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[스크랩] 부동산투자 반드시 성공하기 위한 요소 |부동산노트
2008-10-12 15:50
http://blog.drapt.com/scw1287/1435181223794204365 
출처 : 박재홍님의 富로그
원문 : http://blog.drapt.com/sk6885
부동산투자에 반드시 성공하기 위한 요소중에
수급상으로 미래의 요충지를 발췌해 보려고 합니다.
그럼 다가올 미래에 큰 축에서의 부동산의 흐름을 살펴 봅시다..
증권이나 부동산이나
모든 기본틀은 경제의 원칙에 준해서 수요 공급으로 가격이 결정됨은 변함이 없습니다. (경제의 불호황은 제외) 수요가 생기려면 인구 이동이나 증가로 인한 수요가 발생해야 하며 수요보다 공급이 적다면 당연히 강세장으로 갑니다. 인구 증가는 삶의 기본인 먹거리(직장)에 따라 자연스럽게 형성되며 허허벌판 강남에 엄청난 오피스빌딩이 건설되고 그 빌딩에 유수회사들이 둥지를 틀었스며 그곳에 종사하는 직원들의 강남 이동으로 강남의 집값은 강북을 앞지르게 되었습니다. 실예로 지방 도시중에 부산 집값의 반값이던 울산과 창원이 부산을 훌쩍 뛰어 넘었습니다. 교육과 환경 그리고 인프라면에서도 부산이 더 좋습니다. 그러나 일자리의 감소는 인구의 감소로 인구의 감소는 자연히 주택의 수요도 감소 시키며, 결국 집값을 약세로 몰고 갑니다. 요즘 강남 잠실지역에 대단위 재건축 아파트의 입주로 갑자기 아파트 폭탄공급으로 매매와 전세 동반하락의 장세를 연출하고 있습니다. ------------------------------------------------- 가격의 가장큰 결정 요인은 수요 공급이 최우선 순위 입니다. 그 수급을 결정하는 가장큰 요인은 바로 직장 입니다. 앞으로 세계경제는 국가간 도시간 경쟁체제로 자연스럽게 정보와 써비스 금융등 점점 뭉치는 방향으로 경쟁력을 키우는 미래로 갈것입니다. 따라서 현재도 미래도 서울과 수도권에 더 많은 일자리가 그리고 직장이 생겨납니다. 수도권 보다 서울이 가장 많은 일자리를 만들게 됩니다. 통계로 보면 약 20만개의 일자리가 해마다 서울에서 새로 생겨 납니다. ----------------------------------------------------- 그럼 앞으로 서울에서(수도권은 차후에) 작장이 늘어나는 곳을 미리 짚어 보도록 합시다. 용산개발 --------- 25만개의 일자리 상암동 개발 ----------12만개 마곡동 발산 --------- 10만개 여의도(세계금융센터 그리고 파크원) ----------7만개 영등포(경방타운 개발과 주변 벤쳐개발) -----------20만개 구로구맟 금천 공업지역 벤쳐타운 - ---------30만개 종로 청진동및 세운상가 주변 청계로 개발---------10만개 동대문운동장 (디자인 프라자) ------------------20만개(서울시 발표 일자리창출)
성북 역세권개발 ---------- 3만개 노원 전철기지창및 면허시험장개발 ----------10만개 공릉동 나노첨단단지 ----------------------1만개 도봉 법조타운과 창동 민자역사개발 ----------3만개
육사및 태능 선수촌 이전지 개발(약100만평)---------미정 청량리 민자역사및 주변개발------------1만
서초동 삼성본사 입주및 주변 -----------2만 현재 건설중 이거나 추진중인 서울의 새로운 업무빌딩에서 종사할 직장수를 대략적으로 계산한 것스로 본인이 모르는 누락분도 많습니다. ------------------------------------------------------ 앞으로의 주택 수요가 어디에 많이 발생할 것 인가는 증가하는 직장군에서 30분이내 출퇴근이 가능한 지역으로 생각하여 생각해 본다면 차후 집값의 변동 상황을 예상할수 있습니다. ****
현재 신축중이거나 추진중인업무빌딩들~~
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청진동 을지로 중구일대 대형오피스 14~15개 추진
- 용산, 여의도, 상암동 일대 초대형 오피스 건립 29일 건설업계에 따르면 서울 광화문, 종로, 을지로, 신문로 일대에 건설 예정인 오피스빌딩만 14~15개에 달한다.
