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[스크랩] 엑셀 퍼펙! 너무 쉽자나 |부동산노트
2009-02-03 20:11
http://blog.drapt.com/sclee83/3397211233659495175 
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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 멍멍~ 컴퓨터를 몰라요~ ^-^;; 넘 귀여~♡출처 : |
[스크랩] 2주택과 3주택 이것만은 알고 가자 |부동산노트
2008-08-11 09:24
http://blog.drapt.com/sclee83/3397211218414296508
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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2주택과 3주택 이것만은 알고 가자 제1부 양도소득세가 비과세되는 2주택
자료출처: 행복한투자 36.5도 부동산 재테크
제2부 1세대 3주택 중과세
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2008-08-11 09:24
http://blog.drapt.com/sclee83/3397211218414273614
출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문 : http://blog.drapt.com/muzige
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★ 수억의 가치- 부동산 매수와 매도 전략 ★
▶천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 안녕하세요?
일부 지역의 폭등과 중소형 아파트 . 빌라 등의 폭등이 자랑스럽게 들려오건만 과거에 화려한
명성을 자랑하던 전통적인 대중 선호 지역과 중대형 평형은 지리한 하락의 늪에서 헤어나오지 못하고 있습니다.
▶어떤 형태로든 현 정부는 다른 나라에서는 찾아 볼 수 없는 이전 정부의 사회주의 규제 중심의
올가미를 거두어 들여야 하는데 쇠고기 파동과 물가.유가 폭등 등으로 타이밍을 잡기가 애매모호한
상황입니다.
6억 이상의 명품 아파트 초강력 규제가 이어진다면 우리의 부동산은 지역별. 평형별. 선호도별 시세 차이가 없는 일그러진 부동산 시세 왜곡현상으로 향후 심각한 후유증을 남길 것이 분명합니다.
▶규제로부터 자유로운 서민 아파트의 폭등은 수도권 무주택 절반을 절망의 심연으로 몰아 넣을 것이며, 그 중에서도 자본금 1억 미만인 서민들은 두 배가 오른 곳이 대부분인 소형 아파트나 빌라를 대출 끼고 꼭지 시세에 잡다가 대출금도 건지지 못하는 상황에 직면할 것입니다.
▶6억 양도세. 종부세. DTI 규제의 결정적인 패착은 중대형 선호 아파트 추락과 소형 소외 아파트 광폭을 불러 일으켜서 서민 아파트를 폭등시킨데 있습니다.
하지만 결국은 지금의 왜곡된 부동산 흐름이 선진국형 시장 자율 중심의 규제 완화가 이루어질 경우에 급기야 서민 아파트 거품성 폭락과 중대형 아파트의 가스성 폭등을 야기하면서 희비가 교차되는 썽곡선을 그릴 것입니다.
▶이제 여유 돈이 있다고 하여 재개발. 재건축 등을 기대하고 묻지마 형식의 소형 아파트나 빌라를
매수하시는 분들은 과거 10년 동안 철저하게 외면 당했던 소형 아파트. 빌라. 다주택을 꼭지에
잡아 또다시 과거 10년과 같은 장기 침체의 마수에 걸려들 수도 있습니다.
지금은 매수나 매도를 신중히 해야할 때입니다.
▶자 그렇다면 불확실한 현 상황에서 어떻게 매수와 매도의 전략을 펼치는 것이 최선의 수익률을
가져올 수 있을까요?
그 동안 과거 10년 통계를 볼 때에 수익률이 가장 높았던 미분양. 분양권. 분양 등을 여러차례 추천하였기 때문에 오늘은 기존 아파트의 매매를 중심으로 생각의 실타래를 풀어 드리겠습니다.
저는 이론만을 위한 찌꺼기를 이야기 하지 않으며 실전의 땀 냄새가 흠뻑 배어 있는 알맹이만을
이야기 합니다.
1. 부동산 시장 흐름에 따른 매도와 매수의 전략
▶우선 가장 기본적인 사항으로 보유한 아파트의 부동산 흐름을 파악해야 합니다.
