부동산노트(23) |
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[스크랩] 돈되는 아파트 정보 노하우 |부동산노트
2006-12-06 00:58
http://blog.drapt.com/sc88pro/3546881165334294627 
원문 : http://blog.drapt.com/aptmall
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노하우돈되는 아파트 정보 노하우
강남 대치동의 집값이 비싼 것은 교육환경이 좋다는 한 가지 이유다. 소위 ‘명문’이라 불리는 학교 배정이 가능한가, 주변에 얼마나 좋은 학원이 있는가에 따라 비슷한 입지에도 불구하고 아파트의 가격 차이가 심하다. 요즘은 고등학교보다는 초등학교와 중학교를 보고 이사하는 수요자가 늘고 있다. 고등학교는 지역구 내 추첨방식을 적용하는 반면, 초등학교와 중학교는 근거리 배정을 원칙으로 하기 때문이다. “강남 대치, 도곡동은 최고의 교육환경으로 가치 있는 곳이지만 가격이 너무 비싸다는 것이 단점입니다. 그러나 가격은 아직도 점점 오르고 있어요. 떨어질 걱정은 절대 없죠. 아직도 재건축 투자 수익 가능성과 대규모 주상복합타운 형성에 의한 선호도가 높아 호재가 여전합니다.” 비강남권으로는 양천구 목동지역을 먼저 꼽았다. 목동지역도 역시 가격이 만만치 않은데 이중 저평가된 목동1단지 한신청구아파트는 1억~2억원 정도 가격이 낮아 투자가치가 있다고 한다. 강북의 8학군으로 불리는 노원구 중계동 은행사거리와 7호선 하계역 역세권도 꾸준한 상승이 기대되는 곳이다. 2. 지역 대표 아파트는 가장 먼저, 가장 많이 오른다 “소위 랜드마크로 불리는 지역 대표 아파트들은 해당 지역의 아파트 시장을 주도하는 역할을 합니다. 그만큼 가격도 먼저, 많이 오르게 됩니다. 한 예로 강남구 압구정동의 신현대와 미성아파트의 50평대를 비교하면 5억원 정도 차이가 날 정도예요.” 지역을 대표하는 아파트 중 투자가치가 있는 곳은 대단위 대림타운이 형성되어 있는 구로구 신도림동의 대림e-편한세상 4차, 성수역 역세권인 성동구 성수동 롯데캐슬파크, 영등포구 문래동의 문래자이, 당산동의 삼성래미안, 중구 신당동의 남산타운 등이다. 현장을 누비고 다니면서 노두승 팀장이 느낀 점은 아직도 사람들이 잘 몰라서 저평가되고 있거나, 상승 호재가 기대되는 숨겨진 보물 부동산들이 많다는 것. 이미 유명한 곳은 오를 대로 올라 투자하기가 쉽지 않다. 이럴 때는 새로운 상승 호재가 무엇인지 그 틈새를 공략해보는 것도 한 방법이다. 3. 저평가된 '나홀로' 아파트를 노려라! “더 이상의 신규 택지 공급이 어려운 서울이나 수도권의 경우 빌라나 단독주택 개발이 개별적으로 진행되면서 한 동이나 두세 동 등 규모가 작은 ‘나홀로’ 아파트가 늘어나고 있습니다. 기존의 대단지 아파트는 오를 만큼 오른 상황이구요. 부정적으로만 생각하지 말고, 나홀로 아파트에 관심을 가져보는 것도 한 방법입니다.” 특히 대단지 아파트 인근에 위치한 경우 주변의 녹지공간과 편의시설을 공유할 수 있기 때문에 여러모로 장점이 많다. 특히 나홀로 아파트의 경우 분양가나 매매가가 저렴하기 때문에 시세차익을 기대할 수 있다. 한두 동짜리 나홀로 아파트들이 자연스럽게 타운을 형성하는 경우도 있기 때문에 투자가치로도 손색이 없다. 타운을 형성하고 있는 나홀로 아파트로는 양천구 신정동과 신월동 일대, 동대문구 장안동, 강서구 내발산동과 화곡동 일대다. 2호선 신정네거리역을 중심으로 경계에 있는 양천구 신정동과 신월동은 최근 연립주택을 헐고 1~2개동 규모의 나홀로 아파트가 꾸준히 들어서고 있어 유망하다. 동대문구 장안동 일대는 장안시영 재건축을 통해 대규모 유명 브랜드 아파트가 조성되고 있어 대단지 수혜가 예상되는 곳. 