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임대차보증금 반환절차 |부동산노트
2009-04-25 01:25
http://blog.drapt.com/seeat21c/3183931240590313542 
2008-07-28 00:29
http://blog.drapt.com/seeat21c/51217172569616
출처 : 뉴스 > 요일특집
원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=23691053336484
지난 7월 10일, 정부가 조합원 지위양도 금지 및 소형평형, 임대주택 의무비율 등 재건축 규제 완화 가능성에 대해 언급한 이후 강남 재건축 급매물이 회수됐다. 거래가 잠시 살아나는가 싶었지만 다시 시장은 빠르게 원점으로 돌아갔다. 완화 가능성만으로는 매수하지 않고 기다리겠다는 사람이 더 많기 때문.
강남 재건축 아파트들은 재건축 규제로 사업에 발이 묶인 이후 완화 가능성에 따라 수천만원씩 가격 등락만 반복하며 정작 사업 추진은 못하고 있는 상태다. 이렇게 재건축 시장이 오랫동안 사업 추진을 하지 못하는 이유는 어디에 있을까?
재건축 사업지연, 무엇이 문제인가 1탄은 개포지구 시영아파트의 사례를 통해 저층 재건축 아파트 사업지연의 문제점을 알아본다.
>> 개포지구는?
 현재 강남구에서 재건축을 추진중인 곳은 29개 단지 2만6천6백79가구. 이중 개포지구는 7개 단지 1만3천6백여가구다.현재 주공1단지와 현대사원이 조합설립인가를 받아 조합원 명의변경이 금지된 상태고 나머지 단지는 안전진단만 통과해 명의변경이 가능하다.
2002년 2월 나온 개포지구 제1종지구단위계획에 따라 계획용적률은 177%, 허용 용적률 200%로 결정됐지만 조합측은 고덕지구 등 서울시 내 다른 제2종 일반주거지역과 같이 계획용적률을 190%로 올려달라고 요구했다.
이에 2007년 강남구청은 지구단위계획 수정을 위한 용역에 들어갔다. 오는 8월말 지구단위계획 결정고시를 주민공람한 후 서울시 도시계획공동심의위원회에 상정할 계획. 강남구청 주택과 관계자는 “아직 서울시 지구단위계획 검토가 마무리 되지 않은 상태라 용적률 등 현재 대두되는 문제에 대해 조심스러운 입장”이라고 말했다.
 단지 규모 및 사업속도면에서는 주공1단지가 대표격이라 할 수 있지만 조합원 명의변경이 금지된 상태라 본 리포트는 초기 단계인 시영아파트를 분석 대상으로 삼았다.
개포동 시영은 1983년 12월 입주한 5층 30개동 1천9백70가구 아파트다. 1996년 1월 재건축사업을 시작한 이래 2004년 6월 안전진단을 받은 후 사업진전이 없는 상태.
시영은 2003년 12월 30일 이후 조합설립인가를 받은 재건축 단지의 경우 조합원 지위양도가 불가능해 인가획득을 지연시키고 있는 상황. 재건축 진행이 지지부진한 상황에서 재산권까지 침해받을 이유가 없기 때문이다.
>> 규제완화 거론되도 하락세 멈추지 않아
강남구 재건축 단지들은 2007년 12월 대선을 전후로 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 고개를 들면서 시세가 한차례 상승했다. 하지만 4월 연내 재건축 규제 완화는 없을 것이라는 국토해양부의 발언이 나온 이후 다시 하락세로 돌아섰다. 특히 6월 가락동 시영 재건축아파트의 사업 중단, 원자재값 상승에 의한 추가부담금 증가 우려 등으로 낙폭은 깊어진 상황이다. 시영아파트의 경우에도 지난 2월 3.3㎡당 5천6백25만원으로 고점 가격을 보인 이후 현재는 5천2백61만원까지 떨어진 상태. 새방공인(02-574-5858) 관계자의 말에 따르면 “매물이 많지 않은 시영아파트의 경우 규제 완화 발언 이후에도 전과 다름없이 거래도 없고 급매물 회수도 없었다”고 말했다. 또 “매수자들은 더 떨어질 것으로 예상해 전혀 움직이지 않고 있지만 규제 완화 언급이 구체화될 기미를 보이고 있어 8~9월 저점 이후 11월부터는 가격이 다시 상승할 것으로 예상된다”고 말했다.
>> 저층 재건축 단지의 가장 큰 걸림돌, 용적률
정부가 규제 완화를 검토하기로 한 재건축 관련 제도는 △조합원 지위 양도 금지 △소형 주택 건설 의무 비율 △임대주택 의무 건립 제도 △재건축 초과 이익 부담금 등이다.
하지만 저층 재건축 단지의 가장 큰 걸림돌은 용적률에 있다. 재건축 사업에서 용적률은 사업성을 좌우하는 가장 중요한 지표 중 하나로 용적률이 늘어나는 만큼 더 많은 집을 지어 분양할 수 있어 사업성이 좋아진다. 그러나 용적률 문제는 해당 지자체 도시계획과 연관된 문제라 쉽게 풀 수 없는 문제다.
