◆ 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?

 

◆ 최근 묻고 답하기란에서 질문과 답변을 통하여 가장 많이 접하게 된 내용이 과연 어느 지역과

    아파트가 오를 것인가 하는 점이라는 것을 확인하고 이에 도움을 드리고자 제 소신껏 답을

    드리겠습니다.

 

◆ 미래의 투자 가치가 높은 지역을 선정하는 것은 모든 분들의 희망입니다.
     그렇기 때문에 미래의 투자 가치가 높을 것으로 예상 되는 지역은 하나같이 투자자들이

     몰려서 높은 시세를 형성하는 경우가 많습니다.

     문제는 그렇게 몰린 투자자들 때문에 시세가 큰 폭으로 오른 지역이 향후 전망도 더 밝다는

     것입니다.

◆ 아파트에 대한 꼭짓점은 없습니다.
    사람이 몰리면 그것이 다시 새로운 시작이고 사람들로부터 철저하게 소외된 곳은 아무리

    저평가가 되었다고 하더라도 오히려 가격이 하락하거나 그 시세가 꼭짓점이 될수도 있습니다.
    최근 3년의 시세 흐름을 보면 철저하게 그런 모습을 나타내고 있으며, 이는 단순하게

    부동산에 국한 되는 문제가 아니라 주식, 생필품, 회사 등등 인간사와 관련된 모든 것들이 다

    그렇다고 여겨집니다.
    그래서 명품을 찾는 것이고 아파트 투자자들도 유망지역을 찾아서 떠나는 것입니다.
 

 

 

   사유-각종 호재와 개발에 힘입어 올 3년 이내에 서울에서 가장 큰 시세 상승이 예측됩니다.

    예시 고가 아파트- 신천동 롯데 캐슬 골드(평당 3500)

    예시 중가 아파트- 문정동 올림픽 훼밀리(평당 2700)

    예시 저가 아파트- 가락동 성원 샹떼빌(평당 1800)

   

 

   사유-전통적인 강세지역으로 목동의 폭등에 자극받아 큰 폭의 상승이 예견됩니다.

    예시 고가 아파트- 압구정동 신현대(평당 4400)

 

 

    사유- 강북구의 자존심으로 향후에 강남과 릴레이식 시세 경쟁이 예상됩니다.

    예시 고가 아파트- 목동 신시가지 7단지 고층(평당3700)

 

   사유-강남의 강세 송파의 비약, 하남, 덕소의 두각 등에 힘입어 어부지리를 얻습니다.

    예시 고가 아파트- 고덕동 주공 2단지(평당 3200)

 

 

   사유-판교-청계-과천-의왕 라인의 가장 큰 수혜지로 주목 받을 것입니다.

    예시 고가 아파트- 서초동 롯데 캐슬 클레식(평당 3500)

  

   사유-상암동의 지속적인 상승과 일산, 파주, 송도 신도시의 약진에 자극을 받습니다.

    예시 고가 아파트-  상암동 월드컵 7단지(평당 2300)

    

    사유-판교, 과천, 의왕의 폭등, 강남권의 유입 등으로 도약이 예견됩니다.

    예시 고가 아파트-  봉천동 현대 홈타운(평당 1600)

 

   사유-지속적인 강남 서초 송파 강동 4대구의 상승에 연쇄적인 탄력을 받는 곳입니다.

    예시 고가 아파트-  광장동 극동 2차 아파트(평당 2100)

 

     시세-강남, 목동, 용산과 함께 여의도가 다크 호스로 시세 상승을 이끌 것입니다.

      예시 고가 아파트-  여의도동 광장 아파트(평당 2600)

 

 

 

   사유-분당선, 경전철, 경부 고속 3대 교통과 입지, 새아파트,판교후광 0순위입니다.

    예시 고가 아파트-  보정동 엘지자이1(평당 2300)

 

   사유-판교 개발, 강남의 직접 수혜, 성남 재개발 등의 호재로 광풍이 예견됩니다.

    예시 고가 아파트- 분당구 정자동 파크뷰(평당 3300만원)

 

   사유-시세-동탄의 입주, 이의동 개발, 강남 흐름의 남하 등이 열풍을 불어 넣습니다.

    예시 고가 아파트-  영통동 청명 대우(평당1300)

 

 

   전철역 개통, 천혜의 환경, 강동구, 하남 풍산의 직접 수혜 지역입니다.

    예시 고가 아파트-  토평동 삼성래미안(평당1300)

 

   사유-풍산의 개발, 상대적 저평가, 강동의 도역, 기반시설 확충이 큰 자랑입니다.