특별한 경우가 아니면 부동산 침체가 이어지고 있는 상황에서 아파트를 매도해서는 안 됩니다.
특히 최고점 대비 30% 이상 하락한 아파트를 매도하는 것은 그 어떤 유망한 곳으로 갈아타기를
한다고 해도 이익을 기대하기가 어렵기 때문에 불안한 심리를 이겨 내고 폭등 및 반등시까지
인내하셔야 합니다.
▶아파트는 반드시 오르게 되어 있으며 통상적으로 2년 주기로 폭등이 이어지는데 보통 폭등기는
급등의 시작과 끝을 기준으로 6개월에 걸쳐 파상적으로 오르지만 하락기는 단기 급락보다는 완만한 하향 곡선을 그리며 1년 6개월 정도 조정을 보입니다.
▶정도의 차이는 있지만 2006년 폭등한 대부분의 지역은 2008년 말부터 2009년 초에 이르는 기간이
유력한 2년 주기 폭등 기간이니까 참고 삼아서 그 때까지는 기다려 보시는 것이 좋습니다.
▶4억 기준의 아파트가 하락기에는 2억 5천-3억선에도 매도가 잘 안 되지만 폭등기에는 5억-5.5억까지 올라도 팔려는 사람이 없는 진풍경을 연출하는데 폭등과 급매의 가격 차이를 아무리 적게 보아도 무려 2억이나 발생합니다.
보통 대출이 많거나 자본금 압박이 심한 분들이 이를 견디지 못하고 헐값으로 매도하는 경우가
많은데 하락기의 초반이라면 모를까 2년이 다 되어 가는 이 시점에서는 기다리는 것이 정석입니다.
▶침체기 지역의 경우 매도자의 입장에서는 매도를 해서는 안되지만 이를 거꾸로 되짚어 보면
매수자 입장에서는 최상의 매수 타이밍이라고 보시면 됩니다.
다만 아파트를 꼭지에 잡았다는 생각이 들면 잔금을 치르기 전에 할 수 있는 한 되파는 것이 최선의 방책입니다.
▶보통 부동산 흐름이 좋지 않은 지역의 주택은 온갖 유언비어가 판을 치면서 매수 의지를 꺾는 경우가 많은데 2년 조정 기간이 되었고 전문가들이 바닥을 인정한다면 자신의 여건에 맞는 아파트를
급매로 골라 잡는 것이 매우 좋습니다.
아파트값이 너무 떨어져서 많은 사람들이 매수하기를 꺼려하는 지역이 절대적인 매수 지역이며
적절한 매수 타이밍 시기입니다.
▶지금 어느 지역을 매수해야할 지 고민에 빠진 분들은 최근 1년동안 많이 오른 곳은 절대적으로 피해야 하며 2006년 하반기에 많이 오르다가 크게 조정을 보인 버블7 지역 등에 발품을 팔아서
급매를 잡기 위해 여러 곳에 거미줄 치듯 받쳐 놓아야 합니다.
▶반대로 2007년-2008년 현재 폭등하였거나 폭등을 이어가는 곳은 보유 3년(서울 신도시 거주 2년 포함) 비과세를 기준으로 무조건 매도할 것을 권하며, 대출이 많거나 실거래가 판정이 어려운 빌라.다가구.다주택의 경우는 비과세 요건을 충족시키지 않았더라도 단기 차익에 만족하고 매도할 것을
권합니다.
▶서울과 일부 지역의 재개발.재건축은 앞으로 수년 동안 뜨거운 감자가 될 것이 분명하지만
단기간에 50%-100% 오른 아파트는 뒤도 돌아볼 것 없이 비과세 조건이 되었거나 비과세 조건을 충족하지 않았다고 하더라도 과다 대출. 시세 판단이 자유로운 빌라 및 다세대를 보유하신 분들은
매도에 적극적일 필요가 있습니다.
▶폭등시에 유념할 점은 아파트의 경우 70% 올랐다면 빌라나 다세대. 다가구의 경우는 30% 정도가 꼭지라는 사실을 기억하시고 아파트처럼 시세의 70% 상승기까지 기다리지 마시고 매도하십시오.
