※실거래가로 양도소득세를 신고하여야 하는 경우에 있어서의 절세

 - 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우
   ☞ 1년 경과 후 양도하면 실거래가가 아닌 기준시가(시가의 70~90%)에 의하여 양도소득세를 계산하며, 세율도 40%로 줄어들어 세 부담을 줄일 수 있다.

 - 투기지역에 소재하는 부동산을 양도하는 경우
   ☞ 1세대 1주택 비과세 요건(3년 보유, 2년 거주)을 충족하지 않는 한 실거래가로 양도소득세가 과세된다.

  ※ 투기지역에 소재하는 부동산 양도시 기준시가 대신 실거래가로 양도세를 과세하고 있으나 다음 요건을 충족하는 소형주택(오피스텔 제외)에 대하여는 기준시가로 과세
  - 아파트：전용면적 60㎡(18평) 이하이고 양도당시 가액이 국세청 기준시가 4천만원 이하
  - 연립주택·다세대주택 : 전용면적 85㎡(25.7평) 이하이고 양도당시 가액이 기준시가 1억원 이하
  - 단독주택：대지면적 170㎡(51.4평) 이하이고 주택의 연면적(주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함) 85㎡(25.7평) 이하이며 양도당시 기준시가 1억원 이하(다가구 주택은 구획된 부분을 기준으로 적용)

양도소득세 계산흐름

▣ 1세대 3주택자에 대한 양도세 중과(重課)

  Q. 중과대상을 1세대 3주택으로 하는 이유는?
  A. 이사, 상속, 세대분할(자녀결혼), 직장관계 등으로 인하여 불가피하게 1세대 2주택이 되는 경우가 많이 있으나 1세대 3주택은 여유있는 사람들이 집값 상승차익을 기대하고 소유하는 경우가 대부분일 것으로 추정.

  Q. 중과세율을 60%로 하는 이유는?
  A. 전형적인 투기거래에 해당하는 미등기 양도의 경우보다는 낮게 하되
      미등기 양도세율 : 70%(탄력세율 적용시 85%, 주민세 포함 93.5%)

  Q. 1세대 3주택의 보유여부 판정 방법은?
  A. 1세대 : 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매)으로 구성
   ㅇ 미혼자는 단독세대 불인정
   ㅇ 다만, 30세 이상이거나 직업(소득)이 있는 경우는 단독세대 인정

  Q. 보유 주택수 계산시 제외되는 주택은?
  A. 상속받은 주택으로서 상속후 5년이 경과되지 아니한 주택
  ㅇ 장기임대사업용주택(5호이상, 10년이상 임대조건)
  ㅇ 종업원 기숙사용 주택(10년이상 기숙사로 사용조건)
  ㅇ 농어촌주택등(수도권을 제외한 읍·면지역 소재 주택으로서 기준시가가 일정액 이하인 주택)

  Q. 1세대 3주택 양도세중과 회피 방지대책은?(주택매매사업소득 등에 대한 과세방법 보완내용)
  A. 개인이나 법인이 주택매매사업 또는 임대사업으로 사업자등록을 하는 경우 양도세 대신에 종합소득세 또는 법인세로 과세하기 때문에 이와 같은 방법으로 하게 되면 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과제도를 회피할 수 있는 문제가 있음. 따라서, 주택매매사업에 대한 과세방법을 다음과 같이 보완함
  - 개인사업자는 종합소득세율(9∼36%) 대신에 양도세(3주택이상 60%)로 과세
  - 법인사업자는 법인세(15, 27%)외에 30% 수준의 특별부가세 별도 과세
  - 장기임대사업용 주택(5호이상, 5년이상 임대)에 대한 양도세 감면은 현재 임대중인 것에 대하여만 현행 규정대로 적용

▣ '1가구 3주택 重課' 세금 아끼려면 <조선일보 2004.12.15>

 정부가 1가구 3주택자에 대해 2005년부터 양도소득세를 중과(60%)하기로 결정함에 따라 3채 이상 집을 가진 사람들이 주택을 팔 때 세 부담이 크게 늘어나게 됐다. 하지만 집 3채 이상을 갖고 있다고 무조건 중과되는 것은 아니다. 따라서 1가구 3주택자 중과제도를 꼼꼼히 따져보면 절세방법을 찾을 수 있다고 전문가들은 조언한다.

◆ 수도권·광역시 이외는 3억원 초과 주택이 중과 대상 = 1가구 3주택자를 판정할 때 수도권과 5대 광역시를 제외한 기타 지역에 소재한 기준시가 3억원 이하 주택은 제외된다. 예컨대 서울에 집 2채를 갖고 있고 천안에 2억원(기준시가)짜리 집을 소유한 경우 양도세 중과 대상이 되지 않고, 어느 주택을 팔든 일반세율(9∼36%)을 적용받는다.

 수도권과 광역시에 소재한 군·읍·면에 있는 집도 역시 3주택인지 여부를 가릴 때 대상에서 빠진다. 분양권도 주택이 아니기 때문에 아파트 2채와 분양권 1개를 갖고 있는 경우 1가구 3주택자가 아니다.

 반면 장기 임대사업용 국민주택, 10년 이상 무상임대 사원용 주택, 상속받은 지 5년이 지나지 않은 집은 3주택을 판정할 때는 포함되지만 중과 대상에서 배제된다. 이런 주택을 소유한 1가구 3주택자가 이들 주택을 팔 때 일반세율을 적용한다는 뜻이다. 물론 다른 일반주택은 60%의 세율이 부과된다.

 또 지난해 12월 말 이전에 취득한 소형 주택(전용면적 18평 이하인 공동주택 또는 주택면적 18평, 대지면적 120㎡ 이하인 일반주택)은 양도 당시 기준시가가 4000만원 이하일 경우에도 1가구 3주택자로서 매각할 때 양도세를 중과하지 않는다.