    예시 고가 아파트- 신장동 에코타운(평당1250)

 

10. 파주시입니다.- 35% 상승 예상

    사유-파주 교하지구, 금촌을 핵으로 고양시, 상암동, 목동, 송도의 직접 수혜지입니다.

    예시 고가 아파트-  교하읍 현대 아이파크2차(평당950)

     ※ 위에서 제시한 예시는 미래 시세가 아니라 현 시세임을 알려드립니다. ※

 

◆ 위에서 투자 환경에 대하여 개략적인 사항만 제시하였는데, 향후에 아파트별로

    투자 가치가 높은 곳을 선정하여 글을 게시하겠습니다.

    고가, 중가, 저가로 구분하여 시구별로 기본 시세를 제시했기 때문에 여러분들께서 구입

    하신 아파트나 향후에 투자 하려는 아파트의 좋은 지침서가 될 것으로 확신합니다.

 

◆ 특히 용인시는 각종 조사 자료에서 보면 투자 1순위 지역으로 손꼽히는 지역이기 때문에 뛴

    가격에 연연하지 마시고 경기도 1순위로 매수 하시길 권유합니다.

    오죽하면 용인시는 눈감고 매수해도 시세 차익이 남는다는 말이 떠돌겠습니까?

 

◆ 아울러 위에서 제시한 시세 상승은 절대치가 아니고 과거 3년 시세를 바탕으로 한 예상

    수치임을 밝힙니다.

    감사합니다.-

 

최근 여론에서 부동산 가격에 엄청난 관심이 있는것 같다. 문제는 현제의 정책이 앞으로 6개월을 가지 못한는 정책이라는데 한계가 있다. 얼마전 신년 기자회견..정말 아직도 정신 못 차리는 것 같다. 2007년 대통령 신년사....경제 정책에 관련된 사항은 모두 뜬 구룸 잡는 이야기 하는것을 보면 또 2007년 어떤 태풍이 불것인지 겁이 난다. 우선 대통령 새해 한마디 출발이 부동산 잡겠다... 꼭 잡힐 것이다. 그럼 문제는 어떻게.. 어떤 정책 가지고가 없다. 정말 한심한것은 아직도 시장 기능을 국가 권력이면 무엇 이든지 할수 있다는 이 잘못된 생각과 아집이 한국 경제 그동안 집권 4년동안 망가 뜨린것 아닌가 ?

또한 2007년 1월11일... 부동산 정책.. 막말로 이야기 하자면 이것은 부동산 정책이 아니라 부동산 폭등 정책이다. 왜 그런가 ? 물론 주된 내용은 1인 1대출... 세계 어느나라도 이러한 금융정책은 없다. 또한 이러한 금융 정책으로 정상적인 경제 활동이 될리 만무하다. 물론 현재 집을 가지고 있는 사람이야 무슨 효력 없겟지만 결국 서민만 죽이는 정채이며 또한 이정책으로 인해 주식시장이 먼저 크게 요동칠것이 뻔하며 이러한 도박적 부동산 정책은 2007년 10월까지 이판 사판식으로 계속될것으로 기대 되어진다.

문제는 부동산을 잡되 시장 기능으로 잡아야 된다는 사실을 모르고 있는것이다. 이제 1년 남은 임기 동안 경제 정책을 이판 사판식으로 할것은 뻔하지 않는가 ? 정권을 내 주느냐 재 창출이냐 엄청난 도박을 해야 되는 처지....심각한 문제는 2008년후 후우증으로 또 국민은 고난의 세월이 기다리고 있다고 보아야 한다.

우선 부동산을 인위적으로 잡을 려면 금융을 잡아야 되는데.. 이것은 이자율 인상/ 대출 규제등 초 강력 수단이 도원될수 밖에 없다. 그럼 소비는 급속 냉각되고 주식 시장은 또 한번 요동 칠것이 뻔하고 어째든 이판 사판식 정책이 기대 되어진다. 주식 시장도 아마 투자를 신중하게 접근해야 된다는 사실도 또 하나의 먹구름이 아닌가 싶다.

그럼 그 부동산 거품의 실체는 무엇 인가 ? 우선 지금 세계의 경제 학자들도 부동산 거품론에 대하여 완전이 상반된 이론을 주장하고 있다. 우선 1990년초 부터 세계 경제학의 주류를 이루엇던 "Supply Siders and Chicago Shool Economists" 와 "Keynesians" 들은 부동산 버블에 강한 회의감을 갖고 있으며 부동산 버블은 있을수 없다고 한다.