우선 종로구 청진동 일대에만 23~24층 오피스빌딩 5~7개가 들어선다. 광화문 KT사옥 뒤편에 자리한 제1지구에는 GS건설(006360)이
4243.7㎡의 부지에 지상 23층(연면적 5만1413㎡) 높이의 오피스 빌딩을 짓는다.
교보빌딩 뒤편의 제2~3지구에는 대림산업(000210)이 지상 24층(연면적 10만5230㎡) 규모의 빌딩을,
제일은행 본점 부근 제12~16지구에는 GS건설이
지상 24층(연면적 17만5536㎡) 높이의 쌍둥이 빌딩을 건립한다.
종로구 중학동 중학지구에도 금호산업(002990) 건설부문이 16층 높이의 오피스빌딩(연면적 8만2247m²)를
짓기 위해 건물 철거에 나선 상태다.
이들 오피스빌딩은 2011년~2012년께 완공을 목표로 하고 있다.
▲ 여의도 파크원 (통일교 부지에 건설중)
광화문 부근 신문로와 을지로 일대에도 대규모 오피스 빌딩 공급이 쏟아질 예정이다.
신문로에는 신동아건설이 흥국생명 건물 옆에 지상 14층(연면적 4만㎡)짜리 빌딩을 짓고 있으며,
신문로 금강제화빌딩 대로변에는 미래에셋그룹이 지하8층,
지상 23층(연면적 5만9504㎡) 규모의 빌딩을 짓는다.
을지로 일대에도 4~5개의 고층 오피스 빌딩이 건립 중이거나 추진되고 있다. 당초 주상복합으로 분양을 검토했던 서울 중구 을지로 2가 101 파인 애비뉴(Pine Avenue)`는 분양을 전면 백지화하고
25~26층 규모의 업무용 빌딩 2개동(연면적 13만㎡)을 건립한다.
금호건설이 짓는 을지로2가 5지구 청계 스퀘어가든(39층, 연면적 17만㎡),
동국제강(001230) 신사옥(28층, 연면적 5만5586㎡),
대림산업 컨소시엄이 짓는 세운상가 4구역(30층, 연면적 10만8900m²) 등도 굵직한 규모다.
여기에 기존 서울 도심내 빌딩을 압도하는 최첨단 초고층 오피스빌딩 건립도 속속 건립 중이다.
여의도 파크원(연면적 64만㎡·완공 2011년), 서울국제금융센터(51만㎡·2011년), 상암 DMC 랜드마크타워(24만㎡·2013년),
용산 드림타워(50만㎡·2017년) 등이 착공했거나 착공을 앞두고 있다.
특히 용산 드림타워는 주변에 거느린 12동의 사무용 빌딩을 더하면 총 연면적만 172만㎡에 달한다.
연 면적만 보면 서울 서초 삼성타운(3개동, 연면적 38만9000여㎡)의 10배가 넘는 사무실이 서울 도심 내에 쏟아지는 셈이다.
이미 새로운 직장은 강북에 그리고 서남축에 포진하고 있습니다.
강남은 더 지을 땅도 없고 이제는 발전이 거의 끝난 지는해로 봐야하며,
이제부터 다가오는 미래는 강북과 강서축이 대세가 될것 입니다.
써브프라임 사태로 미국 전지역이 하락하는 장세에서도
지금도 꾸준히 강세장으로 오르는 곳이 있습니다.
바로 뉴욕의 주택가격 입니다.
원인은 공급은 적고 수요는 꾸준히 증가하기 때문 입니다.
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[스크랩] 고수익을 위한 부동산 매매 타이밍 |부동산노트
2008-09-15 11:39
http://blog.drapt.com/scw1287/1435181221446392860
원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk
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고수익을 위한 부동산 매매 타이밍
고수익을 위한 부동산 매매 타이밍부동산을 팔고 사는 시기의 적절한 선정은 투자의 성패를 좌우한다.