 하지만 오피스텔 등 주택이 아닌 일반건물이라도 사실상 주거용으로 사용되면 주택으로 계산된다. 공동으로 상속받은 주택은 지분이 가장 큰 상속인의 소유로 간주된다.

◆ 3주택자, 2채 팔면 1채만 60% 중과 = 1가구 3주택자가 2채를 동시에 팔면 세금이 덜 나오는 주택 1채에 대해서만 60%의 양도세를 매기고 다른 1채는 일반세율이 적용된다. 또 5채를 갖고 있는 경우 3채를 팔 때까지는 양도세가 중과되나 남은 2채는 일반세율로 세금을 매긴다. 따라서 집을 팔 계획이 있다면 양도세 중과제도가 시행되기 전인 연말까지 매각하는 게 가장 좋고, 내년 이후에 팔 생각이라면 양도세가 적게 나올 주택부터 파는 게 유리하다.

 한 건물에 여러 가구가 살고 있는 다가구주택의 경우 매각 계획이 있다면 1명에게 파는 게 유리하다. 예컨대 일반주택 1채와 5가구 거주 다가구주택 1채를 보유하고 있는 경우 다가구주택을 2명에게 팔면 1가구 3주택자로 중과 대상이 된다. 그러나 1명에게 팔았다면 2주택자로 간주돼 일반세율이 적용된다.

 또 1가구 3주택자가 주택과 상가가 함께 있는 복합건물을 매각할 경우 주택 부분만 60%의 양도세를 적용하고 상가 부분은 일반세율을 적용받는다. 문의는 국세청 콜센터 1588-0060.

▣ 설비·개량비 증빙서 챙겨두면 양도세 부담 줄일 수 있어

부동산가격 안정을 위한 세법 개정안은 양도소득세의 실거래가액 과세에 초점이 맞춰져 있다. 실거래가액에 비해 저평가돼 있는 기준시가로 과세하는 것을 지양하고 실제 양도차익에 과세하겠다는 취지다. 이 제도가 시행되면 양도세는 누가, 어떻게 계산하느냐에 따라 달라질 수 있다. 기준시가에 의한 양도세는 누가 계산을 해도 똑같지만 실거래가액으로 하면 얼마나 적극적으로 필요 경비를 입증하느냐에 따라 차이가 커질 수 있다.

음성적으로 계약서에 매매가액을 낮춰 계약했던 관행은 실거래가액 과세 구조 아래서는 취득자에게 불리하다. 기준시가 과세 구조에서는 실제 계약금액에 상관없이 과세되기 때문에 불이익이 없었다. 하지만 앞으로는 취득시 낮게 계약한 금액은 차후 실거래가액에 의한 양도세를 계산할 때 양도차익을 크게 만드는 역할을 해 세금부담을 크게 한다. 양도세를 절감하기 위해서는 계산 방식은 모른다 해도 취득·양도와 관련해 들어간 비용에 대한 증빙 서류를 철저히 챙겨야 한다.

양도세는 양도차익을 구성하는 취득가액과 양도가액, 필요경비에 따라 차이가 있다. 취득가액·양도가액·필요경비의 산정이 중요한 이유가 여기에 있다. 이 부문에 영향을 주는 설비비, 개량비, 자본적 지출비용, 양도관련 비용 등에 대한 증빙을 잘 챙겨야 한다.

설비비와 개량비는 ▲양도자산의 용도변경, 개량, 이용편의를 위해 지출한 비용 ▲토지소유자가 부담한 수익자부담금과 개발부담금 ▲토지의 이용편의를 위해 지출한 장애 철거비용, 도로시설비, 도로를 신설해 무상으로 공여한 경우의 토지가액 ▲사방사업에 소요된 비용 등이다.

자본적 지출액이란 부동산의 내용 연수를 연장시키거나 그 가치를 증가시키는데 드는 비용이다. ▲용도를 변경하기 위한 개조 ▲엘리베이터 또는 냉·난방장치의 설치 ▲고층건물 피난시설의 설치 ▲재해 등으로 인해 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손돼 자산의 본래 용도에 이용할 가치가 없게 된 것의 복구 등이다. 기타 양도비용은 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 양도비용을 말한다. 광고비, 중개업자 수수료, 계약서 작성비용, 공증비용, 인지세 등이다.

실거래가액으로 양도세를 계산할 때, 필요경비를 입증하지 못해 양도시 계약금액과 취득시 계약금액과의 단순 차액에 과세하는 예가 있다. 이럴 경우 필요 이상의 양도세를 부담하게 된다. 증빙 서류를 주고받는 습관을 생활화하면 실거래가액에 의한 양도세 계산은 일률적으로 계산됐던 기준시가에 의한 양도세에 비해 더 유리할 수 있다. 꼼꼼히 증빙을 챙기는 습관을 기르는 것이 재테크가 아닐까 싶다. [도움말=원종훈(元鍾勳·세무사) 우리은행 PB사업팀 과장]

 ■ 토지와 건물을 양도한 데 대하여 기준시가로 양도소득세를 계산하는 경우에는 양도가액에서 취득가액과 취득가액의 3%(미등기자산은 0.3%)를 비용으로 공제하여 양도차익을 계산하지만, 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 다음의 비용 중 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 금액을 필요경비로 인정하여 양도가액에서 공제해준다.

1) 취득에 소요된 비용

  ○ 당해 자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개수수료, 등기비용(법무사 비용) 등 취득에 소요된 모든 비용을 공제한다.

    ☞ 대항력 있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인(경락인)이 부담(인수)하는 금액도 포함되어 공제받을 수 있음.(국세청 04.2.10. 답변내용) → 경락인이 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 인수한 경우, 임차인에게 보증금을 지급하고 제3자(채무자, 소유자 등)에게 청구할 수 있는 경우(=구상권을 행사할 수 있는 경우)를 제외하고는, 인수한 보증금액도 취득에 소요된 비용에 포함되어 공제받을 수 있다.

