어느덧 입춘(入春)을 맞이했습니다. 기축년을 우선 소의 해라고 하기보다는 명리학상으로 풀이하여 기축(己丑)을 비견(比肩)이라고 합니다. 이 뜻은 의지가 강하고, 견고하며 활동적이라고 보는 편이 좋습니다. 비견은 식상(食傷)을 생(生)한다고 했으니 밑에서 받쳐주는 어머니의 힘이 솟아나는 해라고 봐야하겠군요.

물론 자신의 운세가 기축년의 운세와 맞아야 하겠지만 아이디어방면의 사업을 하시는 분들께서는 성공을 하실 해입니다. 그러나 너무 돈을 따라서 일을 하게 되면 낭패를 당할 수도 있으므로 적당한 안배가 필요할 한 해라고도 볼 수 있겠습니다.

정초가 되면 시골에서 쉽게 구경할 수 있는 그네가 있습니다. 옛날에는 동네마다 사장나무에 그네를 메어놓고 동네 아낙들이 한번쯤은 몸을 날려 본 일이 있었을 겁니다. 노랑저고리에 빨강치마를 휘날리면서 그네를 타는 모습이나 남색치마에 댕기머리가 넘실대는 모습이 잠시 기억이 나는군요.

보통 그네를 타는 건 아낙들인데 그 그네를 만드는 건 남정네들이던가요. 여자들이 먼저 막걸리 동이를 이고 사장나무 밑으로 가서 거나하게 술상을 차려놓게 되면 동네 모든 남자 분들은 각자 볏짚 뭉치를 들고 나가 새끼줄을 꼬아 길고 튼튼한 그네를 만들어 달아 줍니다.

드디어 농악대가 등장하여 그네가 메어진 사장나무를 몇 바퀴 돌다 보면 그 동네 음식들이 모두 사장나무 밑으로 집합을 하게 되지요. 나이가 제일 많으신 촌장 어른이 술을 따르고 절을 하게 되면 분위기는 절정에 이르게 되던가요. 그럴 때만은 내외하는 풍습이 거의 없어져서 남여가 어울려 춤을 추기도 합니다.

새끼줄로 그네 잘 만들기는 영길 아범이 최고였다는 기억이 납니다. 영길 아범은 매년 정초 그네 만들 때 선두주자가 됐었는데 그 속내는 이웃 과수(寡守)댁이 그네 탈 때 엉덩이 밀어 주는 재미로 솔선해서 그네를 만들었다는 우스개 소리도 있었습니다.

아무튼 그때부터 며칠 동안 그 동네에는 수백 년 묵은 사장나무에 두 줄로 매달린 그네가 화합의 줄이 되기도 했고, 번갈아 가며 아낙네들이 혼자 또는 쌍쌍으로 그네를 타는 바람에 남정네들까지도 덩달아 흥이 나서 늘 사랑가가 울려 퍼지는 걸 봤습니다.

<<그네는 탄력으로 오르내린다.>>

그네를 타는 방법에는 두 가지가 있습니다. 그 하나는 처음 그네가 움직이기 시작할 때 뒤에서 다른 사람이 밀어주어 앞으로 나가게 하는 방법이 있고, 다른 방법은 스스로 그네를 끌고 뒤로 물러나서 힘껏 앞으로 나오는 반동에 의하여 움직이는 방법이 있습니다.

그네를 잘 타는 사람은 다른 사람의 도움이 없이 뒤에서 앞으로 나오는 반동과 무릎을 굽혔다가 앞으로 펴는 힘에 의하여 그네를 멀리 그리고 높이 오르기도 하고 내리기도 하지요. 하지만 그네에 서툰 사람이나 어린이는 뒤에서 밀어줘야만 그네는 나가게 돼 있고 힘껏 밀수록 그네는 더 멀리 높이 나가게 되지 않던가요.

부동산시장으로 봤을 때 남이 밀어 주어 그네를 타는 사람은 고지식하게 매수인이 올 때까지 기다리는 사람이고 혼자서도 멀리 높이 그네를 타는 사람은 늘 움직이며 스스로 매수인이 찾아오게 하거나 교환도 하고, 대출이나 전세금을 이용하여 재투자를 창출하는 사람이라고 보는 것도 무리는 아닐 겁니다.