물론 일본의 부동산 폭락을 거품 붕괴로 보아야 하느냐 아니면 자연 스러운 수요와 공급 ( 시장 기능)의 붕괴로 보느냐 하는 시각도 상반되고 잇다고 보아진다. 문제는 모든 투자에 대한 가치 즉 Gold/Stocks/ Housing and Real Estate / Diamond등은 가치 산정을 정확히 할수 없으며 오직 Invisible Value에 의해서 결정 될수 밖에 없다고 보아진다.

결국 지금 한국의 아파트 가격을 단순이 많이 올라 거품이다 아니다 하는 논쟁은 경제학을 좀 공부하고 현실 경제에 대해 어느정도 상식을 가지고 잇는 사람의 입장에서 보면 한심하게 보일수 밖에 없어 보인다.

물론 집을 장만하지 못한 수요자나 부동산에 투자를 하지 못하고 주식에 투자하여 손해를 본 투자자 입장에 보면 부동산 가격은 거품이고 그 거품은 꺼져야 된다고 강하게 주장하는 것에 대해 일리는 있어 보인다. 왜냐 어짜피 부동산이나 주식이나 투자의 수익율 보고 투자를 하지 무슨 자선 사업을 할려고 투자하는 사람이 있겠는가 ?

지금의 일본 부동산 가격을 보면 약 14년간 불황을 겪으면서 거품이 꺼졌느니 아니니 하지만 현재 가격이 아직도 한국의 가격에 비할수 없이 높은 가격을 유지하고 있으며 최근 다시 가격이 상승하고 있다고 한다. 또한 현재 노정권 입장에서 보면 별에 별 부동산 정책을 내놓아도 가격이 잡히질 않으니 현재 부동산이 거품이며 그거품이 꺼질거 ( Bubble Bursts )라고 심리적으로 압박하여 가격을 잡을수 있다는 현실을 감안하면 조금은 이해가 간다고 할수 있다.

문제는 지금의 현실을 감안 할때 서울 및 수도권은 시장 기능의 상실로 인한 폭등이며 이러한 폭등은 2010년까지 지속 될수 밖에 없는 구조적 문제를 가지고 있다는 데 문제의 심각성이 있다. 즉 매년 서을 및 수도권에서 필요한 아파트는 약 36만 가구를 공급해야 되지만 2002년 부터 지금 까지 평균 12만 가구만 공급하여 폭등을 불러 일으킨 것을 보면 앞으로 50만가씩 2010년 까지 공급해도 가수요는 해결하지 못 할것으로 보인다.

또한 아파트 및 부동산 가격 폭등이 Psychological Confideance로 인한 소비 및 고용 창출을 가져오는 반면 인위적으로 부동산 폭등을 잡으려고 이자율 인상 및 규제를 취하면 실업 및 소비 둔화로 인한 경제의 여러가지 문제가 발생한다는 사실이며 이러한 억압 정책은 과거 러시아/ 독일에서 사회주의적 정책을 도입 했지만 결국 실패한 사례는 우리가 연구 해 볼만한 가치가 잇다고 하겟다.

결국 현재 노정권에서 추진하는 국가 공권력 관리하에서 추진하는 아파트 및 부동산 정책은 절대 성공할수 없으며 이로인한 문제의 심각성은 아마 길면 2년 ?F으면 현정권이 끝나기전 심각한 문제가 발생할수 밖에 없다고 보아진다. 특히 정부에서 국가 권력의 힘으로 밀어 부치는 사기업에 대한 아파트 분양가 규제는 엄청남 문제가 있음에도 불구하고 현재 시장에서의 부동산 폭등에 대한 엄청난 반감을 이용해 결국 포플리즘 정책으로 흘르는 것을 보면 한심하게 보인다.

물론 현재 어느 정치 세력이건 여론의 흐름을 거슬을수 없는 현실을 고려 할때 그 이후에 발생하는 문제도 함께 고려해야 함은 현정권에서 해야 되나 현실은 그렇지 못하다. 특히 현재 추진화는 시기업에 대한 아파트 원가 공개 문제만 하더라도 그것을 과연 사기업 까지 적용 해야 되느냐에 의심이 많으며 이로 파생되는 문제가 심각함에도 불구하고 포플리즘으로 밀어 붙이는 형국을 보면 앞이 막막하다고 하겠다.

