천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 안녕하세요?

이미 예견이 되었던 일이지만 미국발 금융 위기가 예상보다 일찍, 그리고 매우 심각한 방향으로

흘러가고 있습니다.

 

제가 예견했던 부동산 상승은 해외 금융 상황이 일반적인 흐름으로 전개 된다는 조건이었는데,

지금은 국내의 정책보다 국제적 금융 환경에 의하여 부동산 흐름이 좌지우지 되는 기묘한 상황이

연출 되고 있는 실정입니다.

 

현재의 상황은 국내의 부동산 흐름이나 경제 상황만으로 예측이 불가능하며, 해외의 제반 경제

여건 즉, 긍융. 주식. 통화 가치. 실물 경제 상황. 유가. 세계 각국의 경제 협조 시스템 구축

등이 어느 방향으로 전개 되느냐가 핵심 요소이기 때문에 거시 경제의 큰 틀을 바탕으로 분석을

해야 할 상황입니다.

 

지금의 상황은 금융 불안-주가의 하락- 부동산 침체- 실물 경제 침체- 금융 위기 악화 등이

악순환의 연쇄 고리를 형성하고 있는 금융 위기의 초기 단계입니다. 

 

우리 나라의 부동산 시장은 과거의 경우 국내외 경제 여건의 논리로 설명할 수 없는 폭등과 하락의

반복 흐름이었기 때문에 부동산 흐름만 가지고도 나홀로 예측이 가능하였지만 지금은

세계 자본주의 시장 경제가 송두리째 흔들리는 위기 상황이라서 단기.중기.장기 전망 모두

불투명한 초유의 사태에 직면해 있습니다.

 

하지만 세계 금융 위기보다 몇 발치 앞서 가는 사람들의 불안과 공포 심리를 역이용 한다면

지금의 위기는 평생 한두번 올까 말까하는 최고의 기회가 될 수도 있다는 신념을 가지고

인내와 결단력을 발휘할 필요가 있습니다.

 

어렵다는 사실은 누구나 다 아는 사실이기 때문에 굳이 불안 심리에 사로잡혀 부정적인 사고의

틀에서 허우적 거리는 대중이 되기 보다는 냉철한 시각으로 여러가지 가상의 시나리오를

설정하여 그에 맞는 자구책을 강구하려는 선구자적 자세가 필요한 시기입니다.

 

정상적인 흐름이었다면 2009년은 2006년에 폭등하다가 2007-2008년 장기간 조정을 보인

지역과 부동산을 중심으로 상승이 유력하였고, 2007-2008년 이후 폭등한 지역 및

부동산은 부분적인 조정에 들어 갔을 것입니다.

 

이제 그 누구도 2009년의 부동산 흐름을 오차 없이 전망할 수 없는 형국이며, 특히 전망이 쉬운

장기 침체나 하락을 예상하는 전문가는 많을지언정, 상승 및 반등을 전망하는 전문가는 거의

없으며, 침체가 거듭 될수록 그에 비례하여 전문가들의 의견도 비관적인 전망이 주류를

이룰 것입니다.

 

하지만 저의 전망은 변함이 없습니다.

2009년은 2년 이상 조정한 지역과 부동산을 중심으로 반드시 반등하며, 국내외 금융 여건에

따라서 상승의 폭과 기간이 차이가 있을 것으로 판단합니다.

 

우선 2009년 부동산 상승 요인을 점검해 보겠습니다.

 

첫째, 글로벌 금융 대란을 계기로 정부의 부동산 규제 완화 대책이 상상을

초월할 정도로 파격적이라는데 있습니다.

종부세.양도세 완화는 물론, 투기지역 해제, 전매 완화, 대출 규제의 사실상 완화, 수도권의

분양권 전매 가능이 실현될 가능성이 높으며, 대출 규제 및 재개발 재건축 규제 완화 등이

현실화 될 가능성이 높습니다.

 

둘째, 실물 경기의 꽃이라 할 수 있는 부동산 경기의 활성화를 위하여 정부는 지속적인 초강도
완화 카드를 꺼낼 가능성이 높습니다.

이미 2005년 수준 이상으로 정부 정책이 회귀한 상황이며, 이러한 정책들이 당장 실효성은 없더라도 국제 금융 위기가 적정선에서 봉합이 된다는 조건하에서 정부완화 카드는 2009년 상반기에는

거래 활성화는 물론 상승의 불쏘시게 역할을 수행할 것이 유력합니다.