이 세상 어디에도 한 줄로 된 그네는 없습니다. 한 줄로 돼 있다면 그건 줄타기이겠지요. 그네가 두 줄로 가듯이 모든 상품의 매매나 부동산 거래는 매수인과 매도인이 나란히 가야 계약이 이루어지는 것입니다. 이게 한 줄로 돼 있다거나 비틀려있다면 요즘처럼 시장은 가라앉게 되는 것입니다.

그네는 뒤로 높이 오를수록 그 반동에 따라 앞으로 나가는 힘도 강하고 높이 오르지 않던가요. 뒤에서 오는 힘을 매수 세력이라고 보면 앞으로 나가는 힘을 가격이라고 보는 이치가 옳은 표현일 것입니다. 뒤에서 밀어주는 힘이 클수록 가격은 더 높이 오른다는 이치로군요.

따라서 뒤에서 밀어주는 힘이 없다면 그네는 가다 말고 곧 멈춰서 버리겠지요. 앞으로 높이 오를 때 물론 뒤로도 높이 오릅니다. 값이 오를수록 구입을 원하는 사람도 많다는 얘기가 되겠네요. 조용히 있던 사람들도 값이 오르게 되면 덩달아 움직이는 상황을 연상해 보면 쉽게 이해가 되실 겁니다.

<<부동산 시장에 바닥은 없었습니다>>

1970년 초부터 거의 지금과 같은 부동산 침체는 6회 정도 있었다는 기억이 납니다. 그런데 그럴 때에는 꼭 돈이 없어서 부동산을 먼 산 보듯 해 버렸습니다. 이상하게도 부동산 침체기에는 시중경기가 따라서 곤두박질을 쳐 버렸고 호주머니에 돈도 말라 버리기 일쑤였습니다.

“이런 침체기에 부동산에 손을 대는 일이 옳다”는 판단은 있었지만 하늘을 봐야 별을 딴다는 말처럼 꼭 그럴 때에는 돈이 없어 우선 내 몸 챙기기에 여념이 없었다고 봐야지요. 그러다가 빠르면 6개월, 늦으면 2년 안에 상황은 급기야 반전돼 버렸고 버스 떠난 후에 후회를 하기도 했었습니다.

그네가 앞뒤로 움직일 때를 잘 살펴보시지요. 앞뒤로 움직일 때 높이 오르건 낮게 오르건 바닥을 지나는 순간은 잠시 잠간이더군요. 그네가 높이 오를 땐 앞뒤 90도 가까이 오르기도 하지요. 그네가 뒤에서 앞으로 또는 앞에서 뒤로 포물선을 그릴 때 그 바닥은 있는 듯도 하고 마는 듯도 하다는 사실을 발견하실 겁니다.

그네가 계속 서있지 않고 다소라도 움직이고 있다고 가정한다면 그네의 바닥은 순식간에 지나쳐 버릴 수 있는 것이고 일촌의 광음에 불과하다고 해야 하지 않을는지요. 부동산 시장에서는 그 짧은 순간을 잘 포착하는 지혜가 필요하다는 말씀을 드리고 싶습니다. 독수리가 먹이를 낚아채듯 말입니다.

그네는 높이 올라야 재미가 있습니다. 그리고 혼자 타는 그네보다는 배를 맞대고 서서 둘이 타는 그네가 훨씬 스릴도 있더군요. 움직이는 그네의 바닥을 찾기는 어렵습니다. 바닥인가하면 벌써 저만치 올라가 버리고 다음 바닥도 또 마찬가지가 되지 않던가요.

부동산 시장의 바닥은 경기변동과 자금의 흐름을 예측하면서 감으로 잡아야 하는데 그때가 언제일까요. 작년 연말부터 세계적으로 풀린 자금은 시차 때문에 5-6월에 풀려나게 되겠네요. 그렇담 그 바닥은 진달래가 피기 전이라야 되겠군요. 작년 초봄 진달래 필 무렵 어느 쪽에 꽃 잔치가 벌어지기도 했었으니까요.

