http://blog.drapt.com/muzige/254491182369519374

자료출처: 좋은현상으로...Good actual condition

 

 

자료출처: 좋은현상으로...Good actual condition

 

 

 

아파트값이 천정부지로 치솟으면서 상대적으로 적은 가격에 내 집을 마련할 수 있는 재개발에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 재개발 지역에 용적률 상향 조정, 우수 학교 설립 지원 등의 혜택을 주는 도시재정비촉진특별법이 올해부터 본격 시행되면서 재개발 투자에 눈을 돌리는 이들이 많다.

재개발이란…
재개발의 개념을 이해하려면 먼저 재건축과 재개발을 정확히 구별하는 게 필요하다. 둘 다 기존 건물을 부수고 새로 집을 짓는다는 점에서는 같지만 재건축은 오래된 주택(아파트)을 소유한 사람들이 주체가 되는 반면, 재개발은 관에서 주도적으로 사업을 진행한다는 점에서 차이가 있다. 노후 아파트를 헐고 새로 짓는 것은 재건축, 노후된 지역을 종합적으로 정비·개선하는 것은 재개발로 구별하면 간편하다. 규모가 작은 여러 개의 재개발 구역을 하나로 묶은 것을 뉴타운이라고 부른다. 도시재정비촉진지구는 특별법의 지원을 받아 낙후된 도심을 15만 평 이상 단위로 개발하는 사업을 가리키는 말. 서울 지역에선 중화·방화·노량진·신정·길음·한남·흑석 등 20개 뉴타운 지역이 도시재정비촉진지구로 지정돼 개발될 예정이다. 이들 지역의 경우 앞으로 용적률, 층수, 학교설치 기준 등 대폭적인 건축규제 완화와 중대형 주택건축비율 확대 등 인센티브를 부여받아 초고층·중대형 주택 등이 들어선다. 즉 재개발 가운데서도 가장 주목받는 지역이라 할 수 있다. 이에 따라 정부의 부동산 규제 정책에도 불구하고 이들 지역은 올해 들어서만 평당 2백만원 이상의 상승세를 보이고 있다는 게 전문가들의 얘기다.


재개발 투자 시 주의할 점…

도시재정비촉진지구에 투자하기 전엔 사업의 수익성을 꼼꼼히 살펴보는 게 중요하다. 전문가들은 이를 좌우하는 요소로 용적률, 노후 불량주택의 비율, 접도율(도로와의 접근비율), 조합원 숫자 등을 꼽는다. 첫째, 용적률이 높으면 고층 건물을 지을 수 있으므로 그만큼 수익성이 높아진다. 둘째, 노후 불량주택 비율이 높으면 해당 지역의 주거 여건이 열악하다는 뜻이므로 우선개발 대상이 되기 때문에 유리하다. 셋째, 접도율이 높으면 개발추진 속도가 빨라질 수 있다. 넷째, 단지 규모가 클수록 생활 편의시설이 좋아지고 거래도 활발해 투자의 안전성이 확보된다. 하지만 단지 규모가 2천 세대 이상일 경우엔 다시 한 번 고려할 필요가 있다. 조합원 숫자가 많아서 개발 뒤 지분을 나누면 수익성이 떨어질 수 있기 때문. 전문가들은 투자이익을 극대화할 수 있는 ‘진흙 속의 진주’는 5백~1천 세대의 중·소 규모 단지에서 찾는 것이 좋다고 조언한다.
투자 지역을 선택했다면 전체 세대수와 함께 시공사 브랜드도 따져보는 게 좋다. 아파트의 경우 비슷한 입지 조건이라도 아파트 브랜드 파워에 따라 시세가 크게 달라지기 때문이다. 평형대도 신중히 선택해야 한다. 20평형·30평형·40평형대 등 평수별로 나누어 이 중 어느 평형을 배정받겠다는 결정을 한 뒤 평형대별 매물을 알아보는 게 좋다. 구입한 노후 주택으로 개발 후 몇 평형대 아파트를 받을 수 있는지 여부는 재개발의 형태와 평형 배정방식 및 평형 배정비율, 조합원수 등 현장 데이터 분석을 통해 파악할 수 있다. 현장 데이터는 구청 및 구역별 추진위원회, 부동산 중개업소를 통해서 확인이 가능하다.
이와 함께 반드시 따져볼 것은 미래의 교통조건과 주위 환경이다. 현재는 역세권이 아니라 해도 몇 년 후 입주할 때는 교통환경이 완전히 변할 수 있다. 교통량 증가 정도나 새롭게 개설되는 도로망 등을 감안해 교통환경을 판단하는 것이 투자 포인트다.
마지막으로 재개발에 투자할 때는 그 지역의 특목고 설립 등 사업추진 현황이나 해당 관청의 정책 등을 관심 있게 지켜봐야 한다. 아울러 재개발은 단기적인 수익을 노리기보다 장기적인 접근 자세가 필요하다.

