상도 10구역 다가올 10년이 기대되는 아름다운 동네!

2009-02-22 10:27

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서울파이낸스 타워, ING타워, 서울시티타워. 각 지역의 랜드마크로 손색이 없는 오피스 빌딩들이다. 오피스빌딩은 많지만 사람들에게 각인되는 곳은 몇몇 곳으로 압축된다. 왜일까? 이는 입점기업의 특징, 건물의 내외부 시설 등에 따라 달라진다. 건물의 임대와 관리를 전문으로 하는 KAA의 정병화 차장은 국내에서 손꼽히는 임대마케터다. 임대마케터란 오피스 빌딩 내에 입점할 기업을 선정하고 건물의 노후화에 따라 리모델링을 통해 부가가치를 높이는 한편 지속적으로 빌딩을 관리하는 전문직이다. 임대마케터 정병화 차장에게 오피스 빌딩의 가치를 높이는 다섯 가지 노하우를 들어봤다.

■빌딩의 테마를 정하라■

강남의 오피스 빌딩은 IT기업이 많이 입주해 자연스레 IT라는 테마가 형성되고 광화문은 외국계 기업과 금융회사들이 주로 포진해 있다. 그러나 모든 오피스 빌딩이 테마가 있는 것은 아니다. 일부 빌딩은 공실률을 줄이기 위해 테마를 무시하고 입주자를 선정하기에 급급하다. 이 경우 장기적으로 빌딩의 부가가치가 낮아져 임대료가 내려가고 입주기업들의 이탈이 이뤄지기도 한다.

그러나 너무 타깃에 맞춰 입주업체를 리모델링하는 경우도 반발을 살 수 있다. 일례로 인력에 대한 의존도가 높은 증권사나 보험회사의 경우 경쟁사가 같은 건물에 많으면 인력 유출에 대한 부담 때문에 입주를 꺼릴 수 있기 때문이다. 때문에 금융빌딩을 표방한다면 증권, 보험, 은행 등을 한두 업체만 입주하도록 하고 이들 기관과 시너지를 낼 수 있는 금융관련 전산기업 등 협력업체를 포진시키는 전략을 구사할 필요가 있다.

이름 있는 기업이나 기관을 유치해 빌딩의 이미지를 높일 수도 있다. 서울파이낸스 빌딩은 초창기 월드컵조직위원회를 유치함으로써 외국계 기업에 이름을 알렸고 이들의 입주를 유도할 수 있었다.

■아케이드보다 오피스를 먼저 입점시켜라■

건물의 지하에는 주로 식당과 카페 등 요식업체들이 입주하게 된다. 지상층에 어떤 기업들이 입주할지 정해지지 않은 가운데 아케이드를 먼저 입주시키면 오피스 입주자들의 니즈에 맞지 않은 아이템으로 아케이드가 형성될 수 있다. 수요자의 니즈를 충족시키지 못하는 상권은 죽은 상권이나 다름없다. 정 차장은 오피스 입주업체 선정 이후 아케이드 입점업체를 선정해야 하는 이유가 여기에 있다고 말한다.

남성 직원이 많은 IT기업이 오피스의 대부분을 차지할 경우 여성들이 선호하는 스파게티나 케이크전문점이 고전을 하게 되고 반대로 여직원이 많은 곳에는 칼로리가 높은 부담스러운 음식을 주 메뉴로 할 경우 매출에 타격을 입을 수 있다.

아케이드는 입주기업 임직원들의 성향을 분석해 구성하되 인근 오피스의 아케이드에 비교우위를 점할 수 있는 아이템으로 구성할 때 매출을 극대화시킬 수 있다.

아케이드 입점 업체 선정 시에는 메뉴가 겹치는 매장을 철저히 제한해야 한다. 실제로 KAA에서는 입점 전 메뉴까지 공개하도록 해 기존 매장과 겹치는 메뉴의 판매를 제한함으로써 아케이드의 매출 증대를 꾀하고 있다. 아케이드의 매출 증대는 임대료의 상승은 물론 권리금 상승으로 이어진다.