▶아파트가 폭등할 경우는 하락할 시기와는 반대로 온갖 호재가 만발하여 앞으로 얼마까지 더 오를 것이라는 환상적인 장미빛 청사진이 줄을 잇게 되는데 이 경우 엄청난 절제력을 발휘하여 매도하실
것을 강력하게 권합니다.
일반 대중들이 벌떼처럼 달라붙는 상황은 이미 정상 고지라는 사실을 아시고 설령 각종 호재가
만발한 상황일지라도 그 유혹에 머뭇거리지 말고 매도하셔서 더욱 높은 시세 차익을 안겨 주는
비수기 지역 급매 혹은 분양. 미분양.분양권 등으로 재빨리 갈아타야 합니다.
▶또한 다주택인 분들은 중과세 완화를 기대하여 그 때까지 보유하지 마시고 폭등시에 시세 차익이 적은 아파트를 과감하게 매도하시고 분양 등으로 갈아탈 생각을 하십시오.
다주택자의 매도 조건은 언제 있을 지 모르는 세금 완화보다는 폭등기입니다.
▶어떤 분들은 자신의 아파트가 100% 오른 상황임에도 불구하고 앞으로 전철이나 기타 호재가 들어온다는 것을 믿고 그 호재가 달성이 될 때까지 기다리시는데 절대로 그래서는 안 됩니다.
아파트는 폭등시에 이미 호재가 80%는 반영이 되는데다가 지엽적인 호재보다는 거시 지역의
부동산 흐름이 절대적인 영향을 미치기 때문에 지엽적인 호재에 연연하지 마시고 폭등시 매도하셔야 한다는 점을 잊지 마시기 바랍니다.
▶쉽게 설명해서 2억 아파트가 3.5억까지 올랐는데 앞으로 보유 아파트가 3년동안 오를 시세와
분양.미분양.분양권 혹은 비수기 지역 급매로 갈아탈 경우의 3년 후의 시세 상승을 비교하면
답이 그냥 나옵니다.
보유 아파트와 오랫동안 결혼하시는 것은 투자 측면에서만 본다면 최악의 선택입니다.
▶그리고 아파트는 입지. 아파트 기본 조건 즉, 입주년도. 역세권. 세대수. 평형. 환경 등에
따라서 일정한 시세 차등이 발생하는데 그러한 상황에 대한 기본적인 인식을 바탕으로
가치의 차등을 인정하면서 침체기의 인내와 폭등시의 절제를 발휘해야 합니다.
특히 외국의 경우 분양한 새아파트, 입주한 새아파트. 오래된 아파트의 시세 차이가 3배까지 나는
경우가 종종 있기 때문에 새아파트와의 기존 아파트의 단순 비교는 무리이며, 비슷한 규모의
기존 아파트를 새아파트의 시세까지 기대하는 것 자체가 무리라는 사실을 깨닫고 한계를 인정하는
지혜도 요구 됩니다.
▶오피스텔이나. 상가 등은 가변성이 많기 때문에 순수 투자 목적으로는 부적합합니다.
금융비용과 기회 비용을 따지면 대부분 손실을 보는 경우가 많기 때문에 투자 목적으로 오피스텔과
상가로 접근하시는 분은 바람직하지 않습니다.
다만 임대 목적. 역세권. 대형 상권 및 아파트 밀집 지역. 유동인구가 많은 지역은 투자성이 충분하므로 전문가의 컨설팅을 받고 접근하시는 것이 좋습니다.
▶경매나 공매. 땅의 경우는 인터넷으로 널리 알려져 있거나 실력을 인정받는 믿을만한 고수분들의
추천이 거의 절대적이라는 사실을 아시고 그 분들 역시 믿음이 보장이 된다는 조건하에서
매수할 것을 추천드리며, 혼자서 접근하시는 것은 피하실 것을 권합니다.
▶꼭 반추해야할 사항은 부동산 매매시에 미래 트랜드와 더불어 정부 정책의 수혜 여부를 감안해야
하며 눈에 보이지 않는 시간. 다른 곳에 투자시 수익률. 갈아타기시의 이익 등의 눈에 보이지
않는 기회 비용 및 내재가치를 염두셔야 한다는 점입니다.