강남, 서초구 등 선호도 높은 지역에 있는 나홀로 아파트는 선호도나 가격대가 높다. 그래도 주변 대단지에 비해서는 가격이 낮기 때문에 자녀의 교육 등을 고려한 실수요자들에게 꾸준히 인기 있다. 화곡 저밀도지구 재건축이 한창인 강서구 화곡동과 내발산동 일대 나홀로 아파트들도 인기 있다. 8호선 송파역 역세권에 있는 나홀로 아파트들도 주변에 대단지 아파트들이 밀집해 있어 인기. 26평형이 3억4000만~3억7000만원대로 전세를 끼고 1억7000만원 정도면 구입이 가능해 주변 대단지에 비하면 가격이 낮은 편이다. 4. 한강 조망권이 아파트 가치를 올려준다! 웰빙에 대한 관심이 높아지면서 조망권을 가진 아파트의 인기가 올라가고 있다. 그중에서도 한강대로변의 아파트 건설부지가 점차 줄어들면서 한강 조망권에 관심이 많아지고 있다. 강북지역 아파트는 한강을 남쪽에 두고 있어 거실이나 안방에서 한강을 조망할 수 있는 반면, 강남은 그늘진 북쪽 베란다에서 부분적으로 조망할 수 있어 전자가 유리하다. 조망권에 따라 1억~2억원 이상 차이가 나기 때문에 충분한 투자가치가 있다. 투자 유망한 한강 조망권 아파트는 강남구 압구정동, 광진구 구의동 대단지, 9호선 개통 예정인 흑석동 일대, 밤섬 조망권이 우수한 마포구 신정동과 현석동, 성동구 금호동과 옥수동 등의 아파트이다. 조망권을 갖춘 재건축·재개발 아파트로는 용산구 이촌동, 성동구 금호동 14구역, 옥수동 옥수12·13구역과 광진구 자양동, 마포구 염리동 염리구역, 용강동 2구역 등이 유리하다. “외국의 경우 조망권을 갖추면 조망권이 없는 경우와 비교해볼 때 30% 정도 가격이 비싸다고 합니다. 조망권이라는 호재는 앞으로 점점 더 커질 전망입니다.” 한강 조망권뿐 아니라 하천 조망권이나 산 조망권도 호재로 작용한다. 중랑천, 탄천, 양재천 주변과 서울 중심의 남산, 강남의 대모산과 우면산, 강서권의 우장산, 강북권의 북한산이 보이는 주변 지역도 아파트값 상승이 기대된다. 한 예로 신당동 남산타운의 경우 남산 조망에 따라 1억원 이상의 시세 차이가 나고 있다. 5. 공원 프리미엄도 중요한 호재 최근 분양한 동탄신도시 청약 결과, 건설회사의 브랜드 인지도가 다소 낮더라도 공원과 조망권을 확보하고 있는 아파트가 높은 경쟁률을 보였다. 이처럼 쾌적한 공원에 인접한 아파트가 앞으로는 더욱 오를 전망이다. 용산 대단위 공원 주변의 한강로 일대와 문배동을 중심으로는 고층 주상복합 물량이 많고, 용산동을 중심으로 한 도심 재개발이, 한남동과 효창동, 용문동 일대는 주택 재개발이 한창이다. 자금이 1억원 미만일 때는 주택 재개발지역의 조합원 지분을 구입하는 쪽이 좋고, 1억원 이상 보유 시는 역세권 중심으로 기존 아파트 매입이 좋다. 초기자본은 부족하지만 자금 확보가 가능하다면 주상복합 신규청약이나 분양권을 사두는 것도 괜찮다. 서울숲 등 뚝섬지구 개발에 따른 호재로 성동구 성수동 일대와 뚝섬 일대도 지속적인 가격 상승이 예상된다. 송파구 가락동의 5호선 개롱역 역세권도 오금공원에 인접해 있어 공원 프리미엄의 덕을 볼 것으로 기대된다. 6. 전세 끼고 재테크와 내 집 마련을 동시에 전세를 끼고 잘만 사면 내 집 마련과 재테크 두 마리의 토끼를 잡을 수 있다. 전세를 끼고 아파트를 마련한다는 것은 기존 세입자가 지불한 비용을 안고 나머지 비용만 들여 구입하는 것을 의미한다. 초기 금액에 대한 부담이 적고, 시세차익까지 노릴 수 있다는 장점이 있다. 단, 역세권이나 도심권 등 기본적인 전세 수요가 있는 지역을 선택하고 본인의 재정 여건을 고려해 마련해야 한다. 