매도자 vs 매수자 최후의 승자는?

세상에 영원한 승자는 없습니다.
절대 깨지지 않을듯한 신기록도 깨지기 마련이고 절대 지지않을거 같던 챔피언도 새로운 도전자한테 지게 되어있습니다.
다만 그 시기가 언제인지가 중요하겠지요
초등학교 운동회때 줄다리기를 했던 기억이 납니다.
줄다리기를 시작하면 처음에는 팽팽하게 균형을 이루다가 어느순간 한쪽이 조금씩 무너지면서 결국 한쪽으로 완전히 쏠리게 됩니다.

미래는 아무도 알 수 없기에 섣불리 속단할 수는 없지만 현재 부동산시장 상황은 매도자와 매수자의 팽팽한 줄다리기가 지속되고 있습니다.
작년 2008년까지만 해도 절대적인 매수자 우위 시장이었습니다.
팔려는 사람은 넘쳐나는데 사려는 사람은 찾아볼수가 없어서 어쩌다가 매수자가 나오면 부르는게 값이었습니다.
그런데 불과 2-3개월이 지난 지금 갑자기 급매물이 줄어들고 매도자가 일방적으로 끌려나오지 않고 있습니다.
여러가지 이유가 있겠지만 가장 중요한 원인은 바로 매도자의 감소입니다.
모든 부동산시세를 결정짓는 기본은 수요와 공급입니다.
수요가 많거나 공급이 적으면 오르고 반대로 수요가 적거나 공급이 많으면 하락을 합니다.
그러면 경제상황은 작년보다 더욱 나빠졌고 판교 입주가 시작되면서 입주물량도 꾸준히 나오고 있는데도 매도자가 감소한것은 바로 금리인하 때문입니다.
작년상황을 돌이켜보면 경제위기가 온다는 불안감으로 매수심리가 얼어붙고 어떻게든 버텨보려고했는 사람들도 높은 고금리로 인한 이자폭탄을 감당하지 못하고 집을 마구 던졌습니다.
그러다가 새해가 되면서 경제위기가 현실로 다가왔습니다만 매도 맞기전에가 두렵지 막상 맞고나면 오히려 담담해지듯이 경제위기와 불황도 우리국민들은 힘들고 고통스럽지만 담담하게 이겨내고 있습니다.
그나마 다행인점은 경기침체로 급격한 금리인하가 되면서 기존대출자들의 부담이 많게는 1/2까지 줄어든 점입니다.
예를들어 2억대출자들이 한달에 150만원정도 이자를 내다가 지금은 80만원정도만 내면 됩니다.
이렇게되면 집주인들은 그정도 이자는 충분히 감당가능하고 어짜피 경제위기가 왔는지 손해보면서 팔기보다는 경기회복이 될때까지 1-2년은 버텨보자고 생각하기 시작했습니다.
항상 모든일에는 끝이 있듯이 경제위기도 결국에는 끝이 있을것이고 그 깜깜한 터널에 이미 들어와버린 마당에 무리하게 차에서 내릴게 아니라 이왕 이렇게 된거 끝까지 가보자는 생각을 하게 된 것입니다.
또한 다주택자, 급전이 필요한 분, 갈아타기위하여 어쩔수 없이 팔아야 하는분들의 급매물은 올초에 상당부분 소화가 되어버렸고 지금은 팔아도 그만 안팔아도 그만인 매도자들이 많기에 이자부담도 줄어들면서 급매물을 회수하고 있습니다.
물론 실물경기가 어렵기에 매수자들도 급매물이 아니면 쉽게 다가가지 않고 있기때문에 매도자와 매수자와의 팽팽한 줄다리기가 시작된 것입니다.

