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[스크랩] 미분양 투자전략과 유망미분양 10 |전문가 리포트
2008-07-10 08:29
http://blog.drapt.com/sainam/81215646175986 
출처 : 닥터아파트 > 전문가 칼럼
원문 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=column_view&menu_key=8&uid=32300
최근 상담을 해보면 과연 지금 투자해야할 때인가 기다려야할 때인가를 물어보는 질문을 많이 접하게 된다.
그럼 오늘의 칼럼은 바로 투자를 생각하는 분들을 위한 글이 될것이다.
현재 부동산시장 상황은 한치앞을 보기어려울만큼 안개가 자욱한 상황이다.
부동산만의 문제가 아니라 주식은 처참할 지경이다.
부동산 특히 아파트는 온갖 규제로 꼼짝하지 못하게 만들어 둔 상태이기에 상대적으로 느슨한 강북, 북부지역, 소형아파트만 그나마 숨통이 트인 상황이지만 그나마도 점점 어려워 지고 있다.
한마디로 쇠사슬로 온몸이 꽁꽁묶인 상황에서 물에 빠져있는 상황이다. 하지만 부동산과 같은 규제도 없는 주식은 손발이 다 풀려있어도 쥐가내려 그냥 물에 빠져 내려앉고있는 상황이라 보여진다. 모두 물에 빠진 상황에서 아직도 정부가 쇠사슬을 풀어주지 못하고 있는것은 부동산의 그 엄청난 힘을 두려워하고 있다. 물론 정부도 물에 빠져서 죽어버리기를 바라지는 않기때문에 정말 빠져 죽을것 같다는 시그널을 받으면 예상보다 빠른 규제완화가 진행될 수도 있다. 하지만 아직은 그런단계가 아니기에 쇠사슬을 풀어주지않고 있다. 아마 이런식으로가면 쇠사슬에 묶이지도 않은 주식친구가 먼저 빠져죽을것만 같기도 하다. 다시 화제를 돌려서 그럼 현재 주택시장의 위험요소로 작용하는 미분양은 어떻게 봐야할 것인가?
미분양의 원인은 건설사, 정부 모두의 책임이다.
건설사는 수도권 공급이 여의찮자 지방에 대규모 물량공급폭탄을 쏟아부었고 분양가 또한 지방의 현실을 무시할만큼 고분양가로 분양을 하였기때문에 어떻게 보면 지방에 대규모 미분양이 발생하는것은 당연한 일이다.
한마디로 어떻게든 되겠지, 정부가 해결해 주겠지 라는 안이한 대응이 현재의 미분양 급증을 불러 일으켰다. 그럼 정부는 책임이 없느냐? 당연히 정부도 책임은 있다. 수도권 상승으로 인하여 규제를 하였는데 전국을 똑같이 묶어 버렸고 투기과열지구는 얼마전 지방은 모두 해지했지만 아직도 분양가상한제, 전매금지, 양도세, 종부세등의 규제는 그대로 유지하고 있다.
한아기가 운다고해서 모든 아기의 입에 자갈을 물린것이다. 지금이라도 빨리 울지않는 아기의 입에 물린 자갈을 풀어주어야 한다. 만약 더 늦어버리면 아기가 회복되지 않는 최악의 상황이 올 수도 있으니 정부는 하루빨리 위험하지 않은 지역에 대한 규제는 과감하게 완화를 해야 할것이다. 이런 미분양은 골치아픈 쓰레기이냐고 하면 그럴수도 있고 아닐수도 있다. 쓰레기더미 속에서 발견한 진주가 될 수도 있다는 것이며 쓰레기가 진주가 되기위해서는 시간이 필요하다.
그렇다고 아무거나 사서 시간만 지나면 진주가 되는것은 아니기에 최대한 진주가 될만한 쓰레기를 고르는 안목을 키우고 많은 조사/분석을 해서 결정해야 할것이다. 가능성 있는 미분양 10건을 추천하는데 단순 참고용이며 반드시 본인 스스로 공부하고 분석하여 판단이 설때 결정해야 할것이다. 그리고 절대 서두를 필요는 없으며 정부에서 추가 미분양대책과 시장상황을 관망하면서 찾아보는 지혜가 필요한 시점이 아닐까 싶다.