소액투자로 적당한 곳은 역세권 소형 아파트가 적격인데 도봉구 창동역, 강서구 방화역, 성동구 왕십리역과 행당역 주변 등이 적당하다. 24평이나 25평형대가 전세가 비율이 65% 정도여서 6000만~8000만원 정도면 전세를 끼고 구입이 가능하다. 발전 가능성이 잠재되어 있는 곳으로는 마포구 상암동 월드컵 2단지도 괜찮다. 22평형 기준 전세가 비율이 50% 정도이긴 하지만 매매가 상승이 기대되는 곳으로 전세를 안고 1억2000만~1억5000만원 정도면 살 수 있다. 7. 목돈 없으면 모기지론으로 뜨는 지역 아파트 마련 목돈이 없다면 10년 이상 장기로 주택자금을 대출해주는 모기지론으로 한창 뜨고 있는 아파트에 내 집을 마련하는 것도 한 방법이다. 서울이면서도 공기가 좋고 주변에 편의시설이 들어서고 있는 상암동 일대 아파트는 2004년에서 2005년 동안 7.8%의 가격 상승이 있었을 정도로 유망한 곳이다. 월드컵 2단지 25평의 경우 3억6000만원 정도인데 모기지론을 이용할 경우 1억800만원만 있으면 2억5200만원 정도를 대출받을 수 있다. 5억6000만원 하는 월드컵 3단지 33평은 자금이 1억6800만원 정도만 있으면 3억9200만원을 대출받아 마련할 수 있다. 판교신도시 후광 효과로 가격이 상승하고 있는 경기도 용인시 수지읍 25평 아파트의 경우도 1억3000만~1억8000만원 정도의 자금만 있으면 모기지론을 이용해 구입할 수 있다. 8. 임대아파트를 공략하라 “없는 사람들의 거주지로만 인식됐던 임대아파트에 대한 수요자의 인식이 변하고 있습니다. 특히 택지지구에서 분양되는 민간 임대아파트의 경우 일반 분양 아파트에 비해 상대적으로 분양가가 저렴하고 2년 6개월이 지나면 분양 전환이 가능하기 때문에 인기가 높습니다.” 청약통장을 가지고 임대아파트를 분양받았다고 해도 같은 통장으로 다른 신규 아파트를 분양받을 수 있다는 장점도 있다. 서울에서 진출입이 가능하고 쾌적한 주거환경이 보장되는 경기도 성남 도촌지구나 고양 행신2지구, 의왕 청계지구, 하남 풍산지구 등의 임대아파트는 투자가치가 충분하다. |
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[스크랩] 10년 앞을 내다보고 부동산 투자하기 |부동산노트
2006-12-06 00:56
http://blog.drapt.com/sc88pro/3546881165334173913
출처 : 팔구사구부테크
원문 : http://blog.drapt.com/msm00700
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부동산 투자자들의 고민은 크게 두 가지다. 하나는 집 없는 서민이 내 집을 장만하는 것이고 또 하나는 여유 돈으로 앞으로 돈 될 만한 부동산을 찾고 싶을 때이다. 장기적으로 오를 만한 부동산을 찾는 투자자 입장에서는 고민이 어느 때보다 많을 때다. 부동산이 정책변수에 따라 부침이 심한 데다 향후 전망이 불투명해 어떤 종목을 고를지 고민하기 쉽다.
이렇게 부동산 시장이 변수가 많을 때에 미래 부동산시장에 대해 점쳐 보는 것이 어떨까? 한 치 앞을 내보다기 어려운 상황에서 미래부동산 시장을 전망하는 것은 신(神)의 경지라고 하지만 최신 부동산시장의 트렌드와 패러다임, 각종 통계와 몇 가지 변수를 바탕으로 몇 년 후 부동산 시장은 어떻게 변할 것이며 어떤 부동산에 관심이 몰릴 지 상상(?) 해보자.
10년 앞을 내다보기 위해 잠시 10년 전의 부동산시장을 거슬러 가보자. 1996년 전후 부동산 시장은 현재와 크게 다르지 않았다. 당시에도 부동산에 대한 관심이 높아 아파트와 토지가 인기를 끌었다. 금융소득종합과세와 사회 간접자본 건설에 따른 민간자본의 참여, 수도권 주택부족현상 등으로 수요자들의 부동산에 대한 관심은 꾸준했다. 시장은 춤추지는 않았지만 완만한 상승세를 탔다.