  ○ 건물을 신축한 경우에는 신축에 소요된 모든 비용이 매입가액이 되어 공제받을 수 있으며, 자산을 취득하면서 상대방과의 분쟁으로 인해 소송비용ㆍ명도비용ㆍ인지대 등을 지출하였다면 이러한 비용도 포함한다.
    ☞ 법원경매로 취득하여 세입자를 내보내는 과정에서 소요된 명도비용 및 전입주자가 체납한 관리비 등, 전입주자에 지급한 이사비용은 소유권의 확보를 위한 직접비용으로 보기 힘든 것으로 양도소득의 필요경비로 공제되지 않는다(국세청 2004.03.23 답변내용). 은행에서 융자받은 대출금 이자도 인정되지 않아 공제되지 않는다.

  ○ 필요경비로 인정받기 위해서는 지급사실을 증명할 수 있는 증빙서류를 제출해야 한다. 다만, 취득세 및 등록세는 영수증이 없더라도 인정해 주고 있다.
    ☞ 비용을 지출할 때마다 영수증 또는 세금계산서를 수령·보관하여야 하며, 간이영수증은 사업자등록번호, 성명 날인, 공급일자, 가액 등이 명시되어 있어야 인정받을 수 있다.

〈증빙서류 예시〉
 ㆍ 취득 및 양도시의 매매계약서
 ㆍ 대금수수 영수증(무통장으로 거래시 무통장입금 영수증)
 ㆍ 부동산 거래대금의 흐름이 나타나는 금융기관 거래통장
 ㆍ 거래상대방의 거래사실확인서(인감도장 날인 및 인감증명서 첨부)
 ㆍ 건물을 신축한 경우 도급계약서, 대금지급영수증, 세금계산서 등
 ㆍ 기타 대금지급 사실을 입증할 수 있는 서류

2) 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
부동산을 취득한 후 이용편의를 위하거나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 다음과 같은 비용도 필요경비로 공제받을 수 있으므로 해당되는 경우에는 증빙서류를 갖추어 공제 받도록 하자.

 - 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용
 - 엘리베이터 또는 냉난방장치 설치비용
 - 빌딩 등의 피난시설 등 설치비용
 - 재해 등으로 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실되거나 훼손되어 본래의 용도로 이용할 가치가 없는 것의 복구비용
 - 토지의 이용편의를 위한 장애물 철거비용, 도로 신설비용
 - 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 위와 유사한 성질의 비용

   ☞ 벽지, 장판시공비는 자본적지출에 해당하지 않아 필요경비로 공제되지 않으며, 건물의 난방시설을 교체한 공사비 또는 보일러 교체는 건물에 대한 자본적지출로 필요경비에 해당하는 것이나, 정상적인 수선, 경미한 개량 또는 일반적 수선이라 할 수 있는 대치, 정상 상태를 위한 유지비 등은 자본적지출에 해당하지 않는다(국세청 2004.04.16 답변내용).
      → 도배·장판, 싱크대 교체, 주방기구 교체, 도색, 문짝 교체, 보일러 수리(교체가 아님), 조명 교체 등은 해당되지 않으나, 샷시 설치는 해당되어 공제 가능.

〈증빙서류 예시〉
 ㆍ 공사도급계약서, 세금계산서, 공사대금지급 영수증
 ㆍ 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

3) 양도비용
자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 광고료, 소개비 등과 부동산을 취득하면서 매입한 국민주택채권 또는 토지개발채권을 만기 전에 매각함으로써 발생한 매각손실도 비용으로 인정받을 수 있다. 다만, 채권은 은행이나 증권회사에 매각하여야만 매각손실을 비용으로 인정받을 수 있으므로 주의를 요한다.

〈증빙서류 예시〉
 ㆍ 양도비용 지급 영수증
 ㆍ 인지세 납부 영수증
 ㆍ 국민주택채권 등 매각 영수증
 ㆍ 기타 비용 지출사실을 입증할 수 있는 서류

위에서 살펴 본 바와 같이 실지거래가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에는 비용으로 공제받을 수 있는 사항이 많이 있다. 따라서 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하거나 실지조사를 받는 경우에는 비용으로 공제받을 수 있는 사항들에 대한 증빙자료를 철저히 챙겨서 제출하면 세금을 상당부분 줄일 수 있다. 하지만 위와 같은 증빙자료는 언제 어디서나 쉽게 구할 수 있는 것이 아니므로 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하고자 하는 경우에는 비용을 지출할 때마다 미리미리 자료를 확보해 두는 것이 좋다.

▣ 양도소득세 이렇게 하면 적게 낸다

 ▲ 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택이란 = 생계를 같이하는 1세대가 국내에서 한 채의 집을 3년 이상 가지고 있다가(3년 이상 살지 않아도 됨. 단, 서울 등 수도권의 경우에는 2년 이상 거주하여야 함) 양도하는 경우를 말한다.
  - 이때, 주택에 딸린 토지가 도시계획구역 안에 있으면 건물정착면적의 5배까지, 도시계획구역밖에 있으면 10배까지 1세대 1주택의 범위로 보게 된다.
  - 1세대 여부의 판정은 주민등록표에 의하되, 실제 거주내용과 주민등록이 다른 경우에는 실질내용에 따라 판정한다.

 ▲ 주택의 보유기간 계산 = 양도소득세를 비과세 받으려면 원칙적으로 1세대 1주택을 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 후 양도해야 한다. 이 경우 보유기간의 계산은 당해 자산의 취득일로부터 양도일까지로 한다. 취득일과 양도일의 일반적인 기준은 원칙적으로 당해 주택의 ‘대금을 청산한 날’이며 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 하는 경우에는 ‘등기 접수일’, 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 ‘잔금약정일’이며, 잔금약정일이 확인되지 않은 경우이거나 잔금약정일로부터 등기접수일까지 기간이 1개월을 초과하는 경우에는 ‘등기접수일’이 된다. 그런데 세법에서는 거주이전의 자유를 보장하고 있어 비과세가 되는 보유기간의 예외조항이 있다.

