다 줄것입니다 인간의 가장 원초적이고 기본 욕구는 의,식,주.라 하지 않았던가요? 돈벌면 좋은옷에 좋은차에 맛있는 음식.그리고 멋진집에서 살고싶은게 인간의 본능 입니다 돈벌면 비싼옷,비싼차.비싼음식은 당연하고 비싼집은 안된다는건가요? 불과 몇년전만 해도 수입차 타면 거부감이 심했습니다 지금 그렇습니까? 막말로 표현하자면 부동산,특히 집값이 내릴수가 없는 이유가 여기 있는것입니다 물가대비 상승은 당연하고 정상적이라는 것입니다 어쩌다 급매물 몇개 거래로 집값이 내렸다고 한다면 어쩌다 하나 높게 거래되면 집값 오른겁니까? 60년대-70년대-80년대-90년대-2007년 경제가 발전하고 소득이 높아지면서 집값도 같이 가는겁니다 집값이 거품이라고요? 가격이 너무 높다고 하셨습니까? 어디를 기준으로 누구를 기준으로 그렇게 말하시는 겁니까?

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2007-09-20 08:59

http://blog.drapt.com/selkim/161501190246389654

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2007-09-10 16:27

http://blog.drapt.com/selkim/161501189409253144

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2007-08-28 14:21

http://blog.drapt.com/selkim/161501188278486825

다음달부터 아파트 입주자 모집공고를 내는 분양 물량에는 모두 청약가점제가 적용돼 청약 예.부금가입자들의 전략 수정이 불가피해졌다.

무주택 기간이 길고, 부양가족 수가 많고, 청약통장 가입기간이 오래되면 당첨 확률이 높아지는 반면 집이 있고, 부양가족 수가 적고, 단독 가구주 또는 독신자인 경우면 당첨 가능성이 낮아지기 때문이다.

결국, 새 제도아래 당첨 여부는 어떻게 대처하고 포트폴리오를 짜느냐에 따라 달려있다고 해도 과언이 아니다.

28일, 부동산 정보업체 (주)내집마련정보사(www.yesapt.com)는 청약통장가입자들이 어떻게 청약전략을 세워야 하고, 분양물량 중 관심을 가질 만한 물량은 어떤 것들이 있는지 소개했다.

▲청약 저축 가입자

2007-08-07 08:45

http://blog.drapt.com/selkim/161501186443945858

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2007-07-26 13:34

http://blog.drapt.com/selkim/161501185424479861

증시활황vs부동산침체

종합주가지수가 장중 2000포인트를 돌파하던 날, 정부는 분양가상한제에 적용되는 기본형건축비를 발표하고 앞으로 분양가가 20% 이상 떨어질 것이라고 밝혔다.   주식시장과 부동산시장의 현주소를 보여주는 장면이다. 부동산시장으로 몰려들었던 시중 유동성은 주식시장으로 썰물처럼 빠져나가고 있다. 은행권 주택담보대출 잔액은 지난 3월 218조2547억원으로 정점을 찍은 뒤 5월에는 217조356억원으로 줄었다. 반면 주식형펀드 자금은 올초 46조7350억원에서 이달 24일 현재 71조4707억원으로 늘었다.   시장에서는 증시 활황과 부동산 침체가 하반기에도 이어질 것으로 보고 있다. 증시활황이 지속되는 한 부동산시장 침체의 골은 더욱 깊어질 것이라는 얘기다.   정부도 분당급신도시와 제2롯데월드 등 시장 불안요인을 제압하면서 자신감을 보이고 있다.      공급측면에서는 올 하반기부터 2기신도시 10곳에서 공급물량이 쏟아지고, 수요측면에서는 분양가상한제 청약가점제 등으로 특정시기 특정주택에 수요가 몰리는 현상이 줄어들고 있기 때문이다. 금융규제로 대출 받아 집 사는 관행이 사라져 가는 것도 시장안정에 도움이 되고 있다.   게다가 수만가구에 달하는 처분조건부대출 매물은 집값하락을 가속화할 것으로 보인다. 금융감독원에 따르면 지난 3월말 현재 처분조건부 대출 7만여건(대출금 기준 약 8조원) 중 연내 집을 처분해 상환해야 하는 대출은 4만6000여건(약 5조2600억원)에 달한다.   반면 부동산 값이 오를만한 재료는 많지 않다. 이용섭 건교부 장관은 지난 12일 국방대학교에서 열린 강연에서 "하반기 집값 불안요인이 있다면 그 진원지는 정치권"이라고 말했다. 달리 말하면 부동산시장 내부에서는 집값불안을 초래할 만한 변수가 없다는 것이다.    이춘희 건교부 차관도 "부동산시장은 심리적 요인에 많은 영향을 받는다"며 "투기억제책과 공급확대책을 차질없이 추진하면 집값 흐름은 확실하게 안정될 것"이라고 자신했다. 정부가 이달초 지방투기과열지구를 일부 해제하고 조만간 추가해제 방침을 밝힌 것은 '더 이상 부동산시장 불안은 없다`는 선언인 셈이다. 전문가들은 "집값이 오를만큼 오른데다 보유세 양도세 강화로 투자수익이 줄어들면서 부동산시장을 떠나는 투자자들이 늘고 있다"며 "획기적인 규제완화책이 나오지 않는 한 시장이 살아날 가능성은 없다"고 말한다.   이데일리

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2007-07-25 14:37

http://blog.drapt.com/selkim/161501185341867466

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