내년도 부동산 전망

  2008년도 얼마 남지가 않았습니다.

돌이켜보면 정말 많은 일이 있었고 시간도 그만큼 더 빨리 지나간 한 해 였던것 같습니다.

1년 전인 2007년 12월 많은 전문가분들이 2008년은 부동산규제완화가 진행되면서 점진적인 회복세를 보일 것이라는 전망을 냈지만 지금 부동산시장상황을 보면 보기 좋게 빗나가 버렸습니다. 이렇게 내년 부동산시장을 전망하는 것은 틀릴 가능성도 높고 너무 변수가 많아서 어려운 것이 사실이지만 그래도 용기를 내어 2009년 부동산시장 전망을 해보도록 하겠습니다.

먼저 2008년 12월 현재 부동산시장 상황을 먼저 확인하고 2009년으로 넘어가야 할것 같습니다.

2007년 초부터 강남을 중심으로 분당, 용인 등 남부권은 거래가 감소되고 급매물도 늘어나면서 2008년 9월 경제위기가 가시화되면서 거래는 실종되고 급매물만 적체되면서 2006년 고가대비 40-50%정도 하락한 상황입니다.

남부권에 비해 2008년 상반기까지 높은 상승률로 부동산시장의 비팀목이 되어주었던 강북, 북부권, 인천지역도 미국발 경제위기의 한파는 피할 수가 없었고 거래가 실종되고 급매물이 쌓여가면서 가격하락이 가속화되고 있습니다.

정부는 참여정부가 4년 동안 열심히 묶은 부동산규제정책을 일부를 제외하고는 거의 다 풀었고 한국은행은 기준금리를 3%수준까지 인하를 하였습니다만 부동산시장은 미동도 하지않고 있습니다.

흔히들 부동산정책과 금리는 부동산시세에 가장 큰 영향을 미친다고 하는데 경제위기와 얼어붙은 매수심리 앞에서는 무용지물입니다.

1. 부동산위기요소 분석

앞으로의 부동산시장을 바라보는 시각은 크게 긍정론과 부정론이 팽팽하게 맞서고 있습니다.

현재 부동산서적도 '부동산대폭락은 있다 vs 없다'가 맞서고 있듯이 전문가들이나 여론도 양분이 된 상황입니다.

부동산부정론의 근거는 인구가 감소한다, 주택공급이 너무 많다, 소득대비 너무 많이 상승하였다, 금리가 너무 높다 등의 이유입니다.

부동산시장을 전망하기 전 부정론의 근거를 먼저 따져보도록 하겠습니다.

인구가 감소하는 것은 피할 수 없는 부분이고 인구증가율이 급속히 낮아지고 있습니다.

수요와 공급은 모든 시세를 결정하는 기본요소인데 수요가 줄어든다면 가격은 낮아질 수밖에 없겠지요. 하지만 이런 인구감소는 당장의 문제가 아니라는데 그 맹점이 있습니다.

우리나라 총인구 성장률을 보면 2019년은 되어야 마이너스가 되며 주택수요의 주축이 되는 40-50대 인구도 2007년 1300만명에서 2016년 1600만명으로 정점을 이루고 점진적으로 하락을 하게 됩니다. 2030년까지는 2007년의 40~50대 인구수준은 유지가 된다는 의미입니다. 여기서 또 하나 주목해야할 점은 지역별 인구전망이 차이가 나며 지방은 점진적으로 감소함에 반하여 경기도는 오히려 2006년 1095만명에서 2020년 1347만명으로 급속적인 증가를 하게 됩니다.

결국 인구감소가 장기적으로는 부동산시장의 안정에 기여할 수 있겠지만 당장은 최소 10년간은 큰 영향을 미치지 못한다는 의미입니다.

이제 주택공급률을 따져보겠습니다.

2006년 전국 주택보급률은 107.1%로 안정권에 접어들었다고 볼 수 있지만 서울 91.3%, 수도권 96.9%로 아직 100% 미만이며 단순주택보급률이 다주택자에 대한 통계적 문제가 존재하기 때문에 자가보유율과 1000명당 주택수를 따져보아야 합니다.

자가보유율은 우리나라가 55.6%(수도권 50.5%)인데 미국은 68%, 일본 61%, 호주 70%입니다.

1000명당 주택 수는 우리나라가 281.8가구(서울240.2)임에 반하여 미국 427, 영국417, 일반 423가구로 선진국대비 차이가 많이 존재합니다.

그렇다고 기존 80년대처럼 절대적인 주택공급부족은 아니고 지역마다 차이가 존재하지만 아직까지 주택공급이 무조건 넘치고 집값붕괴로 이어질 만큼의 주택량은 아니라고 볼 수 있습니다. 집값이 너무 많이 상승했다라는 부분은 충분히 공감하고 특히 서울, 수도권의 경우 2002년부터 2006-2007년까지 3-4배의 상승을 한 지역이 많이 있습니다.