 

만일 외국 금융 위기가 심각하지 않았다면 각종 규제의 덫에 걸려 있는 국내의 부동산 시장이

상승하는 데 한계가 있을 것이기 때문에, 금융 위기는 전화위복의 매개체 구실을 하는 아이러니한

사태가 벌어질 것입니다.

 

셋째, 금리 인하를 들 수 있는데, 아직 CD 금리가 높은 상황이긴 하지만 결국 세계 공조의 금리

인하 흐름을 타고 국내의 대출 부담은 줄어 들 것이며, 그 심리적인 효과는 매우 클 것입니다.

 

넷째, 땅값, 원자재값, 인건비 상승에 따른 고분양 아파트의 영향으로 기존 아파트의 상승

가능성이 매우 높습니다.

새아파트와 기존 아파트의 가격 차이는 당연한 사실이겠지만 입지. 세대수, 제반 조건 등이

열악한 아파트의 고분양가 행진은 결국 그 보다 조건이 좋고 큰 폭으로 하락한 기존 아파트를

끌어 올리는 지렛대 구실을 할 것이 틀림 없습니다.

 

다섯째, 상승과 하락의 그래프 모형이 2년 주기인데 2009년은 폭등장을 기준으로 2년이 막 지난 시기라서 상승 흐름이 예측이 되며, 이미 많이 하락하여 장기 조정한 지역과 아파트들의

저지선(매수 평균 가격)이 매우 낮기 때문에 급매 위주의 거래가 마무리 되고 글로벌 금융 위기가 봉합이 될 것으로 추정이 되는 2009년 경에는 탄력을 받을 것으로 판단합니다.

 

여섯째, 과거에 소외된 지역의 상승과 소형 아파트의 강세, 빌라 다세대의 폭등으로 30평대 이상의

일반적인 아파트들의 가격 격차가 그 어느 때보다 좁습니다.

이는 중대형 평형의 상승이 필연적으로 오를수밖에 없는 심리적 가격 상승 동인으로 작용할 것입니다.

 

일곱째, 불안. 패닉 상황이 점점 길어질수록 대중들의 심리는 무뎌지게 마련이며, 이러한 심리적

요인은 부동산 매수자보다 매도자에게 유리하게 작용이 되어 바닥이라는 인식의 확산까지

퍼지면서 거래 활성화를 수반한 부동산 상승의 요인으로 작용할 것입니다.

 

여덟째, 세계 금융 대란은 곧 자본주의의 붕괴와 인류의 멸망을 의미합니다.

특히 기득권을 가지고 있는 미국과 유렵. 일본. 신흥 국가 등이 후진국의 나락으로 떨어진다면

자존심의 상처는 물론 그에 따른 사회적 병폐 즉 범죄발생. 도덕적 해이, 정부 불신. 자살. 폭동

등의 예기치 않은 수많은 문제점을 야기할 것입니다.

 

인류의 멸망을 가장 두려워 하는 국가가 바로 경제 대국이며, 세계 질서의 혼돈을 두려워 하는 나라가 소위 말하는 G7, G20 국가들입니다.

각국은 근본적인 치유책을 단기간에 내 놓을 수는 없더라도 최악의 사태를 막기 위하여 초강도의

대책을 마련할 것이고, 그것도 모자라 국제 공조의 틀에서 상상을 초월할 해법을 공유할 것입니다.

특히 각국의 정부는 자신들의 입지를 잃지 않기 위해서라도 어떤 형태로든 1-2년동안 국제

금융 위기가 봉합이 될 수 있도록 극약처방을 내 놓을 것이며 이는 성공할 가능성이 매우 높습니다.

 

아홉째, 세계 유수의 재벌들이 위기를 기회로 삼아 더욱 더 큰 재력을 쌓기 위하여 투자를 하고

있는 상황입니다.

장사치들은 절대로 손해 볼 행동을 하지 않습니다.

그 누구보다도 세계 경제의 역학적 구조를 잘 알고 있는 투자자들이 미국발 금융 위기를 기회로

부의 창출을 노린다는 것은 무수한 경제적 변수를 예측함은 물론, 앞에서 열거한 세계 정치, 경제

공조 등의 필연적인 결과물을 이미 알고 있다는 사실입니다.

이러한 흐름은 최악의 금융 대란을 최소한 봉합의 상태로 막아 놓고 장기적인 대책을 통한

금융 시스템 개선을 가져 올 것이 확실한데 우리나라의 부동산 시장은 바로 세계 금융 대란의

봉합을 기점으로 뜨겁게 분출할 가능성이 높습니다.