만약 노정권이 초기 부터 부동산 문제를 유물론적 사고를 벗어나 자본주의적 사고에서 정책을 개발하고 추진했더라면 지금과 같은 심각한 문제가 발생하지 않앗을 것이다. 그리고 대통령이 국가 권력이면 무엇이든지 해결할수 있다는 잘못된 인식으로 대통령이 선두에서 너무 말을 많이해 정책적 Feasibility을 제한하는 모순적 행태는 정말 비난을 면치 못할 것으로 보인다.

만약 초기부터 부동산 정책을 공급과 세제를 겸비한 장기적 정책 및 로드맵을 가지고 접근하고 국가는 공영 개발 ( 주공/ 토공)을 통한 저소득층의 주거 안정에 중점을 두고 민간 부문은 좀더 자유롭게 재건축등을 통한 공급에 역점을 두었다면 지금과 같은 수요와 공급의 불일치로 인한 폭등은 잠재울수 있었던 것이 아쉬울 뿐이다.

또한 정부나 일부 무 주택자나 주식에 투자하여 손해를 본 투자자가 주장하는 주택은 오직 주거 개념이란 주장도 정말 이상론 적인 주장이 아닌가 싶다. 지금과 같이 고용이 불안정한 현실 및 퇴직후 정부에서 고작 노인들에게 지원하는 것이 완전 생활 빈곤층에 대한 월별 지원금 외에 분기별 6만 팔천원정도 지원밖에 없는데... 그럼 퇴직후 무엇을 가지고 자식 및 생활을 해야 되는지 명확한 답변을 할수 잇다면 과연 누가 부동산에 투자를 하겠는가 ?

따라서 현재 정부가 추진하는 반값 / 토지 영구 임대 아파트는 절대 성공할수 없다고 보아진다. 성공할수 없는 가장 큰 이유가 미약한 사회보장 제도. 사회보장 제도가 없는데 무슨 주택을 주거 개념으로 생각 해야 된다는 플라톤과 같은 이상론이 먹힐수 있다고 보는가 ? 분명히 명심해야 될것은 현재 정부가 모방하는 싱가폴 주택정책은 싱가폴 정부는 민간 부문의 주택/ 가격/ 분양 방식에는 절대 관여하지 않고 시장 기능에 의해서 모든것이 결정 된다는 사실을 보도 하고 있지 않느다는사실이다. 결국 정부가 싱가폴 방식을 다시 가공한 주택 정책은 2-3년후 엄청난 공급 부족 문제를 야기해 또한번 지금보다 더 큰 혼란이 온다는 사실도 명심해야 된다.

정부 및 일부 투자자는 그런 뜬구름 잡는 이상론 보다는 현실적으로 노후에 어떠한 정책으로 보장을 한다는 확실한 정책을 내놓아야 부동산을 잡을 수 잇다고 확신한다. 미국도 개인별 자금 운영을 보면 부동산 투자가 약 43%, 주식 투자가 32% 로 구성되어 있는 현실을 볼때 부동산 투자가 무조건 범죄라는 인식은 바뀌어야 한다고 보아진다.

결국 결론은 지금의 비수기에 또 정부의 강도가 제일 강하게 나타날때 아파트 및 부동산 매수가 적기라는 사실이다. 물론 이론의 여지가 잇다고 하겟다. 그이런은 집값이 폭등이 재연 또는 거품 붕괴 할 것이다. 이중 어느 이런이 맞을거라고 그 누구도 장담할수 없다. 다면 현재 시장 Facts & Forecast를 할때 제개인적 생각으로는 폭등 할수 밖에 없으며 그 시기는 2 분기 부터 다시 시작 할것이며 이렇게 되면 가격을 협상 가격이 아닌 독정 가격이 형성 된다는 사실이다. 따라서 지금은 협상하여 선택할수 있는 절호의 기회라고 보아진다.

개인적으로는 1976년 강남 바람이 불기 직전 투자에 대한 정확한 예측을 하였고 또한 그후 지속된 투자가 성공적으로 이루어져 주변의 많은 동료 및 관계자들이 빠른 시일내 성공할수 있도록 해 주변이나 나 자신 스스로 천부적인 예측 능력이 잇다고 믿는다. 부동산 투자에서 가장 필요한 것은 정확한 예측과 판단이 아닌가 싶다. 우리는 주변에서 투자를 망설여 좋은 기회를 놓쳐 후회하는 사람을 많이 본다.

나는 그런 분들에게 이런 말을 한다. 투자는 " 본인의 신뢰를 바탕으로 달리는 말의 등에 올라 타야 하며 또한 말을 멈추게 하는 지혜도 필요 하다고 " 한다.

