2007-03-19 12:57

http://blog.drapt.com/s2lim/2894141174276669515

출처 : 부동산 투자의 Happy Analyst 김인만 ^^

원문 : http://blog.drapt.com/imgrid

한국의 부동산시장은 30여년동안 아파트만을 부동산으로 여겨져온 시대가 마감을 할것같다. 향후 부동산 시장은 다양성을 가지게 될것으로 보여진다. 2005년 대기업 중심으로 주5일근무제를 실시함으로 서서히  인기를 끄는 전원주택ㆍ타운하우스 개념이 최근에 일반사람들까지 의식의 변화가 오면서 새로운 부동산 투자시장으로 떠오르고 있다. 본인이 만나본 부동산 몇 전문가들은 10년 후 아파트는 옛날 이야기를 하게 될것이며  주거용 부동산은  고층이 아닌 저밀도 공동주택인 타운하우스(Town House)를  이야기하는 이들이 많다. 본인 역시 부동산마트를 11년째 운영하면서 향후 부동산시장의 부동산 흐름을  생각해보고 고민했을때의 답은 향후 10년안에 주거문화 변화에 커다란 흐름이 바뀔것으로 예상하며 전원주택 시장이 선두자리를 차지하게 된 계기가 되었다. 타운하우스(Town House)가 부상할 것으로 예측하는 것은 주거에 대한 의식변화이며 아파트가 부동산의 투자매력이 소진되었으며 아파트 삶의 건조함이 지속될수밖에 없다는 것이다. 국민소득 5.000불~6.000불의 개발도상국 시절에 어느나라이든 아파트가 인기가 지속되어 10,000불정도이면 아파트 인기가 사라지고 단독주택형 주거문화가 인기가 끌고 있지만 20,000불시대에 한국만이 아파트가 인기가 이어지고 있는 현실이다. 단독주택형을 한국인이 생각하는 단점은 관리하기 어렵고 난방비 편리함이 떨어진다는 단점과 보안시스템이 문제점이 있었지만 요즘 들어서는 타운하우스(Town House)는 단독주택 같으면서도 보안시스템이 갖춰져 있고 가격도 아파트에 비해 훨씬 더 비싸게 거래되고 있으며 성향이 같은 이들끼리 같이 아래집 윗집 공동체 성격을 띤 생활도 아파트와 다른점이다. 도심형  단독주택이 주택시장에 강자로 재부상할지는 좀더 시일이 필요할것으로 예측된다. 적어도 5년후 길게는 10년후에 도심형 단독형을 선호할것으로 보여진다. 부동산에 부동산거래  매매시스템과 환금성 문제 시각도 바뀔것으로 보여진다. 부동산거래  매매 시스템도 아울러 바뀌는 제도가 필요한 시대이다. 현 부동산 매매 시스템인 공인중개사  중개시스템으로 거래가 되고있는데  매도인의 일방적인 가격제시와 매수인은 언제든지 부동산을 보여주고 볼수있는시스템이 아닌 전속중개시스템으로 바뀌어야 하며 사전에 부동산 내부를 보기위해서는 주1회 정해진 시간에만 지정한부동산 중개사에의해  정착이 되어야 할것이다. 환금성도 지금과 다른 부동산 거래하는데 여유있는 시간이 필요하다는 것이다. 