부자가 되느냐 못되느냐는 열심히 사느냐가 아니라 선택의 차이에 달렸다

출처 :농지오케이 원문보기 글쓴이 : 농지오케이

평택은 수도권에 위치하고 경부고속도로 개발축 상에 놓여 있으나, 서울과 원거리인데다 뚜렷한 개발재료가 부각되지 못한 채 지금까지 투자자들로부터 커다란 주목받지는 못했다. 하지만 최근 들어 국제화계획지구, 평택호관광지, 평택항 개발 등 많은 호재들이 연속적으로 터지면서 부동산시장이 급류를 타고 있다. 이에 따라 송명호 평택시장은 10년 후에는 현재의 인구 40만명이 80만명 이상으로, 1인당 국내총생산(GDP) 4만5000달러의 도시발전의 목표와 방향을 제시하였다. 행정자치부 자료에 따르면 2020년이면 평택시는 경제활동인구와 일자리가 현재의 2배 수준인 36만명, 29만개로 예측되어 있다. 한마디로 전국 최상위권 도시, 수도권의 핵심도시로 탈바꿈을 하기위한 큰 비전을 품고 있다는 얘기다. 평택지역 부동산시장의 과거와 현재, 그리고 비전과 투자가치에 근거한 미래의 투자전략 등을 알아본다.
 

 

지가상승, 개발호재, 일자리창출 등 3요소가 평택 집값을 올린다

미래의 투자가치가 높은 부동산 혹은 주택단지를 판단하는 구체적인 선택기준은 무엇일까. 첫째 5~10년 정도 토지가격이 점진적으로 오르는 지역 둘째, 풍부한 개발호재로 성장가능성이 높은 지역 셋째, 산업고용인구가 증가하거나 일자리가 꾸준히 늘어나는 지역인가 등의 조건을 면밀히 살펴봐야 한다. 토지는 모든 부동산의 가장 기초적인 원재료내지 필수 생산요소이다. 특히 분양가 상한제가 시행된 이후 수도권의 신규아파트 분양가의 원가를 분석해보면 토지가격이 아파트분양가격의 60%~70%의 높은 비중을 차지한다. 토지가치가 주택의 분양가 혹은 매매가격을 결정하는 주된 원가요소이다. 아파트 가격은 경기변동 및 정책변화, 수급여건 등에 따라 언제든지 등락을 보일 수 있다. 하지만 지가가 꾸준히 상승하는 지역 예컨대, 수도권지역은 토지라는 재료의 원가상승요인으로 인해 결국 토지가격상승-분양가인상-주택가격상승이라는 도미노현상을 피하기는 어렵다. 현명한 실수요자라면 지가상승률이 높은 지역의 신규분양 아파트, 주택을 선택, 공략하는게 미래가치를 담보한 유효한 전략임을 시사하고 있다.

평택은 지가상승률, 전세가를 볼 때 실수요층이 받쳐주는 미래형 도시이다

평택지역의 지가는 지난 10년간 어떤 상승곡선을 그렸을까. 국토해양부 통계를 보면 1998년부터 9년간 평택시의 누적 땅값 상승률은 68.4%였다. 수도권에서 LCD산업도시로 자리잡아가고 있는 파주시의 79.0%에 이어 두 번째로 높은 수준이다. 그만큼 기대감과 이용가치가 꾸준히 증가한 지역임을 알 수 있다. 지가상승세에 따라 평택시 아파트시세와 분양가격 역시 지속적인 상승세를 실현하고 있다. 평택시에서 최근 분양되는 아파트들의 시세는 기존의 주택가격과 유사하거나 약간 높은 수준인 3.3㎡당 700만~900만원 선을 형성하고 있다. 임대시장을 살펴보면 주택매매가격대비 전세가 비율이 아파트를 기준으로 대략 60~70% 선을 형성한다. 서울의 매매가-전세가비율이 50%수준임을 감안하면, 매매가-전세가 비율이 수도권 타도시에 비해 상대적으로 높은 편이다. 전세가비율이 높다는 것은 그만큼 내집마련을 위한 대기수요자가 풍부하다는 것을 의미하고, 아직은 투기적 가수요의 유입이 크지 않다는 것을 나타낸다. 또한 과거10년간의 높은 지가 상승률은 향후 미래의 지가상승을 예견해 볼 수 있는 좋은 증좌이기도 하다. 역사는 반복하기 마련이다. 평택은 과거의 실적과 현재의 입지, 개발계획을 바탕으로 밝은 내일을 여는 미래형 도시이다.