 ▲ 다음의 경우에는 3년 이상 보유하지 않아도 양도소득세가 비과세된다.

 - 취학, 1년 이상의 질병의 치료, 요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시 · 군지역으로 이사를 할 때
 - 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
 - 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 모두가 1년 이상 계속하여 국외 거주를 할 때
 - 재개발 · 재건축사업에 참여한 조합원이 재개발 · 재건축사업 기간중 일시 취득하여 1년 이상 살던 집을 재개발 · 재건축아파트로 세대 전원이 이사하게 되어 팔 게 될 때
   이 경우 재개발·재건축 아파트의 사용검사일(또는 사용승인일)부터 1년 이내에 재개발·재건축 기간 중에 취득한 주택을 양도하여야 한다.
 - 임대주택법에 의하여 건설임대주택에 거주하다 이를 분양 받아 양도하는 경우로서 당해 주택의 임차일부터 양도일까지의 기간이 5년 이상인 때
 - 공공용지로 협의매수되거나 수용되는 때

 ▲ 이런 경우에는 양도소득세를 내야 한다.

 1. 1세대 1주택이라도 고가주택에 해당되면 양도소득세를 내야 한다.

   ☞ 1가구 1주택자가 3년 보유, 1년 거주 요건을 충족했을 때는 6억원 초과분에만 양도세가 부과된다. 그러나 1가구 2주택 이상이 되는 사람은 전체 양도차익(양도가액-취득가액)에 대한 과세(최고 36%)가 이뤄진다. 또한 면적에 상관없이(45평 미만이더라도) 실거래가액으로 양도소득세가 과세된다. 예를 들어 2억원에 사서 5억원에 판 사람(양도 차익 3억원)은 세금을 안내고 5억 5000만원에 사서 6억 5000만원에 판 사람(양도차익 1억원)은 세금을 내게 될 것이다. 한편 취득가액이 3억 3000만원(기준시가 2억 1000만원)이고 양도가액이 6억 7000만원(기준시가 4억 2000만원)인 아파트를 양도할 경우 기준시가에 의한 양도세는 4970만원인 반면 소득세법 개정안 시행일 이후 실거래가에 의한 양도세는 8840만원이 된다.

 2. 1세대 1주택이라도 미등기 전매하는 것은 양도소득세를 내야 한다.

 3. 상시 주거용이 아닌 콘도미니엄은 주택으로 보지 않기 때문에 언제 팔더라도 양도소득세를 내야 한다.

 ▲ 주택 · 점포 겸용주택의 비과세
  : 점포가 딸린 주택을 팔았을 때 주택면적이 점포면적보다 큰 경우에는 점포를 주택으로 보아 양도소득세가 비과세된다.

  : 지하실은 실지 사용하는 용도에 따르며, 그 사용용도가 명확하지 아니할 때에는 주택면적과 점포면적의 비율로 안분하여 계산한다.

 ▲ 양도소득세가 비과세 되는 1세대 2주택

 1. 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때
  : 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 그 주택을 팔기 전에 새로운 주택을 사고 종전부터 가지고 있던 주택(3년 이상 보유)을 1년 안에 팔게 되면 비과세 된다.

 2. 결혼으로 집이 두 채가 될 때
  : 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우에는 결혼한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되지 않는다. 그러나, 양도일 현재 양도하는 주택의 보유기간이 3년 이상이어야 한다.

 3. 노부모를 봉양하기 위하여 두 채의 집을 갖게 될 때
  : 1주택을 소유한 사람이 1주택을 소유한 60세(여자의 경우 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 봉양하기 위하여 세대를 합침으로 1세대 2주택이 된 경우, 그 합친 날로부터 2년 이내에 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되지 않는다. 이 경우에 양도일 현재 양도하는 주택의 보유기간이 3년 이상이어야 한다.

 4. 상속을 받아  두 채의 집을 갖게 될 때
  : 1주택을 소유하고 있던 사람이 상속을 받아 1세대 2주택이 된 경우
  - 상속받은 주택은 언제 팔더라도 비과세 된다.
  - 상속주택 이외의 주택은 3년 이상 보유한 후에 파는 경우에만 비과세 된다.

 ※ 다수의 주택을 소유한 자가 사망하여 여러 명의 상속인이 각각 1주택씩 상속받아 이를 양도한 경우(처와 아들과 딸이 각각 주택을 상속받은 후 이를 모두 팔았을 때)에는 피상속인 즉, 재산을 물려준 사람을 기준으로 1주택만 비과세 된다.

    - 적용순서 -
 1) 피상속인의 소유기간이 가장 긴 주택
 2) 피상속인의 거주기간이 가장  긴 주택
 3) 피상속인이 상속 당시 거주한 주택
 4) 기준시가가 가장 높은 주택

 5. 농어촌 주택을 포함하여 두 채의 집을 갖게 될 때
  : 주택을 소유한 자가 서울, 인천, 경기도를 제외한 읍 · 면지역(읍지역의 도시계획구역 안의 지역은 제외)에 소재한 농어촌주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 경우에 농어촌주택 이외의 일반주택을 3년 이상 보유한 후에 팔게 되면 양도소득세가 과세되지 않는다.