 

열번째, 우리나라의 부동산 버블은 안정 수준은 아니지만 과거 노무현 정부의 규제 일변도 정책의결과물 즉 지역별, 평형별, 평준화로 인하여 그동안 외국에 비하여 지나치게 저평가된 

강남, 용산, 분당, 여의도, 송파 등 핵심 지역의 기존 및 분양, 재건축 예상 랜드마크가 탄력을

받을 가능성이 높기 때문에 그 후발 지역의 랜드마크의 상승과 인접 아파트의 상승이 불가피한 상황입니다.

즉 부동산 평준화 정책으로 전체 부동산 가격은 높지만 지역별 랜드마크의 시세가 외국에 비하여 턱없이 낮은 수준이기 때문에 2009년 이들을 중심으로 연쇄적인 가치 상승을 이룰 것이

유력합니다.

 

지금까지 10가지 사항을 토대로 2009년 부동산 시장은 지금의 극심한 침체기에서 벗어나

예전 최고가 시세 및 그에 버금가는 수준의 반등이 차등적으로 이루어질 것입니다.

 

정확한 시기를 꼬집을 수는 없지만 2009년 상반기가 반등의 시기로 유력하게 전망이 되며,

그 폭은 예전 최고가 시세 및 그에 준하는 시세로 전망이 되며 이는 국내외 경제 여건에

따라서 상승의 폭과 기간의 변동이 따를 가능성이 높습니다.

 

그렇다고 모든 아파트들이 폭등하지는 않습니다.

2007-2008년 두 해 동안 상승한 지역과 아파트 특히 2008년에 상승한 소형. 재건축. 수도권

일부 북부도시, 서울 폭등지역 등은 기간상 추가 상승이 힘들것으로 보여지며 오히려 하락할 가능성이 높습니다.

 

좀 더 정확하게 말씀을 드리면 수도권 아파트가 폭등하기 전인 2005년 초의 시세를 기준으로

많이 오른 지역과 아파트는 그에 비례하여 오름폭이 적거나 하락할 수도 있습니다.

 

 

왜냐하면 2006년은 버블7 및 대중 선호지역과 중대형 평형의 폭등이 이어졌고, 2007-2008년은 서울과 수도권 북부 및 변방 지역의 중대형, 소형, 빌라 등의 폭등이 이어졌는데 2005년이야말로

오르기 전의 시세이기 때문에 그 시세를 기준으로 많이 오른 지역은 많이 하락한 지역보다

상승이 둔하거나 하락할 수 있다는 논리입니다.

 

다만 기간을 염두한다면 2006년 오른 곳은 2009년에 2007-2008년 오른 곳은 2010년 이후에 추가 상승할 가능성을 예견합니다.

 

가능성은 적지만 혹시라도 본인의 뜻과는 다르게 IMF의 상황이나 비슷한 상황이 연출이 된다면

그동안 급매 기준으로 30-40% 이상 폭락한 분당.일산.목동.용인 등은 20% 전후의 추가하락에

머물겠지만(사실상 50%-60% 하락) 최근에 많이 오른 지역은 50% 이상의 폭락이 불가피할 것으로 전망이 되기 때문에 이러한 관점에서도 보유 아파트에 대한 냉철한 평가가 필요합니다.

 

이 경우 분양. 미분양은 저지선이 높기 때문에 거래는 없더라도 10% 내외의 폭락에 머물러

오히려 안전한데 이는 이전의 IMF 부동산 하락을 참조하시면 답이 나옵니;다.

즉 미분양을 보유한 분들은 지금 시점에서 못난 오리새끼 대접을 받을지 몰라도 상승기에는 더 뛰고 IMF 환란기에는 덜 떨어지는 화려한 백조로 둔갑할 것입니다.

그 이유는 간단합니다. 분양. 미분양은 오른 것이 없기 때문입니다.

두려워 하지 마십시오.

 

결국 어느 지역. 어느 아파트를 보유하고 있든 현 시점에서 많이 오른 상황에서 크게 떨어지지

않았다면 고점 대비 10%의 미미한 하락일 경우 매도를 적극 권유하며, 2년 이상 조정한 지역 혹은

아파트를 보유한 분들은 힘들겠지만 더 잃을 것이 없다는 점을 각인하시고 기회의 그날을

기다려 매도하실 필요가 있습니다.

 

개인적으로 지금 유동성이 심한 주식을 매수하기 보다는 분당 30평대 등 많이 하락한 아파트를

전세끼고 매수하여 상승시기에 단타 매도 우선으로 비과세를 차선으로 결단력을 발휘하는

것이 훨씬 낫다고 봅니다.