■입주기업부터 시설까지 리모델링하라■

예전 금호아시아나 사옥이었던 프라임빌딩은 신규 사옥으로 기업이 이전하면서 대대적인 리모델링이 필요했다. 70년대에 지어진 낡은 사옥은 오피스 빌딩으로써의 가치는 떨어졌기 때문이다. 프라임빌딩은 사옥에서 오피스 빌딩으로 변경되면서 입주기업 유치를 위해 냉난방, 엘리베이터 등 노후화된 설비를 교체해 IT전문기업들의 입주를 이끌어낼 수 있었다. 또 임대료도 현실적인 수준으로 책정할 수 있었다고 한다.

대개 리모델링이라고 하면 시설의 교체만을 생각하지만 정 차장은 시설과 입주기업 모두를 리모델링해야 오피스 빌딩의 가치를 올릴 수 있다고 강조한다. 실제로 시설은 뛰어나지만 공실률이 높은 빌딩은 대부분 입주 기업 선정에 소홀한 경우가 많다. 업체들이 기피하는 업종이 입주해있다거나 경쟁사가 미리 자리를 잡은 빌딩은 기업의 이미지와 정보 유출의 우려로 다른 기업들이 입주를 꺼리게 된다.

반면 시설의 노후화가 심각한 상태에서 주변 빌딩 수준으로 임대료를 높이면 기존 입주기업의 이탈과 신규 입주기업이 나타나지 않는 문제가 발생할 수 있다. 이 경우 시설적인 리모델링 후로 입주기업 유치를 미루는 것이 바람직하다.

■입주기업 재무분석은 기본■

오피스 빌딩들의 리스크는 입주기업의 리스크와 상충한다. 입주 후 회사 재정 악화로 임대료가 제때 지불되지 않거나 부도가 나면서 임대료를 받을 수 없는 것이 대표적인 예다. 입주기업의 건실성을 검토하지 않는 것은 리스크 관리를 하지 않는 것과 같다.

입주의사를 밝힌 기업이 전체적인 빌딩의 테마에 맞는지 살피고 해당 기업의 재무상황을 사전에 검토하는 것은 임대마케터들에게 기본적인 체크 사항이다.

또 이전에 입주했던 빌딩을 방문해 해당 기업에 대한 평판을 들어보는 것도 좋다. 소음이 심한 사무실이거나 옆 사무실과 트러블이 많았다면 아무리 높은 임대료를 지불하겠다고 해도 계약을 하지 않는 것이 바람직하다. 한 기업의 입주로 다른 입주 기업들의 재계약이 결렬될 수 있기 때문이다.

■임대마케팅 기업 선정에도 신중 기해야■

일부 건물주들은 인근 부동산에 의뢰해 입주기업을 소개받는다. 지속적으로 관리비용이 발생하는 임대마케팅 기업보다 비용이 저렴하다고 생각해서다.

그러나 개인 간의 거래가 아닌 법인과 법인, 법인과 개인의 계약에서 공인중개사만을 활용했다가는 낭패를 볼 수 있다. 공인중개사들은 계약이 성사된 이후 사후관리는 해주지 않는다. 계약 이후 입주업체가 시설이나 건물 관리에 대한 문의를 건물주와 직접 상의해야 하는데 건물주가 기업인 경우 별도로 관리 담당자를 두지 않는다면 원활한 커뮤니케이션이 이뤄질 수 없다.

시설 노후화로 임차인인 입주기업의 재산상의 피해를 입는다면 문제는 더 커질 수 있다. 누수로 인해 중요한 자료가 훼손되거나 오피스 가구, 전자기기 등에 문제가 생기면 이로 인해 소송에도 휘말릴 수 있다.

임대마케팅 기업을 활용할 경우 꾸준한 관리를 통해 임차인들의 요구를 건물주가 신속히 알 수 있고 설비 노후로 인한 문제점을 사전에 예방함으로써 계약 당사자 간의 갈등을 줄일 수 있게 된다는 게 정 차장의 설명이다.

◇입주기업 체크사항◇

“계약서 작성 시 임차인 특성 반영해야”

임차인인 입주기업도 입주 전 빌딩에 대한 정보를 상세히 알아볼 필요가 있다. 해당 빌딩에 경쟁기업이 입주해 있는지, 또 이전 입주기업과 문제는 없었는지, 같은 층에 있는 사무실 중 업무에 피해를 줄 만한 기업이 없는지 꼼꼼히 알아봐야 장기계약이 가능하다. 사무실을 자주 옮기게 되면 기업의 이미지에도 영향을 미치기 때문에 입주 전 장기간 계약할 수 있는 기반이 갖춰져 있는지 살펴야 한다.