아파트만이 환금성높은것이 아니고 부동산 구매 현상들이 다양하게 거래되면서 환금성도 달라진다는 것이다.   최근 부동산 시장은 정부의 강력한 개입으로 서울과 수도권과 아파트는  안정을 찾아가고 있으며 규제등으로 묶여  활발한 거래가 둔화되자 새로운 부동산 시장에 등장을 하게된것이 타운하우스개념의 부동산이다.타운하우스가 등장했다고 아파트 값이  추락으로 이어진다는 의미는 아니며 다만 거래가 전처럼  활발하지는  못하다는 것이며 투자 부동산에 새로운 대안으로  떠오르고 있다. 도심에 쾌적한 대지80~100여평이 넘는 정원이 있는 사당역에서 과천남태령 방향 인근에 방배전원마을은 최근에 꾸준한 문의가 이어지고 있으며 3년전에 800만원대에 토지값들은 1,500만원 이상  형성이 되어있으며 관리가 잘된 전원형 단독주택의 값은 매도인이 부르는것으로 가격이 형상이되고 있기도 하다. 높은 토지가격 부담으로 100여평에 토지값을 생각한다면 4억~5억대 아파트 소유자는  접근하기 힘든 가격들이다. 이젠 우리나라도 주거문화 패턴이 확실하게 빠르게 변하고 있는것은 사실이다. 외국에 호주나  필리핀,  미국 같은 단독주택 문화하고는 조금 다르지만 추구하는 쾌적환 주거환경 욕구는 높다. 그 높은 주거환경 욕구가 가 타운하우스(Town House)를 요구하고 있으며 발빠른 업체들은 준비를 끝내고 분양하는  업체들도 있다. 단순 투자만이 아닌 "환경과 주거가 한 단계 더 고급화"하고자 하는 욕구가 향후 우리나라 부동산 주택시장을 주도할 것으로 예측된다. 주거형태가 바뀌면서  10년 후 부동산의 시장을 이끌어 나갈 트렌드는 ..? 이라는 물음에 아마 주5일근주제로 인한 생활변화이며  부동산에도 웰빙이 조화가된  `친환경`이다. 도심 부동산에도 조망권이 프리미엄으로 형상이 되고 있는것을 잘알고 있다.도심을 벗어난 타운 하우스에도  강과 바다, 산, 호수, 숲속 수목원등 친환경 지역이 인기가 있을 것이다. 요즘은 흙으로 이용한 집들과 정해진 규격화된 집들 보다는 개성을  건축 소재를 살려 어우러진 주택들도 인기들이 있다. 내부적으로 조금 불편하지만 생긴대로 지형대로 자재에 따라 건축물을 지은 집들도 개성만점이다. 도심에서 인기가 있는 아파트 면적은 전용25,7평(33평) 아파트등이 인기가 있었지만 42평형 아파트를 더 선호하게되었으며 도심을 벗어난 주말 주택에서도 그 평수들 인기가 높은편이다. 실평수 70~80평대 이상 주택의 별장형 주택 단지형 타운하우스도 인기이다. 본 필자의 글을 보고 오해가 없길 바라는 바램이다. 한국형 타운하우스는 외국에서 진행되고 있는 형태가 다르다. 한국 도심에 저층 다세대(빌라) 주택개념의  주택이 아니며 도심을 벗어난 수도권 외곽 지역 양평, 가평, 용인, 광주지역등 메인거주지역이 아닌 세컨드 하우스 주택 개념에 단지형 전원주택 토지와 건물이 단독소유권을 가진주택을 말하는 것이다.