1. 미분양의 장단점
1) 미분양의 장점 - 청약통장 필요없이 선착순 계약 - 원하는 동, 호수 선택 - 좋은 분양조건 2) 미분양 단점 - 저 가치 가능성 - 늦으면 원하는 동, 호수 부족함 - 짧은 입주준비로 인한 자금마련 시간 부족 2. 미분양 전략
1) 미분양 원인분석이 필수, 개선가능한 원인이면 좋다. - 부동산시장 분위기 - 일시적 공급과잉 - 주변에 가치높은 분양물량때문에 대기수요 증가 - 규제정책으로 인한 수요감소 - 고분양가 - 세대수 - 중소 브랜드/건설 사 - 협오시설 - 생활 인프라 부족 2) 미분양 기간이 짧을수록 좋다. 3) 미분양 소진을 위한 지나친 경품은 주의 4) 택지지구라면 좋다 5) 판단이 되면 빨리 움직여 조망권, 일조권, 로얄층 확보해야 한다. 6) 가치없다고 판단되면 과감하게 포기 3. 유망 미분양
1) 파주교하신도시 장점 - 서북부 거점 산업, 생태도시 - 저렴한 분양가 (평당880-1100) - 개선되는 교통호재 (경의선, 제2자유로) - 개성공단, LCD산업단지, 일산신도시 배후수요 풍부 단점
- 서울 접근 성 때문에 서북부 공급과잉과 수요흡수 관건 - 분양가상한제 적용으로 전매제한 적용(중소형 10년, 중소형 7년) - 불안한 부동산시장 - 좋은 층은 다 빠지고 저층만 남을 가능성 높음 Key point
- 2기 신도시로서 신도시 자체 인프라 갖춰짐 - 서북부 주요 거점도시로 발전될 가능성 - 불안한 부동산시장은 파주교하신도시만의 문제 아님 - 장기적으로는 충분한 가치 할 수 있을 것으로 판단됨 2) 남양주 진접지구
장점 - 동북부 자연친화형 미니신도시 - 저렴한 분양가 (평당700-900) - 개선되는 교통호재(지하철4호선) - 택지지구 단점
- 자족기능 부족으로 베드타운 가능성 - 서울 접근성 부족 - 주변 인프라 부족 - 분양가상한제 적용으로 전매제한(중소형 10년) Key point
- 장기적으로 서울 접근성 개선으로 발전가능성 - 발전한다면 전제하에서 저렴한 분양가 - 중대형은 전메제한 없음 - 장기거주가능한 투자자, 중대형은 입주시점에 전매도 가능함 3) 양주고읍지구
장점 - 택지지구 - 저렴한 분양가 (평당700-800) - 개선되는 교통망(경원선, 외곽순환도로, 서울-포천 고속도로) - 인근 양주신도시 개발 단점
- 최근 상승세로 추가상승여력 부족 - 양주신도시 입주시점에 일시적 공급과잉 - 부족한 주변 인프라 - 분양가상한제로 전매제한 Key point
- 택지지구의 기본 인프라 구축됨 - 양주신도시와 더불어 북부지역 거점도시로 발전 - 전메제한있지만 장기거주 가능하다면 문제없음 - 가점점수 40점이상인 양주거주자는 양주신도시 청약 기다리는것이 더 좋음 4) 용인 성복/신봉지구
장점 - 용인 성복,신봉지구 대 단지 - 개선되는 교통여건(신분당선, 용인-서울 고속도로) - 주변개발 (판교신도시, 광교신도시 개발) - 분양가상한제 적용 안되어 입주 후 전매가능 단점
- 고분양가 부담(평당1,490~1,580만원) - 남부지역 침체와 더불어 용인지역 침체 Key point
- 불경기 극복과 부동산 규제완화 시 중대형 회복가능 - 강남 접근 성 개선과 주변발전으로 장기적으로 발전가능성 높음 - 단기투자는 적합하지 않음 - 분양가가 높기 때문에 철저한 자금계획 필요함 5) 반포자이
장점 - 교통여건 (지하철 3, 7, 9 호선, 고속터미널, 경부고속도로) - 단지구성 (지상공원, 골프연습장) - 강남 내 대규모 새 아파트 단점
- 부담되는 분양가 - 불안한 부동산 시장 - 후 분양제로 입주시점 짧아서 자금조달 어려움 Key point
- 강남 내 새 아파트가 필요한 분들한테 적합 - 분양가가 높기 때문에 철저한 자금계획이 필요 6) 용인보라지구 화성파크프라브
장점 - 보라 택지지구 - 개선되는 교통여건(분당선 연장(상갈역), 용인-서울 고속도로) - 주변개발 (동탄2신도시, 기흥호수) 단점