    여기에서 말하는 농 · 어촌주택이란?
 - 상속주택 : 피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 주택
 - 이농주택 : 영농, 어업에 종사하던 자가 취득일로부터 5년이상 거주한 사실이 있는 주택
 - 귀농주택 : 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 주택

 ◆ 양도 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하여 계산한다.
 - 토지 : 개별공시지가
 - 건물 : 국세청장이 정한 기준시가
 - 아파트, 연립주택 등 : 국세청장이 토지와 건물을 일괄고시한 기준시가

 ※지방세인 주민세는 양도소득세액의 10%를 신고납부해야 한다. [국세청 콜센터(1588-0060)]

 ▣ 부동산 절세 가이드

  지난해 합의 이혼하면서 아이들 양육조건 등으로 부동산을 받은 김숙자씨는 소유권을 자신의 것으로 마쳐야 할 것 같은데 양도소득세를 많이 내게 되는 것이 아닌지 은근히 걱정이다. 고민 끝에 국세청 광역전화상담센터로 전화상담을 한 김씨는 속시원한 답변을 얻을 수 있었다. 국세청 상담원은 “이 경우 부동산 소유권 이전시 등기원인을 ‘이혼위자료 지급’으로 명기하면 양도세를 내야 하지만 아이들 양육을 조건으로 부동산을 넘겨 받았기 때문에‘재산분할청구에 의한 소유권 이전’으로 하면, 세금 부담이 없을 것”이라고 조언했다.

  이처럼 누구나 생활하다보면 각종 세금관련 민원을 접해 노심초사하는 경우가 적지 않다. 특히 이사나 주택 등의 부동산 거래와 관련, 부동산을 양도하는 경우 양도시점에서부터 감면이나 비과세받을 수 있는 방법은 없는지, 신고는 기준시가로 하는 것이 좋은지 아니면 실지거래가액으로 할 것인지 등에 대해 제대로 알지 못하는 경우가 많다. 국세청이 최근 발간한 ‘부동산세금절약 가이드’를 통해 생활주변에서 부딪치게 되는 부동산 절세 방법을 많이 일어나는 사례를 중심으로 정리해본다.

◇ 서울·과천 및 5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 지역 주택은 3년 이상 보유기간에 2년 거주해야 1세대 1주택 비과세 적용을 받는다.

◇ 따로 거주하고 있는 부모의 주민등록을 함께 해 놓는 경우 주택을 양도하기 전에 분리하는 것이 좋다.
 = 부모와 자녀가 각각 주택을 하나씩 가지고 있으면서 농촌과 도시에 따로 살고 있으나 건강보험 등의 문제로 부모의 주민등록을 자녀주소로 함께 옮겨놓는 경우가 종종 있다. 이 경우 주택을 팔지 않으면 별문제 없으나 부모나 자녀의 집중 어느 하나를 팔 경우 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 간주돼 과세문제 문제가 발생될 수 있다. 따라서 이 경우 주민등록상으로 동일 세대원으로 등재돼 있더라도 사실상 따로 거주하고 있다는 사실을 입증해야 하는 만큼 번거로움이 따른다. 따라서 부모 또는 자녀 주택 중 어느 하나를 양도할 경우 양도 전에 주민등록을 분리해 놓는 것이 좋다. 그렇게 되면 별도세대 입증 등의 복잡한 문제없이 1세대 1주택 요건을 인정받을 수 있기 때문이다.

◇ 1주택 소유자가 공부상 주택이지만 사실은 상가를 건물 또 하나를 가지고 있다면 주택 양도 전에 공부를 정리해 놓는다.
 = 1세대 1주택에서 ‘주택’은 주거용으로 사용하는 건물을 말하는데 거주용으로 사용하는지 여부는 일반적으로 등기부등본·주택물관리대장 등의 공부상 용도에 따라 판단한다. 예를 들어 건축물관리대장에 주택으로 돼 있지만 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 당해 건물은 주택으로 보지 않는 만큼 납세자가 공부상의 용도와 다르다는 것을 입증해야 한다. 따라서 이런 경우 미리 상가건물의 용도를 변경하고 공부를 정리하면 양도세 문제를 간단하게 해결할 수 있게 된다.

◇ 상가 겸용주택을 새로 지을 경우 주택부분을 좀더 크게 하면 전체를 주택으로 인정받는다.
 = 겸용주택의 경우 주택면적이 주택외 면적보다 큰 경우 전체를 주택으로 보는 만큼 1세대 1주택자는 겸용주택 신축시 주택부분 비율을 늘리면 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다. 특히 겸용주택에 부설된 계단 등 시설물은 사실상 사용용도에 따라 구분하되 용도가 불분명한 경우 주택면적과 주택외 면적 비율로 안분 계산함에 유의한다.

◇ 공부상에는 등재되지 않았지만 무허가 주택이고 사실상 거주했다면 이를 적극 입증하도록 노력해라.
 = 농가주택이나 대지가 넒은 주택의 경우 그 부수되는 토지에 실제로 주거용으로 사용하는 무허가 건물이 있는 경우가 종종 있다. 이때 부수 토지가 넓어서 기준면적을 초과하는 토지가 발생되고 그에 대해 양도소득세가 과세되는 경우 등기부등본 등 공부상의 내용만을 가지고 세금을 계산하면 실제 내야 할 세금보다 훨씬 많은 세금을 낼 수 있다. 따라서 주택의 일부 또는 부수 토지에 무허가주택이 있고 대지가 넓어 기준면적을 초과하는 토지가 나오는 경우 공부에 등재되지 않은 무허가 건물은 없는지 또는 주택으로 볼 수 있는 부속건물은 없는지를 철저히 살펴보는 것이 좋다. 주택으로 볼 수 있는 무허가건물이 있으면 그 바닥면적의 5∼10배에 상당하는 토지에 대해서도 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다.

◇ 부득이한 사유가 있는 경우는 3년 이상 보유요건을 만족하지 않아도 1주택 1세대 비과세 규정을 적용받을 수 있다.
 = 다른 지방으로 전근을 가거나 외국으로 이민을 가는 등 부득이한 경우 1세대 1주택으로 3년이상 보유치 않아도 양도세를 물지 않는다. 실제로 1년 이상 거주한 주택을 직장의 변경이나 전근 등의 근무상 형편이나 1년 이상 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 및 요양시 비과세 적용을 받는다. 해외이주로 세대전원이 출국해 비거주자가 된 상태에서 1주택을 양도하면 보유 및 거주기간에 관계없이 양도세를 내지 않아도 된다. 다만 해외이주신고확인서를 교부받은 경우 발행일로부터 1년 이내 출국하면서 출국 전에 다른 주택을 취득하지 않을 조건이어야 한다.