윤정웅 수원대학교 사회교육원 교수

매일 보는 똑같은 해인데 굳이 추운날씨에 저렇게 고생하면서 해맞이를 할 필요가 있을까 라고 생각할 수 있지만 2008년이 지나고 2009년이 된지 얼마되지 않았지만 이상하리만큼 분위기는 달라진것 같습니다.

당장 눈에 띄게 보이지는 않지만 2008년에는 꿈쩍하지 않던 강남, 과천, 분당, 용인, 동탄 급매물이 조금씩 소화되고 있습니다.

단순 연초 기대심리 때문에 일시적 현상인지, 반등의 시작인지는 현재로서는 단정짓기 어렵지만 2008년 하반기와는 분명 다른 흐름입니다.

부동산은 여러 요소가 복합적으로 작용하기 때문에 예측도 어렵고 결과도 전체적인 예상과는 전혀 다른 방향으로 나오기도 합니다.

부동산시장의 침체가 깊어진 원인을 한번 더 정리를 해보면 강남을 중심으로 한 남부권은 2006년까지, 강북을 중심으로 한 북부권은 2007년 상반기까지 너무 높은 상승을 하였기 때문에 그에 따른 피로현상과 실질소득과 집값의 격차가 너무 벌어졌으며 그 외에도 지속적인 공급, 과도한 부동산규제, 지속적으로 상승한 금리로 인한 대출이자부담과 더불어 미국발 금융위기로 인한 과도한 공포감과 매수수요 급감이 주 된 원인입니다.

그렇다면 지금은 어떤가요?

지역마다 차이가 있지만 급매물 기준 남부권은 고점대비 40-50%까지 하락한 급매물이 나왔고 보통 20-30% 하락은 되었고, 2008년 하반기이후 공급이 급감하였고 흔들리는 건설사의 상황을 보면 2009년에도 갑자기 공급이 늘어나기는 어려운 상황입니다.

금리는 1/9기준 기준금리가 사상최저 2.5%까지 떨어진 상황이며 대출금리도 급감을 하고 있으며 금융불안 때문에 밑 빠진 독에 물 붇기처럼 보이지만 결국 과도한 유동성의 후유증이 우려되는 상황이며 부동산규제는 재건축일부와 강남권 투기지구 해제, 분양가상한제 폐지 정도만 남은 상황입니다.

이렇게 보듯이 많은 위기요소가 제거된 상황이며 아직까지 제거되지 않은 위기요소는 실물경기와 위축된 매수심리입니다.

실물경기는 우리나라뿐만 아니라 전세계 각국 정부가 많은 노력을 하고 있고 앞으로 더 할 것이지만 단기간에 갑자기 회복되기는 쉽지 않습니다.

실물경기 회복 없이는 부동산시장도 급반전하기는 어렵습니다.

그렇다면 실물경기 회복 전까지는 부동산은 계속 죽어있을 것이냐고 묻는다면 NO입니다.

작년 10-11월 각종 불안심리가 최고조에 달하면서 미네르바 신드롬까지 불었고 현재까지 검찰발표가 맞다면 미네르바는 그냥 평범한 논객에 지나지 않았고 불안한 시장상황에 맞물리면서 언론이 만들어낸 허상일 수도 있을 것 같습니다.

아무튼 작년 말 지나치게 얼어붙은 매수심리는 분명 비정상이었으며 최소 실수요자들이 매수세는 존재하는게 작년에는 그마저도 얼어붙어버렸기 때문에 최근 급매물 소화는 지극히 정상적인 흐름이 아닐까 싶습니다.

2009년 부동산시장에 대하여 추가하락을 점치는 분들도 많고 판교입주도 있고 지역적 차이는 있겠지만 2년정도 하락을 한 남부권은 바닥을 다지고 있다고 보여집니다.

그렇다면 부동산을 매수하는 입장에서는 같은 값이면 바닥에서 매수하는 것이 가장 좋은 선택이고 그것이 어렵다면 바닥에서 무릎사이에 들어가는 것이 최선이 될 것입니다.