▶결론적으로 매수하려는 사람은 비수기에 불안감을 떨치고 급매를 잡아야 한다는 점과, 성수기에는 군중 심리에 현혹이 되어 오른 아파트를 비싼 가격으로 매수하셔서는 안 되며 , 매도자의 경우는 그와는 정반대로 비수기에 인내심을 가지고 보유하셔야 하며 성수기에는 환상적인 청사진을 절제하고 매도하는 것이 핵심이라고 할 수 있습니다.
2. 자신의 자본금. 대출. 연봉. 마인드에 따른 투자 전략.
▶부동산 매매시 자신의 기본적인 조건을 판단하는 것은 아파트를 파악하는 것 못지 않게
중요합니다.
이른바 지피지기의 전략이 부동산 투자에도 그대로 적용이 된다고 판단하시면 됩니다.
▶모든 재화와 용역이 마찬가지겠지만 부동산 상품도 절대적인 가치와 상대적인 가치를 모두
판단하고 전략을 세워야 합니다.
A아파트가 개인의 제반 조건에 따라서 김선생님에게는 좋을 수 있지만 이선생님에게는 나쁠수도 있습니다.
또한 두 분 모두에게 좋을 수도 있고 전부 나쁠 수도 있습니다.
▶그렇기 때문에 다른 사람에게 좋은 물건이라고 해서 덮석 계약을 해서는 안 되며, 자신의 조건과
상황을 부동산 상품에 적용하여 매수와 매도를 하는 기술이 필요합니다.
▶우선 자신의 보유 총자금과 투자 자금을 바탕으로 그에 합당한 부동산을 매수해야 하며. 연봉과
저축률. 대출과 대출에 따른 심리적인 컨트롤 등을 모두 감안해서 가격대를 결정하는 것이
좋습니다.
▶투자를 해 본 분들이나 자본금이 넉넉한 분들은 비교적 적극적이고 긍정적인 마인드를 가진
반면에 투자의 경험이 없거나 자본금이 부족한 서민분들은 지나칠 정도로 소극적인 투자와 부정적인 마인드를 가지는 경우가 대부분입니다.
마인드와 투자 수익률은 거의 정비례하기 때문에 자본금이 부족한 서민 분들도 부자들의 적극적이고 긍정적인 마인드를 어느 정도 갖춘 연후에 실전 투자를 하시는 것이 바람직합니다.
▶실거주와 투자 수익률 사이에서 고민하는 분들도 의외로 많은데 이러한 고민 역시 부자들보다는
서민들의 당골 메뉴라 할만합니다.
▶부동산은 재테크의 핵심이기 때문에 실거주와 투자 수익을 같은 선상에서 비교하시면 안 됩니다.
무조건 투자 우선으로 접근하셔야 하며 실거주는 비과세 요건 충족을 해야 하는 서울과 신도시에
국한 하되 이 역시 출퇴근이나 학군의 불편함이 따르더라도 투자 우선으로 접근하시는 것이
여러모로 유리합니다.
투자만으로 100% 접근해도 황금알을 고르는데 제약이 따르는데 편의성이라는 조건을 혹처럼 붙인다면 투자 반경이 좁아지기 때문에 투자 수익률은 무조건 떨어질 수밖에 없습니다.
▶우선 고생이 되더라도 투자 우선으로 모든 힘을 응집해야 향후에 자본금이 축적이 된 상황에서
자신이 원하는 그 어떤 지역이든 매수할 수 있는 여유가 생기는 법입니다.
이 점만 본다면 실거주가 필요 없는 수도권이 서울과 신도시보다 유리하다고 할 수 있습니다.
▶통상적으로 분양.미분양.분양권(분양한지 6개월 이내)의 경우는 분양가와 프리미엄을 포함하여
자본금이 50% 정도만 되어도 무리한 투자가 아니며 전세를 주고 입주할 것을 감안하더라도
40% 정도의 자본금만 있어도 과감하게 투자할 필요가 있습니다.