수도권 최고의 물류·산업도시로 진화하는 초대형 프로젝트 가동중

평택은 현재 향후 수도권 내 최고의 중심 물류·산업도시로 성장하는 밑그림을 그리고 있다. 서해안 시대 대중국 전진기지 교두보 및 수도권 남부 공간구조의 발전적 개편기회를 제공하는 대형 프로젝트 및 새로운 개발계획을 하나씩 열거해 보자.

첫째, 평택은 서해안시대를 맞아 각광을 ‘인천경제자유구역-화성-평택-당진·아산-새만금·군산’으로 이어지는 ‘첨단산업·국제물류·국제비즈니스·관광·위락의 중심지에 자리 잡고 있다. 새로운 국토계획의 개발축의 하나인 서남해안축상에 위치하고 있는 점도 관심을 끈다.

둘째, 고덕국제화신도시 조성으로 국제도시로 거듭난다. '주한미군기지이전에 따른 특별법' 등에 따라 고덕신도시(평택국제화 지구)는 평택시 서정동·고덕면 일대 17.48㎢ 용지를 택지(13.5㎢) 첨단산업단지(4㎢)로 분리 개발된다. 경기도와 한국토지공사, 경기도시공사가 공동 시행한다. 2013년 완공을 목표로 사업비 9조3000억원이 투입되는 대형 시업이다. 지향점은 세계무역 거점 마련을 위한 협력도시, 국제감각의 문화·교육도시 등의 전략적 거점도시이다.

저밀도로 개발되며, 평택항 배후지원 역할을 위해 국제교류·물류·생산·비즈니스 기능을 지닌 중심지구가 신도시 안에 조성된다. 이곳에는 연구시설, 국내외 기업 본·지사, 통상관련 정부기관, 금융기관, 비즈니스센터, 컨벤션센터 등을 들어설 예정이다. 미국 실리콘밸리나 스웨덴의 시스타 사이언스파크처럼 연구시설과 기업과 도시를 상생하는 모델의 추구이다. 총 6만3천호의 주택 중 아파트는 57,150채로 85㎡초과 주택 비율은 24.5%이다. 분양은 2009년 6월부터 시작되고 입주는 2011년 6월부터이다.

원활한 교통여건조성을 위해 광역교통인 국도 1호선과 지방도 302호선 등 7개 노선과 내부도로망인 주간선 3개축과 보조간선 2개축 등 도로 위계별 계획을 추진할 방침이다. 대중교통망은 BRT, 환승주차장을 건설하고 보조간선도로 이상에서는 자전거 도로도 설치할 계획이다. 현재까지의 진행상황을 본다면 변수가 없는 한 스서~평택간 KTX역사가 고덕신도시 내에 들어설 가능성이 높다.
 

 

 

 

셋째, 황해경제자유구역의 중심 수혜지이다. 황해경제자유구역은 경기평택 포승지구와 충남 당진 송악지구를 중심으로, 화성, 아산, 서산 등 총 개발면적 5,505만㎡에 사업비 7조 4458억원을 투입하는 국가프로젝트 차원의 대형사업이다. 2025년까지 3단계에 걸쳐 첨단산업 생산 및 국제물류, 관광, 연구단지를 조성한다. 특히 포승지구 2,050만㎡가 첨단산업, 국제물류 및 국제비즈니스와 결합된 관광시설, 정보통신 부품단지 등이 조성되는 등 전자정보산업의 중심지로 개발되어 평택뿐만 아니라 당진 등 인근지역과의 시너지가 클 것으로 예상할 수 있다.
 

