2007-10-04 12:51

http://blog.drapt.com/santa911/2413571191469914808

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

모멘텀이 될 지역     1. 투자성공 사례를 볼 때, 시간을 사는 방법과 지역을 사는 방법으로 생각할 수도 있습니다.    오랜 시간이 지난후 부자가 되는 사람들은 시간에 투자를 했던 사람들이며..    속칭 남들이 애기하는 졸부들은 입지에 투자를 했던 사람들로 볼 수 있을 것입니다.   2. 기다림의 투자에 성공한 사람들은, 발전할 수 밖에 없는 지역의 물건을 사놓고 묻어놓을    끈기가 있는 사람들이었으며..    단기간적인 입지변화의 가치를 꿰뚫고 있는 사람들은 고급정보에 매우 민감하게 반응하는    사람들이겠습니다.   3. 예를 들어 전형적인 기다림의 성공 투자는..    저 멀리는, 1기 신도시 초창기부터 물건을 매입하여 지속적으로 보유한 사람들..    판교지역이 개발계획이 서서히 나올때에 선취매하여 오랫동안 보유했던 사람들..    김포/파주/은평/용인/동탄 등의 개발계획이 서서히 나올때에 선취매했던 사람들이라 봅니다.   4. 반대로 3~5년 정도의 비교적 단기간의 변화를 목적으로 한 입지에 성공투자를 한 사람들의    전형은..    지난 2000년 경에 잠실 주공 단지들이 평균 1.2~1.5억 정도할 때, 전세/융자끼고 자기    돈 4~5천 정도로 투자를 한 사람들로 생각해 볼 수 있습니다.   5. 그러나 이러한 시간 혹은 입지에 대한 투자를 함에 있어서..    사자마자 계속 가격이 상승을 하는 것은 아닙니다.    어떨 때는 가격이 오르고, 어떨 때는 가격이 내리고, 어떨 때는 거래가 안되기도 하고..    그러다가, 그러다가..  어느 한순간에 급작스런 모~멘텀 발생을 통해 가격 상승을 맛보게    됩니다.   6. 판교의 땅에 투자한 사람들도 한동안 완만한 상승 모습을 보이다가,    정부 개발계획이 보다 구체적으로 발표되는 시점에서 본격적인 세인의 관심권 내에    들면서부터 천정부지로 땅값이 상승을 한 것입니다.    지난 30여년동안 판교의 땅값은 물가상승율을 훨씬 웃도는 약 500배의 상승율을 보였다고    하죠.   7. 잠실 주공의 예를 볼 때도,    2001년경부터 강남 재건축의 화두가 세인의 관심권에 본격적으로 인식될 때부터    드라마틱한 상승을 보여 현재는 약 9억 정도의 시세를 보이고 있는데요..    추가부담금/Leverage 비용 등을 제한 실제 자기 돈 투자액 4~5천 정도 대비 2000%    정도의 투자수익율이 발생한 것입니다.   8. 말씀드리고 싶은 것은,    투자를 함에 있어서는 반드시 모~멘텀이 있는 지역에 투자를 하라는 것입니다.    자신의 취향이 단기적이건 중장기적이건 투자대상은 반드시모~멘텀이 있는 지역을    생각해야 합니다.    물론 그러한 모~멘텀이 아직 가격에 충분히 반영이 안된 지역에 투자를 해야겠지만요..   9. 저는 현재의 (현재입니다) 추천할만한 잠재적 모~멘텀 지역을 아래와 같이 생각해 봅니다.    (물론, 아래의 구체적인 지역들은 일부 편향된 시각일 수도 있음은 이해해 주시기 바랍니다)      - 핵심 뉴타운 지역 (도시 재정비 촉진지구) : 한남, 흑석, 거마, 뚝섬    - 후암동/용산동2가/이태원2동 등의 구릉지    - (중구/종로구 등의) 도심 재개발 지역    - 기타 수도권의 유망 재개발 지역   재개발은 그 속성상 공인된 가격을 알기가 쉽지 않고, 물건의 가치를 판단하는데 약간의 안목이 필요하겠습니다.   10. 또한 지금은 아닌 것 같지만, 1~2년후(?)에 추천 가능할 것으로 예상되는 모~멘텀     지역으로서는 강남권 재건축 (은마, 압구정, 개포, 고덕 등 아직 재건축 추진이     미진한 지역들)을 생각하고 싶습니다.   11. 중장기적인 모~멘텀이 좋은 지역으로는, 송도와 송파 신도시 등을 생각하고 싶습니다.   12. 물론 과거에도 그러했겠지만, 최근의 부동산 투자환경은 판단을 하는 것이 매우      어려워 보입니다.      인구변화라던가, 베이비 붐 세대의 구성이라던가, 예상 경제성장율이라던가, 양극화      문제라던가, 정부정책이라던가, 지난 몇 년 사이의 누적된 부동산 가격 상승 등등의      다변적인 모습을 가정해 볼 때, 과연 지금이 투자할만한 시점인가에 대해 많은 생각이      듭니다. 그럼에도 부동산은 Inflation을 Hedge한다는 전제를 생각한다면, 언제라도      모~멘텀이 좋은 지역을 찾는 노력을 게을리해서는 안되겠습니다.   13. 앞으로의 부동산 투자는..     Width가 아니라 Depth를 중점으로 한 투자가 성공할 것이라고 생각합니다.      작은 것을 여러 개 갖고 있기 보다는 똘똘한 것에 집중하는 투자..    많은 사람들이 인정해 줄 지역..    살면서 상대적인 뿌듯함을 줄 수 있는 지역..    중산층 이상의 커뮤니티가 형성될 지역..    환경/교통/교육/문화 등의 접속이 용이한 지역..   14. 그러한 지역과 그렇지 않은 지역과의 차별성은 아마도, 아마도 점차 심해질 것이라      생각합니다..      한마디로 모~멘텀이 잠재되어 있는 지역에의 접근이 더욱 중요해지는 시점이라고 봅니다.