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2007-03-13 07:58

http://blog.drapt.com/s2lim/12421173740323647

타운하우스여서 다행?

‘타운하우스여서 다행?’ 월드건설이 파주 교하지구에서 분양하는 타운하우스가 아파트 상품에서 배제된 데 따른 반사 효과를 톡톡히 누리고 있어 눈길을 끈다. 교하월드메르디앙 타운하우스는 아파트가 아닌 연립주택 상품으로 분류, 아파트에 집중된 각종 규제를 피할 수 있게 된 것. 대출규제와 표준형건축비의 완화 적용, 채권입찰제 배제가 대표적이다. 대출규제의 경우, 연립주택은 아파트와 달리 DTI(총부채상환비율)의 적용 대상이 아니어서 교하 타우하우스는 1금융권 40%와 2금융권 20%을 포함해 분양가의 60%까지 대출을 받을 수 있다. 이어 채권입찰제의 배제와 관련해서는 파주시가 교하 타운하우스의 분양가가 직접 비교 대상인 파주ㆍ일산 등의 연립주택 시세와 비슷해 분양 당첨자에게 채권 매입의 부담을 지우지 않기로 해 수요자의 가격 부담을 덜었다. 채권입찰제가 적용되지 않은 점은 사실 역으로 주변보다 가격이 비싸다는 것을 증명하는 셈이나, 수요자들이 심리적으로 타운하우스의 가격 비교 대상을 아파트로 간주하고 있다는 점에선 이점으로 작용하고 있는 것이다. 현재 교하지구 내 중대형 아파트의 시세는 평당 1300만원 선에 달해 있는 상태여서 월드메르디앙 타운하우스의 분양가가 250만원 가량 저렴하게 느껴지고 있다. 이어 표준형건축비의 완화 적용도 주요 혜택 중 하나다. 일반적으로 분양가 상한제가 적용되면 품질이 자연스럽게 떨어지는 것으로 판단하고 있다. 하지만 연립주택은 상품의 특성상 표준형건축비의 128%까지 인정을 받을 수 있어, 품질저하에 따른 수요자들의 실망감을 방지할 수 있다. 월드건설 관계자는 “연립주택 적용에 따라 정부가 고시한 표준형 건축비보다 높은 금액을 공사비로 인정받아 주택의 품질을 끌어올릴 수 있었다”고 강조했다. 정순식 기자(sun@heraldm.com)

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2007-03-13 07:58

http://blog.drapt.com/s2lim/12421173740282328

서울ㆍ수도권 모델하우스 '북적'

석관 래미안ㆍ파주 월드메르디앙 실수요층 문의쇄도 지난 주말 서울ㆍ 수도권의 아파트 모델 하우스에는 실수요층이 대거 몰려 성황을 이뤘다. 특히 서울 동대문 석관 1구역의 석관 래미안의 경우 1500명정도가 방문, 소형 중심으로 실수요층의 문의가 이어졌으며 목동 인근단지인 영등포구 고척동 대우 푸리지오나 파주의 월드메르디앙 모델하우스에도 각각 3000명 정도가 내방하는 등 관심이 높았다. 서울 운니동 삼성 강북주택문화관에 들어선 '석관 래미안' 모델하우스에는 주로 청약예ㆍ부금 가입자들이 몰렸으며 분양가 상한제, 청약가점제 적용 여부에서부터 대출까지 다양한 상담이 이어졌다. 또 41평형 보다는 24평형 모델 하우스를 둘러보는 방문객과 신혼부부나 결혼을 앞둔 자녀에게 아파트를 장만해 주려는 실수요층이 주류를 이뤘다. 삼성물산 관계자는 "석관 래미안은 24평형 일반 분양분이 84세대로 41평형(일반 분양분 55세대)보다 많은 데다 24평형 분양가는 평당 평균 1160만원대로 40%를 대출받으면 큰 부담이 되지 않아 작은 평형을 선호하는 것같다"고 분석했다. 고척동 '대우 푸르지오'는 모델하우스 오픈 첫날인 금요일부터 일요일까지 3000여명이 방문했다. '목동 학군'이 매력으로 작용하는데다 평당 분양가(24평형 1050만원, 32평형 1200만원, 42평형 1300만원)가 저렴하고 녹지도 풍부, 내방객의 관심을 끌었다. 일부 단지 위로 지나가는 비행기소음에 대한 질문이 많았다. 파주 신도시 내에서 분양에 들어간 교하 월드메르디앙 모델하우스도 주말을 이용해 3000명 가량이 다녀간 것으로 잠정 집계됐다. 월드건설 서희석 과장은 "평당 분양가가 인근 아파트에 비해 200만원 가량 저렴한 데다, 대형 평형으로만 구성된 타운하우스라는 점이 인기 요인으로 작용하는 것 같다"고 설명했다. 주 타깃층인 인근 일산 신도시 내 주택 교체 수요층은 42%에 달하는 녹지율에 높은 관심을 보였다. 박준환ㆍ 정순식 기자(pjh@heraldm.com)

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