- 분양가상한제 적용으로 10년 전매제한 - 남부지역 침체와 더불어 용인지역 침체 Key point
- 쾌적성 갖춘 용인 보라택지지구의 타운하우스 - 단기투자는 적합하지 않음 - 장기 실거주 가능한 분한테 적합 - 우수한 분양조건(계약금 10%, 중도금 60% 중 50% 무이자, 잔금 30%) 7) 김포풍무자이
장점 - 개선되는 교통여건(공항전철, 경전철, 일산대교) - 주변개발 (김포신도시,검단신도시) - 분양가상한제 적용 안되어 입주 후 전매가능 단점
- 주변시세보다 조금 높은 분양가 - 서부지역 공급과잉 우려 - 불안한 부동산 시장 Key point
- 장기 실거주 가능한 분한테 적합 - 김포거주자중 가점점수 40점이상이면 김포신도시 청약이 더 바람직함 - 좋은 분양조건과 입주 후 전매 활용 가능함. - 우수한 분양조건(계약금 5%, 중도금 50% 무이자, 잔금 45%, 주방발코니, 외부 발코니 샤시무료) 8) 덕이지구
장점 - 개선되는 교통여건(경의선(탄현역), 제2자유로) - 미니 민간택지지구(지구 내 초,중,고) 단점
- 주변시세보다 높은 분양가 - 일산, 교하신도시 사이의 샌드위치 우려 - 불안한 부동산 시장 Key point
- 장기 실거주 가능한 분한테 적합 - 학교 접근성이 좋은 1,2,3BL이 상대적으로 좋음 - 현재 입주자들이 반발하기때문에 지금 매입하지마시고 관망하면서 더 좋은 기회가 올 때 접근 필요 - 고분양가이고 평수가 커서 철저한 자금계획이 필요 9) 노량진 쌍용예가
장점 - 교통여건(지하철 9호선 개통예정, 1호선, 7호선) - 주변 개발(노량진 뉴타운, 용산개발) 단점
- 주변시세보다 높은 분양가 - 불안한 부동산 시장 - 대형평형 일부 물량만 남아있어서 로얄층 잡기 어려움 Key point
- 지하철 9호선 개통과 뉴타운 개발 시 영향 가능 - 분양가가 높기 때문에 철저한 자금계획이 필요 10) 수원화서동문
장점 - 교통여건 (신분당선 화서역) - 조망권 (숙지산 조망가능) - 분양가상한제 미적용으로 입주시점 전매가능 단점
- 주변시세보다 높은 분양가 - 불안한 남부권 부동산 시장 Key point
- 원금보장제 (입주시점에 계약금 3000만원이 안될 시 계약해지 가능) - 우수한 분양조건(원금보장제, 계약금 1000만원, 중도금 후불제) - 분양가는 부담되는 반면 원금보장으로 인한 활용도 높음 (입주시점까지 시세형성 안되면 계약해지 가능하기에 미분양으로 분양권 잡고 그 동안 청약통장으로 다른 곳 청약하다가 입주시점 시 시세가 낮다면 계약 해지하면 되고 시세차익이 나면 거주하거나 양도세 내고 매도할 수도 있을것 같음) - 한다면 숙지산 조망권 확보되는 단지 우선 선택 필요 - 고분양가이기에 확인과 철저한 자금계획 필요 한번 더 말씀드리지만 단순 참고용이며 일부내용에는 오기가 있을 수 도 있으며 서두르지마시고 반드시 직접 조사/분석하셔야하며 현장답사도 필수입니다.
감사합니다.
투모컨설팅 연구기획본부장 김인만 |
[스크랩] 2007년 2월이 매수 타이밍입니다. |전문가 리포트
2007-01-21 23:19
http://blog.drapt.com/sainam/81169389166786
출처 : "광명월드메르디앙" 단지동호회
★ 2007년 2월이 매수 타이밍입니다.★
● 닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까?
1. 11 대책을 전후로 하여 아파트에 거래가 혹한기의 겨울 보다도 더욱 얼어 붙고 있습니다.
봄이면 어김 없이 최대의 폭등을 일궈온 아파트 상승의 수래바퀴를 체험한 매도자들은
값싸게 팔려고 하지 않기 때문에 매도 호가를 좀처럼 내리려 하고 있지 않으며, 부동산
과열을 억제하려는 정부의 파상적인 대책과 상상을 초월한 저가 분양 아파트 공급 계획 발표
등의 영향으로 매수자들 역시 급할 것이 없다는 극심한 상극의 입장이 좀처럼 좁혀 지지 않고
있습니다.