최대 수익을 올리려면 타이밍이 중요하기 때문이다. 부동산을 처분한 직후에 개발이나 지가상승 등의 이유로 가격이 오른다든지, 매입 후 갑작스런 부동산경기 침체로 가격이 떨어지면 손해 보는 것은 자명하다. 부동산 투자에서는 ‘무릎에서 사서 어깨에 팔라’라든지 ‘바닥에 사서 천장에 팔라’는 주식시장의 상식이 그대로 적용된다. 주변에는 흔히 아파트를 팔고 보니 몇 개월 안에 가격이 올라 손해를 보았다고 하소연 하는 경우가 있다. 대부분 그 탓을 운수소관으로 돌리기 쉽지만, 부동산시장의 특성을 어느 정도 이해하면 팔고 사야 하는 시기의 식견을 넓힐 수 있다. 부동산경기는 대체로 일반경기와 함께 움직인다. 다만 덩어리가 큰 고가상품이기 때문에 가격의 등락폭이 민감하지 않을 뿐이다. 물가가 오르고 화폐가치가 떨어져 인플레이션이 심하면 부동산 수요가 늘어난다. 소비하고 싶은 마음을 자제하고 그 돈을 묻어 두고 싶어 하는 심리가 강하게 작용한다는 이유에서이다. 반면 인플레이션율이 바닥인 시점에는 은행예금과 같은 단기 금융상품이나 주식시장으로 투자자들이 몰린다. 그러면 부동산시장이 침체해 가격은 내림세를 타기 마련이다. 뭉칫돈들이 금융기관으로 몰리면서 부동산시장 거래가 한산해지기 때문이다. 요즘처럼 국내의 거시경제에 스태그플레이션에 대한 우려가 확산될 때는 부동산 시장도 먹구름이 드리워진다. 물가가 오르고 소득이 감소하면 부동산투자에 대한 선호도가 떨어진다. 그렇다면 언제 부동산을 사고파는 것이 좋을까. 토지와 아파트 같은 부동산은 수요가 없는 인플레이션 하강과 상승단계의 중간에 사서 수요가 많은 인플레이션 상승과 하강단계의 중간시점에서 파는 것이 가장 좋은 방법이다. 다시 말하면, 시중금리가 떨어지는 중간시점에 부동산을 매입해서 시중금리가 다시 오르는 중간시점에 팔거나, 시중금리가 올라가는 중간시점에 부동산을 매입해서 시중금리가 다시 떨어지는 중간시점에 팔라는 말이다. 사이클에 따라 투자하고 매도하라 부동산 시장을 잘 들여다보면 사계절의 사이클이 존재하고 있다. 경제변수에 따라 거의 일정한 순서에 따라 회복기와 성장기, 성숙기, 침체기를 반복한다. 회복기에는 부동산 값의 하락세가 멈추고 조금씩 가격이 상승한다. 인기지역에서 비인기지역으로 가격이 확산된다. 부동산을 통해 돈을 벌려면 가격이 오를 조짐이 있을 때 부동산에 투자하는 것이 정석이다. 부동산을 팔 때는 규제완화가 진행되는 시점 초기 타이밍에 사려는 수요가 많아져 쉽게 매도할 수 있고 가격이 오르는 시점이므로 수요자를 만나기 쉽다. 향후 가격상승 가능성이 적거나 투자가치가 덜한 중대형 매물이나 소외지역 내 매물부터 처분하는 것이 좋다. 정부의 부동산시장 개입이 잦아지면서 부동산시장에 정책변수에 따른 변수가 많게는 60~70%까지 작용한다. 정부정책 발표 후 수개월 동안 시장동향을 살펴보고 관심 있는 지역의 매물동향을 집중적으로 분석해야 한다. 정책에 따라 종목별로 물량이 급증하거나 부족한 현상이 나타나는 상황이 발생한다. 초보자가 지역 내 가격 상승초기를 읽는 일이 쉽지 않다. 가격상승 에너지가 분출되기 시작하는 초기조짐을 밝혀내려면 충분한 현장 조사와 함께 실전 투자경험이 필요하다. 이럴 때는 고수따라하기 식 방법도 유용하다. 건설과 개발, 분양 등 부동산을 바탕으로 상품을 개발하는 개발업자들의 투자기법과 현장 판독법을 익혀 둘 필요가 있다. 