데이터 상에서도 가능성은 적지만 최악의 상황이 돌아 오더라도 하락 폭이 가장 적을 곳이기 때문이며 정상적인 상황 여건상 오르면 그야말로 가장 많이 폭등할 것이 분명하기 때문입니다.

 

보유 하신 부동산을 냉철하게 판단하셔서 폭등한 지 얼마 되지 않고 고가 대비 10%-20%밖에

떨어지지 않았다면 매도를 고려해야 하며 특히 소형. 빌라의 경우 1년 이내의 상승폭이 높은 곳들은

정부 정책의 수혜와도 거리가 멀기 때문에 손절매 하시는 것도 고려할 시점입니다.

그런 연후에 많이 하락한 곳으로 갈아탄다면 수익률이 높게 따를 것입니다.

다만 보유 아파트가 2년 이상 장기 하락하였거나 오르지 않았다면 매도시에 손실을 볼 가능성이

크기 때문에 일단 2009년 상반기까지는 인내심을 가지고 기다리실 필요가 있습니다.

 

다주택자의 경우도 상기와 같은 해법을 적용하시고 무주택자의 경우 2년 이상 조정한 2-4선의

30평대의 급매를 우선으로 좀 더 적극적인 매수를 권유합니다.

 

여러분 요즘 힘드시겠지만 지금의 금융 여건 때문에 규제 완화가 파격적으로 이루어질 수 있었다는

점을 상기하셔야 합니다.

만일 이전의 규제가 지속이 된다면 상승장이 돌아 오더라도 상승하는데 한계가 있을게 분명합니다.

대출이 많은 분들의 고민이 특히 크시다는 것을 압니다.

앞의 해법을 참조하여 현 상황에서 매도할 것인지 끌고 갈 것인지 결정을 내리시기 바랍니다.

분명한 것은 대출이 많더라도 2년이상 폭락한 아파트를 매도하는 일은 없었으면 합니다.

일단 2009년 상반기까지는 기다릴 필요가 있다고 봅니다.

 

여러분들의 건강과 평정심을 빌며 이만 글을 마치겠습니다.

감사합니다.

 

 

 

 

 

 

임대 투자는 안정성 고정 수입이라는 두 마리 토끼를 잡는 재테크 수단이다. 한 박자 빨리 출발한 30대 직장인, 경매로 임대 고수익 내는 40대 전업 주부, 상가 투자로 누구보다 든든한 노후를 보내고 있는 70대 할머니의 임대 투자 성공기를 모았다.


40대 주부 김미영씨
주택 임대로 10억 부자 되기까지

임대업은 주부가 시도할 만한 특별한 직장
‘있다, 없다’ 퀴즈 하나. 연봉 1억원을 받는 전업 주부는 있을까, 없을까. 답은 ‘있다’이다. 전업 주부 김미영씨(41)는 월 임대 수입 550만원 이상으로, 직장인 연봉으로 따지면 1억원 고액 연봉자의 세후 월급에 해당한다.

“임대업은 주부들에게 너무 좋은 직장(?)이죠. 오전에 에어로빅을 하고, 오후엔 틈틈이 부동산을 돌면서 물건 조사를 나가요. 저녁엔 살림을 하고요. 출퇴근에 얽매이지 않아도 되고, 취미 활동을 여유롭게 할 수 있죠. 대신 월급은 일반 직장인에 비해 많으니까, 주변에 인심도 넉넉하게 쓸 수 있고요. 이만한 직장이 없지요.”

임대 투자를 시도하는 사람은 많다. 김씨가 남보다 고수익을 올리는 출발점은 경매였고, 부동산학을 전공한 남편(박규진·47)이 적극적인 지원 사격을 해줬다. 남편은 법무법인에 근무하다가 부동산 경매 쪽으로 방향을 정했고, 현재 경매 전문 업체 지지옥션에서 부동산 강의를 맡고 있는 베테랑이다.

남편이 전략가라면, 아내는 행동대원처럼 보였다. 남편이 경매 물건을 리스트 업하면, 아내는 직접 발품을 팔면서 주변 정보를 취합, 옥석을 가리는 임무를 수행하는 것. 경매를 통한 임대 사업에 재미를 붙인 아내는 남편 직장에서 하는 강좌를 직접 수강하면서 경매 과정을 이수했고, 수강생 몇 명과 실전 동호회를 결성해 내공을 쌓았다.