당시에도 아파트, 상가, 토지 등 부동산 주력(?)상품을 중심으로 명암이 엇갈리는 종목들이 출현했다. 아파트의 경우 매매가 보다 전세값이 많이 올라있었고, 상가는 신도시의 공급과잉 여파로 가격이 떨어졌다. 토지는 지자체의 개발여파 속에 대세상승 속에 진폭이 크지 않은 시장이었다. 부동산실명제 실시가 부동산시장에 미치는 파장이 컸음에도 불구하고 부동산에 몰리는 관심은 지금과 다를 바 없었다. 등기의무화 시행, 양도세 비과세 감면축소 등 투기억제기능 제고가 부동산정책의 골간을 이룰 정도로 정부의 부동산투기규제는 고삐를 조였다.
그 후 외환위기의 돌발변수를 겪으면서 시장은 몇 년간 침체에 빠졌지만 곧 회생하며 부동산 투자 열기는 다시 재연됐다. 과거 없는 미래가 없듯이 지난 10년의 부동산시장을 돌이켜보면 향후 미래의 부동산시장을 유추해볼 수 있지 않을까? 10년 후에 부동산 시장은 수급동향과 트렌드, 인구동향 및 금융시장 변화에 따라 부동산종목별로 명암이 교차되는 시장이 될 것으로 보인다. 이를 바탕으로 미리 구체적인 목표를 설정해 투자를 계획한다면 남보다 한 발 앞서 유망한 부동산에 관심을 기울이게 되지 않을까? 시장을 바로보지 못하는 개인 부동산업자가 10년 앞을 내다보고 유망 부동산을 선정하는 건 무리지만 나름대로 심혈을 기울여 멀리보고 장타를 때릴 핵심 부동산상품을 짚어보려 한다.
■ 고령화 시대의 유력 상품 - ‘전원’용 부동산
통계청 발표에 따르면 우리나라는 2006년 현재 65세 이상 노인인구가 전체 인구의 9.5%에 달하고 2016년경에는 15%를 육박해 초 고령 사회에 진입한다고 한다. 저 출산에 따른 인구고령화는 필시 수요자들로부터 전원부동산에 대한 관심이 집중되며 전원주택 ,농가주택 ,펜션 ,주말주택 등이 인기를 끌 것으로 보인다.
부동산거래 현장에 있다 보면 장,노년층 부동산투자 희망자들이 가장 관심을 많이 갖는 부동산은 역시 전원부동산이다. 수도권 또는 지방중소도시 근교에 땅을 사 소박한 전원생활을 하겠다는 수요자들이 십중팔구다. 각 언론사의 부동산투자 희망자를 상대로 한 설문조사에서 매번 빠지지 않는 게 은퇴 후 장차 전원용 부동산을 장만하겠다는 것이 그들의 소망이다. 수도권의 땅값이 크게 내리지 않는 이유도 가수요자들이 여유 돈으로 땅을 알음알음 사두기 때문이다. 시세차익을 얻기 위한 투자보다 미래를 내다보고 땅에 적금들 듯 묻어두려는 심리 탓이다.
주택의 투자가치가 낮아져 삶의 질과 주거의 편의성을 따지게 될 때 도시서민들의 탈도시화는 러시를 이룰 것이다. 도시주변의 중소형 주말 ? 전원주택은 향후 꾸준한 가격상승을 기대할 수 있는 종목으로 부상할 여력이 큰 부동산이다. 전원생활에 관심이 있다면 번듯하고 값비싼 귀족형 전원주택이 아니라도 농가주택이나 농촌문화마을사업의 일환으로 분양하는 택지나 농촌주택 투자에 관심을 기울여보는 것이 어떨까. 새롭게 바뀐 농지정책과 세금 면에서 소형 주말주택 만들기를 도와주는 환경으로 바뀌어가고 있는 만큼 지속적인 관심을 가질 만한 종목이다.
■ 안정을 추구하는 고수익 상품 - ‘임대’용 부동산
미래는 기업과 금융혁명으로 산업지각의 변동이 예상된다. e-비즈니스, 재택근무와 아웃소싱 발달, 사교육비와 주택비용 증가는 부동산시장에도 직간접적으로 영향을 미칠 것으로 보인다. 업종간의 부침으로 인해 고용불균형이 심화되면서 임대용 부동산투자에 대한 욕구는 점차 늘어날 것이다. 대표적인 임대용 부동산인 ‘도심’의 소형 상가와 서민 주거 밀집지역 내 소형 주택, 고령화시대의 실버주택 임대사업, 관공서와 공공시설 주변의 미니 오피스(텔), 주상복합아파트 내 고급주택, 주택밀집지역 내 상가주택, 신도시주변의 쾌적한 아파텔 등은 향후 수요자의 쏠림현상이 꾸준히 이어질 것으로 보인다.