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2007-09-27 13:09

http://blog.drapt.com/santa911/2894141190866181465

출처 : 내집마련의 Happy Vitamin 김인만 ^^

원문 : http://blog.drapt.com/imgrid

2004년 10월무렵 A씨는 경기도 화성 동탄1신도시 1단계 중대형 물량의 미분양 물건을 계약금 10%인 3500만원정도의 자금을 들여 계약하여 경쟁없이 손쉽게 자신의 아파트로 만들었다. 당시 주변에서 미분양아파트를 왜 구입하느냐고 걱정을 했지만 A씨의 생각은 전혀 달랐다. 그는 당시로부터 몇 달전 분양한 시범단지아파트 중소형아파트인 112제곱미터 물량의 프리미엄이 3천만원~4천만원선정도 이미 형성되어있다는 사실을 확인하고, 동탄에서 배정된 중대형물량이 상대적으로 적어 희소성까지 있다고 판단한 후 지체없이 계약을 하였고 현재 이 아파트의 입주가 임박한 상태에서 형성된 프리미엄은 분양가의 두배를 웃도는 7.5억원으로 분양가대비 100%가 올랐다. 물론 미실현이익이긴 하지만 명목상 A씨는 3500만원을 투자하여 3억5천만원의 시세차익을 올려 2년반만에 1천%의 잠정수익률을 올리게 된것이다. A씨는 2년반동안 미래가치가 밝다는게 점차 증명되고 있는 동탄신도시 중대형물량을 최소한 3년은 보유한후 양도세를 최소화해 처분할 계획을 세우고 있고 3년후 기대 시세는 3.3제곱미터당 2400만원, 시세로는 11억원으로 잡고 있다. 한편 B씨는 작년여름 버블세븐논란이 한창이고, 월드컵비수기가 겹친데다 서울과 너무 멀다는 인식이 팽배했던 경기화성 향남1택지지구에서 대량으로 미분양이 나자 역시, A씨처럼 투자가치를 분석해보았다. 분양가 상한제로 3.3제곱미터당 600만원정도로 저렴한데다 주변에 기아자동차 화성공장, 현대차연구소, 발안산단, 제약단지등 2600만 제곱미터나 되는 배후기반 산업단지의 수요가 충분하고 전매제한이 5년밖에 안되어 부담이 크지 않으며, 향남2택지지구규모가 대략 330만제곱미터에, 1지구와 북측으로 연접한 100만제곱미터의 대규모의 종합경기타운이 건설될 예정이므로 사실상 1지구와 합치면 약 6백만제곱미터의 신도시급으로 발전할 가능성이 높다고 판단하였지만 모아놓은 돈이 부족한데다 수중에 현금이 거의 없었다. B씨는 계약금 10%인 2200만원중 통장에 있던 2백만원과 마이너스통장 대출 2천만원을 받아 112제곱미터물량의 로얄층을 동호수지정하는 방법으로 무혈입성하는데 손쉽게 성공했다. 작년가을이후 부동산가격이 상승하면서 향남1택지지구 분양권도 영향을 받은데다 입주 1년여를 앞둔 현재 올 11월~12월 지정이 유력한 황해경제자유구역(자유구역내에 향남 6백만제곱미터의 자유구역단지가 추가 신설예정) 지정발표가 임박한 현재 112제곱미터의 잠재적인 프리미엄은 대략 7천만원선정도다. 자기돈 2백만원을 투자하여 1년여만에 미실현이이긴 하지만 7천만원의 시세차익을 올리고, 입주시점에는 1.3억정도를 기대하고 있다. 지분수익률로 따지면 명목상 2백만원의 자기돈으로 7천만원(미실현이익기준)의 수익률을 올려 자그마치 3천500%의 수익률을 낸것이다. 물론 2천만원의 마이너스통장대출 이자등을 감안하고, 프리미엄이 실제로 전매제한에 걸려 당장 회수가 불가능한 미실현이익의 성격이 큰것은 사실이지만 택지지구불패라는 기본적인 투자마인드를 행동으로 옮겨 실질적으로 다른 어떤 대체투자(주식,예금등)보다 월등하고 압도적인 수익률을 내면서 내집마련이라는 안도감까지 덤으로 얻게 된것이다. 