계약서 검토는 필수다. 기본적인 계약서 항목에 자신의 기업에 맞는 특수성을 반영시켜야 한다. 실제로 한 보험사 지점은 동종업계의 추가 입주를 시키지 않는다는 조건으로 계약을 체결, FC들의 이직에 대한 부담을 덜 수 있었다. 아케이드는 기존에 어떤 업체들이 입점해 있는지 확인하고 주력 메뉴를 취급하는 업체의 추가 입점을 제한하도록 해야 안정적인 수익을 올릴 수 있다.

자신의 기업 업종과 시너지를 낼 수 있는 회사가 얼마나 입주해 있는지도 살펴볼 사항이다. 경쟁사는 많은데 시너지를 낼 만한 거래처는 적다면 입주하지 않는 것이 오히려 유리하다.

이 밖에도 임대마케터를 통해 오피스 투어를 진행함으로써 다양한 빌딩을 돌아보고 결정해야 하며 가능한 장기계약을 통해 잦은 이전을 피하는 것이 좋다.

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내년도 부동산 전망 |부동산노트

2008-12-30 13:03

http://blog.drapt.com/samil894/991230609799560

출처 : 동호회 > 상도10구역

원문 : http://home.drapt.com/http://hiinju.com

내년도 부동산 전망

2008년도 얼마 남지가 않았습니다.

돌이켜보면 정말 많은 일이 있었고 시간도 그만큼 더 빨리 지나간 한 해 였던것 같습니다.

1년 전인 2007년 12월 많은 전문가분들이 2008년은 부동산규제완화가 진행되면서 점진적인 회복세를 보일 것이라는 전망을 냈지만 지금 부동산시장상황을 보면 보기 좋게 빗나가 버렸습니다. 이렇게 내년 부동산시장을 전망하는 것은 틀릴 가능성도 높고 너무 변수가 많아서 어려운 것이 사실이지만 그래도 용기를 내어 2009년 부동산시장 전망을 해보도록 하겠습니다.

먼저 2008년 12월 현재 부동산시장 상황을 먼저 확인하고 2009년으로 넘어가야 할것 같습니다.

2007년 초부터 강남을 중심으로 분당, 용인 등 남부권은 거래가 감소되고 급매물도 늘어나면서 2008년 9월 경제위기가 가시화되면서 거래는 실종되고 급매물만 적체되면서 2006년 고가대비 40-50%정도 하락한 상황입니다.

남부권에 비해 2008년 상반기까지 높은 상승률로 부동산시장의 비팀목이 되어주었던 강북, 북부권, 인천지역도 미국발 경제위기의 한파는 피할 수가 없었고 거래가 실종되고 급매물이 쌓여가면서 가격하락이 가속화되고 있습니다.

정부는 참여정부가 4년 동안 열심히 묶은 부동산규제정책을 일부를 제외하고는 거의 다 풀었고 한국은행은 기준금리를 3%수준까지 인하를 하였습니다만 부동산시장은 미동도 하지않고 있습니다.

흔히들 부동산정책과 금리는 부동산시세에 가장 큰 영향을 미친다고 하는데 경제위기와 얼어붙은 매수심리 앞에서는 무용지물입니다.

1. 부동산위기요소 분석

앞으로의 부동산시장을 바라보는 시각은 크게 긍정론과 부정론이 팽팽하게 맞서고 있습니다.

현재 부동산서적도 '부동산대폭락은 있다 vs 없다'가 맞서고 있듯이 전문가들이나 여론도 양분이 된 상황입니다.

부동산부정론의 근거는 인구가 감소한다, 주택공급이 너무 많다, 소득대비 너무 많이 상승하였다, 금리가 너무 높다 등의 이유입니다.

부동산시장을 전망하기 전 부정론의 근거를 먼저 따져보도록 하겠습니다.

인구가 감소하는 것은 피할 수 없는 부분이고 인구증가율이 급속히 낮아지고 있습니다.