실전에 나선 것은 지난 2000년부터. 비교적 부동산 경기에 민감하지 않은 주택 임대로 가닥을 잡았다. 당시 여윳돈 2000만원으로 인천 지역 원룸 두 개를 경매로 구입한 게 출발이었다. 월세는 대출 이자를 넘어섰고, 부동산 시세가 오르면서 매각을 통해 차익을 얻었다. 저축한 월세 수입과 매매 수익금은 다른 물건으로 갈아타기 위한 재투자에 쓰였다. 김씨는 지렛대 효과(남에게 빌린 돈을 활용해 수익률을 높이는 방법)를 적절하게 활용하라고 조언했다. 소규모 원룸은 투룸, 빌라, 다가구로 세력을 넓혀갔고, 2000만원으로 시작된 임대 투자는 7년 사이 10억원대로 규모가 커졌다.

여윳돈 2000만원으로 시작, 10억원대 투자자로 변신
최근 낙찰받은 물건은 경기도 용인의 대지 80평대 다가구 주택. 감정가 8억3000만원대지만, 꼼꼼한 권리분석을 거쳐 6억원에 낙찰받았다.

 

등록세와 취득세, 리모델링비 7000여만원을 합쳐 부대 비용은 1억원 정도가 들어갔다. 은행 대출 3억원과 세입 보증금 1억5000여만원을 제하면, 자기 투자 비용은 2억5000만원. 현재 건물은 원룸 13개, 투룸 8개가 공실 없이 임대 중이다.

 

월세 수입은 750만원을 넘고, 매달 대출 이자 200여만원을 뺀 550만원이 김씨의 월세 순수입이다. 임대 수익률은 22%에 달한다. 보통 임대 수익 10% 이상이면 투자해볼 만하다고 할 때, 고수익을 창출하고 있다.

김씨는 “부동산 경기에 덜 민감한 주택 시장을 공략한 게 주효한 것 같다”면서 임대 투자의 성공 비결 몇 가지를 알려줬다. 먼저, 꼼꼼한 사전 정보 파악부터. 다가구 임대업은 공실률을 최소화하는 게 필수라면서 임대 수요가 많고 수익률이 보장된 지역을 잡는 게 관건이라고 했다. 경매 물건이 나오면, 직접 현지 부동산 대여섯 곳을 돌면서 옥석을 가렸다.

“현지 부동산이 가장 현실적인 정보를 갖고 있어요. 남편이 임대 투자할 경매 물건을 알려주면, 제가 인근 부동산을 돌면서 임대 수요 및 수익률을 체크했지요. 이런 정보를 바탕으로 확신이 선 뒤에 경매에 뛰어들었죠.”

더불어 아내만의 투자 감각이 플러스 요인으로 작용하고 있었다.
“유동 인구, 교통 환경, 주변 편의성 등도 파악해야 하지만, 어떤 집이냐도 중요하죠. 사람들 마음이 그렇잖아요. 자기 소유의 집이 아니지만, 예쁘고 편안한 집을 찾거든요. 일단 외관이 괜찮은 물건이 투자 1순위고요. 경매를 받은 뒤에는 리모델링을 거쳐요. 집을 예쁘고 편하게 꾸며놓으면 수요가 많아져 공실률이 줄어들지요. 임대 성공을 위한 선투자인 셈인데, 굳이 큰돈을 들일 필요는 없어요. 포인트 벽지나 타일, 예쁜 문고리 하나로도 수요를 이끌 수 있거든요.”

임대 투자 성공의 역발상
소유자가 먼저 마음에 든 집이다 보니, 시세 차익을 노려 되파는 게 아쉬울 때가 있다. 몇 해 전 구입한 일산의 한 주택이 그 경우. ‘화이트하우스’라 이름 지어진 이 예쁜 구조물은 톡톡히 임대 수익을 냈고, 매매 당시에도 프리미엄을 받고 팔았다. 김씨가 강조한 “내가 살 집처럼 생각하라”는 슬로건은 어쩌면 임대 투자 성공을 위한 역발상일 수 있었다.

“나이 쉰까지는 에너제틱하게 움직여볼 생각이에요. 그때까지 발품을 팔면 ‘화려한 노후’가 보장되는 것 아니겠어요? 50대 이후요? 남편 도움 없이도 ‘큰손’ 주부 임대 투자자로 스포트라이트를 받지 않을까요(웃음).”

Lease Advice
지렛대 효과를 활용하라
지렛대 효과는 남에게 빌린 돈을 활용해 자기 자본 수익률을 높이는 방법. 과도한 대출은 피하는 게 원칙이지만, 수익률이 대출 이자보다 높다는 판단이 서면 활용하는 게 전략이다.