지역 내 전반적인 시장분위기를 파악하는 방법으로는 부동산 담보대출 증가 여부로 외부자금의 유입 움직임을 파악할 수 있고, 또 이동식 중개업소 출현, 외지 투자자들의 방문 빈도, 경매 · 공매 낙찰가율 상승, 전세가격 비율 상승, 전입인구 · 유입수요 증가, 건축허가 신청 증가, 건축물 종목별 분양률 상승 여부 등 세부적인 내용을 파악함으로써 지역 부동산시장의 흐름을 파악할 수 있다. 아파트와 연립․다세대 같은 주택의 경우 규제가 강화된 이후의 시기를 노려 매도하는 전략이 필요하다. 내 집 마련과 같이 실수요용으로 주택을 마련할 경우 매수세가 급격히 위축되어 거래가 없는 시기를 노리면 매수자 우위의 시장에서 훨씬 값싸게 저가에 살 수 있다. 주택과 달리 상가․업무 등 수익성 부동산을 팔아야 할 때는 부동산경기 회복기가 끝나고 성숙기 이전인 성장기 시점에 매도 타이밍을 맞추면 제 값 받고 매도할 수 있다. 매수할 경우 부동산 거래가 잘 이루어지는 성장기 이후 시장 가격이 일시적으로 하락해 급매물이 점차 늘어나는 중간 시점에 급․경매물을 중심으로 매입하는 전략을 세우는 것이 좋다. 부동산투자에 성공하려면 다른 사람들이 투자하는 반대 길을 찾아보는 게 현명하다. 중 ․ 대형 아파트가 인기일 때 소형 아파트는 가격이 싸다. 이때는 선택의 폭이 크고 매수자가 주인이 되는 시장이다. 잠깐의 인기에 편승해 그 줄에 서기보다 잠시 외면당하는 줄에 서면 오히려 승부수가 생길 가능성이 크고 투자가치가 높은 매물을 고를 수 있다. 빠른 부동산 정보 스피드뱅크 (www.speedbank.co.kr) 부동산연구소 투자자문센터장 윤재호 |
[스크랩] 아파트를 갈아타는 똑똑한 방법 4가지 |부동산노트
2008-09-15 11:34
http://blog.drapt.com/scw1287/1435181221446084117
원문 : http://blog.drapt.com/wlduswk
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아파트를 갈아타는 똑똑한 방법 4가지
요즘 아파트를 갈아타려는 수요가 부쩍 늘었다. 중소형에서 중대형으로, 수도권이나 강북권에서 강남권 등 인기지역으로 옮기려는 사람들이다. 특히 수도권이나 강북권의 고분양가 영향으로, 이 지역 집값이 크게 오르면서 강남권과의 가격 차가 좁아져 부담이 줄었다. 이 때문인지 강남권 중개업소에는 비강남권의 ‘옮겨 타기’ 고객이 예년보다 20~30% 늘었다는 소식도 흘러나온다.
1.먼저 팔고 나중에 사라 서울 중랑구에 사는 회사원 김모(45)씨는 3년전의 ‘일’만 생각하면 가슴이 쓰리다. 김씨는 20평형대에서 30평형대로 갈아타기 위해 서초구 일대 중개업소를 둘러보다 마음에 드는 매물을 찾았다. 시세보다 3000만원 가량 싼 아파트였다. 물건을 놓치기 아까웠다. 김씨는 마침 겨울방학 이사철이어서 살던 집을 내놓으면 금세 팔릴 것 같아 일단 계약금 5%를 주고 매수 계약부터 했다.
하지만 집을 내놓은 지 한달이 지나도록 팔리지 않았다. ‘집을 팔고 살 껄’하고 후회했지만 이미 늦었다. 김씨는 매도자에게 며칠을 찾아가 계약금을 돌려달라고 애원했지만 소용이 없었다. 매도자도 “나 역시 계약금을 받아 새로 살 집을 계약해 당신이 계약을 해제하면 손해볼 수 밖에 없다”며 짜증을 냈다. 김씨는 결국 계약금 2500만원을 고스란히 날리고 말았다.