● 이미 2006년 하반기에 제가 쓴 글 중에 '버블론자 무주택 서민 두 번 울린다' '스스로
판단하는 매수 매도 대박 정보' '노골적으로 오르는 수도권 권역 추천합니다'
'부동산은 富錢(돈)山이다' '황금보다 소중한 황금의 아파트 곳간 7가지 '
'부동산에 관심을 가져야 가난에서 벗어납니다' 라는 글에서 거시적인 측면의 분석을
통하여 시종 일관 아파트 매수를 노래하였습니다.
또한 '용인시 3년 시세 100선 대예측', '2006년 10월 지금이 매수 타이밍입니다',
'소외된 지역이 뜬다' '공세 대주 피오레 3년 후면 대박' 등의 글을 통하여 구체적인 매매
타이밍을 적중시킨 바가 있습니다.
● 이른바 비수기라고 일컫는 작년 12월부터 1월 현재까지 급격한 부동산 경기의 침체에도
불구하고 표면상으로는 주간 하락이 단 한 주도 떨어지지 않고 소폭의 오름세를 이어가고
있습니다.
이 시점에서 부동산을 매수하라고 한다면 지극히 위험한 발상으로 판단할 지 모르지만 모든
사례를 비추어 볼 때 지금이야말로 급매 출현이 가장 왕성한 시기이며, 분양권 아파트의
프리미엄이 최고로 낮은 상태라고 판단이 되고 있는 까닭에 역발상의 전략으로 매수를 해야
할 절호의 기회라고 여겨 집니다.
● 하지만 과거와 같은 무차별 매수를 하는 것은 최고의 호기를 최악의 상황으로 몰고 가는
위험성이 도사리고 있으므로 철저한 검증이 수반된 명품 아파트의 선별적 급매를
매수하거나, 입지가 좋고 미래 전망이 밝은 분양권 그리고 유망한 아파트이지만 시국의
흐름상 미분양이 된 중대형 아파트를 매수하여야 가장 높은 수익률을 올릴 수 있을 것으로
전망이 됩니다.
● 어차피 매수는 침체기를 골라야 최상의 아파트를 매수 할 수 있으며, 최소한 3년이 지난 후에
매도할 수 있기 때문에 심리적 불안감이 극에 달한 현 상황에서 매수하라는 말씀을
조금이나마 부동산의 흐름을 예측할 수 있는 안목이 있는 사람으로서 매수 타이밍의
호기임을 제기하고자 합니다.
1. 2월이 매수 타이밍이라는 10가지 증거
1. 부동산의 흐름이 그 어느 방향으로 흐르던지 비수기인 지금 매수 하는 것이 풍부한 매물
중에서 가장 싸게 매수 할 수 있는 기회를 잡을 수 있습니다.
2. 1. 11 대책 이후에 부동산에 대한 옥죄기의 악재가 상당부분 반영 되었으며, 단기간에
더 이상의 강경한 대책이 나오기에는 한계가 있다는 점입니다.
3. 통상적으로 겨울의 비수기가 지나면 2월을 기점으로 봄이 끝나가는 시점까지 단기간 폭등을
하였다는 점입니다.
4. 이 기회를 놓치면 깜짝 상승장만으로도 시세의 20-30%까지 광풍으로 변할만한 시세 흐름을
보여 주는 아파트들이 매우 많습니다.
5. 표면상으로는 아파트 시세가 오름폭을 보이고 있지만 매수 우위 장세의 큰 조류를 형성하는
지금이야말로 자신의 자본금으로 무리해서 매수해야 할 아파트를 원하는 적정 가격으로 잡을
수 있습니다.
급매 혹은 분양권, 미분양 등의 명품 아파트를 잡을 수 있는 절호의 기회라고 판단이 됩니다.
6. 2007년에 있을 선거와 그에 따른 각종 부동산 정책의 일관성, 형평성, 적법성의 문제점 부각
그리고 2009-2010년의 수급 불균형에 대한 우려 등이 최소한 두 세번의 초특급 단기 폭등을
야기할 수 있다는 점입니다.
7. 최근의 부동산 냉각기는 부동산 흐름의 자연스러운 하락기라기 보다는 단기 폭등에 따른
일시적 조정과 고강도 정책에 의한 인위적인 하락기일 가능성이 크다는 점입니다.
8. 3월 봄부터 5월까지 3년 동안 급등한 것은 우연의 일치라기 보다는 봄에 모든 사업이 새롭게
태동하는 것처럼 이러한 측면의 일환으로 아파트에 대한 매수 의욕이 만물의 소생기인
봄이라는 계절적 요인과 절묘하게 배합이 이루어져 심리적인 상승을 초래하고 있다는 점입니다.