 또한 주택 및 부수토지 일부가 법률에 의해 협의매수·수용되는 경우 보유 및 거주기간에 관계없이 양도세가 비과세되며, 협의양도 또는 수용일로부터 2년 이내 양도하는 잔존주택 및 그 부수 토지도 과세되지 않는다. 이밖에 재개발·재건축조합 조합원으로 참여해 주택을 취득한 후 1년 이상 거주하다 양도, 지난 99년 서울·과천 및 5대 신도시 지역에서 취득한 주택을 1년 이상 보유 또는 거주한 경우도 비과세 요건에 해당된다. 단, 99년 1월부터 12월말 기간 중 개인으로부터 분양권을 구입해 취득하는 경우 적용대상에서 제외된다.

◇ 미성년자가 집을 사거나 성년자라도 직업에 맞지 않는 큰집을 사면 취득자금에 대한 자금출처조사를 받는다.
 = 미성년자가 집을 사거나 성년자인 경우도 직업 또는 연령 등에 맞지 않는 큰 집을 사게 되면 자금출처 조사대상이 될 수 있다. 이때 조사 결과 타인으로부터 증여 받은 것이 확인되면 증여과세를 과세하게 되며, 자금의 출처가 확인되지 않은 경우도 그 자금을 다른 사람으로부터 증여 받은 것으로 간부, 증여세를 과세한다. 즉 부동산 취득자금이 10억원 미만인 경우 자금출처가 80%이상 확인되면 나머지 부족부분에 대해 문제삼지 않지만 취득자금이 10억원 이상인 경우 자금출처를 통해 자료제시가 안되면 제시되지 못한 금액이 2억원 미만일 경우에는 자금출처가 소명된 것으로 간주해 과세를 면할 수 있다. 특히 부부간의 거래나 직계 존비속간의 거래는 원칙적으로 증여로 본다는 점에 유의해야 한다.

◇ 1세대 2주택이라도 일정기간 안에 1주택을 팔면 양도소득세가 비과세되는 경우가 있다.
 = 주택을 2채 이상 소유하는 경우 그 중 1채를 팔게 되면 양도소득세를 과세하는 것이 원칙이나 비과세 되는 경우가 있다. 먼저 집이 팔리지 않아 일시적으로 두 채의 집을 갖게 된 경우로 이때는 종전부터 가지고 있턴 주택(보유기간 3년 이상)을 2년 안에 팔면 양도세 면제대상이 된다. 결혼으로 집이 2채가 된 경우에는 결혼한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 양소세를 물지 않아도 된다. 그러나 양도일 현재 양도하는 주택의 보유기간이 3년 이상이 돼야 한다는 점에 유의한다.

 부모 봉양을 위해 2채의 집이 생긴 경우로 1주택을 소유한 사람이 1주택을 소유한 60세(여자의 경우 55세)이상의 직계존속(배우자 직계존속 포함)을 모시기 위해 세대를 합쳐 2주택이 된 경우를 말한다. 이 때는 세대를 합친 날로부터 2년 이내에 양도하는 주택은 양도세가 과세되지 않으며, 이 경우도 양도일 현재 양도 주택 보유기간이 3년을 넘어야 한다. 상속을 받아 2채가 된 경우인데 상속받은 주택은 언제 팔아도 양도세를 내지 않는다. 그러나 상속주택 이외의 주택은 3년 이상 보유한 후 팔아야 세금이 면제된다. 이밖에 서울·인천·경기도를 제외한 읍·면 지역에 소재한 농어촌 주택으로 인해 2주택이 된 경우 농어촌 주택이외의 일반주택을 3년 이상 보유한 후 팔면 양도세를 과세하지 않는다.

◇ 1세대 1주택을 부득이해 3년을 약간 채우지 못하고 파는 경우 등기에는 3년이 지난후 이전해 주어라.
 = 1세대 1주택을 3년 보유한 후 팔면 양도소득세를 비과세받을 수 있으나 부득이해 3년을 몇 개월을 못채워 하는 경우 최대한 3년을 채우도록 한다. 나머지 중도금이나 잔금 등을 남겨 놓고 소유권 이전등기를 3년 지난 후로 늦춘다면 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다. 이밖에도 보유기간이 1년이상이냐 1년 미만이내에 따라 양도소득세 부담액이 크게 달라지는 만큼 가능한한 1년이 지난 후로 양도시기를 조절하면 세금을 많이 절약할 수 있다.

◇ 허위서류를 첨부해 실지거래가액이라고 신고했다가는 오히려 혹 붙일 수 있음을 명심한다.
 = 양도소득세 신고시 실지거래가액으로 신고하면 양도가액, 취득가액 등의 증빙서류를 제출하면 기준시가로 인정받아 양도세를 내는 것보다 세금을 적게 낼 수 있어 많은 사람들이 절세 또는 탈세 목적으로 실지 거래가액으로 양도세를 신고하고 있다. 하지만 납세자가 실지 거래가액으로 신고했다 하더라고 신고 내용을 그대로 인정해 주는 것이 아니며 세무조사를 실시할 수 있다. 만약 허위로 실가 신고를 한 사실이 밝혀질 경우 기준시가로 신고한 것 보다 훨씬 많은 세금을 부담할 수 있음을 유의해야 한다.

◇ 어차피 신고할 양도세라면 예정신고를 통해 세액공제 10%를 받자.
 = 양도소득세가 과세되는 부동산을 양도한 사람은 양도한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고를 하면 10%의 세액공제를 받을 수 있다. 예정신고를 하지 않으면 다음연도 5월 1일부터 31일까지 확정신고를 해야 한다.