재개발 투자 전 점검해야 할 법적 문제
재개발 투자를 할 때는 사업성과 더불어 허가 및 세제 문제도 점검할 필요가 있다. 먼저 도시재정비촉진지구는 자동적으로 토지거래 허가구역이 되므로 토지를 6평(20㎡) 이상 매입할 때는 관청의 허가를 받아야 한다. 주거·상업·공업지역에 상관없이 무조건 6평을 초과하면 허가받아야 한다는 사실을 기억하자. 둘째로 도시재정비촉진지구 내 주택은 원칙적으로 실 거주 목적으로만 구입이 가능하다. 즉 이미 다른 주택을 갖고 있는 사람이 도시재정비촉진지구 안에 있는 주택을 새로 사들일 경우엔, 기존 주택을 처분하고 신규 주택으로 이사해 실제 거주하겠다는 계획서를 제출해야 한다. 2주택 이상 보유자는 당연히 취득이 불가능하다.
재개발 사업은 기본계획수립-정비구역지정-조합설립인가-사업시행인가-관리처분계획인가-이주 및 착공-완공 등의 절차로 진행된다. 각 단계를 넘어설 때마다 지분 가격이 상승하는 대신 수익 확보 시기는 앞당겨지므로, 어느 시점에서 투자할지에 대한 판단이 필요하다.

서울시 2차 뉴타운으로 지정된 강북구 미아동 삼양로 주변.(좌) 가재울뉴타운 지역 서울 서대문구 북가좌동 빌라촌.(우)

금액대별 재개발 투자

▼ 3천만원으로 재개발 투자하기

정릉3구역
서울 성북구 정릉동 640-17번지 일대의 정릉3구역은 용적률 130%로 15개 동 총 4백68가구가 건립될 예정이다. 금호건설이 시공을 맡았다. 단지 앞에 북한산이 있어 주변 환경은 쾌적한 편. 현재 구역 지정 전 단계에 있어 지분 가격은 다른 지역에 비해 저렴한 편이다. 10평 미만의 경우 평당 8백만원 수준. 전세 가격은 평수에 따라 다른데 10평형대의 경우 대략 3천만원 수준이다. 대지지분 7평에 건평 10평짜리 매물이 6천만원 선에 나와 있는 만큼, 전세를 끼고 구입하면 3천만원으로 투자가 가능하다.

용두4구역
서울 동대문구 용두동 142번지 일대 용두4구역은 25~43평형 2백40가구가 건립될 예정이다. 현재 구역 지정 전 단계에 있으며 시공사는 롯데건설이다. 주변에 현대코아백화점·성바오로병원·한마음병원·고대안암병원 등의 편의시설이 있고 교통이 편리하다. 용두4구역은 재개발 초기 단계라 10평 미만의 경우 평당 가격이 1천만~1천2백만원 수준. 대지지분 5평에 건평 7평의 매물이 5천만~6천만원 수준의 시세를 보이고 있다. 따라서 전세 3천만원을 끼고 자기 자금 2천만~3천만원을 투자하면 재개발 매물을 구입할 수 있다.

▼ 5천만원으로 재개발 투자하기

광명지구
경기도 광명시 광명동 일대 광명뉴타운은 1차 경기 뉴타운지구로 현재 기본계획 수립 중에 있다. 광명동은 서울 구로구와 맞닿아 있어 서울 생활권이 가능하며, 특히 지난 2004년 고속철도가 개통돼 지역 가치가 높아졌다. 현재 광명지구의 지분 가격은 10평 미만의 경우 1천5백만~2천만원 수준. 전세가는 5천만원 정도이며, 깨끗한 빌라의 경우 많게는 7천만원까지 받는 경우도 있다. 대지지분 6평, 건평 8평짜리 매물 시세가 9천만~1억원 선. 따라서 자기 자금 5천만원만 있으면 전세를 끼고 재개발 투자를 시작할 수 있다.

