수도권 지역별 블루칩 부동산과 쪽집게 투자법
1. 수도권 지역별 블루칩 아파트 현황
| 강동구 |
암사동 프라이어팰리스, 강동현대홈타운, 고덕동 고덕주공2단지, 길동 GS강동자이, 둔촌동 둔촌주공 |
| 강남구 |
삼성동 아이파크, 대치동 동부센트레빌, 대치동 은마, 도곡동 도곡렉슬, 압구정동 구현대, 압구정동 한양, 청담동 동양파라곤, 일원동 대우, 일원동 현대, 역삼동 아이파크, 논현동 동양파라곤, 개포동 주공1단지 |
| 강북구 |
미아동 미아동부센트레빌 |
| 강서구 |
내발산2동 우장산현대홈타운, 화곡동 화곡2지구, 화곡동 우장산롯데캐슬, 화곡동 푸르지오, 가양동 강나루현대1차, 등촌동 아이파크, 방화동 동부센트레빌2차, 염창동 한화꿈에그린 |
| 관악구 |
봉천동 관악동부센트레빌, 봉천동 관악푸르지오, 신림동 신림푸르지오 |
| 광진구 |
광장동 워커힐, 광장동 11차현대홈타운, 광장동 12차현대홈타운, 자양동 더샵 스타시티, 자양동 10차현대홈타운, 자양동 이튼타워리버Ⅱ, 구의동 현대프라임, 노유동 광진트라팰리스 |
| 구로구 |
구로동 신도림태영타운, 신도림동 대림e-편한세상4차, 오류동 금강수목원, 항동 그린빌라 |
| 노원구 |
공릉동 태릉현대홈타운스위트1단지, 중계동 건영3차, 중계동 대림·벽산 |
| 동대문구 |
장안동 현대힐스테이트, 청량리동 미주 |
| 동작구 |
대방동 대림, 사당동 롯데캐슬(1차), 상도동 포스코더샵, 흑석동 명수대현대 |
| 마포구 |
공덕동 삼성래미안3,4차, 도화동 삼성, 상암동 도시개발공사, 상암동 월드컵파크, 염리동 LG마포자이, 용강동 삼성래미안, 창전동 쌍용스윗닷홈2차, 하중동 한강밤섬자이, 현석동 강변현대홈타운 |
| 서대문구 |
연희동 성원쌍떼빌팰리스(2차), 현저동 독립문극동, 홍제동 홍제원현대(3지구) |
| 서초구 |
반포동 반포1단지, 방배동 방배3차e-편한세상, 서초동 아크로비스타, 잠원동 신반포(한신2차) |
| 성동구 |
금호동 금호삼성래미안, 마장동 금호어울림, 성수동 서울숲힐스테이트, 성수동 강변건영, 옥수동 한남하이츠, 응봉동 대림강변타운, 하왕십리동 풍림아이원, 행당동 삼부 |
| 성북구 |
길음동 래미안길음3차, 하월곡동 월곡래미안 |
| 송파구 |
가락동 가락삼성래미안, 문정동 올림픽훼밀리타운, 방이동 올림픽선수기자촌, 송파동 한양2차, 신천동 롯데캐슬골드, 오금동 현대(2,3,4차), 오륜동 올림픽선수촌아파트, 잠실동 아시아선수촌아파트, 잠실동 주공5단지 |
| 양천구 |
목동 신시가지2,3,4,5,6,7단지, 하이페리온Ⅱ |
| 영등포구 |
당산동4가 현대3차, 당산동5가 삼성래미안4차, 문래동 현대홈타운, 문래동 문래자이, 여의도동 공작, 광장, 미성, 삼부, 시범, 서울, 여의도자이, 영등포동 당산푸르지오 |
| 용산구 |
서빙고동 신동아, 용산동 파크타워, 용산동 시티파크, 원효로 산호, 이촌동 대림, 이촌동 한강맨션, 이촌동 LG한강자이, 청암동 청암자이, 한남동 하이페리온1차
|
| 은평구 |
불광동 북한산현대홈타운 |
| 종로구 |
무악동 인왕산아이파크 |
| 중구 |
신당동 푸르지오, 신당동 남산타운 |
| 중랑구 |
묵동 브라운스톤태릉, 상봉동 한일써너스빌 |
| 인천광역시 |
청라지구 A14 A18 A20 호반베르디움, 송도지구 자이하버뷰, 송도동 송도해모로, 송도동 아이파크송도 |
| 고양시 |
장항동 호수3단지유원, 장항동 호수4단지롯데, 대화동 현대아이파크, 일산동 후곡9단지 LG·롯데, 주엽동 문촌(17단지신안) |
| 과천시 |
부림동 주공7단지, 별양동 주공6단지 |
| 광명시 |
철산동 주공13단지 |
| 구리시 |
수택동 금호2차, 토평동 대림영풍 |
| 성남시 |
수내동 파크타운롯데, 이매동 이매촌동부, 이매촌코오롱, 야탑동 아이파크, 서현동 삼성한신, 현대, 정자동 아이파크분당, 정자동동양정자파라곤, 정자동 미켈란쉐르빌, 정자동 파크뷰, 판교신도시A20-2 블록 대우푸르지오·신구휴엔하임 |
| 수원시 |
광교신도시 A-21 블록 울트라참누리 |
| 안양시 |
비산동 삼성래미안, 평촌동 꿈마을, 호계동 목련 |
| 용인시 |
동천동 래미안, 보정동 LG자이 1차, 동원로얄듀크, 포스홈타운 3인방, 상현동 힐스테이트, 성복동 CJ성복나무엔, 수지동 삼성래미안6차, 신봉동 신봉마을LG자이, 죽전동 건영캐스빌, |
| 하남시 |
덕풍동 하남자이, 신장동 에코타운 |
2. 시대를 앞서가는 쪽집게 투자법
신동아의 청탁으로 집필한 칼럼을 올립니다.