 

넷째, 국가의 체계적인 계획과 예산지원이 이뤄지고 있다. '주한미군기지 이전에 따른 평택시등의지원 등에 관한 특별법'(평택지원특별법) 등의 영향으로 체계적인 지원을 받는 지역이다. 평택국제화중심도시 육성계획에 의하면 9개 분야, 87개 사업에 정부가 약 19조를 투자해 2020년까지 대규모의 개발사업이 추진중이다. 평택항도시 조성사업, 평택호관광지, 국제화계획지구사업 등이 여기에 포함된 개별 프로젝트이다.

평택항 배후단지는 자동차, 바이오, 전자정보 기능을 수용한 산업단지로 계획, 배후지원을 위한 주거단지 및 관광위락단지로 개발된다. 이미 평택항만 배후물류단지 등에 10억불 투자유치에 성공하였다. 민자유치를 통한 평택호관광지 확대개발은 중국, 일본, 미국을 타겟으로 하는 복합관 휴양지로의 개발계획이다.

다섯째, 수도권에선 유일하게 첨단업종에 대한 공장 신·증설이 가능하다. 다른 수도권 지역과 달리 평택지원특별법의 영향으로 차세대반도체ㆍ디스플레이 등 61개 첨단제조업종에 대해 건축면적 495㎡ 규모이하의 공장의 신증설이 가능해 자족도시로서의 입지를 단단하게 만들 수 있다. 기존의 포승국가산업단지와 2개의 외국 기업 전용산업단지 등 1000만㎡ 규모의 8개 산업단지가 자리 잡고 있다. 평택시 오성면 양교리 일대에서는 평택오성 산업단지가 조성되고 있다. 경기도시공사와 평택시가 시행을 맡아 2009년 12월 준공을 목표로 하고 있다. 총 18만1000천㎡ 규모로 평택항 중심의 물류기반시설과 관련한 지역산업 육성과 인근의 평택현곡 산업단지와 연계를 통해 경기남부지역 균형개발을 위해 건설된다. 여기에 그치지 않고 기업들의 공장 신·증설 요구에 부흥하여 도시첨단산업단지를 비롯한 1400만㎡의 산업단지를 올해 추가로 조성할 계획이다. 그리고 대학의 이전이나 설립이 가능하다.

여섯째, 산업클러스터조성 및 연관산업의 집적도강화로 국제경쟁력을 갖춘 국제산업도시의 허브로 성장잠재력이 매우 풍부하다. 평택의 인근지역 내지 배후지역의 산업단지 배치현황을 살펴보자. 아산 현대차, 서산 기아차 공장, 아산 삼성전자 탕정공장, 태안의 삼성ㆍ현대화학 현대제철 동부제강 당진화력발전소등 국내 굴지의 수출공장들이 반경 10㎞ 내에 포진해 있다.

일곱째, 주변의 도로, 항만, 철도, 공항등 주요 인프라가 매우 뛰어난 점도 투자자 입장에선 빠뜨릴 수 없는 키포인트이다. 평택항의 보유 및 인천공항과 청주공항을 이용하기 편하다. 서해대교 및 서해안고속도로, 경부고속도로, 동서고속도로와 7개 노선의 국도, 수도권전철, 수서-평택 구간의 고속철도 KTX(2015년 개통), 시흥~평택~아산신도시~홍성으로 이어지는 제2서해안고속도(2018년에 완전개통예정), 38번국도 확장, 포승-안중-평택간 산업철도(2016년 개통예정)등이 예정되어 있다. 서울과의 접근성을 높여주기 위해 올해 6월부터는 서울남부터미날서 평택항과 연결되는 직행버스도 운행 중이다.