시영아파트의 용적률이 177%가 될 때 건립가구수를 예상해보자.
현재 연면적 88,443㎡는 202,258㎡로 늘어나고 이를 소형평형의무비율을 적용해 전용면적 60㎡ 이하, 85㎡ 이하, 85㎡ 초과를 2:4:4의 비율로 계산하면 총 가구수는 1천7백87가구로 현재 가구수보다 더 적어진다.
여기에 개발이익환수제로 늘어나는 용적률의 25%를 임대로 제공해야 하므로 3백44가구는 임대로 공급해야 한다.
따라서 재건축 후 공급가구수가 지금보다 더 줄어들게 돼 사업은 불가능 하며 공급면적을 중소형으로 줄여서 공급해야 한단 얘기다. 공급면적을 79㎡, 105㎡로 2:8로 사업 추진을 한다고 가정해야 총 가구수가 1천9백62가구로 현재와 비슷하게 된다.
용적률이 상향조정되지 않고 소형평형 의무비율이 완화되지 않는다면 시영의 재건축 사업은 요원한 셈.
<개포시영 용적률 177%, 200% 적용시 예상 건립가구수>
* 평형배정 및 가구수는 용적률, 연면적을 적용한 추정치로, 실제 재건축과 달라질 수 있음 두 번째로 용적률을 210%라고 가정하고 공급가구수를 계산해보자. 이때는 총 공급가구수가 2천1백9가구가 된다. 230%라고 가정하면 2천3백10가구가 건립 가능해 진다. 조합에서는 기부체납을 통한 용적률 인센티브를 활용하면 이보다 더 높은 용적률로 사업을 추진할 수 있을 것으로 기대하고 있다. >> 용적률 상향 외에 층고제한 완화도 필요 현재 제2종일반주거지역은 15층 이하 건축물만 지을 수 있도록 돼 있어 층고제한은 저층 재건축단지 사업 추진에 또다른 걸림돌이다. 시영아파트 재건축 조합은 용적률만 높여 건립가구수를 늘리고 조합원의 배정평형 면적을 넓히기보다는 쾌적하고 친환경적인 방향으로 재건축을 이끌어내길 원하고 있다. 층수를 높일 수 없어 빽빽하게 지어야 하는 현재의 층고제한을 풀고 다양한 스카이라인으로 아파트를 짓길 원하는 것. 또 빠른 사업추진을 위해 인허가 기간 단축이 필요하며 임대주택의무비율 탄력 운영도 필요하다고 말한다. 임대주택 의무비율의 경우 현재 수도권 과밀억제권역에서 늘어나는 용적률의 25%를 15%로 조정해주길 원하고 있다. 그밖에도 재건축사업은 풀어야할 과제가 많이 남아있다. 소형평형 의무비율과 분양가상한제로 인해 일반분양 분양가는 낮아지는 대신 조합원의 부담이 커진다는 것도 사업이 멈추게 된 이유다. 최근(7월 23일) 국토부는 9월 말 국토계획법을 개정해 제2종일반주거지역의 층수 규제를 완화하겠다고 발표했다. 또한 조합원 분양권 전매제한, 소형평형 및 임대주택 의무비율 외에도 개발사업 인허가 기간을 최대 6개월로 단축하는 것을 검토할 예정 등 그동안 발이 묶여 있던 재건축 사업에 규제 완화의 가능성이 고개를 들고 있다. 이로 인해 향후 재건축 규제 완화의 정도와 시장 파급력에 해당 재건축 조합원은 물론 많은 사람들의 이목이 집중돼 있는 상황이다. |
[스크랩] ◈~집 지을 수 있는 땅 찾기 |부동산노트
2007-06-18 00:01
http://blog.drapt.com/seeat21c/2208051182092470583
출처 : 부동산 신나게 즐겨 봅세다~♬
원문 : http://blog.drapt.com/ssanaega
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집 지을 수 있는 땅 찾기
땅이 있다 하여 아무 땅에나 집을 지을 수 있는 것이 아니다. 집을 지을 수 있는 땅은 원칙적으로 지목이 '대지'로 되어 있어야 한다.
그러나 대지가 아니더라도 허가를 받아 대지를 만들 수만 있다면 집을 지을 수 있다. 전원주택을 지을 수 있는 땅은 바로 이러한 두 가지의 경우 즉 '대지' 이거나 대지로 전용이 가능한 땅의 범주에 들어야 한다. 이 두 가지 경우에도 전원주택을 지으려는 사람들은 대부분 대지화할 수 있는 땅을 구입해 전용허가를 받아 집을 짓는다.
관리지역 (종전의 준농림지) 내의 농지나 임야를 구입해 전용이나 형질변경을 한 후 집을 짓는 것이 일반적이다. 거의 모든 전원주택들이 이렇게 전용을 통해 지어지고 있으면 전원주택 사업자들이 개발하는 단지도 바로 이 방법에 의한 것이다. 그 이유는 대지가 흔치 않고 대지가 있다 하더라도 가격이 비싸기 때문이다.