9. 시중에 풀려 있는 수백조의 유동 자금이 아파트 이상의 매력적인 투자처를 찾지 못하고
방황하는 상황이며, 부동산에 대한 근본적인 대책보다는 아파트 급등을 막고자 하는 일시적인
규제와 대출 제한 등의 미봉책이 1. 11 대책의 핵심이라는 점이 상승을 꺾기에는 역부족입니다.
10. 설령 2월에 오르지 않는다손 치더라도 큰 폭의 하락 혹은 지속적인 하락으로 이어지기는
어려우며, 2007년 분당급 규모의 신도시설, 동탄 확대설, 선거, 2008년 광교 신도시 분양
2009년 송파 신도시 분양, 분당선 연장선 추가, 판교 신도시 입주 등의 연쇄적인 신도시
개발과 강남과 용산 분양가 1억원 기대치설 등으로 인하여 지금 매수해도 손해 볼 것이
없다는 점등이 심리적인 안정감을 준다는 이유가 큽니다.
● 위의 상황은 지금의 부동산 흐름이 봄을 맞이 하여 급등 혹은 반전할 가능성이 높다는
타당한 근거를 제시하였기 때문에 일정 부분 설득력을 얻고 있으며, 설령 비수기가 좀 오래
가더라도 어차피 3년 후에 매도하는 부동산 특성과 과거의 부동산 불패라는 양대 요인까지
접목을 시킨다면 그 해답이 매수 타이밍이라는 확실한 결론에 도달하고 있음을 알 수
있습니다.
● 그렇다면 최근 1년 동안 최대의 매수 호기라고 할 수 있는 2월의 시점에서 어떤 전략을
가지고 매수에 임해야 옳은 것인가를 10가지로 짚어 보겠습니다.
2. 2월에 매수해야 할 핵심 전략 10가지
1. 분양- 미분양- 분양권- 급매 순으로 매수 전략에 임하시는 것이 가장 바람직합니다.
다만 분양은 당첨 가능성이 20% 미만이라면 과감하게 포기하고 미분양- 분양-급매 순으로
전략을 수정하시는 것이 지극히 현실적인 발상입니다.
2. 평형별로는 자본금 여력에 따라서 다르겠지만 50평대 이상-40평대-30평대- 20평대 순으로
분양 혹은 매수에 임하시는 것이 무조건 유리하며 이는 향후 3년 후에 주력 평형이
40평대임을 감안한다면, 과거와는 달리 50-60평대의 투자 가치가 상대적으로 높아질
것이 확실하다는 결론이 서기 때문입니다.
3. 입지상으로는 서울 명품지역 즉 강남, 송파, 서초, 용산, 상도, 광진, 목동, 강서, 은평 등의
명품 아파트가 유망하며, 수도권에서는 전통적인 강세 지역인 분당, 일산, 평촌, 산본의 4대
신도시와 미래의 전망이 매우 밝은 용인, 송도, 파주, 동탄 등이 매우 유망한 도시들입니다.
4. 미분양은 입지가 좋은 명품 아파트로서 40평대 이상 중대형 아파트일수록 분양가와 관계 없이
투자 가치에서 으뜸일 것으로 보여지기 때문에 지나치게 실거주 목적으로 접근하지 마시고
대출을 최대한 활용한 좋은 아파트 잡기에 총력을 기울여야 합니다.
5. 분양권은 서울과 수도권 유망 지역 중에서 최근 6개월 이내에 미분양 혹은 분양된 아파트들과
적법성을 충족한 아파트 중에서 프리미엄이 분양가의 10-20% 정도 붙은 아파트가 가장
매력적인 투자처라고 판단하시면 됩니다.
프리미엄이 전혀 없거나 5% 이내의 소폭인 아파트 그리고, 분양가에 비하여 70% 이상 오른
지역은 입지가 탁월하지 않는 한 수익률이 크게 떨어지므로 신중해야 합니다.
6. 급매는 시세보다 20-30% 정도 싼 명품 아파트를 선별하기 위한 노력이 가장 중요하며
비수기에는 충분히 잡을 수 있다는 점에 확신을 가지셔야 합니다.
이 경우 여러 아파트를 물망에 두고 부동산에 의뢰한다음 가격이 싸게 나온 아파트를
중심으로 선별적인 매수 전략을 짜시는 것이 좋습니다.
시세보다 20% 정도 싸게 살 수 있으며 그럴 자신이 없다면 매수하셔서는 안 됩니다.