다행히 인근 대기업에 직장을 다니고 있어 입주시 잔금대출등이 용이하여 직접 거주하거나 아니면 전세를 주어서라도 아파트를 3년정도 보유하는것이 어렵지는 않은 상황이다. A씨와 B씨의 경우 최종적으로 필자의  자문을 구하긴 하였지만, 필자가 이들 A씨와 B씨와 유사한 케이스로만 한정하여 직간접적인 방법(직접대면, 유선, 이메일등)으로 문의를 한 3백여명의 내집마련수요자들중 대략 30%정도인 80여명정도만 택지지구 미분양아파트를 계약 하였고 나머지 70%는 계약을 포기하였다. 문의자들 대부분이 청약가점은 낮고, 자금여력은 부족한 상태였으므로 계약을 포기한 70%의 실수요자들은 지금까지도 돈이 될만한 웬만한 택지지구(신도시포함)에서 내집마련을 하기가 여의치 않아 발을 동동 구르면서 오를만큼 오른 조짐이 보이는 기존 재고주택시장을 기웃거리면서 고전하는 경우가 많은것을 본다. 미분양은 황금알을 낳는 거위가 될수 있지만  자칫 애물단지로 전락하는경우가 많기 때문에 선택하는데 어려움이 있다고 얘기하지만 사실은 그렇지 않다. 우선 기존재고주택의 경우에는 초기에 전세를 끼든 대출을 동반하든 투자금이 집값전체와 부대비용(세금,중개수수료등)전체가 다 소요된다. 집값이 3억이라면 3억원(전세낀금액,대출포함)이 모두 투자되는셈이다. 반면 신규미분양 아파트는 우선적으로 계약금 10%나 5%만 있으면 3억짜리 주택을 내손으로 가져올수 있다. 직장이 안정된 공격적인 투자자라면 마이너스대출을 이용하여 자기자금이 한푼도 없더라도 3억짜리 아파트를 내손에 가져올수 있는 강력한 매력이 있는것이다. 물론 어떤 대체투자도 마찬가지겠지만 리스크는 언제든 있게 마련이다. 그러나 만일 신규미분양아파트가 신도시는 아니더라도 대략 180만제곱미터정도 되는 택지지구라면 이런 불확실성의 리스크는 대폭, 아니 거의 2%미만으로 줄어든다. 왜냐하면 지금까지 전국을 통털어 택지지구면서 입주시점에 분양가 이하로 떨어진 전례를 찾아보기는 거의 불가능할정도로 경험칙상 택지지구불패가 증명되어왔기 때문이다. 신도시와 택지지구간 수익률의 편차가 있을뿐 당분간 최소 10년이내에는 기본적으로 택지지구는 불패일것으로 전망되기 때문이다. 아파트시대가 끝났다고 주장한다면 당첨가능성이 높아도 송파나 광교신도시에 분양하면 안되는데 이런 사람들이 몇이나 있을지는 보지 않고도 알수 있는일이다. 이런 맥락에서 본다면, 진접지구의  초기의 대량 미분양상황도 자금여력이 충분치 않고, 서울동북부지역에 근거지가 있는 실수요자들이 역발상해볼수 있는 계기가 될수 있다. 현재 진접지구 물량도 중대형물량은 이미 동이 났고 112제곱미터의 중소형 물량들 위주로 10년 전매제한기간에  부담을 느껴 초기 계약률이 낮았다가 최근, 향후 나오는 공공택지에서 10년제한에 안걸리는 곳이 없고 심지어 투자가치가 불확실한 비공공택지인 민간택지에서조차 7년이라는 전매제한(중소형기준)이 적용되기 때문에 진접지구에만 10년전매딱지라는 멍에를 씌울  명분이 제거되고 있다는 인식이 실수요자들에게 확산되면서 중소형물량들도 계약률이 껑충 뛰고 있는 상황이다. 택지지구의 경우 남은 미분양, 미계약 물량의 판매가 완료되면 프리미엄이라는것이 형성되어 투자자는 불확실성의 리스크는 대폭적으로 줄어들면서 지분수익률은 급상승하는 원리가 계속된다. 결국 자신의 열악한 조건을 통해서도 높은 수익률을 올릴가능성은 공공택지지구 미분양물량 투자에서 명확하게 드러나는셈이다. 따라서 공공택지 미분양물량 투자는 현재로서도 리스크는 상대적으로 적으면서 초기투자금 대비 지분수익률은 높은 안정적인 투자수단이 되고 있으므로 내집마련을 희망하는 실수요자들은 공공택지 미분양물량에 적극적인 관심을 기울일 필요가 있다.     김경우  :: 現 R119내집마련연구소장  :: 現 매경 부동산센터 전문가 상담위원  :: 現 MONETA 부동산 전문가 상담위원  :: 現 부동산뱅크 부자컨설팅센터 상담위원