이런 의미에서 자본금 90%로 분양 받는 분은 대출 활용을 못하는 경우이니까 좀 더 큰 평형에 투자 하는 것이 수익률 면에서 훨씬 유리합니다.
▶특히 미분양 조건이 좋은 경우에 30% 자본금만으로도 매수할 필요가 있는데 다만 이 경우에
등기 후 매도가 가능한 아파트로 국한할 것과 입주 1년~6개월 전부터 부동산 사장님. 전문가들과의
관계를 돈독히 하여 매도에 어려움이 없도록 장치를 깔아야 합니다.
▶등기를 하기 위해서는 모든 금액이 100% 있어야 가능할 것으로 판단하지만 분양 자금 전액을 가지고 등기를 하는 사람은 거의 없으며, 부동산 사장님과 매수자의 대출금을 활용하는 기지가 필요합니다.
▶급매의 경우는 전세를 끼고 매수할 경우 자본금과 전세금이 80% 정도면 투자할 필요가 있으며,
이 경우 전세금도 대출에 포함이 되므로 대출 가능 여부를 반드시 체크하셔야 합니다.
또한 전세를 끼지 않고 실거주를 할 경우에는 자본금이 60% 수준은 되어야 안정적인데 부동산
시세와 본인의 대출 여력에 따라서 상황은 조금 달라집니다.
전세를 끼고 헌 아파트를 잡으려 하지 마시고 분양.미분양을 받아서 새아파트를 전세 줄 생각을 하시는 것이 수익률 면에서 좋습니다.
3. 전문가. 부동산 사장님. 인터넷 시세 활용에 따른 매수와 매도 전략.
▶많은 분들이 부동산을 매매한 연후에 불안함을 진정시키고자 전문가나 고수 분들에게 문의하는 경우가 많습니다.
하지만 이미 계약금을 치른 상황이라면 전문가는 객관적인 판단과 더불어서 안심을 시키고 축하의
메시지를 함께 전하는 등 본의 아니게 주관적인 판단을 할 수밖에 없습니다.
▶그렇기 때문에 매수 혹은 매도하기 전에 다음과 같은 과정을 필수적으로 진행하셔야 합니다.
아파트 효율적인 매매과정 12단계
1) 평소에 전문가. 부동산 사장님 3분 이상과 친분 쌓기--
2) 매매하고자 하는 부동산의 시장 분위기 파악--
3) 매매자의 기본 조건 파악--
4) 국민은행 현재시세 및 과거 3년 시세 파악--
5) 건교부 실거래가 파악--
6) 부동산 중개소 5곳 매수 매도자 번갈아 가며 전화하여 정확한 시세 예측--
7) 부동산 최소 5곳 이상 방문하여 상담--
8) 능력 있는 부동산 3곳 이상 선점하여 복비 2배 이상 제시--
9) 현 시세에 차등을 두고 최소 3곳에 원하는 매수 및 매도 가격 받쳐 놓음--
10) 전문가. 고수들로부터 최종 점검--
11) 아파트 장점 알리기 및 가치 파악하기--
12) 아파트 고무줄 이론 매매
▶부동산 가격은 자신이 보유한 총 자본금보다 많고 10년 동안 땀 흘려 모은 돈보다 많은 경우가
대부분입니다.
이처럼 중대한 일을 진행하면서 위와 같은 진행절차의 치밀함을 보이지 않는다는 것은
무지함과 게으름의 소치라고 밖에 여겨지지 않습니다.
보통 생각하자 마자 결단력이라는 이유로 묻지마 투자 하시는 분들이 있는데 이러한 습관은
피하셔야 하며 또한 위의 12가지 항목에 대한 노력이 아닌 불필요한 고민만 거듭하다가
포기해 버리는 더 좋지 않은 습관이니까 버리셔야 합니다.
▶우선 평소에 실전 투자 경험이 많은 인터넷 상의 부동산 전문가나 고수들의 사이트에 가입하여
친분을 쌓고. 유능한 부동산 사장님을 5곳 정도 알아 두시는 것이 좋습니다.