수요와 공급은 모든 시세를 결정하는 기본요소인데 수요가 줄어든다면 가격은 낮아질 수밖에 없겠지요. 하지만 이런 인구감소는 당장의 문제가 아니라는데 그 맹점이 있습니다.

우리나라 총인구 성장률을 보면 2019년은 되어야 마이너스가 되며 주택수요의 주축이 되는 40-50대 인구도 2007년 1300만명에서 2016년 1600만명으로 정점을 이루고 점진적으로 하락을 하게 됩니다. 2030년까지는 2007년의 40~50대 인구수준은 유지가 된다는 의미입니다. 여기서 또 하나 주목해야할 점은 지역별 인구전망이 차이가 나며 지방은 점진적으로 감소함에 반하여 경기도는 오히려 2006년 1095만명에서 2020년 1347만명으로 급속적인 증가를 하게 됩니다.

결국 인구감소가 장기적으로는 부동산시장의 안정에 기여할 수 있겠지만 당장은 최소 10년간은 큰 영향을 미치지 못한다는 의미입니다.

이제 주택공급률을 따져보겠습니다.

2006년 전국 주택보급률은 107.1%로 안정권에 접어들었다고 볼 수 있지만 서울 91.3%, 수도권 96.9%로 아직 100% 미만이며 단순주택보급률이 다주택자에 대한 통계적 문제가 존재하기 때문에 자가보유율과 1000명당 주택수를 따져보아야 합니다.

자가보유율은 우리나라가 55.6%(수도권 50.5%)인데 미국은 68%, 일본 61%, 호주 70%입니다.

1000명당 주택 수는 우리나라가 281.8가구(서울240.2)임에 반하여 미국 427, 영국417, 일반 423가구로 선진국대비 차이가 많이 존재합니다.

그렇다고 기존 80년대처럼 절대적인 주택공급부족은 아니고 지역마다 차이가 존재하지만 아직까지 주택공급이 무조건 넘치고 집값붕괴로 이어질 만큼의 주택량은 아니라고 볼 수 있습니다. 집값이 너무 많이 상승했다라는 부분은 충분히 공감하고 특히 서울, 수도권의 경우 2002년부터 2006-2007년까지 3-4배의 상승을 한 지역이 많이 있습니다.

하지만 모든 주택이 그렇게 상승한 것이 아니며 2006년까지는 강남 등 버블세븐 지역의 아파트 위주로 상승을 하였고 2007년부터 2008년 상반기까지 강북, 북부권 소형아파트, 빌라, 연립 중심으로 상승을 하였습니다.

물론 지방도 고분양가의 영향으로 상승을 했지만 서울, 수도권에 비하면 턱없이 부족한 수준이며 특히 아파트가 아닌 연립, 빌라, 단독주택의 경우 마이너스를 기록한 곳들도 많이 있습니다.

1985년부터 2005년까지 전국평균주택상승률은 2.4배이며 물가상승률은 3배이기 때문에 물가상승률을 제외하면 -20% 상승률인데 스페인330%, 영국200%, 미국160%임을 감안하면 결코 우리나라 부동산이 많이 상승했다고 볼 수는 없다.

물론 강남등 일부지역과 서울, 수도권 아파트의 상승률은 훨씬 높기 때문에 우리나라 모든 부동산이 큰 폭으로 상승했다는 착각을 하는 것이다.

금리는 2005년부터 서서히 상승하여 2008년 여름까지 기준금리가 5.25%까지 상승했지만 미국발 금융위기로 경제불안이 가중되면서 2008년 12월 3%까지 하락을 하였다.

물론 시중 은행대출금리와 기준금리와의 차이가 존재하고 있고 금융권이 안정을 찾을때까지는 기준금리와 차이가 존재하겠지만 기준금리가 추가하락 할 가능성이 높고 금융권도 안정을 되찾는다면 대출금리도 상당한 수준으로 하락을 할 가능성이 높다.

결국 대출금리 하락은 대출이자 부담에서 자유로울 수 있기에 매도자는 급매물을 줄일 수 있고 매수자는 자금계획을 좀더 공격적으로 할 수 있어서 매수세가 살아나는데 도움이 될 수 있을 것이다.

2. 2009년 부동산시장 전망

2009년은 부동산시장의 반등을 위한 기반을 다지는 한해가 될 것이다.