7. 분양은 비수기일수록 경쟁률이 낮거나 당첨 가능성이 높다는 점을 염두하시고, 자신의
투자 가치보다 좀 무리한 선에서 대출을 활용하여 큰 평형을 선택하시는 것이 최고로
좋은 전략입니다.
최근 거론되고 있는 품질이 낮은 반값 아파트 혹은 지나치게 유망한 송도, 송파, 광교 등에
목을 메는 것은 낙첨 되었을 경우에 최악의 상황을 초래할 수도 있다는 사실을 염두하셔야
합니다.
다만 유주택자는 1가구 2주택을 피할 수 있는 장점과 유주택이라는 심리적 안정감을 활용하여
송도, 송파, 광교에 도전하고 도중에 있을 용인, 파주, 동탄, 김포, 검단 등의 분양에도 관심을
가질 필요가 있습니다.
8. 갈아타기를 원하시는 분들은 비과세를 충족시켰다면 2월 이내에 시세보다 저렴하게
과감하게 매도를 하고 유리한 흐름을 십분 활용하여 큰 평형, 유망 지역, 블루칩 아파트로
갈아타기를 하셔야 합니다.
내 아파트를 비싸게 팔려고 하지 마시고 갈아타고자 하는 더 좋은 아파트를 싸게 사려고 하는
데 모든 역량을 발휘 하셔야 합니다.
갈아타기 시에도 미분양-분양권-급매 순으로 하시는 것이 훨씬 유리합니다.
9. 무주택 서민들은 그 동안 무주택으로 살아 온 원인이 무엇인가를 반드시 짚고 넘어가야
하며, 그 원인이 지나치게 소극적인 마인드, 버블에 대한 기대, 부동산에 대한 부정적인
전망, 청약 하나로 올인하려는 전략, 반값 아파트에 대한 기대, 대출에 대한 두려움 등이 원인
이었다면 그러한 고정 관념을 떨쳐 버리고 발상의 전환을 바탕으로 실전 고수들이
부동산으로 돈을 버는 과정에 유념하여 그 방향으로 따라 가려는 노력이 필요합니다.
자본금이 부족한 서민들께서는 저축액이 뒷받침 된다면 이자 후불제 등의 미분양, 분양권
혹은 초급매 등에 관심을 두고 꼭 매수 하겠다는 의지를 지녀야 합니다.
10. 유주택일지라도 비수기의 저조한 청약 경쟁률을 활용하여 청약하거나 미분양, 분양권
등을 매수할 수 있는 절호의 기회라는 점을 잊지 마시고, 분양, 미분양, 분양권 등은 1가구
2주택이 아니라는 점을 활용하여 적극적인 매수 전략에 돌입하여야 합니다.
특히 기존 아파트보다는 큰 평형, 유리한 입지, 명품 아파트로의 갈아타기를 할 기회로 삼아서
3년 후의 매수 타이밍만 맞는다면 단기간의 부침에 얽메이지 말고 주사위를 던져야 합니다.
● 위에서 매수하여야 할 핵심 전략 10가지는 분양-미분양-분양권-급매와 입지, 평형,
주택유무 등을 망라하여, 이 시점에서의 제 나름대로의 지침서라고 판단이 되어 소개를
하였습니다.
입장의 차이와 미래에 대한 전망이 가지각색임을 모르는 바는 아니지만 지금이 가장 좋은
여건에서 매수할 수 있는 절호의 기회인 것만은 분명한 사실이라는 점을 염두하실 필요성이
있습니다.
, 설령 단기간에 등락이 있거나 거시 경제의 흐름과 정부 정책이 부정적인 요인만을 끝없이
잉태하더라도 이에 동요하지 말고 3년 후에 매도 조건과 매도 타이밍만을 염두한 공격적인
매수를 할 것을 제기하고자 합니다.
● 2007년 부동산 전망에 대한 기사와 보고서가 부동산 사이트에 범람하고 있습니다.
일단 1월 현재 부동산 상승을 제어하는 부정적인 요인이 직접 실효 중이거나 일정 부분
반영되었다는 점에서 더 이상 나빠질 것이 없다는 전망도 흘러 나옵니다.
토지 보상금, 금리 인상, 대출 규제 등이 지속될 것인가가 초미의 관심이며, 다주택자 및
고가 부동산을 소유한 사람들에 대한 재산세, 종부세, 거래세 등도 일정 부분 발목을 잡을
것입니다.
더군다나 분양 원가 공개, 반값 아파트 분양 등의 실효성 여부도 뜨거운 이슈가 될 것이며
모두 부동산 상승 입장에서는 족쇄가 되는 요인들로 지목이 됩니다.