이처럼 1가구 1주택자가 갈아타기를 할 때는 조심할 게 많다. 가급적 ‘선(先) 매도 후(後) 매수’ 원칙을 지키라는 것이다. 상승기에는 집을 산 뒤 보유 주택을 팔면 더 많은 차익을 얻을 수 있다. 하지만 비인기지역에서 인기지역, 비인기지역에서 비인기지역으로 갈아타기를 할 때 이런 방법은 위험하다. 급한 마음에 집을 덜컥 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 곤욕을 치를 수 있다. 일부 중개업소에서 “집을 사면 언제까지 종전 집을 팔아주겠다”고 약속하는 경우가 있지만 곧이 곧대로 믿어선 안된다. 정부 정책이 변화무쌍해 집을 사고 난 뒤 갑자기 시장이 얼어붙는 대책이 나올 수도 있기 때문이다.
환금성이 떨어지는 단독주택이나 빌라에서 아파트로 옮길 때에도 매도 계약을 한 뒤 매수를 해야 낭패를 당하지 않는다. 인기지역에서 인기지역으로 옮길 때는 이런 리스크가 낮지만 재테크 고수가 아닌 이상 이런 방법은 피하는 게 안전하다.
2. 가급적 실 거주 가능한 곳으로 아파트를 고를 때는 비과세 요건을 채울 수 있는 30평형대 이상이 좋다. 서울과 수도권 5대 신도시, 과천에선 3년 보유 이외에 전세대원 2년 거주 요건을 갖춰야 비과세를 받을 수 있다. 현실적으로 거주하기 힘든 10평형대 재건축 아파트는 값이 올라도 양도세를 내고 나면 남는 게 없을 수 있다.
재건축 추진 단지를 사더라도 거주와 재테크를 겸할 수 있는 중형을 고르는 게 낫다. 조합설립 인가를 받은 재건축 단지를 사면 입주 때까지 팔 수 없다. 이런 단지는 장기간 자금이 묶인다는 점을 감안하고 투자해야 한다. 15년 이상된 아파트라면 계단식보다는 복도식을 고르는 게 유리하다. 리모델링으로 평형을 더 많이 넓힐 수 있기 때문이다. 리모델링 등 재료를 안고 있는 아파트가 일반 아파트보다는 가격 상승폭이 큰 편이다.
3.선 자금계획 마련 필수 자금 계획도 잘 짜야 한다. 갈아타기를 하려는 집값은 지금 거주하고 있는 집값보다 훨씬 비싼 경우가 많다. 특히 투기지역 내 시가 6억원 초과 아파트는 주택담보비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 이중 규제를 받으므로 은행 대출가능 금액을 알아 본 뒤 매수 계약을 해야 한다. 은행권의 대출 옥죄기로 매도자의 대출금을 매수자가 모두 승계하지 못하는 일이 생겨날 수 있다. 이를 대비해 매도자가 계약을 마음대로 해제하지 못하도록 계약서에 이런 내용을 명기하는 게 좋다.
4.매도자의 계약 해제 막는 법 상승기에 집을 산 경우, 매도자가 계약을 해제할지 몰라 걱정이 앞선다. 다른 특약조항이 없는 한 중도금 지급일 이전에 매도자는 계약금의 배액을 물어주고, 매수자는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다(민법 제 565조). 이런 가능성에 대비해 미리 안전장치를 마련해두는 것이 좋다.
예컨대 계약할 때 매매 대금의 10%를 지급하면서 ‘이 금액은 계약금 5%, 중도금 5%’라는 조건을 달면 매도자가 일방적으로 계약을 해제할 수 없다. 계약서에 쌍방이 계약 해제권을 포기한다는 내용을 특약조항에 적는 것도 한 방법이다. 다만 이런 조항을 달면 매수자에게도 족쇄가 될 수 있다. 중도금 지급을 앞두고 값이 크게 올라 매도자가 계약을 해제할 것 같으면 매도자의 은행 계좌로 중도금을 송금하거나 법원에 공탁해도 된다. 다만 매도자가 계약 해제를 통보하기 이전이어야 한다. 자료출처:김종갑님 |
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