개발 비용을 물더라도 대지를 구입하는 것보다 땅값이 싸고 개발 후 지목이 대지로 변경되고 나면 기존 대지가격과 동일한 가격대를 형성해 투자이익도 챙길 수 있기 때문이다.
땅을 구입한다면 농지나 임야를 개별적으로 구입하는 방법, 단지 내 주택지를 분양 받는 방법이 있다. 단지내 주택지를 분양 받을 때는 번거로움을 줄일 수 있지만 비용을 그만큼 많이 생각해야 한다. 수도권 주변의 전우너 주택단지들이 대표적인데 이때는 기반 공사가 제대로 돼 있는지, 소유권이 전에 문제가 없는지를 확인해 보아야 한다. 공사가 덜 된 곳은 집 지을 때 고생을 많이 하고 개중에는 지주와 개발회사가 달라 매입을 했다하더라도 소유권이전에 문제가 생기는 경우도 있다.
땅 구입때 확인할 서류
토지거래에 있어 꼭 확인해 보아야 할 서류로는 토지이용계획확인서와 등기부 등분이 대표적이다.
토지이용계획확인(신청)서는 해당 토지의 이용과 관련한 사항들을 한꺼번에 확인할 수 있는 서류다. 그 토지를 어떻게 이용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는지에 대해 알 수 있으므로 토지이용계획확인서를 발급 받아 본 후 토지 구입을 결정하여야 하며 전문가 상담을 위해서도 꼭 필요한 서류다.
토지이용계획확인(신청)서는 누구나 열람이 가능하고 신청을 하여 발급 받을 수도 있다. 행정서류 온라인화로 인해 해당지역이 아닌 전국의 시·군·구청과 동사무소 등에서 발급 받을 수 있다.
시·군·구청의 민원실에 가면 지적공부 신청서가 있는데 이 신청서에 정확한 지번과 주소, 신청자의 인적사항 등을 정확히 기재한 후 신청종목란의 토지이용계획확인서를 체크하면 발급받을 수 있다. 이때 확인내용 전부를 확인하겠다는 표시를 해야 토지의 모든 사항을 확인 할 수 있다.
토지이용계획확인서를 보면 대상토지의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀 있고 확인내용이라 하여 8~9가지 내용이 있는데 해당되는 사항에 '해당 있음', 해당되지 않은 경우에는 '해당 없음' 으로 표시된다.
확인 가능한 내용은 도시관리계획, 군사시설, 농지, 산림, 자연공원. 수도, 하천, 문화재, 전원개발, 토지거래, 기타 등이다. 농업진흥지역이나 군사시설보호지역, 보전임지, 상수도보호구역과 수질보전대책특별지역, 공원지역, 문화재보호지역 등이 표시돼 있으면 집짓기가 힘들다. 토지거래허가구역에서는 허가를 받아 거래를 해야 한다.
전용과 집짓기
마음에 드는 땅이 결정되면 계약과 동시에 소유권이전을 해야 한다. 이 때 농지의 경우에는 농지취득자격증명을 받아야 한다. 농지자격취득증명은 해당 면사무소에서 확인할 수 있다.
농지나 임야를 구입한 후 집을 짓기 위해서는 전용허가를 받아야 한다. 전용방법과 비용은 농지와 임야가 조금씩 다르다. 전용신청은 직접 할 수 있고 토목설계사무소에 의뢰할 수도 있는데 맡겨서 할 경우 옹역비로 150~200만원 정도의 비용이 든다. 전용부담금은 농지의 경우 m2당 1만300원 (평당 3만 4000원) 임야는 1만581원(평당 5217원)이다.
전용신청할 때 주의할 점은 전용면적이다. 300평까지 전용이 가능하고 해당 건폐율만큼 집을 지어야 한다. 건폐율 40% 지역에서는 300평 전용을 받았다면 바닥면적 120평의 집을 지어야 한다는 이야기다. 이점을 특히 명심하고 전용신청을 해아한다. 100~200평 정도 전용이 일반적이다.
전용을 받으면 곧바로 집짓기 공사를 할 수 있다. 기초공사를 해아 하는데 이때 중요한 점은 지하수와 정화조공사, 전기 및 전화선 공사를 염두에 두고 해야 한다는 점이다.
지하수는 소형관정이 180만~200만원정도 들고 중대형 관정은 450만~600만원정도의 비용이 든다. 정화조공사는 10인용 기준으로 정화조 가격만 85~90만원이고 공사비를 포함할 경우 150~300만원 정도의 비용이 필요하다.
기초공사가 끝나면 주택공사를 하게 되는데 이때 목조주택이나 스틸하우스, 황토주택, 콘크리트주택 등에 대한 선택을 해아 한다. 목조주택이 일반적이지만 개인의 취향과 공법의 장담점을 비교해본 후 결정하는 것이 좋다.
주택이 완성된 후에는 건축물대장 등재 및 소유권 보존등기를 해야 한다. 정화조준공필증과 가스준공필증 등의 서류를 준비하고 건물현황측량 등을 한 후 시군청에 신청을 하면 건축물대장이 발급되고 이것으로 소유권보존 등기를 하면 된다
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