▶다음으로 매수 혹은 매도하고자 하는 지역의 부동산 흐름을 파악하여 매수는 비수기 지역의 급매.매도는 성수기 지역의 비과세 혹은 만족한 수익률을 기준으로 매매 준비를 합니다.
▶이어서 자신의 현재 조건을 면밀히 분석하고 매매 자체만이 아니라 매매 후의 갈아타기까지 염두한 매매 후의 전략을 가상으로 함께 수립합니다.
▶그 과정이 끝났으면 국민은행 현재 시세와 과거 3년.2년.1년.6개월.3개월.최근 시세와 인근 아파트의 시세를 함께 파악합니다.
마찬가지로 동시에 건교부 실거래가를 파악하여 매도와 매수의 가격선을 마음 속으로 정해 봅니다.
여기에서 중요한 점은 다른 사이트 시세보다는 국민은행 시세가 중복 시세로써 객관성이 높기
때문에 집중적으로 살펴 보되 맹신하기 보다는 참조하는 선에서 판단하셔야 합니다.
▶건교부 실거래가는 최근 거래가 나오지 않는다는 점을 파악해서 참조해야 하며 국민은행 시세는
비교적 보수적인 기록이 우세하다는 점을 감안하여 부동산 흐름이 보통이면 중간가와 상한가
사이의 시세로 판단하시면 되고 성수기에는 상한가나 상한가의 10%-20% 정도. 비수기에는 하한가나 하한가의 10% 정도의 시세가 정확도가 높다고 판단하시면 됩니다.
시세 파악은 초보자의 경우에는 거의 절대적입니다.
국민은행 과거 시세만 보아도 폭등한 아파트를 매수해서는 안 된다는 점을 알 수 있으며 폭락한 아파트를 매도해서는 안 된다는 점을 그냥 발견할 수 있습니다.
▶다음으로 단지내 부동산. 지역에서 큰 부동산. 이웃 부동산 등 5곳 정도의 부동산 중개소를
선점하여 부부가 매도와 매수의 가격을 번갈아 가며 거래 시세와 매물 시세를 파악합니다.
매도자와 매수자를 바꾸어 가면서 상담하면 대부분 가격을 다르게 전망하기 때문에 중심을 잡는데
유리합니다.
▶전화 상담을 마친 후에 평소에 친분을 가진 부동산 현장 방문 5곳 정도를 합니다.
어느 부동산을 선택하느냐에 따라서 똑같은 시기에도 거래 시세의 5% 이상의 가격 차이가 날 수도 있으며 법정 복비를 얼마나 더 주느냐에 따라서 부동산이 하는 일의 열정이 확연히 달라집니다.
복비는 깎으려 해서는 안되며 많이 줄수록 매매시 유리하다는 점을 아시고 부동산 사장님을 내 편으로 만드는 작업을 실현시켜야 합니다.
▶매물은 아무 곳에나 내 놓으면 안 되며 단지내 부동산 1-2곳. 인근지역에서 큰 곳 1곳. 유능한 부동산 1곳 등에 과감한 복비 제시 후에 적정 매물을 모두 받쳐 놓고 매매자와 협상하겠다고 해야 합니다.
▶매물을 내 놓는 행위는 상황에 따라서 수 개월 전부터 진행하여 부동산 흐름을 잡는 지표로 삼거나 매매시 좋은 가격을 선점하는 발판으로 삼을 수 있습니다.
▶어느 정도 매매 준비가 끝났으면 지역구가 아닌 전국구라 할 수 있는 부동산 전문가나 고수들로부터 중복 상담을 받습니다.
여기에서 유념할 점은 실전 전문가나 고수가 아니면 전혀 다른 상담을 할 수 있으며, 자신의 상황을 정확하게 제시하지 못할 경우 리스크가 발생할 수 있기 때문에 유능한 전문가와 자신의 제반 조건을 상세하게 알려야 정확한 상담이 이루어진다는 사실을 기억하셔야 합니다.