현지 부동산에 답이 있다
임대 투자에서 성공하려면 임대 수요가 많고 월세를 높게 받을 수 있는 건물을 매입해야 한다. 마음에 드는 물건이 있으면 적어도 현지 부동산 대여섯 곳을 돌면서 주변 정보를 취합, 옥석을 가려라.
내가 살 집처럼 생각하라

‘나쁜 집’에 살고 싶은 세입자는 없다. 내가 살 집이라 생각하고, 세를 놓기 전에 리모델링을 하라. 예쁘고 편안한 집을 만드는 공사는 더 큰 수익을 얻기 위한 선투자다.


70대 이정순씨
30년 상가 임대 노하우

임대업은 운동, 공부이자, 즐거운 소일거리
월 임대 수입 700만 원 이상, 웬만한 대기업 중견 직장인과 맞먹는 월수입을 얻고 있는 이정순씨(70). 커리어 우먼 못지않은 칠순 할머니는 아직도 지하철을 타고 다니며 상가 관리에 지칠 줄 모르는 열정을 쏟고 있다.

“결혼해서 전업 주부 생활만 하다가 서른세 살에 임대업을 하게 됐는데, 너무 재미있는 거예요. 지금이야 임대료를 매달 통장으로 송금받지만, 10년 전만 해도 장부 들고 일일이 다니면서 돈을 받았죠. 집에서 상가로 왔다 갔다 하면서 운동도 하고, 경제 공부도 한 거죠.”

이씨는 임대업 투자의 시작은 종자돈 모으기라고 거듭 강조했다. 40년 전, 미 공보관에서 근무하던 남편의 월급 중 90%를 상호부금에 저금했다. 아들과 딸을 낳은 뒤에는 70%를 저금했다. 상호부금이 정기 예적금보다 3~4% 정도 이자율이 높기 때문. 당시 남편 월급이 비교적 높은 편이라서 목돈 마련에 오랜 시간이 걸리지는 않았다. 결혼 후 1년 반 만에 내 집 마련에 성공한 이씨는 서른세 살에 서울 화곡동의 상가 건물을 매입했고 마흔 한 살에 서교동의 상가 건물을 매입했다.

“남편이 마흔 중반에 직장을 그만두게 됐어요. 아이들을 대학에 보내야 하고, 유학도 보내고 싶은데 걱정이 되더라고요. 여윳돈을 모아놓긴 해서 다소 안심이었지만, 남편의 노후까지 보장해줄 수 있는 대책을 마련해야겠다 싶어서 본격적으로 상가 임대업에 뛰어들었죠.”

마흔한 살에 매입한 서교동 상가 건물은 홍익대 주변 먹자골목에 있다. 좋은 물건을 얻기 위해 두세 달 동안 하루도 안 거르고, 홍대 정문에서 홍대입구역까지 발품을 팔며 부동산에 들러 매물을 모색했다.

“대학가니까 유동 인구가 많고 대학생들이 먹고 구경할 만한 음식점이나 옷 가게들이 많은 곳이잖아요. 입지가 좋긴 하지만, 매물이 잘 안 나오고, 신축 상가 건물은 매매가가 제 기준보다 높더라고요. 그래서 노후된 건물을 저렴하게 사서 재건축을 하는 게 낫겠다 싶었어요.”

대출금 상환 후 월세로 전환
대지 130평대, 4층짜리 상가 건물은 매입 당시 1억5000만원이었는데 지금은 20억원을 호가한다. 기대치 않았던 시세 차익을 큰 보너스로 받은 셈이다. 우여곡절도 있었다. 당시 지은 지 10년이 된 건물이라 재건축 허가를 받고 건축업체를 선정해놨는데 IMF가 오면서 재건축을 하지 못하게 된 것.

 

결국 실내 리모델링으로 방향을 선회했다. 현재 건물에는 음식점을 비롯해 커피숍, 옷 가게, 비디오방 등 상점 6개가 입점해 있다. 매달 들어오는 임대료는 700만원 이상.

“건물을 살 때 30% 정도 대출을 받았어요. 리모델링을 마치고 임대를 하면서 1·2층은 전세를 놓았고, 3·4층은 월세를 받았죠. 전세금으로 대출 비용을 절감했고요. 대출 이자와 대출 원금을 상환한 후에는 전부 월세로 돌렸죠.”

상가 건물은 투자 금액이 크기 때문에 대출 없이 실전 투자에 뛰어들기는 힘들다. 자기 자본이 부족하다면 전세 비중을 높이는 것도 한 방법. 또 대출 상환 시기를 최대한 줄인 뒤에 월세로 전환하는 것이 이정순씨만의 성공적인 상가 임대업 노하우다.