저금리 기조가 유지되고 주택에 대한 보유세 부담이 커질수록 전세가 월세로 전환되는 추세가 이어져 임대용 부동산의 가치는 점차 높아질 것으로 보인다. 현재 서울지역의 임대차 계약 중 월세비중이 40%를 넘는 상황임을 감안하면 향후 부동산시장의 임대수익 비율은 점차 늘어나는 것은 자명한 현상이다. 특히 도심 소재 소형 부동산의 인기는 가속화될 것으로 보인다. 희소성과 개별성이 돋보이는 위치 좋은 부동산은 부침이 심한 경기에도 투자자에게 고수익을 안겨주는 유일한 대안상품이기 때문이다.
■ 삶의 질 높이는 - ‘웰빙,레저’용 토지
모 국책연구기관이 향후 유망전략사업으로 꼽은 주택산업 분야 중 유망산업으로 귀농교육사업과 은퇴농장사업, 전원형 주택사업 등을 꼽았다. 고령화산업이 100조 시대를 온다며 특수를 누리게 될 것이라고 전망했다. 주5일 근무제 확산에 따라 넉넉한 주말시간을 활용해 도시를 탈출하는 도시민들이 주말농장과 체험용 토지에 대한 수요자로 돌아설 가능성이 크다.
향후 수도권규제 완화 조치와 지속적인 국토 개발여파로 토지는 장기적으로 임대와 개발수익을 동시에 안겨줄 ‘뜨는’ 상품이다. 토지의 경우 신설도로를 따라 돈을 묻는 다면 최소한 땅값이 내려 갈 염려 없는 ‘적금’상품임에 틀림없다. 공공기관이 직접 개발해 공급하는 저밀도 택지지구 내 단독택지는 각종 기반 및 편의시설이 충분히 설치되기 때문에 적은 돈을 들여 토지를 장만할 수 있어 인기를 끌 것이다. 전용주거용지의 경우 쾌적한 주거생활이 가능해 초심 투자자들이 노리기에는 안전한 투자대상으로 꼽힌다. 전매가 가능하기 때문에 환금성도 뛰어나다.
대지보다 가격이 싼 농지나 임야는 전용과정을 거칠 경우 적은 비용으로 주택을 지을 수 있다. 또 농림지역이나 보전임야, 기타 규제가 많은 토지보다는 전용이 가능한 관리지역 내 토지가 좋다. 소규모 주말농장용 농지나 산림경영과 목장용지용 임야도 앞으로 주목받는 토지로써 꾸준히 관심을 끌 부동산종목이다.
부동산에 투자한다고 하면 으레 ‘단기에 높은 수익’을 올려야 한다고 생각하기 십상이다. 그러나 부동산 투자 트렌드는 서서히 바뀌고 있다. 정부의 강력한 투기억제책과 중과세 정책 등으로 실수요자 또는 실속투자 형태로 거래형태가 바뀌고 있는 추세다. 단기투자로 얼룩진 부동산투자 문화에서 한발 물러나 장기투자에 대한 마인드로 바뀌어야 할 때이다. 장기투자는 규칙적이고 느린 변동성에 투자하는 것이다. 따라서 단기투자와 달리 기대수익이 낮기 때문에 투자의 적중률이 높고 많은 기회를 맞이할 수 있는 장점이 있다.
부동산시장의 여러 변수에 의해 부침이 생기더라도 기다리다보면 큰 사이클 상 돌아오는 여러 번의 기회를 잡을 수 있다. 부동산 투자에 ‘인내심’이 필요하다. 짧게는 5년에서 길게는 10년 앞을 내다보는 장기적인 안목으로 부동산 투자계획을 세워야 할 것 같다.
[자료원: 메트로컨설팅(www.metro21c.com) 윤재호] |
[스크랩] 부동산 관련 다양한 계약서 서식들 |부동산노트
2006-12-06 00:55
http://blog.drapt.com/sc88pro/3546881165334144907
출처 : *'''' Beautiful Life™'''*
원문 : http://blog.drapt.com/canmacju
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부동산 관련 다양한 계약서 서식들
출처 : 네이트 Tong-Ritzy님의 실생활에 필요한 서식들통 |
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