도봉주거환경개선사업지구
서울시 도봉구 쌍문1동 480번지, 쌍문3동 333번지 일대의 도봉주거환경개선사업지구는 용적률 190% 재개발 단지로, 현재 구역 준비 중에 있어 소액으로 장기 투자를 하기 적합하다. 가까운 곳에 한일병원과 우미시장이 있고 초당초등학교·백운초등학교·덕성여대가 인접해 있다. 현재 10평 미만 지분의 평당 가격은 1천5백만원 수준. 전세가는 대략 4천만원 정도다. 대지지분 6평에 건평 9평짜리 매물이 9천만원에 나와 있으므로, 전세를 끼면 5천만원으로 투자가 가능하다.


▼ 8천만~9천만원으로 재개발 투자하기

미아뉴타운
서울 강북구 미아동 미아뉴타운의 장점은 미아균형발전촉진지구와 길음뉴타운이 인접해 있어 대단위 아파트 단지가 조성된다는 것. 인근의 SK북한산시티 5천3백27가구, 벽산라이브파크 2천75가구, 삼각산아이원 2천17가구 등과 함께 1만 가구 이상의 대단위 아파트촌을 형성하게 돼 투자가치가 높다. 북한산이 인접해 있고 자연녹지가 풍부한 것도 이 지역의 장점. 길음초등학교·미아초등학교·영훈중고등학교·대일외국어고등학교 등이 도보 5~10분 거리 안에 있다. 가장 가까운 지하철역이 4호선 미아삼거리역으로 걸어서 15분 정도 걸리는 게 단점이지만, 버스 노선이 다양하며 오는 2011년 개통 예정인 우이-신설동 경전철이 다니면 교통 상황이 나아질 것으로 전망된다. 롯데백화점·신세계백화점·현대백화점 등도 도보 15~20분 거리다.
미아뉴타운에서 새로 지어질 아파트 33평형을 배정받을 수 있는 10평 이상의 대지 지분은 현재 평당 2천만~2천5백만원에 거래되고 있다. 하지만 대지지분 9평, 건평 12평인 매물의 가격은 1억2천만원 선. 대지지분이 10평 미만일 경우 평당 1천3백만원 정도의 비교적 낮은 가격이 형성돼 있기 때문이다. 따라서 이 지역 전세가 4천만원을 감안하면 자기 자본 8천만원으로 투자가 가능하다.

장위뉴타운
서울 성북구 장위동 68-8번지 일대 56만여 평에 자리 잡은 장위뉴타운은 서울시 뉴타운 가운데 가장 큰 규모를 자랑한다. 장위동 일대는 그동안 좁은 골목길과 오래된 주택 등으로 강북의 대표적인 낙후지역으로 손꼽혀 왔지만 뉴타운 지정 이후 발전 가능성이 매우 높게 평가되고 있는 곳. 장위뉴타운은 동쪽에 광운대학교, 서쪽에 동덕여자대학교, 북쪽으로는 드림랜드, 남쪽으로는 지하철 6호선 상월곡역과 돌곶이역이 있다. 가까운 거리에 상업시설이 부족한 게 단점이지만, 단독주택 비율이 높아 조합원 수가 적으므로 높은 수익성을 기대할 수 있는 게 장점이다. 장위뉴타운의 10평 미만 대지 지분의 평균 가격은 평당 2천만~2천5백만원 정도. 대지 5.5평, 건평 13평인 매물의 매매가는 1억3천만원 선이다. 전세가는 3천만~4천만원으로 전세를 끼면 8천만~9천만원으로 투자가 가능하다.

▼ 1억원대로 재개발 투자하기

본동5구역
서울 동작구 본동 250번지 일대 본동5구역은 용적률 249%로 총 5개 동 5백64가구가 건립될 예정이다. 지하철 1호선 노량진역이 도보 10분 거리이고, 노량진수산시장·신세계백화점·롯데백화점 등의 편의시설이 인접해 있다. 대지지분 10평 미만의 경우 평당 가격이 2천5백만~2천8백만원 수준. 빌라 전세는 5천만~7천만원 선이다. 대지지분 6평에 건평 9평의 매물 시세가 1억5천만원이므로 전세금을 감안하면 1억원으로 투자가 가능하다.