하지만 모든 주택이 그렇게 상승한 것이 아니며 2006년까지는 강남 등 버블세븐 지역의 아파트 위주로 상승을 하였고 2007년부터 2008년 상반기까지 강북, 북부권 소형아파트, 빌라, 연립 중심으로 상승을 하였습니다.

물론 지방도 고분양가의 영향으로 상승을 했지만 서울, 수도권에 비하면 턱없이 부족한 수준이며 특히 아파트가 아닌 연립, 빌라, 단독주택의 경우 마이너스를 기록한 곳들도 많이 있습니다.

1985년부터 2005년까지 전국평균주택상승률은 2.4배이며 물가상승률은 3배이기 때문에 물가상승률을 제외하면 -20% 상승률인데 스페인330%, 영국200%, 미국160%임을 감안하면 결코 우리나라 부동산이 많이 상승했다고 볼 수는 없다.

물론 강남등 일부지역과 서울, 수도권 아파트의 상승률은 훨씬 높기 때문에 우리나라 모든 부동산이 큰 폭으로 상승했다는 착각을 하는 것이다.

금리는 2005년부터 서서히 상승하여 2008년 여름까지 기준금리가 5.25%까지 상승했지만 미국발 금융위기로 경제불안이 가중되면서 2008년 12월 3%까지 하락을 하였다.

물론 시중 은행대출금리와 기준금리와의 차이가 존재하고 있고 금융권이 안정을 찾을때까지는 기준금리와 차이가 존재하겠지만 기준금리가 추가하락 할 가능성이 높고 금융권도 안정을 되찾는다면 대출금리도 상당한 수준으로 하락을 할 가능성이 높다.

결국 대출금리 하락은 대출이자 부담에서 자유로울 수 있기에 매도자는 급매물을 줄일 수 있고 매수자는 자금계획을 좀더 공격적으로 할 수 있어서 매수세가 살아나는데 도움이 될 수 있을 것이다.

2. 2009년 부동산시장 전망

2009년은 부동산시장의 반등을 위한 기반을 다지는 한해가 될 것이다.

미국발 금융위기가 이미 실물경제로 전이된 상황이기에 각국 정부가 전방위 노력을 하고있지만 단기간에 회복되기는 어려움이 있습니다.

특히 수출비중이 높은 우리나라는 주 수출국인 미국, 중국, 유럽의 경제가 회복되지 않는한 경기회복이 더욱 어려운 상황입니다.

더욱이 판교신도시, 용인흥덕지구 등 대형입주물량이 2009년을 기다리고 있기때문에 수도권 부동산시장의 침체는 더욱 깊어질 전망입니다.

부동산은 심리라는 말도 있듯이 경기회복이 안되고 대규모 입주물량으로 남부권 매매가, 전세가 하락이 불가피하기 때문에 한번 위축된 매수심리는 쉽게 회복되기 어려울 것입니다.

그럼 이대로 부동산시장은 주저앉고 말 것인가?

그렇지 않습니다. 오르막을 가려면 내리막을 내려와서 바닥을 확인해야만 올라갈 수 있듯이 부동산시장 회복도 바닥을 확인을 해야만 회복이 가능합니다.

또한 부동산투자는 보통 3년 이상을 바라보는 중장기투자이기 때문에 3년 후 시장을 예측하고 들어가야 합니다.

만약 지금 아무리 시세가 상승한다하여도 양도세 비과세 시점인 3년 후 시세가 하락해버린다면 아무런 소용이 없겠지요.

반면 지금 최악의 상황이라도 3년 후 상승을 한다면 성공적인 투자가 될 수 있습니다.

성공적인 투자란 입지, 학군, 교통이 좋은지역에 투자하는 것이 아니라 투자대비 최대한 높은 수익률을 기록하는 것입니다.

미국의 경제상황이 더욱 나빠져서 회복할 수 없는 국가부도상황이 된다면 우리나라도 무사할 수 없고 회복기간이 상당히 길어질 수도 있지만 최악의 상황만 기다릴 수는 없습니다.

부동산 부정론자들도 부동산대폭락을 반값 50%하락이라고 말하고 있고 일본의 버블붕괴 때도 반토막이 났습니다.

현재 분당, 용인 등 남부권 지역 급매물 기준에서 보면 40-50% 하락이 되었으며 10월부터 거래가 되지 않아서 급매물이 적체는 되고 있지만 급매물 가격이 더 이상 내려가지는 않고 있기 때문에 남부권은 저점에 상당히 가까워졌다고 볼 수 있습니다.