 

http://blog.drapt.com/muzige/1668801169824828187

자료출처: 행복한 부자라는 건~~~~

 

[머니투데이 원정호기자]

 

[[2007 주택청약 전략]시중 은행별 상품 꼼꼼히 따져 선택해야]

내집 마련에 나설 경우 자기자금을 100% 준비해서 매입하는 경우는 드물다.

레버리지 효과를 기대하며 필요자금의 40~60% 정도는 통상 대출을 활용한다.

그러나 대출을 활용한 내집 마련 전략에 빨간불이 켜졌다.

정부가 강력한 대출 축소 정책을 펴고 있는데다, 금리도 인상되는 추세이기 때문이다.

요즘같은 혼란기에 어떻게하면 주택대출을 많이 받고 잘 활용할 수 있는 지 알아본다.

◇내집마련에 주택대출 활용하기

대출상품을 선택할 경우 우선 정부에서 국민주택기금 등으로 지원하는 상품인지를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

이런 상품에는 근로자·서민주택구입자금대출과 주택금융공사의 보금자리론과 e모기지론 등이 있다.

대출한도(LTV)에서 예외가 인정되고, 금리면에서도 고정금리가 대부분인 이 상품들이 금리 상승기에 불리하지 않다.

특히 연 소득 2000만원 이하인 저소득층은 정부에서 국민주택기금 등으로 지원하는 근로자·서민주택구입자금대출을 검토해 봐야 한다.

1억원이 최대 한도여서 큰 의미는 없지만 금리와 소득공제 등 장점도 많다.

고정금리와 변동금리간 호환이 가능한 혼합형 대출 상품인 시중은행의 모기지론도 인기를 얻고 있다.

국민은행 박합수 PB부동산팀장은 "상품이 점점 복잡해지고 있어 특징을 잘 살펴보고, 본인에게 유리한 제도가 어떤 것인가를 확인해야 한다"면서 "변동(고정)금리, 대출기간, 근저당권 설정비용 부담문제, 중도상환수수료 부담, 소득공제 여부, 거치기간 등을 면밀히 분석해야 부담을 덜 수 있다"고 조언했다.

주거래은행을 이용하는 것도 금리 등 조건면에서 유리하다.

은행들이 우수고객에게는 금리할인 혜택 등을 준다.

외국계 대부업체도 각광을 받고 있다.

금융 규제를 받지 않아 LTV를 80% 수준까지도 운용하기 때문이다.

은행권 등에서 소외된 대출 수요자들이 몰리고 있지만 금리가 통상 1 ~ 2% 정도 더 높게 책정되기 때문에 주의해야 한다.

◇내집마련에 주택대출 많이 받기

시중 은행들은 매수하고자 하는 주택에 전 소유자의 대출이 있다면 채무인수 방법을 통해 대출을 승계하라고 조언한다.

6억원 이하인 경우 DTI 증빙을 하지 않아도 되기 때문이다.

또한 대출에 따른 부대비용을 줄일 수 있다.

대출기간을 최대 20년으로 해 대출을 받는 것도 방법이다.

상환능력은 기간이 장기일수록 커지므로 허용하는 범위를 활용해야 한다.

또한 거치기간이 짧고 분할상환기간이 길게 설정을 해야 한다.

대출시기는 가급적 빨리 제도변경 전에 활용한다.

제도개선을 검토 중이거나 다른 사람이 내 집 마련에 나서지 않을 때가 기회일 수 있으므로 시기를 적절히 활용하는 것이 요령이다.

주택을 매입하고 소유권 이전이 난 뒤 3개월이 경과하면, DTI 적용을 하지 않으므로 그 이후에 대출을 받는 것도 방법이다.

분양에 당첨돼 중도금 대출을 받아야 하는데 소득 증빙이 어려울 경우, 기존 주택이 있다면 이를 활용해 대출을 받는 것도 요령이다.

소득은 부부합산을 활용할 수 있기 때문에 각자 대출이 없다면, 소득을 합쳐서 대출을 받는다.

물론 부채도 있으면 같이 계산해야 하므로 유불리을 계산하여 활용하자.

배당소득 등 기타 소득에 산입할 수 있는 것은 모두 챙겨 볼 필요가 있다.

대출의 선후를 조정하라.

마이너스 대출과 기타 신용대출 등도 한도에서 공제되므로 사전에 정리를 한 다음 대출을 신청하자.

대출을 많이 받는 것도 중요하지만 본인의 상환능력을 반드시 고려해야 부실로 연결되지 않는다.

원정호기자 <저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이>