그럼 앞으로 이 줄다리기는 어떻게 될 것인가?
필자는 서서히 매도자쪽으로 줄이 끌려 올것이라 생각합니다.
매수자들이 생각하는 카드는 경제가 더욱 어려워지니 견디지못하는 집주인들은 집을 팔것이라 생각합니다.
물론 맞는 말입니다.
가장이 실직되면 집이라도 팔아서 생활을 해야하고 고용이 불안하고 장사가 안되는데 집을 사기는 어렵겠지요
이런 이유때문에 단기간에 매수자들이 쉽게 매도자들한테 끌려가지는 않을것입니다.
하지만 매도자들은 금리인하로 버틸 수 있는 힘이 생겼고 결국 경제위기 극복은 될 수 밖에 없다는 공감대가 형성되고 있으며
마지막남은 강남3구를 비롯한 모든 부동산규제 다 풀어줄 수 밖에 없습니다.
현재 정부는 추락하는 경제를 살리기 위해서는 주택하락, 건설경기 활성화, 내수경기부양에 올인할 수 밖에 없는 상황입니다.
미국도 마찬가지이며 엄청난 유동성과 경기부양이 시작될 것입니다.
신규대출 문턱은 높은 가산금리로 아직 높지만 예금금리는 터무니없이 낮아져서 은행에 예금을 넣기도 우습게 되어버렸습니다.
또한 건설업계는 신규분양은 엄두도 못내는 상황이 되어버려서 2006-2007년에 분양한 물건들이 2009년에 입주물량으로 나오겠지만 2009년 입주물량이 끝나면 2010년에는 입주물량이 급격하게 줄어들게 됩니다.
이렇게되면 결국 실물경기회복조짐이 있거나 금융권의 불안으로 막혀있던 유동성이 일시에 공급이 되는 상황이 발생하면 그 힘의 균형을 깨어질 수 밖에 없습니다.
경기위축으로 막대한 유동성공급에도 불구하고 물가가 안정되고 있지만 경기가 회복되면 결국 엄청난 인플레이션이 올 수 있고 화폐가치하락은 불가피하며 믿을것은 실물자산밖에 없게 됩니다.

경제가 어려워지기에 추가하락할것이라는 기대로 버텨오던 매수자들은 경기회복의 신호가 오는순간 부동산규제해제, 공급/입주물량 급감, 저금리, 높은 유동성의 쓰나미를 그대로 맞으면 순식간에 무너져버릴 가능성 높습니다.
정부가 다시 묶는다해도 확실하고 안정적인 경기회복을 확인하기 전까지는 섣불리 금리인상, 부동산규제강화를 할 수도 없습니다.
물론 금융규제로 효율적인 관리를 할 수도 있지만 그 시기는 항상 그래왔듯이 결국 뒷북이 될 것입니다.

지금 매도자와 매수자간의 팽팽한 줄다리기가 계속되고 있습니다.
줄다리기를 끝까지 할 수 없는 도저히 버틸 수 없는 매도자들은 리스크관리차원에서라도 급매물이라도 정리를 해야하겠지만 그렇지않은 분들은 낮아진 금리로 인한 대출부담이 줄었기때문에
1-2년정도는 더 기다려보는것도 좋습니다.
매수자들은 앞으로 더 많이 떨어지겠지라는 막연한 기대는 하지 않는것이 좋습니다.
물론 대량입주물량이 나오는 일부지역은 예외겠지만 대부분 지역은 급매물이 많이 빠졌고 대출부담이 반으로 줄어들어서 급매물 회수까지 되고있기때문에
실물경기 회복까지 갑자기 반등은 하지않겠지만 그렇다고 작년말처럼 터무니없이 급매물 가격이 떨어지기는 힘들 것입니다.
이와중에도 경제위기를 견디지못하고 어쩔수없이 내놓을수 밖에 없는 그런 급매물을 잡는것은 마음은 아프지만 내집마련의 좋은 기회가 될 것입니다.
하지만 앞에서도 언급했듯이 영원한 승자도 패자도 없듯이 2008년 매수자우위, 2009년 균형, 2010-2011년 매도자 우위가 될 수 있지만 그 이후는 또다시 매수자 우위가 될 수도 있습니다.
매도자나 매수자는 항상 형의 균형이 깨져서 일방적으로 끌려갈때 움직이지 마시고 내한테 끌려올때 잡는 용기와 지혜가 필요합니다.
대출금리가 낮아졌다고하지만 그래도 경제위기가 진행중이기에 자신이 감담할 수 없는 금액의 대출을 받는것은 위험하며 반드시 자신의 경제수준에 맞는 기본에 충실한 내집마련이 필요한 시점입니다.

감사합니다.

★ 세계 금융 위기 이후 2009~2012년 시나리오별 전망 ★

정확한 통찰력으로 미래의 부동산 시장을 개척하자