가재울뉴타운
서울 강북의 대표적인 노후·불량 주택 밀집지역인 서대문구 북가좌동, 남가좌동 일대는 당초 가좌뉴타운이라는 이름으로 사업을 시작했다. 하지만 ‘가좌’라는 동명이 지구 주변 홍제천 물에 가재가 많다는 뜻의 ‘가재울’에서 유래된 것을 반영해 ‘가재울 뉴타운’으로 사업명을 변경했다. 서대문구는 이 지역에 교통흐름에 따라 신호체계가 원격으로 바뀌는 첨단 교통제어시스템을 도입하고, 녹지공간을 대폭 확충할 계획. 또 초등학교 3개와 중·고교 각 1개씩을 신설해 교육 여건을 개선할 방침이다. 현재 가재울뉴타운에는 대지 5.5평, 건평 9평 매물이 1억6천5백만원에 나와 있다. 시세가 평당 3천만~4천만원대에 형성돼 있는 것. 개발속도가 빠른 탓에 다른 지역에 비해 비교적 초기 투자금이 많이 드는 편이다. 건물이 노후한 탓에 전세 가격은 낮아서 앞선 매물의 경우 전세가가 4천만원 선이다. 초기 투자비용으로 1억2천5백만원이 필요한 셈이다.

아현뉴타운
서울 마포구 아현뉴타운은 2·5·6호선 신촌역·아현역·대흥역·공덕역·애오개역 등 5개 역이 에워싸고 있는 뛰어난 교통조건이 장점이다. 서울 중심부에 있어 여의도와 시청 방향 출퇴근이 쉽다. 세입자 수가 많은 것이 단점으로 지적되지만, 입지조건이 뛰어나고 주변에 고급 아파트와 오피스텔이 속속 들어서고 있어 미래 투자가치는 높은 것으로 평가된다. 이 중에서도 아현동 380번지 일대 아현4구역은 용적률 190%로 15~43평형 1천3백17가구가 건립되는 대단지가 들어설 예정이다. 지하철 5호선 애오개역이 도보 5분 거리인 역세권. 이곳의 지분가는 평당 2천만~2천5백만원 수준이다. 건평 10평 매물의 매매가는 1억4천5백만원 선이며, 전세가는 4천만~5천만원 수준이다.

 

자료출처: *'''Beautiful Life™'''*

'왕비 재테크' 권선영씨가 말하는 '주부 10억 만들기'