▶다음으로 자신이 살고 있는 아파트와 층. 조망권 등의 장점을 곰곰히 생각하여 사실에 바탕을 둔 장점 사항을 일목 요연하게 정리하여 부동산에 제시하는 것이 매매시 엄청난 도움을 줍니다.
자신의 집에서 어떤 장점이 있는지 심도 있는 연구가 필요하며 단지내 동호회 활동은 그런 의미에
중요성이 갈수록 높아 가고 있습니다.
▶거꾸로 매수하려고 하는 사람은 아파트 단지와 매수 아파트의 장단점을 냉철하게 판단하여
똑 같은 돈을 주고 어느 것이 좋을 지에 대한 선별 노력이 요구됩니다.
▶제반 사항이 일단락 되었으면 매수 혹은 매도하고자 하는 사람과 계약을 체결합니다.
여기에서 매우 중요한 사실 한 가지를 말씀 드리겠습니다.
이른바 고무줄 이론입니다.
▶통상적으로 계약금과 잔금을 치르는 기간은 3개월 정도가 소요 되는데 아파트를 매도하고자 하는
분들은 등기 후 계약. 비과세 시점에 맞추어 계약이라는 단순한 발상에서 무조건 탈피하셔야 합니다.
그 까닭은 앞에서 언급하였듯이 폭등기는 길어야 6개월이고 통상적으로 3개월을 넘기지 못하는데
비수기는 1년 6개월 이상이 걸리는 경우가 많기 때문에 매매 타이밍을 좀 더 일찍 잡으라는 것입니다.
▶즉 폭등기에 계약을 하여 고무줄을 늘이듯이 6개월 혹은 그 이상 기간이 지난 등기시점이나
입주후 3년 비과세 시점에서 잔금을 치러야 한다는 점을 잊어서는 안 됩니다.
혹시라도 등기 시점이나 비과세 시점에 부동산 흐름이 꺾이게 되면 가격 차이가 시세가의
수억 정도 벌어지거나 매매 자체가 되지 않는 경우가 많기 때문에 할 수만 있다면 폭등시기에
매도 타이밍을 잡고 잔금을 치르는 것이 좋습니다.
▶그렇기 때문에 복비를 아껴서는 안 되며 매수하고자 하는 분을 위하여 일정 부분 싸게 매도. 중도금과 잔금을 늦게 낼 것. 실거주 바로 가능. 등의 좋은 조건을 제시하는 등의 융통성이 필요합니다.
물론 폭등기가 아니라면 그럴 필요가 없으며 정상적인 방법으로 매도하시면 되며. 특히 비과세 기간까지도 비수기라면 더 기다렸다가 폭등시기에 매도하는 것도 생각하셔야 합니다.
▶입주 아파트는 등기도 하지 않았는데 어떻게 계약을 하느냐의 문제가 제기 될 수 있습니다.
이는 일종의 복등기 형태로 불법이기 때문에 권할 성질이 못되며 다만 융통성 있는 지혜를 발휘하라는 의미에서 제시했으니 참조하시기 바랍니다.
▶지금까지 내 아파트를 어떻게 하면 비싸게 팔 수 있으며 어떻게 하면 싸게 잡을 수 있는 지에 대하여 집중적인 고찰을 하였습니다.
당연한 이야기 같지만 실전 상황에서 최상의 매매 조건을 만드는 것은 자기 자신이라는 점과
그러한 노력 여하에 따라서 수년 혹은 수십년 동안 저축한 금액보다 훨씬 큰 시세 차익을 거둘 수
있기 때문에 아주 중요한 과정이라는 것을 강조하고자 합니다.
▶세상 일이 그렇듯이 무지하고 게으르면 자신의 이익을 극대화 할 수 없습니다.
위에서 제시한 사항들은 땀 냄새 물씬 풍기면서 체험한 실전 사례를 제시한 것이니 유용하게 활용하시고 더불어서 부동산 성공 투자는 우연이 아닌 발상의 전환과 노력의 산물이라는 점을 반추하면서 잠을 청할까 합니다.
저의 도움을 원하는 분들은 언제든지 환영합니다.
▶제 글이 여러분들에게 싱그러운청량제가 되기를 기원합니다.
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