국가차원의 초대형 프로젝트가 동시다발적으로 추진되는 만큼 사회간접시설의 확충은 당연한 일인지도 모른다. 이처럼 국도, 고속도로, 고속철이 총망라되어 평택을 중심으로 사통팔달의 교통망이 형성하게 되어 평택은 가히 수도권 남부지역의 광역교통망계획의 대표적인 수혜지역이랄 수 있다. 이는 광활한 배후 산업단지는 물론 전국 각지와의 신속한 내륙 연계 가 가능한 지역으로의 자리매김을 의미한다.

여덟째, 평택은 수도권 총량 규제완화 및 전용산업 단지조성의 최대 수혜지가 될 전망이다. ‘기업프랜들리’ 신정부 정책의 방향을 고려할 때 산업도시로 급성장 중인 평택, 화성은 파주, 의정부 등 경기북부지역과 함께 수도권규제완화의 최대수혜지가 될 것으로 기대된다. 따라서 평택은 첨단산업, 국제물류, 국제 비즈니스와 연계된 관광시설을 갖춘 IT산업중심지로 성장할 예정이다.

성장 지향점은 중국 전진기지, 교육, 자족기능을 보유한 국제중심도시이다

평택의 위상은 단순히 앞서 설명한 물류·산업도시조성에 그치지 않는다. 평택은 인천과 함께 중국과의 교역에 가장 유리한 위치조건을 갖추고 있다. 중국의 개발계획 대부분이 상하이, 칭다오, 옌타이, 다롄 등 동쪽 해안에 집중되고 있는 점도 눈여겨볼 대목이다. 즉, 국내의 서해안과 마주대하는 지역에서 중국의 국가프로젝트가 이뤄지고 있다는 말이다.

평택은 미군기지의 이전지이다. 2015년 전후로 완료되는 평택미군기지는 동두천에서 내려오는 K-6 평택기지에는 약 4만4천여명의 장병이 수용된다. 이는 미군이 동북아지역 내의 중요한 전략적 거점지역으로 평택을 정하였다는 지정학적 의미를 지닌다. 고려대, 성균관대를 비롯해 외국에서도 스티븐스공대, 미주리주립대, 도쿄대, 모스크바대 등이 평택에 둥지를 틀 계획이다. 글로벌화인재양성을 지향하는 지식의 요람으로서의 역할까지 부여된다. 미군장병이나 군속의 자녀들, 국내 재학생은 물론 중국이나 동남아 지역의 학생들까지 유치해 글로벌 교육, 문화, 정보기능을 갖춘 국제적 도시 및 중국 및 동남아 교역의 전초기지로 성장할 잠재력이 충분하다.

종합해본다면 평택의 지향점은 향후 5~10년후에 산업도시, 교육문화도시, 자족도시 등 24시간 잠들지 않는 국제중심도시로 탈바꿈 되는 것이다. 한중교역 확대와 더 나아서 평화통일 무드가 무르익게 될 경우 기대되는 남북경협의 주요 물류중심지 내지는 전진기지로 자리매김도 기대된다.

향후 평택지역 투자전략, 장기투자가 유효하다

이상에서 살펴본 바와 같이 평택은 물류·산업의 거점지역 및 교육중심의 국제문화도시로 성장해나갈 것이 확실시된다. 그러나 최근 부동산 가격 급등 후 부동산 시장의 침체 내지 하락 기조로 인해 투자심리 위축-수요감소-거래위축-가격약세 현상아 전개되고 있다. 실수요자 입장에선 매매타이밍 내지 투자적기를 제대로 선택하는 일이 매우 중요한 과제라고 할 수 있다.