요즘 같은 불경기에는 임차인과 돈 때문에 씨름하는 것도 쉬운 일이 아니다.“몇 년 전, 임차인 한 명이 장사가 안 돼 일곱 달 동안 월세를 못 냈어요. 무작정 기다릴 수도 없고, 장사가 안 된다는데 보챌 수도 없고, 고민을 많이 했죠. 그래도 당장 그 임대료를 안 받는다고 생활에 어려움을 겪는 상황은 아니니까, 기다릴 수 있었죠. 나중에 임차인이 형편이 나아졌다며 돈을 갖고 와서는 고맙다며 인사를 하더라고요.”

좋은 임차인 고르는 것도 중요
성공적인 임대 사업을 위해서는 임차인과의 관계가 중요하다. 이씨의 경우, 여윳돈이 있기 때문에 체납에 대한 부담감이 덜했지만, 임대 투자자에겐 꽤나 골치 아픈 일이다. 따라서 임대료 연체나 공실 리스크 때문에 문제가 생길 경우를 대비, 임대 조건에 대한 사전 협의가 필수라고 조언했다.

 

상가 입점을 원하는 임차인의 옥석 가리기도 중요하다. 임차인에게 업종과 트렌드에 맞는 인테리어, 대학가 타깃층을 고려한 메뉴 등을 꼼꼼하게 들은 뒤 시장 가치를 판단해 입점을 결정한다.

젊은 시절 시작된‘검소’가 몸에 배어 여전히 월 수입의 70%를 저축한다는 이씨는“돈을 쓰는 것보다 모으는 게 재밌다”면서 “자기가 하고 싶은 일을 해야 늙지 않는다는데, 건강이 허락하는 한 재미있게 상가 관리를 하겠다”며 에너지를 과시했다.

Lease Advice
대출 이자와 원금은 빨리 상환하라 상가 임대 투자의 성공 비결 중 하나는 대출 이자와 대출 원금을 얼마나 빨리 상환하느냐이다. 가능하면 상가 매입 시 대출 한도 30%를 넘기지 않도록 하고 월세 차익까지 꼼꼼히 따져본다.

1층 상가 입점에 신경 써라
1층에 입점하는 가게는 건물의 손님을 끄는 일등공신이다. 임대 고수익과 연관성이 있으므로 업종의 독창성, 타깃층의 호응도, 실질 구매력까지 고려해서 결정한다.

임차인과 임대료 체납에 관해 사전 협의하라
인정에 이끌려 한 달, 두 달 봐주다보면 임대료를 못 받는 수가 허다하다. 계약할 때 임대료 체납에 관한 협의안을 강구해야 한다.

30대 싱글 한영진씨
임대업 투잡스토리

임대업은 부담 없는 투잡
6년간 복무했던 ROTC를 전역하면서 퇴직금을 포함해 7000만원의 목돈을 쥐게 된 한영진씨(32)는 3년 전 임대업에 뛰어들었다. 여윳돈을 밑천으로 고정 수입을 얻을 수 있는 재테크가 없을까 고심하던 중 지인의 추천으로 임대업을 알아보게 됐다.

“제대한 뒤 자산관리사 일을 시작했는데, 영업직이다 보니 바쁘더라고요. 주식은 단기 수익은 높지만 리스크가 있고, 정기적금에 예치해 놓자니 이자율이 낮아서 내키지 않았어요. 임대업을 하면 안정적이고, 매달 고정 수입이 나오니까 본격적으로 알아봤죠.”

보통 부동산 계약 기간은 1년, 2년이기 때문에 수익을 관리하기 위해 많은 시간을 할애하지 않아도 된다. 고수익은 아니지만 고정 수입이 있기 때문에 경제 생활을 규모 있게 계획할 수 있다는 것도 한씨가 임대업을 선호하는 이유다.

“직장 생활을 늦게 시작했기 때문에 내 집 마련과 결혼 자금을 모으는 기간을 3년으로 잡았어요. 임대 수익을 노릴 수 있고 정 여의치 않으면 신혼 살림을 거기서 시작할 수도 있으니까요.”

실전 투자는 2년 전 서울 경희대 앞에 있는 10평짜리 오피스텔을 4500만원에 매입하면서부터다. 평수는 작지만 원룸과 빌라가 많은 경희대 근처에 오피스텔 수요가 높다는 점을 감안, 과감히 투자했다. 현지에 직접 가 발품을 팔면서 대학교, 회기역과 1분 거리로 가까워 공실률이 적을 것이라는 결론을 얻었다. 이 오피스텔은 보증금 500만원, 월세 40만원의 조건으로 세를 놓은 상태다.