또한 부동산규제가 완전히 풀릴 예정이고 금리는 경기가 완전한 회복세로 돌아서기 전까지는 지금까지 볼 수 없었던 저금리로 갈 것이며 부동산 공급은 급감하고 있습니다.

2008년부터 서서히 줄어든 부동산 공급은 2008년 하반기부터 급감하였고 2009-2010년까지 이런 공급감소는 지속될 것이 오산세교신도시, 검단신도시 확장은 무기한 연기된 상태이며 동탄2신도시, 송파신도시도 1-2년정도의 연기는 불가피한 상황입니다.

이런 공급급감의 후유증은 2-3년 후부터 나타 날 것이며 더욱 문제는 공급 감소의 문제가 발생하면 단기간에 해결할 방법이 없다는 것입니다.

주택공급은 빨라야 3~4년 후에 실질적인 효과가 나오기 때문입니다. 물론 그렇다고 너무 불안하고 서두를 필요는 없습니다.

앞에서도 언급했듯이 판교신도시, 용인흥덕지구 입주물량이 있기 때문에 신규매물과 더불어 갈아타기 위한 기존집 급매물 시세, 전세가 하락은 불가피한 상황이기에 지역마다 차이는 있고 아직 바닥을 확인했다고 볼 수는 없지만 남부권의 경우 내년 상반기 중에 바닥을 확인할 것으로 보입니다.

강북, 북부권, 인천권은 하락폭이 아직 남부권 정도는 아니고 하락으로 돌아선 기간이 아직 몇 달되지 않았기 때문에 실거주가 아닌 투자가치로만 본다면 남부권 보다는 조금 더 시간이 필요할 듯싶습니다.

적어도 강남권을 비롯한 남부권의 반등 확인한 후 움직이는 것이 좋습니다.

결국 2009년은 상당히 어려운 상황이 예상되지만 반대로 생각하면 가장 좋은 매수타이밍이 형성될 시기가 2009년이 아닐까 싶습니다.

세상이 끝날 것 처럼 너무 불안해하고 모든 경제활동을 외면하지 말고 다음에 올 기회를 잡을 수 있는 준비하는 자세가 필요한 2009년 입니다.  감사합니다.  <펌/닥터아파트>

부동산(不動産)이 뭡니까 ? ( 직원 교육용 제 4강 )

 부동산을 보는 법

 부동산은 멀리서 보고, 가까이 다가가서 보고, 안에 들어가서 보고, 마지막에는 깊숙이 파헤쳐 보기까지 해야 합니다. 그리고 부동산 거래는 징검다리를 건너듯 한 단계 한 단계마다 신중에 신중을 기해야 합니다.

1. 부동산은 멀리서 보아야 합니다.

 전 시간에 우리는 부동산의 가격이나 활용 방법은 주변 부동산의 영향을 받는다는 사실을 지적했습니다. 말미암아 부동산을 구입하기 위해서는 가장 먼저 자신이 원하는 지역을 선정해야 합니다. 지역을 선정하기 위해서는 부동산을 너무 가까이서 보아서는 안 됩니다. 즉, 숲 속에 들어가면 나무만 보이지 숲이 보이지 않는 것과 같은 이치입니다. 부동산을 빠른 시간 내에 멀리서 보는 가장 좋은 방법은 각종 지도를 활용하는 방법입니다. 예를 들어 주택을 구입할 경우에는 지도를 보면 회사 출퇴근 시간이 얼마나 걸릴까를 알 수 있으며, 가정주부가 시장을 가기 위해서는 얼마나 멀리 가야하며, 자녀들이 걸어서 학교에 갈 수 있을까 하는 모든 사실들을 개략적으로 파악할 수 있습니다.

 지도를 통해 2, 3개 지역으로 압축이 되면 해당 지역을 직접 방문하여 한번 돌아보는 것이 필요합니다. 보통 사람의 도보 생활권은 반경 600∼700미터 정도이며, 학자에 따라서는 1,000미터까지도 도보 생활권으로 보고 있는 경우도 있습니다.

 대부분의 생활은 이 도보생활권 안에서 이루어집니다. 따라서, 현장을 방문한 경우에는 개략적으로 반경 600∼700미터 정도의 거리를 돌아보는 것이 좋습니다.

2. 부동산을 가까이서 보아야 합니다.

  부동산을 선택할 때는 해당 부동산의 바로 앞에서 면밀히 관찰해야 합니다.