그런데, 투자적기는 어떻게 선택할 것인가. 부동산의 장기방향성을 가늠하는 지표로 주로 사용되는 ‘10년 주기설’에 근거하여 어느정도 추정해 볼 수 있다. 서브프라임모기지사태, 스태그플레이션 등 여러 가지 경제지표를 감안할 때 2007년초 시작된 부동산불황기는 적어도 내년상반기까지는 침체가 지속될 가능성이 높다. 하지만 시장침체가 장기화되거나 거품붕괴로 이어질 것 같지는 않다. 유가급등-금리급등-스테그플레이션 심화-금융위기 재연 등 최악의 악순환가능성이 낮기 때문이다. 참여정부때의 초 고강도 규제정책이 지금의 부동산 침체의 주된 원인이 되기도 했지만 한편으로는 미국, 중국 등 외국과 달리 과도한 부동산거품을 막는 긍정적 역할도 부인할 수 없다. 내년까지 3년정도의 조정기간을 거칠 경우 10년주기설에 비추어 볼때 2010년 이후에는 장기상승 국면으로 추세전환도 예견된다. 그렇다면 수도권 입성을 노리거나 무주택 탈출 계획을 세운 내집마련 수요자, 유망지역으로 혹은 새주택으로 갈아타기를 희망하는 실수요층은 새로운 기회가 도래하는 것은 아닐까. 올해 말부터 내년 상반기까지가 저가매수기회 내지 매입호기로 생각된다. 비록 지금은 미분양물량이 존재하지만 부동산 경기가 살아나면 사이클 원리에 따라 가장 먼저 서울. 수도권과 성장성이 큰 산업도시중심으로 지가상승과 집값상승 현상이 나타날 것이다.

그런차원에서 평택은 물류산업도시, 교육도시, 국제화도시로 성장할 밑그림을 가지고 있다. 다시말해, 인구증가-소득증가-주택수요증가의 선순환식 투자구조가 예상되는 평택은 주택수요자가 눈여겨 볼만한 관심지역이다.

평택내에서도 투자가 유망한 구체적인 세부지역 내지는 단지는 어디일까. 향후 개발이 본격적으로 진행될 미군기지 예정지, 국제신도시, 평택항, 평택호 관광지, 서해안고속도로에서 경부고속도로를 이어주는 38번, 45번국도주변 등은 물론 경부고속도로(평택ㆍ안성나들목)인근지역을 들 수 있다. 즉, 포승산업단지와 평택항의 배후지역인 안중읍, 미군기지가 들어가는 팽성읍, 국제화도시가 고성되는 고덕면과 브레인시티가 조성되면서 경부고속도로와 인접한 장안동일대 등이 비교적 장기 유망한 투자처이다. 올해 소사벌·청북 택지개발, 신장 재정비촉진지구 등 5개 지구 뉴타운사업 등이 예정되어있다.

다만, 당분간 일시적 신규분양물량 증가에 따른 미분양우려감도 있다. 경기도 주택정책심의위원회에 따르면 건축 승인 건수를 기준으로 한 평택시에 올해 공급될 주택물량이 1만8천여 가구에 달한다. 지난해 3570여 가구에 비하면 대폭적인 증가이다. 게다가 내년부터는 평택거주자들의 관심이 쏠린 고덕국제신도시 물량이 나올 것으로 보인다. 따라서 당분간은 핵심지역 외에는 청약통장을 아끼고 미분양 등을 노려보는 전략도 한가지 방법이다.

또한, 소형미분양은 임대사업 등 투자의 과점으로 접근해볼만 하다. 다만 평택의 화려한 미래 청사진만 바라보고 마음을 조급하게 먹거나 호흡을 짧게 가져가는 우를 범해서는 안된다는 조언을 덧붙이고 싶다. 2008년 현재 평택시 재정규모는 1조1190억원으로 재정자립도가 53.6%에 그치고 있다. 이웃인 경기시흥(58.9%)이나 화성(63.8%)보다 낮다. 현재로선 도시성숙도가 다소 떨어진다는 점에서 단기시세차익보다는 중장기적 투자관점에서 접근하는 것이 유효하다.