● 하지만 아파트에 대한 정책불신과 대통령 선거로 인한 부동산 규제 완화, 향후 절대적인
물량 부족의 우려, 풍부한 유동 자금, 부동산 불패에 대한 심리적인 요인 등은 부동산 상승의
강력한 근거로 작용하고 있습니다.
투자 목적으로 이뤄지는 재건축아파트의 경우는 보유세 강화나 자금조달계획서와 풍부한
부동자금이 아파트 값 변화의 주된 요인이 될 것이며, 내년 우리 경제에 영향을 줄 수 있는
불확실 요인으로 미국 경제 성장률 둔화, 세계 금융 및 외환시장 불안, 대선정국에 따른
국력소모, 노사관계 불안, 북한 핵문제 등 5가지의 간접 요인에도 귀를 기울일 상황입니다.
● 2007년 2월 매수 타이밍입니다.
여기에서 간과해서는 안 될 사실은 3월 이후에 무조건 오른다는 단순한 발상을 의미하는 것은
아니며, 상승-정체-하락 그 어느 시나리오가 도래한다손 치더라도 2월 매수는 최상의 매수
타이밍으로서 그 가치를 발휘할 가능성이 높다는 데 기인한 것입니다.
● 즉 아파트 시장이 상승을 한다면 2월 매수 타이밍은 최상의 시나리오가 되겠지만, 설령
정체와 소폭의 하락으로 이어진다손 치더라도 장기 침체로 빠질 가능성이 적은 상황이기
때문에 3년 후를 놓고 본다면 결국 그 어느 방향으로부동산 흐름이 전개되더라도 충분히
이익을 창출할 수 있다는 매수 시점이라는 데에는 확고한 신념이 따릅니다.
● 다만 앞으로의 매수 전략은 비수기를 최대한 활용한 분양-미분양-분양권-급매 순의 역동적인
큰 틀의 전략이 필요하다는 말씀을 드리고 싶습니다.
즉 이럴 때일수록 어느 한 아파트에 목을 매기 보다는 최소 5곳 많게는 30곳까지의 아파트를
선정하여 자신이 소화할 수 있는 범위내에서 확실한 아파트를 잡고자 하는 선별적인 노력이
요구 된다고 할 수 있습니다.
● 지금부터 2월 말까지 예의 주시하면서 매수에 가담할 필요가 있습니다.
많은 전문가들이 상반기 정체 하반기 상승에 무게를 두고 있습니다.
하지만 올 해 매수해서 올 해 팔 것이 아니기 때문에 2월 이 시점이 매수 타이밍으로 보여지며
가장 중요한 매도 타이밍 즉 2009년-2010년을 염두한다면 하루라도 빨리 매수에 주력을
하시는 것이 도움이 될 것입니다.
● 가급적이면 유리한 조건으로 보여지는 분양-미분양-분양권(6개월 이내 분양)에 모든 정력을
쏟아 부으십시오.
기존 아파트의 매수는 최대한 절제를 하되, 명품 중대형 아파트 급매가 긴요합니다.
부동산 상승을 부추기고자 글을 쓴 것이 아니며, 내 집 마련을 위하여 줄출주야 애쓰시는
분들에게 제 소신이 담긴 글을 올립니다.
따뜻한 봄이 되기 전에 부동산의 얼어 붙은 땅이 녹아 흐를 가능성이 높다는 점을 염두하면서
이상으로 졸고를 마칠까 합니다.
감사합니다.
역발상 사고의 예) 1. 학교가 수준이 떨어지고 공부를 안 한다고 비판할 것이 아니라, 오히려
그런 분위기야말로 스스로 공부를 열심히 할 경우 성적을 최고로 끌어 올릴
호조건이라고 생각을 해야 합니다. 누구나 공부하면 등수 올리기가 어렵겠죠?
2. 회사 사람들이 대충 대충 일한다고 비판할 것이 아니라 자신이 열심히
일해서 승진을 한다면 얼마나 좋을까요?
누구나 열심히 일하는 상황이라면 표가 나지 않을 것입니다.
부동산 역시 그러한 기회를 포착하는 일이 필요하지 않을까요? |
[스크랩] 평당 1천만원으로 살수 있는 40평형대 아파트 |전문가 리포트
2006-11-30 19:27
http://blog.drapt.com/sainam/81164882444201
출처 : 닥터아파트 > 시장 동향분석
원문 : http://www.drapt.com/sise/index.htm?page_name=cont_view&item=5&menu_key=25&uid=71896
이번 11.15 부동산대책으로 집이 한 채라도 있는 수요자라면 마음이 급해졌다. 대출 규제로 집을 갈아타기가 쉽지 않아졌기 때문이다. 사실 수도권 인기지역에서 중대형의 경우 대부분 6억원을 넘고 있다. 여기에다 2008년 하반기부터 실시예정인 청약가점제로 집이 한 채 있는 수요자의 당첨확률은 거의 제로에 가깝다.