◇ 특정기간에 취득한 신축주택은 양도소득세를 면제해주고 있는 만큼 이를 꼼꼼히 기억하자.
= 정부는 주택경기 활성화를 위해 특정 기간내에 취득한 주택에 대해 양도세를 감면해주고 있다. 감면대상은 지난 98년 5월22일부터 99년 6월30일까지(국민주택규모는 99년 12월31일까지) 취득한 신축주택과 지난 2000년 11월1일부터 2001년 12월31일 기간중 취득한 비수도권 지역에 소재한 신축주택에 대해 양도세를 감면해주고 있다.

 또한 지난 2001년 5월23일부터 2003년 6월30일 기간에 취득한 전국에 소재하는 모든 주택에 대해서도 양도세를 감면받을 수 있다. 다만 서울시·과천시 및 택지개발예정지구로 지정 고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 등5대 신도시에 있는 신축주택의 경우 올해 1월1일 이후 취득 분부터 감면대상에서 제외하고 있다. 아울러 신축주택이 고가주택이거나 미등기로 양도하는 경우에는 감면대상이 아니다. <국정뉴스>

▣ 양도세 절세법 <2004/6/23 조선일보>

◆ 부동산을 오래 보유하자 = 정부는 투기 목적의 단기매매를 막기 위해서 부동산을 오래 보유할수록 양도소득세를 적게 내도록 하고 있다. 단기 양도의 경우에는 양도가액에 대해 실거래가액의 적용, 장기보유특별공제의 배제, 1가구 1주택 비과세 적용 배제, 고율의 양도소득세율 적용 등의 규제를 가하고 있다. 때문에 절세를 위해서는 오래 보유하는 것이 좋다. 6억원 이하 1가구 1주택자가 3년 이상 보유, 2년 이상 거주했을 때는 양도세가 아예 면제된다.

◆ 2주택 이상에도 절세법은 있다 = 집이 2채 있는 경우에는 양도소득세가 적게 나오는 집부터 먼저 양도해야 한다. 왜냐하면 먼저 양도하는 집만 세금을 내면 나중에 파는 집은 1가구 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있기 때문이다.

◆ 실거래가와 기준시가를 비교하라 = 실제로 손해보고 팔았거나 양도 차익이 거의 없는 경우에도 기준시가에 의해 계산하면 양도소득세가 제법 나오는 경우가 종종 있다. 이때에는 양도소득세를 실거래가액으로 신고하면 된다.

◆ 연중 2회 이상 양도는 피하자 = 소유하고 있는 부동산을 한 해에 몽땅 양도하는 경우의 세금은 매년 1개씩 나누어 양도하는 것보다 훨씬 크다. 그 이유는 양도소득세율이 1년 단위로 계산되는 초과누진세율이기 때문이다. 즉 양도 차익이 크면 클수록 세금이 훨씬 크게 늘어난다는 말이다. 또 양도소득기본공제 250만원도 1년 단위로 공제가 가능하기 때문에 연중 중복 양도의 경우에는 불리하다.

◆ 증빙서류를 철저히 챙겨라 = 실거래가로 양도소득세를 신고하는 경우에는 양도소득세 계산시 양도가액에서 당해 자산의 매입가액, 취득세 및 등록세, 부동산중개수수료 등 취득에 소요된 비용과 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대 등이 모두 공제된다. 또 부동산을 취득한 후 이용 편의나 가치를 증가시키기 위하여 지출한 비용(용도 변경 개조비용, 냉·난방장치 설치비용, 빌딩 등의 피난시설 설치비용 등)도 필요경비로 공제받을 수 있다. (이민재·공인회계사)

 ▣ 주택 투기지역에서의 양도소득세 절세 요령

 양도소득세 절세에 대한 관심이 높아지고 있다. 정부가 ‘주택 투기지역’을 잇달아 지정하고 있기 때문이다. 주택 투기지역으로 지정되면 1가구1주택으로서 양도세 비과세가 적용되지 않는 한 주택의 종류나 주택 보유 수, 보유기간에 상관없이 양도세가 실거래가로 과세된다.

 주택 투기지역에서의 절세법은 주택 투기지역으로 지정돼 시행되기 전에 매매잔금을 받거나, 아니면 잔금을 받기 전이라도 먼저 소유권을 이전시키는 것이다. 이럴 경우, 실거래가 과세를 피할 수 있다. 또 주택 투기지역 내의 주택을 양도할 경우 주택을 철거한 후 토지 상태로 양도하면 실거래가 적용 대상에서 제외된다.

 이외에 정부는 부동산 시장 안정을 위해 실제 양도금액이 6억원을 초과하는 ‘고가주택’에 대해서도 양도세를 실거래가로 부과하고 있다. 따라서 실제 양도금액이 6억원을 조금 넘기는 경우라면 차라리 값을 6억원으로 깎아주고 양도세를 기준시가로 계산하는 게 매도자 입장에서 실수령액을 높이는 절세법이 될 수 있다.