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2007-09-12 12:40

http://blog.drapt.com/santa911/2894141189568448397

출처 : 내집마련의 Happy Vitamin 김인만 ^^

원문 : http://blog.drapt.com/imgrid

]야탑에사는 이:박상용] 작년 10월부터 07년1월사이에 최고가로 주택을 구입한 일시적 1가구 2주택자들이나 처분조건부 대출을 받은 사람들이 07년1.11대책발표이후 8개월여동안 이어지는 침체기속 안개국면에 마음고생이 큰 기간이었습니다. 과거의 사례로 보아 08년 구정은 지나야 회복세로 돌아설 것으로 예상되므로 일시적1가구2주택비과세 시한에 쫓기는 매도자들은 급매로 매도하거나 대략 시세의 85%~90%에 매각되는 자산관리공사(http://www.kamco.or.kr/) 담당자와 사전에 상의하여 온비드(http://www.onbid.co.kr/)를 통한 매각[매도의뢰만으로도 매각으로 간주함]과 일시적 1가구2주택비과세시한을 넘겨 시세가 좋을 때 좋은 가격에 매도하고 양도소득세를 부담하는 것을 비교하는등 또한 내년부터는 부부간의 증여공제한도가 6억원으로 상향되므로 배우자에게 시세대로 증여하였다가 5년후 매도하면 증여시까지는 양도소득세나 증여세 부담이 없고 증여이후 5년간의 양도차익에 대해서만 세금을 물면 되므로 2012년까지 주택시장경기 흐름을 좋게 예상하여 세월도 낚고 절세도하는 세텤크에 비중을 두기도합니다. ★애우 여러분들이 비과세와 조세감면에 대해 혼동하는 경우가 많아 국세청 법령정보에 게제된 법과 법시행령 위주로 최대한 이해가 되게 간단히 정리해 보고자 합니다. 소득세법 89조1항과 소득세법시행령 154조,155조 비과세특례조항은 과세당국이 법에 정해진대로 과세를 포기한 것이므로 당연히 세금 부과자체가 없는 것이고 조세특례제한법상의 조세감면은 과세는 하되 주택경기 활성화등 과세당국의 필요에의해 한시적으로 일부 경우에 일정 조건으로 면제 혜택을 주는 것으로 해당 신축주택을 언제 매도하던 소유권취득일로 5년간의 양도소득세는 감면해주되 감면양도소득세의 20%는 농어촌특별세를 부과하고 5년이 경과되어 매도시 5년 초과분에 대한 양도소득세는 과세합니다. ★비과세 양도소득세 ○1.소득세법제89조1항3호 비과세양도소득은 대통령령이정하는 일세대일주택(가액이6억원을초과하는부분을제외)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 일정한 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로인하여 발생하는 소득에대해서는 비과세한다. 소득세법제89조2항 비과세양도소득은 도시및주거환경정비법에 따른 인하여 재건축(재개발)사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 관리처분계획의 인가로 취득한 입주자로 선정된 지위(조합원 입주권)[이에 부수되는 토지를 포함(조합원으로부터 취득한 것을 포함)]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만,「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 대체주택을 취득하는 경우와 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 비과세한다.[8/23일자▣재개발(재건축)입주권양도소득세요점정리 게시판글 참조] ○2.소득세법시행령 제154조 ①항 1세대1주택의 범위는 법 제89조제1항제3호에서 '대통령령이 정하는 1세대1주택'이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것 (서울,과천및 택지개발예정지구로 지정고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역소재 주택의 경우에는 당해주택의 보유기간이 3년이상 보유중 거주기간이 2년 이상인것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하고 비과세 해 준다. 1.「임대주택법」에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우 2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다. 가. 주택 및 그 부수토지(사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지에 한한다)의 전부 또는 일부가「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우 나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다. 3. 1년이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 ②항.다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다.