11월 29일 현재 수도권에서 평당 1천만원에 구입 가능한 40평형대는 총 9백72개 평형인 것으로 조사됐다.
지역별로는 서울에 3백84개, 경기 4백38개, 신도시 5개, 인천 1백45개로 집계돼 경기가 수도권 전체의 45%로 가장 많았다. 서울에서는 강북권이 1백98개로 서울의 51%를 차지했으며 경기에서는 남양주시가 43개로 가장 많았으며, 수원시와 안산시가 각각 42개로 그 뒤를 이었다.
 이중 뉴타운, 신도시 개발, 교통여건 개선 등 호재가 있는 단지를 중심으로 추천 한다.
>>> 노원구 상계동 불암대림
상계동 1289번지에 위치해 서울지하철4호선 상계역을 걸어서 5분이면 이용할 수 있는 역세권 단지다. 8백40가구로 평형은 25평형~43평형으로 구성돼 있다. 상계뉴타운이 접해 있어 주거환경 개선에 따른 기대감이 높다. 또 최근 노원역과 마들역 역세권단지들의 상승세가 상계역과 당고계역 역세권 단지로 옮겨 가면서 급등하고 있다.
시세는 43평형 로얄층을 4억3천만원이면 구입 할 수 있지만 매물이 귀하다.
>>> 중랑구 신내동 동성1차
신내동 397번로 신내택지지구 안에 들어서있다. 서울지하철 6호선 봉화산역을 걸어서 10분이면 이용 할 수 있고 지난 8월 31일 홈플러스(신내점)이 개점하면서 편의시설이 확충됐다. 2009년 착공 예정인 청량리~사가정 경전철의 신내역을 걸어서 5분이면 이용 할 수 있게 돼 교통여건이 한층 개선될 예정이다.
또 2007년 3월 개방형자율학교로 지정된 원목고등학교가 개교할 예정으로 학군여건이 개선 될 것으로 기대된다. 45평형과 46평형이 3억9천만~4억5천만원에 구입이 가능하다. 매물은 많지 않지만 저렴한 시세와 잇따른 호재로 11.15대책에도 매수세는 꾸준하다.
>>> 수원시 우만동 신성미소지움
수원시 우만동 135-5번지로 2007년 말 개발되는 광교신신도시와 차로 5분거리에 있어 수요자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 최근 두 달간 아파트값 상승률이 평균 19% 이상이다. 현재 43평형을 3억7천만~4억2천만원에 매수할 수 있다.
광교신도시 분양가가 적어도 평당 1천5백만원은 넘을 것으로 예상 돼 앞으로도 시세상승 여력은 있을 것으로 보여진다.
>>> 의정부시 호원동 현대아이파크
의정부시 호원동 467번지에 위치해있으며 경부선 망월사역을 걸어서 5분이면 이용할 수 있는 역세권 단지다. 지난 6월 30일 서울외곽순환도로 일산~퇴계원 구간이 개통함에 따라 서울과 경기남부로의 진출입이 수월해 졌으며 단지 바로 옆으로 장암아일랜드(휴양시설)가 공사 중이며 2009년 초에 개장한다.
현재 차량으로 이용했던 이마트, 농협하나로 마트 대신 12월에는 걸어서 15분 거리에 롯데마트(장암점)을 이용 할 수 있게 된다. 41평형이 2억8천만~3억8천만원, 43평형이 3억4천만~4억3천만원에 매입가능하며 11월 들어 매수세가 주춤해진 상태다.
>>> 인천광역시 연수구 동춘동 대우삼환
동춘동 925-7번지로 인천지하철1호선 동춘역을 걸어서 5분이면 이용 할 수 있다. 송도신도시와 차로 5분거리에 위치해 신도시 개발이 가시화됨에 따라 수혜가 예상된다. 단지 바로 앞에 E마트(연수점)이 있으며 연수중, 연수여고, 연수고 등 우수학군 배정이 가능하다.
45평형이 3억6천만~4억5천만원이다. 매물은 한 두개 정도 나와 있는 상태며 매수세는 관망세다.
<평당 1천만원에 구입 가능 한 수도권아파트 추천>
(단위: 만원, 시세 11월 29일 기준)
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