High risk, High return 인데 나름 바닥을 확인하고 빨리 들어갈수록 수익은 커질 수 있지만 위험도 그만큼 커질 것이고 늦게 들어갈수록 위험은 낮아지지만 수익도 그만큼 낮아질 것입니다.

2009년 시장을 시기적으로 보면 설후 2월, 3월 지나고 4-5월, 여름방학 7-8월, 겨울방학 12월로 나누어볼 수 있습니다.

지금도 빨리 움직이는 분들은 움직이고 있으며 빨리 움직이려고 생각하는 분들은 설이 지나고 2월에 먼저 움직일 것으로 보입니다.

그다음 움직일 사람은 3월 위기설을 한 번 더 확인하고 4-5월 정도에 움직일 것이며, 여름, 겨울로 넘어갈 것입니다.

투자성향에 따라 그 시기는 달라질 것이니 과연 나는 언제 움직여야할까 한번 고민해보시기 바랍니다.

세상과 돈은 돌고 도며 부정론과 긍정론은 항상 존재합니다.

또 다른 변수가 생겨서 전혀 다른 결과가 나올 수 있고 실물경기회복이 변수지만 지금 상황을 보면 2010-2011년정도에는 시세반등시기가 올 것입니다.

과연 최근 급매물 소진이 바닥탈출인지, 일시적 현상인지는 결국 각자 판단의 몫이며 바닥의 징조와 바닥탈출 징조가 어떤 것이 있는지 한번 살펴보도록 하겠습니다.

먼저 바닥이 가까워지고 있는 징조는 다음과 같습니다.

- 부정적인 뉴스가 계속 나오고 비관론이 득세하면서 영원히 안될것같은 부정적인 분위기가 조성된다.

- 당장 집을 팔아야할 것같은 분위기가 형성되고 실제로 무조건 팔아싶어하는 매물이 증가한다.

- 건설회사가 부도나고 분양물량이 급감하면서 분양광고도 사라진다.

- 도서판매량이 급감하고 전문가칼럼과 무료상담횟수가 급격히 줄어든다.

- 정부의 부동산규제가 완화되고 금리도 인하가 된다.

그렇다면 바닥을 탈출하는 징조에는 어떤것들이 있을까요?

- 부정적인 뉴스가 서서히 줄어들고 많은 사람들의 관심에서 조금씩 멀어지기 시작한다.

- 미분양과 급매물이 소화되기 시작한다.

- 분양물량이 늘어나고 분양광고도 늘어나기 시작한다.

- 실물경기지표도 회복이 되고 주가도 회복되기 시작한다.

- 도서판매량이 늘어나고 칼럼 조회수와 무료상담수가 늘어난다.

- 무료상담 질문내용도 세금이나 매도보다는 매수관련 질문이 늘어난다.

현재상황을 보면 언론뉴스도 긍정적은 뉴스가 조금씩 늘어나고 있고 급급매물이 소화되고 있으며 재테크 도서판매량이 늘어나고 전문가칼럼 조회수와 무료상담건수가 늘어나고 있으며 또한 최근에 무료상담 질문내용을 보면 작년까지는 양도세, 증여세, 매도시기를 묻는 질문이 많았지만 최근에는 매수타이밍, 어느지역이 좋은지에 대한 매수질문이 조금씩 늘나고 있습니다.

분명 바닥을 다지는건 맞지만 아직까지 실물경기지표가 회복되지않고 주가도 확실한 반등을 치지못하고 있으며 유동자금도 충분하게 공급이 안되고 각종 경제위기가 마무리 되지는 않았기때문에 완전히 상승세로 돌아서기에는 무리가 있습니다.

실수요자나 자금여력이 있는 투자자들은 더 많이 떨어질것이라는 막연한 기대감으로 매수를 무작정 늦추기보다는 여러가지 변수들을 예의주시하면서 각자 투자성향에 맞게 최적의 타이밍을 잡아보시기 바랍니다.

급히 먹은떡은 항상 체하기 때문에 폭락이나 폭등이라는 단어는 2009년에는 사라졌으면 좋겠고 정상적인 거래가 이루어지면서 안정적인 시세가 형성되었으면 하는 바램입니다.

감사합니다.