 실거래가 양도세 과세대상일 때는 양도할 때와 취득할 때 각각의 매매계약서를 첨부해야 한다. 취득세와 등록세, 등기이전 수수료 등의 경비를 인정받으려면 영수증 등을 첨부해 지출 사실을 입증할 수 있어야 한다. 실거래가에 의한 양도세 과세는 실제 매매계약서상 매매금액에 의존할 수밖에 없고, 매매계약서는 매매당사자 간의 담합으로 조작될 가능성이 있다. 따라서 세무서는 실거래가 적용 양도 거래에 대해 사후에 그 매매금액을 조사하여 검증한다. 매매당사자들은 이 점을 유념해야 한다. 가급적이면 매수자의 인감증명서를 첨부한 부동산 거래사실 확인서를 작성해 준비해 놓고, 부동산 매매대금의 수수 사실을 입증할 수 있도록 금융증빙 등을 갖추어 놓는 것이 향후 조사에 대비하는 방법이다. 부동산 매매 과정에서 지출한 경비가 있다면 반드시 영수증 등을 받아 보관하는 것도 절세 방법이다. (이규원 공인회계사·세무사) <조선일보>

 ◆ 양도소득세 Q&A

  Q. 1997년 말 재건축대상 주택을 구입해 거주하다가 2000년 말부터 재건축사업이 진행됨에 따라 이주를 했고 2001년 7월 말에 새로운 아파트를 구입했다. 종전에 살던 주택은 2001년 3월에 관리처분계획이 인가되고 몇 달 뒤 철거가 되었으며 2004년 말에는 완공되어 입주할 수 있다. 최근 법개정으로 새로운 주택을 산 날로부터 1년 이내에 종전 주택을 처분해야 양도소득세가 없다고 하는데 언제까지 팔아야 세금이 없는가?
  A. 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택이란 생계를 같이하는 1세대가 국내에서 한 채의 집을 3년 이상 보유(서울 및 신도시, 과천지역은 1년 이상 거주)하고 있다가 양도하는 경우를 말하며, 거주이전 목적 등으로 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우에는 다른 주택을 취득한 날로부터 1년(2001년 3월 30일 법 개정, 개정 전에는 2년) 이내에 종전의 주택을 양도하면 과세되지 않는다. 귀하의 경우, 양도하고자 하는 자산의 관리처분계획 인가일이 2001년 3월이므로 주택이 아니라 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’에 해당돼 지금 양도하게 되면 양도소득세가 과세된다.
  주택이 재개발이나 재건축이 되면 입주권을 부여받게 되는데 위의 내용을 잘 알지 못하고 매매해 생각지도 않은 세금을 물게 되는 사례가 많다. 이러한 경우는 재개발 또는 재건축사업이 완료되어 취득한 때(보통 입주할 수 있거나 잔금지급한 때임)로부터 1년 이내에 3년 이상 보유한 현재의 아파트를 매도하면 양도소득세를 물지 않는다. 그러나 재개발 또는 재건축 사업에 조합원으로 참여한 자가 그 사업시행기간 중 다른 주택을 취득해 거주하다가 관리처분계획이나 사업계획에 따라 취득하는 주택으로 세대 전원이 이사하게 돼 매매하는 경우는 3년 이상의 보유기간 제한을 받지 않고 비과세 된다.
  재개발 등의 사업이 완료됨에 따라 취득하는 주택을 양도하는 경우에 당해 주택의 1세대1주택 보유기간은 종전 주택의 보유기간 및 사업시행에 따른 공사기간까지 포함해 계산하게 된다. (02)488-2304 (李鍾鐸·세무사)

 ▣ 상가주택 팔 때 양도세는?

Q. 저는 상가주택 겸용건물을 갖고 있습니다. 건물은 지상 3층인데, 각 층의 면적은 모두 같으며 저는 3층에 살고 있습니다. 건물바닥면적은 200㎡이고 부속토지 면적은 300㎡입니다. 1층은 상가이고 2층과 3층은 주택입니다. 1층 상가와 2층 주택은 임대중에 있습니다. 저는 이 건물 외에 다른 주택이나 부동산은 없습니다. 이 집에서 산 지는 3년이 넘었습니다. 집을 팔려고 하는데 세금관계가 어떻게 되는지 궁금합니다.

A. 선생님이 갖고 계신 것과 같은 주상복합건물을 세법상 ‘겸용주택’이라고 합니다. 주택에 대해서는 3년 이상 보유하고 (서울특별시, 과천시, 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시에 소재하는 주택의 경우는 주택 보유기간이 3년 이상이고 보유기간 중 거주기간이 1년 이상이어야 함) 국내에 다른 주택이 없다면 1가구 1주택에 해당하여 양도소득세를 비과세합니다. 하지만 이는 어디까지나 주택에 대해서만 적용되는 것이지, 상가나 오피스텔 같은 주택 외의 건물에 대해서는 양도소득세를 과세합니다.

그러나 상담자의 경우와 같은 겸용주택에 대해서는 세법에서 특례규정을 두고 있습니다. 즉 ①주택부분의 면적이 주택 이외의 면적보다 크다면 전체를 주택으로 보고 ②주택부분의 면적이 주택 이외의 면적보다 작거나 같으면 주택부분만 주택으로 본다는 것입니다. 위의 경우 2층과 3층이 주택이므로 주택부분이 전체의 3분의 2가 되기 때문에 전체를 주택으로 봅니다.

 따라서 상담자의 경우 이 건물을 팔더라도 양도소득세가 부과되지 않습니다. 건물 전체를 주택으로 보기 때문에 부속토지도 모두 주택의 부속토지로 보게 되는 것입니다(이 건물의 가액이 6억원을 초과하는 고가주택에 해당하면 양도소득세가 부과됩니다. 이 경우 6억원을 초과하는 부분에 대해서만 양도소득세가 부과됩니다).

 만일 위의 사례에서 1층과 2층이 상가이고 3층만 주택이라면 이야기가 달라집니다. 즉 주택부분만 주택으로 보아 양도소득세가 비과세되고 상가부분은 과세되는 것입니다. 이때 건물부속토지에 대해서는 주택에 딸린 부분과 상가에 딸린 부분을 안분하여 계산합니다. 위의 사례(1층 2층 상가, 3층 주택인 경우)에서 건물부속토지의 면적이 300㎡라면 3층 주택의 부속토지는 100㎡(300㎡×1/3)가 되는 것입니다. 따라서 이 건물을 양도한다면 ①건물부분은 1층·2층 ② 부속토지부분은 200㎡가 양도소득세과세 대상이 되는 것입니다