“부자와 가난한 사람의 차이요? 그것은 재테크에 대한 관심이 얼마나 지속되느냐 하는 차이일 뿐입니다.”   권선영(35·대구 달서구 월성동) 씨는 재테크 하나로 전국적으로 유명인이 됐다. 10년 동안 10억을 모은 그는 지난해 말 ‘왕비재테크’라는 책을 발간하고 7쇄를 찍어낼 만큼 인기를 누리고 있다. 뿐만 아니다. 전국에서 재테크 강사로 최고의 인기를 누리고 있다.   10년 전, 그는 평범한 주부에 불과했다. 간호사였던 자신의 월급과 남편의 벌이를 합해도 웬만한 직장인 한 사람 월급에도 못 미치고 전세자금 2천900만 원이 고작이었다. 물려받은 돈도, 도와주는 친척도 없었지만 그는 지금 10억 원이 훨씬 넘는 돈을 모았고 재테크 달인으로 통하게 된 것이다.   “재테크하려고 결혼도 일찍 했어요. 둘이 벌면 훨씬 돈 모으기 쉽잖아요. 일단 종자돈을 모으기 시작했죠. 퇴근 후 투잡으로 일하고 아끼며 궁상맞게 살았어요.” 그러면서 재테크 공부는 게을리하지 않았다. 인터넷이 활성화되지 않아 정보 얻기도 힘들었던 시절, 서점에서 살다시피하며 경제 관련 책을 탐독했다.   펀드가 잘 알려지지 않았던 시절, 투잡으로 모은 돈을 펀드에 투자해 결혼 후 3년이 채 되지 않아 7천여만 원을 모았다. 부동산에 눈을 돌린 권 씨는 좋은 상가주택을 찾기 위해 2년간 발품을 팔며 대구 시내 부동산 가격을 훤히 꿰뚫게 됐다고. 그 후 아파트 등을 구입해 월세를 주면서 재산을 불려나갔다.   권 씨는 강좌에서 만나는 주부들을 보면 답답하단다. 주부들은 ‘끼리끼리’ 정보를 주고받는 경우가 많기 때문. “10억 원을 벌어본 사람은 딱 그만큼만 보입니다. 그런데 보통 고만고만한 사람들이 모이잖아요. 그러니 매번 비슷한 수준이죠. 일단 주변에 성공한 사람을 찾아 부자에게 고급정보를 들어야 합니다.”   권 씨는 간호사 시절, 각 분야에서 성공한 사람 100여 명을 찾아다니며 부자가 되는 법을 공부했다. 소위 ‘아줌마’들이 재테크에 능하지 못한 이유는 뭘까. 보수적 투자 때문이다. “안전해서, 몰라서, 그냥 은행에 돈을 묻어둔다는 주부들이 많아요. 하지만 그것은 내 돈을 갉아먹는 것이에요.” 그는 ‘일단 궁상맞게 살아라.’고 조언한다. 무턱대고 궁상맞은 것이 아니다. 목표 기간을 정확하게 설정한 뒤 목표액이 될 때까지 강제로 저축하는 식이다. 돈이 나가는 물길을 막아야 한다. 돈이 모이면 과감히 투자해야 한다.   “나만의 블루칩을 찾아야 해요. 수성구 아파트가 좋다고 해서 수억 원대 아파트를 대출 많이 안고 산다면 블루칩이 아니죠. 내가 가진 금액에 맞는 블루칩을 찾아야 합니다.” 전국을 다니다 보면 대구가 보수적이라는 것을 실감한다. 사람들이 변화에 민감하지 못하고 부정적인 것. 권 씨는 대구에서 부자가 될 수 있는 가능성이 희박해지고 있다며 안타까워했다.   “대구에도 변화를 읽을 줄 아는 사람이 많아졌으면 좋겠어요. 아줌마들의 힘이 필요하죠.” 권 씨는 이를 위해 카페 ‘왕비재테크(http://cafe.daum.net/dgbudongsantech)’를 운영 중이다. 회원수가 2만 5천 명이 넘는 이 카페에서 매일같이 회원들이 정보를 교환한다. 이 밖에도 권 씨는 현재 달서구에 ‘왕비재테크’ 사무실을 내 무료 강좌를 여는가 하면 유명 경제관련 강사를 초청, 매달 강연회를 갖는다.   권 씨는 주부들에게 ‘일단 공부를 시작하라.’고 조언한다. “일단 저희 카페에만 들어와도 공부할 게 많습니다. 신문도 읽고 지역에서 열리는 많은 재테크 강의에 열심히 찾아다니다 보면 어느새 경제 흐름이 눈에 보일 겁니다.”   올해 재테크 팁은 뭘까. 권 씨는 ‘지금이 내 집 마련의 적기’라고 잘라 말한다. 미분양 아파트 중 알짜를 찾아내는 것이 중요하다는 것. 그래도 주거용 주택에 욕심내지 말라는 것이 권 씨의 주장이다. “비싼 아파트에 살면 재테크의 여력이 없어져요. 싼 주택에 살면서 나머지 돈을 불려가야죠. 엉덩이에 깔고 있으면 안 돼요.”   권 씨는 현재 토지 투자에 집중하고 있다. 돈이 몰리는 곳에 가면 틀림없이 기회도 많다는 것. 경북 도청이전 후보지나 울산 마산 창원 등지에 저평가된 토지를 구입하는 것도 좋단다. “이 기사를 읽는 지금부터 꾸준히 재테크에 관심을 가지면 틀림없이 당신도 10년 후 왕비가 될 수 있습니다. 하지만 투기의 마음으로 시작해선 곤란해요. 철저한 공부와 전문가와의 상담이 전제되면 누구든 재테크 여왕이 될 거예요.”   <주부 재테크 원칙> 1.계획은 쉽고 구체적으로 세워라-‘한 방’ 생각은 버리고 ‘한 달에 30만 원 적금’과 같이 구체적인 목표를 정해라. 2.신용카드는 잘라라. 3.주거래 은행을 만들어라. 4.종자돈은 전략적으로 굴린다. 5.계산기를 끼고 산다. 6.재테크는 항상 현재진행형-좋은 집에서 살겠다는 생각은 버린다. 어떻게든 자금을 굴리는 데 활용해야 하기 때문이다. 7.입보다 발이 먼저 움직인다-발품을 팔아야 가능하다. 8.자신만의 재테크 비법을 만들어라.

출처 : 매일신문 2007년 06월 18일