[30세미만으로 결혼했으면 1세대로 본다]  1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우.  2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 3.소득이“국민기초생활 보장법“규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. ③항. 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.  ④항. 생략 ⑤항. 보유기간의 계산은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.  다만, 제97조제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다       거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. [법제97조4항]거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 토지 또는 건물의 양도에의한 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비, 취득가액은 당해 배우자의 취득당시 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 필요경비에 산입한다 [부당행위부인규정] ⑥항. 제1항에서 "가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. ⑦항. 법 제89조제1항제3호에서"지역별로 대통령령이 정하는 배율"이라 함은 다음의 배율을 말한다.        1. 도시지역안의 토지 5배.   2. 도시지역밖의 토지 10배 ⑧항. 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실·도괴·노후등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. ⑨항. 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. ○4.소득세법시행령 155조 1세대1주택의 조세특례조항은 ※일시적1세대2주택비과세조항 ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. ※상속등에 의한 1세대2주택 비과세조항 ②상속받은 주택(피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다. 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) ③제154조제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다)외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인이상인 때에는 그 2인이상의 자중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. 1. 당해 주택에 거주하는 자.  2. 호주승계인.  3. 최연장자. ※존속부양, 혼인등에의한 일시적 1가구2주택 ④1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자의 경우에는 55세)이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다. ⑤1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 그 혼인한 날부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다. ※농가주택, 문화재주택등의 보유사유⑥다음 각호의 1에 해당하는 주택과 그밖 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다. 1. 「문화재보호법」에 의한 지정문화재 및 동법 제42조제2항의 규정에 의한 등록문화재 ⑦다음 각호의1에 해당하는 주택으로서「수도권정비계획법」에 규정된 수도권외의 지역중 읍지역(도시지역안의 지역을 제외한다) 또는 면지역에 소재하는 주택(농어촌주택)과 그 외의 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는것으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하여 비과세한다. 1. 상속받은 주택(피상속인이 취득후 5년이상 거주한 사실이 있는 경우에 한한다) 2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택 3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택 .//   ⑧항~ ⑭항생략 ※다가구주택(단독주택)과 다세대주택(공동주택) ⑮항.제154조제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 "다가구주택"이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다.    ⑯항 생략. ※조합원 입주권양도에 따른 비과세 ⑰항.주거환경정비법」에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이를 제154조제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 ○5.연금주택의 비과세특례조항 [장기저당담보주택에 대한 1세대1주택의특례】제155조 의2 ①국내에 1주택을 소유한 1세대가 다음 각호의 요건을 갖춘 장기저당담보대출계약을 체결하고 장기저당담보로 제공된 주택(이하 이 조에서 "장기저당담보주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항의 규정을 적용함에 있어 거주기간의 제한을 받지 아니한다. 1. 계약체결일 현재 주택을 담보로 제공한 가입자가 60세 이상일 것 2. 장기저당담보 계약기간이 10년 이상으로서 만기시까지 매월·매분기별 또는 그 밖에 재정경제부령이 정하는 방법으로 대출금을 수령하는 조건일 것 3. 만기에 당해 주택을 처분하여 일시 상환하는 계약조건일 것 ②1주택을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 장기저당담보주택을 소유하고 있는 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 소유하게 되는 경우 먼저 양도하는 주택에 대하여는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용하되, 장기저당담보주택은 거주기간의 제한을 받지 아니한다. ③1세대가 장기저당담보주택을 제1항의 규정에 의한 계약기간 만료 이전에 양도하는 경우에는 제1항 및 제2항의 규정을 적용하지 아니한다. ★조세특례제한법상의 조세감면주택 정부는 외환위기 이후 주택경기 활성화를 위해 한시적으로 일부 경우의 아파트에 양도세 면제 혜택을 주었습니다. 그러나 2008년 1월1일이후 일몰제시행으로 조세특례제한법상의 신축주택취득자에 대한 세제혜택이 달라져 감면주택과 일반주택을 1채씩 보유한 사람이 2008년 이후에 일반주택을 먼저 팔면 종전과 달리 양도세를 내야 합니다. 이 경우 50%의 중과세율은 적용시키지 않고 일반세율(9~36%)을 적용합니다. 즉 2007년12/31일까지는 두 주택 중 어떤 주택을 먼저 팔더라도 조세감면주택이 주택보유수계산에 포함되지 않으므로 일반주택이 1가구1주택비과세요건을 갖추면 6억이하부분에 대하여 양도소득세가 비과세되지만 2008년부터는 반드시 감면주택부터 먼저 팔아야 세금을 줄일 수 있습니다. ※신축주택취득자에 대한 양도소득세 감면 요건 신축주택의 양도소득세 감면 요건은 아래 취득기간 내에 해당하여야 합니다.    ≫ 모든주택 신축주택 취득기간 : 1998.5.22~1999.6.30 ≫ 국민주택 신축주택 취득기간 : 1998.5.22~1999.12.31 ≫ 비수도권소재 국민주택 신축주택 취득기간 : 2000.11.1~2001.12.31 ≫ 모든 주택 신축주택 취득기간 : 2001.5.23~2003.6.30.   (단, 서울시·과천시·5대 신도시 지역은 2001.5.23~2002.12.31.) ≫ 자기가 건설한 주택을 신축취득 기간 내에 사용승인(사실상 사용일) 또는 사용검사일(자가 건설 : 자가 신축, 재개발, 재건축, 일반주택조합) ≫주택사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택 취득기간 내에 주택건설업자와 최초로 분양(매매)계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날은 계약금의 완납일자를 말함), 계약금을 두 차례 이상 나누어 납부하는 경우에도 계약금을 모두 완납한 일자입니다.     감면방법은 신축주택(건물연면적의 2배 이내 부수토지 포함)을 취득한 날부터 5년 이내의 양도소득금액을 감면하며, 5년이 경과된 날부터 양도일까지의 양도소득은 과세됩니다. 전체 양도소득에서 감면소득금액을 차감하고 양도소득세율을 적용하여 산출세액을 산정하고, 농어촌특별세는 전체 양도소득에 의한 과세표준에 양도소득세율을 적용한 산출세액에서 과세소득분 산출세액을 차감한 산출세액의 20%를 적용합니다. 아는 것이 힘이라 했습니다. 주택에 대한 양도소득세는 양도나 취득한 시기, 신고방법 등에 따라 매우 큰 차이가 날 수 있는데 실무현장에서 상담을 하다보면 주택거래가 끝난 뒤 또는 등기접수가 된 뒤에야 세무상담을 하는 경우가 적지 않은데 이 때는 이미 절세를 할 수 있는 기회를 놓치는 경우가 많으므로 비과세나 조세감면에 대한 핵심을 이해해두고 부로그에 보관하는등--[필요할 때 일일이 법,법시행령, 조세특례제한법을 찾아 이해하기가 힘드므로]--의 노력과 주택거래를 할때는 게약하기전이나 거래 중간중간에 전문가와 상담을 하는 것이 절세의 첫걸음입니다. (야탑에사는 이: 박상용)

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