아무리 시장이나 은행 등 주거 편의시설이 잘 갖추어진 지역이라고 해도 구입하려는 주택이 해당 지역의 외곽에 위치해 있으면 생활에 불편을 느끼게 되며, 부동산 투자 대상으로서도 좋지 않습니다. 따라서, 부동산을 선택할 때는 반드시 해당 부동산을 방문해서 주요 구조부와 내력벽의 상태. 통풍과 채광, 부동산의 위치와 좌향, 출입구의 상태, 경사도(구체적으로 켄 음료수를 마시고 빈 깡통을 도로에 굴려서 경사도를 확인해야 합니다.)까지 꼼꼼하게 살펴보아야 하며, 방문 과정에서 주요 시설과의 거리 등을 발품을 팔아 직접 확인해야 합니다.

 구입 대상 부동산을 방문했을 때는 부동산에 인접한 지역의 환경을 면밀히 살펴봐야 합니다. 예를 들어 주택의 바로 뒤에 허술한 축대가 있는 집은 잘 팔리지 않으

며, 주택 바로 옆에 공원이 있으면 쾌적한 환경 때문에 집이 잘 팔릴 수 있습니다. 또한, 골목 끝에 있는 집은 재해 발생 시 대피가 어렵고 주차하기가 불편하여 제 값을 받지 못하는 경우도 있으며, 또한 대로변에 있는 주택은 자동차 매연과 소음 때문에 주택으로서 제 역할을 못하는 경우가 많습니다. 길고 짧은 것은 대 봐야 아는 법. 반드시 두세 개 이상을 놓고 비교해 보아야 합니다.

부동산은 위치와 면적 등을 감안할 때 똑같은 부동산은 없다는 것이 부동산 학자들의 공통된 주장입니다.

( ※ 개별성의 특성이란? )

 부동산은 개별성(個別性)의 특성 때문에 가격 역시 절대적인 기준이 있을 수 없습니다. 따라서 부동산을 구입할 경우에는 반드시 유사한 부동산 2~3개 이상을 비교 평가해 보아야 구입하는 부동산의 가격이나 용도가 적정한지를 판단할 수 있습니다.

 재개발 사업의 조합설립 절차

1. 조합설립

조합설립추진위원회는 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자 1/2 이상의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 구성하여 시장·군수·구청장의 승인을 얻어야 한다.

2. 조합의 성격

조합은 법인으로 하며, 조합설립인가를 받은 날로부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 등기를 함으로써 성립된다.

한편 조합은 그 명칭 중에 "정비사업조합"이라는 문자를 사용하여야 한다.

3. 조합의 구성

1) 조합원

• 추진위원회는 추진위원회를 대표하는 위원장 1인과 감사를 두어야 하며, 공정한 운영을 위해 운영규정을 정하여 관보에 고시하여야 한다.

• 추진위원회는 추진위원회가 행한 업무를 총회에 보고 하여야 하며, 추진위원회가 행한 업무와 관련된 권리와 의무는 조합이 포괄 승계한다.

한편 추진위원회는 사용경비를 기재한 회계장부 및 관련서류를 조합의 설립인가일부터 30일 이내에 조합에 인계하여야 한다.

2) 임원

• 조합은 조합원 중에서 조합장 1인, 이사, 감사 등의 임원을 둘 수 있다.

• 조합의 임원은 조합원 1/2 이상의 출석과 출석 조합원 2/3 이상의 동의를 얻어 선임한다.

 - 조합장 : 조합을 대표하고 그 사무를 총괄하며, 총회 또는 대위원회의의 의장이 된다.

 - 이사 : 조합장을 보좌하며 조합의 사무를 분장한다.

 - 감사 : 조합의 사무 및 재산상태와 회계에 관한 사항을 감사한다.

• 조합의 임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없다.

• 임원의 해임은 조합원 1/10 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 1/2 이상의  출석과 출석 조합원 2/3 이상의 동의를 얻어 진행할 수 있다.

3) 총회

조합원으로 구성되는 총회는 조합장의 직권 또는 조합원 1/5 이상의 요구로 조합장이 소집한다.

4) 대의원회

조합원의 수가 100인 이상인 조합은 대의원회를 둘 수 있으며, 대의원회는 조합원 1/10 이상으로 하되 조합원의 1/10이 200인을 넘는 경우에는 200인의 대의원으로 구성하며, 총회권한의 일부를 대행할 수 있다.

5) 주민대표 회의

• 시장·군수·구청장 또는 주택공사 등이 사업시행자인 정비사업의 경우 사업시행을 원활하게 하기 위해 주민대표회의를 구성할 수 있다.

• 주민대표회의는 5인 이상 15인 이하로 구성되며, 구성이 이루어진 때에는 시장·군수·구청장에게 통보하여야 한다.

• 주민대표회의는 건축물의 철거에 관한 사항, 주민이주에 관한 사항, 토지 및 건축물의 보상에 관한 사항, 정비사업비 부담에 관한 사항, 기타 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항에 대하여 의견을 제시할 수 있다.    끝.