미국발 금융위기가 이미 실물경제로 전이된 상황이기에 각국 정부가 전방위 노력을 하고있지만 단기간에 회복되기는 어려움이 있습니다.

특히 수출비중이 높은 우리나라는 주 수출국인 미국, 중국, 유럽의 경제가 회복되지 않는한 경기회복이 더욱 어려운 상황입니다.

더욱이 판교신도시, 용인흥덕지구 등 대형입주물량이 2009년을 기다리고 있기때문에 수도권 부동산시장의 침체는 더욱 깊어질 전망입니다.

부동산은 심리라는 말도 있듯이 경기회복이 안되고 대규모 입주물량으로 남부권 매매가, 전세가 하락이 불가피하기 때문에 한번 위축된 매수심리는 쉽게 회복되기 어려울 것입니다.

그럼 이대로 부동산시장은 주저앉고 말 것인가?

그렇지 않습니다. 오르막을 가려면 내리막을 내려와서 바닥을 확인해야만 올라갈 수 있듯이 부동산시장 회복도 바닥을 확인을 해야만 회복이 가능합니다.

또한 부동산투자는 보통 3년 이상을 바라보는 중장기투자이기 때문에 3년 후 시장을 예측하고 들어가야 합니다.

만약 지금 아무리 시세가 상승한다하여도 양도세 비과세 시점인 3년 후 시세가 하락해버린다면 아무런 소용이 없겠지요.

반면 지금 최악의 상황이라도 3년 후 상승을 한다면 성공적인 투자가 될 수 있습니다.

성공적인 투자란 입지, 학군, 교통이 좋은지역에 투자하는 것이 아니라 투자대비 최대한 높은 수익률을 기록하는 것입니다.

미국의 경제상황이 더욱 나빠져서 회복할 수 없는 국가부도상황이 된다면 우리나라도 무사할 수 없고 회복기간이 상당히 길어질 수도 있지만 최악의 상황만 기다릴 수는 없습니다.

부동산 부정론자들도 부동산대폭락을 반값 50%하락이라고 말하고 있고 일본의 버블붕괴 때도 반토막이 났습니다.

현재 분당, 용인 등 남부권 지역 급매물 기준에서 보면 40-50% 하락이 되었으며 10월부터 거래가 되지 않아서 급매물이 적체는 되고 있지만 급매물 가격이 더 이상 내려가지는 않고 있기 때문에 남부권은 저점에 상당히 가까워졌다고 볼 수 있습니다.

또한 부동산규제가 완전히 풀릴 예정이고 금리는 경기가 완전한 회복세로 돌아서기 전까지는 지금까지 볼 수 없었던 저금리로 갈 것이며 부동산 공급은 급감하고 있습니다.

2008년부터 서서히 줄어든 부동산 공급은 2008년 하반기부터 급감하였고 2009-2010년까지 이런 공급감소는 지속될 것이 오산세교신도시, 검단신도시 확장은 무기한 연기된 상태이며 동탄2신도시, 송파신도시도 1-2년정도의 연기는 불가피한 상황입니다.

이런 공급급감의 후유증은 2-3년 후부터 나타 날 것이며 더욱 문제는 공급 감소의 문제가 발생하면 단기간에 해결할 방법이 없다는 것입니다.

주택공급은 빨라야 3~4년 후에 실질적인 효과가 나오기 때문입니다. 물론 그렇다고 너무 불안하고 서두를 필요는 없습니다.

앞에서도 언급했듯이 판교신도시, 용인흥덕지구 입주물량이 있기 때문에 신규매물과 더불어 갈아타기 위한 기존집 급매물 시세, 전세가 하락은 불가피한 상황이기에 지역마다 차이는 있고 아직 바닥을 확인했다고 볼 수는 없지만 남부권의 경우 내년 상반기 중에 바닥을 확인할 것으로 보입니다.

강북, 북부권, 인천권은 하락폭이 아직 남부권 정도는 아니고 하락으로 돌아선 기간이 아직 몇 달되지 않았기 때문에 실거주가 아닌 투자가치로만 본다면 남부권 보다는 조금 더 시간이 필요할 듯싶습니다.