비슷한 시기에 전주 지역에 있는 24평 소형 아파트도 매수했다. 전주 지역이 혁신도시에 영입될 가능성이 높다는 정보를 입수해 장기적인 투자 가치를 보고 매수한 것. 6500만원에 매입한 뒤 보증금 3000만원, 월세 20만원을 받고 임대 중이다.


원룸과 소형 아파트로 10% 이상 수익
오피스텔과 소형 아파트의 세입 보증금 3500만원을 제하면, 자기 투자 비용은 7500만원. 매달 고정 월세 수입은 60만원으로, 투자 대비 임대 수익은 9%대로 안정적이다.

“애초 임대업을 시작하면서 목표 수익률을 10% 정도로 잡았죠. 수익률이 너무 낮으면 양도세와 종합소득세 등을 제하면 남는 게 없거든요. 다행히 공실이 없고, 회전율이 좋아서 목표 달성을 했어요.”

매달 60만원의 임대 소득은 6:4로 적립식 펀드와 정기예금에 저금한다. 또 다른 임대 사업을 위한 재투자 성격이다.

“매달 월급을 받기 때문에 임대 소득이 생활에 큰 영향을 미치지 않아요. 오피스텔과 아파트를 살 때 대출을 받지 않았기 때문에 이자가 나갈 일도 없죠. 임대 수익은 보너스로 생각하고 펀드 상품에 가입해서 종자돈을 키우고 있어요.”

전주의 소형 아파트는 매도할 계획이다. 얼마 전 혁신도시 발표에서 제외가 됐고, 더 이상 호재가 없을 것 같아서 한 달 전에 내놨다. 지금 시세 차익을 노리지 않는다면 원금을 손해 볼지 모르기 때문. 아파트 매매 자금으로는 경매를 통해 임대 투자를 시도할 계획이다.

“강남의 8차선 대로에 있는 12평짜리 오피스텔 경매를 진행하고 있어요. 경매가가 1억원인데, 3200만원에 낙찰을 받았죠. 권리 문제가 걸려 있어 현재 채권자를 상대로 법정 소송을 진행 중이에요. 이 비용을 합하면 4000만원 정도 들 것 같네요. 유동 인구가 많고 교통편이 편리하기 때문에 임대료는 보증금 1000만원, 월세 70만원 정도 생각하고 있어요. 생각보다 결혼 자금을 넉넉하게 모을 수 있을 것 같은데요(웃음).”

불어난 돈은 경매로 재투자
대출을 받아 신도시 아파트를 매입하는 것보다 지리적 여건이 좋은 강남에서 경매를 통해 소형 오피스텔을 매수하면 안정적인 고수익이 가능하리란 판단에서다. 삼십대 초반의 나이에 한 발 빨리 임대 재테크를 시작한 한씨는 결혼 자금과 내 집 마련 목표에 성큼 다가섰다.

“임대업은 직장 생활을 하는 데 큰 지장을 주지 않는 재테크 수단이기 때문에 계속할 생각이에요. 경제적인 여유가 생기다보니 여행이나 공부, 자기 계발에 아낌없이 투자할 수 있어서 좋기도 하고요.”

한씨는 경희대 교육대학원에서 역사교육학을 전공하는 한편, 인터넷 금융 강좌를 통해 재테크 공부에도 아낌없이 투자하고 있다.

Lease Advice
소형 아파트는 대출 없이 매수하라
젊은 나이에 임대업을 시작하는 경우, 목돈을 ‘몰빵’ 하고 대출금을 껴서 매매하는 경우가 많다. 그러나 공실률이 생길 때 여유 자금이 없다면 대출 이자 상환이 어려워질 수 있으니 위험성을 줄이자.
대학가 오피스텔을 주목하라
지방에서 올라온 대학생들의 오피스텔 수요가 높아지고 있다. 붙박이장이 갖춰져 있어 공간 활용도가 높고, 안전하기 때문. 대학가 오피스텔은 회전율이 좋아 투자 가치가 높다.

1년 수익률이 10% 이상 될지를 따져라
현지 부동산을 통해 임대 수요와 수익률을 꼼꼼히 따져서 목표 수익률을 달성할 수 있는지 확인해야 한다. 1가구 2주택자의 경우 수익률이 10% 이상은 돼야 세금을 뺀 차익을 노릴 수 있다.

 

자료출처: 대한민국의 새로운 블루오션!