적어도 강남권을 비롯한 남부권의 반등 확인한 후 움직이는 것이 좋습니다.

결국 2009년은 상당히 어려운 상황이 예상되지만 반대로 생각하면 가장 좋은 매수타이밍이 형성될 시기가 2009년이 아닐까 싶습니다.

세상이 끝날 것 처럼 너무 불안해하고 모든 경제활동을 외면하지 말고 다음에 올 기회를 잡을 수 있는 준비하는 자세가 필요한 2009년 입니다. 감사합니다. <펌/닥터아파트>

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상도 10구역 다가올 10년이 기대되는 아름다운 동네! |우리동네이야기

2008-12-30 10:33

http://blog.drapt.com/samil894/61230600800283

출처 : 동호회 > 우리동네 이야기

원문 : http://www.drapt.com/club/index.htm?menu_key=9&page_name=ourstory_view&uid=42085

단지정보 : 서울특별시 동작구 상도동 상도10구역

상도 10구역 다가올 10년이 기대되는 아름다운 동네!!!

1. 서울지하철 7호선 장승배기역 2번 출구를 나서면 상도동의 어제와 오늘이 한눈에 들어온다.

장승배기사거리를 중심으로 오른쪽은 재개발이 한창 추진되고 있는 노후주택 밀집구역인 반면 왼쪽에서는 갓 입주를 끝낸 신축 아파트가 위용을 자랑한다. 10구역 조합원 이모씨는 “상도동의 변신은 현재진행형”이라며 “이곳은 지나온 세월보다 앞으로 다가올 10년이 더욱 기대되는 동네”라고 강조했다.

2. 언덕이 많아 서울의 대표적 ‘달동네’ 중 하나였던 상도동이 고급 주거단지로 변모하고 있다.

총 13개의 재개발구역 중 1~6구역이 이미 사업을 마쳤고 10구역은 조합설립인가를 받았다. 7구역과 11~13구역 등도 정비구역지정을 끝내고 본격적인 사업 추진을 손꼽아 기다리고 있다. 재건축사업 역시 활발하게 진행되고 있다. 조합설립승인을 마친 사업장만 상도 동원지역주택조합ㆍ상도동연합지역주택조합 등 8곳에 이른다.

3. 지역주택조합이 다른 곳보다 유별나게 많은 곳.

지역주택조합은 해당지역에 집이 없는 사람들이 모여 지분을 매입해 재개발ㆍ재건축사업을 진행하는 것으로 이미 땅을 보유하고 있는 사람들이 조합을 구성하는 일반적 재개발ㆍ재건축사업과는 다르다. 성북구청 주택과의 한 관계자는 “재개발 초기에 지역주택조합 방식의 사업이 나타나 선례를 만든 게 어느새 상도동만의 특징이 됐다”고 설명했다.

4. 최근 재개발 예정구역 내 주택거래는 거의 없다.

20㎡ 이하 신축 빌라의 경우 3.3㎡당 평균 지분가격이 3,000만원에 육박할 정도로 많이 오른데다가, 지분쪼개기 등으로 손바뀜도 많이 일어나 투자매력이 크게 줄었기 때문이다. 상도 2동 희망공인의 한 관계자는 “서울시에서 새로 뉴타운을 지정한다는 소문까지 돌아 투자심리가 더욱 위축된 상황”이라며 “단기차익보다 장기적 안목을 가지고 투자해야 할 곳”이 바로 이곳이라고 주장했다.

아파트거래 역시 지난 6월 이후 매수세가 끊기면서 사실상 개점휴업 상황을 면하지 못하고 있다. 재건축을 통해 2007년 말 입주한 ‘브라운스톤상도’의 경우 105㎡형 기준 6억5,000만~7억원선에서 호가가 형성되고 있으나 막상 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다. 재개발로 2004년에 입주한 ‘래미안 3차’의 경우 거래가격이 6억5,000만원선으로 입주 당시보다 2억~3억원가량 올랐지만 거래는 역시 활발하지 못하다.

상도동 청솔공인의 한 관계자는 “집값은 많이 올랐는데 주거환경은 아직까지 그에 미치지 못하는 것 같다”며 “거래가 안 돼 매매가 산정도 어려울 실정”이라고 말했다. <서울경제/펌>

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