이명박시대의 잦은 부동산 대책을 예측하고 대비하는 내용입니다.
'족집게 투자법'이란 제목은 제 성격과 달라 다소 걸립니다만 언론의 속성상 독자들의 관심과 화제를 일으키기 위해서는 이해되기도 합니다.
'쪽집게' 정도로 정확하다 자신할 수는 없으나 정책이 나올 때마다 우왕좌왕하는 일반인들을 안쓰럽게 바라보면서 미리 준비하고 대처하자는 차원에서 이런 내용을 만들어봤습니다.
9.23대책을 반영한 제 부동산 책 <부동산투자 성공방정식> 1장도 이런 내용 위주로 돼 있습니다.
참고로 이 칼럼의 집필 날짜는 9얼8일이며 신동아가 발행된 날은 9월20일입니다. 따라서 9.19대책과 9.23세제 개편안이 발표되기 전이라는 사실을 감안해서 읽으시면 됩니다.
(전문)
정부 정책이 국민경제와 생활에 미치는 영향은 지대하다. 특히 상품이기 전에 거주공간인 부동산에 대한 정책의 영향력은 막강하다. 이런 까닭에 부동산 정책은 한꺼번에 발표되는 일이 별로 없다. 후폭풍이 감당키 힘들 정도로 불어 닥칠 수 있기 때문이다. 부동산 대책은 시장의 반응을 봐가면서 후속 대책이 여러 번에 걸쳐 나올 것이 확실하다. 중요한 것은 시장을 급반등시킬 강력한 대책이 언제 나오느냐다. 아무리 정책의 파장이 염려스러워 조심스러운 대책들을 내놓는다 해도 ‘화룡점정’을 하지 않으면 소용이 없다. 권투선수가 ‘잽’만 날릴 수 없는 것과 같다. ‘잽’에 이은 ‘연타’나 ‘일발필도’가 언제 어떻게 나올지를 예측해야 한다.
(본문 시작)
이명박 정부가 부동산 경기 진작책으로 내놓은 8·21 부동산 대책과 9·1세제 개편이 기대에 미치지 못한다는 실망의 목소리가 높다.
대통령으로 당선되기 전부터 도심재개발에 의한 공급확대와 부동산 경기 부양책의 필요성을 끊임없이 피력했기에 재건축 규제 및 전매 제한 완화, 양도세와 종합부동산세 감면 등에 대한 기대치가 높았던 것이 사실이다. 그러나 이명박 정부가 들어선 후 6개월이 지나서야 내놓은 ‘지각 대책’은 알맹이는 없고 변죽만 울린 소위 ‘껍데기 정책’에 불과하다는 의견이 지배적이다. 나름대로 여러 개선안을 망라하긴 했지만 침체된 부동산 거래를 활성화시킬 방안이라 보기에는 규제 완화의 폭과 강도가 매우 미약하기 때문이다.
현재 부동산시장은 전반적으로 거래 실종 상태에 있다. 부동산시장이 더욱 침체될 것으로 전망하는 사람이 많기 때문이다. 시장을 반등시키려면 호재가 있어야 한다. 이 호재 중 대표적인 것이 바로 재건축 규제 완화였다. 재건축 규제가 완화되면 강남 재건축이 활성화되면서 부동산 경기부양을 기대할 수 있기 때문이다. 강남 재건축은 가수요가 많은 시장 특성에 의해 그동안 주택 경기의 신호탄 구실을 해왔다.
재건축 규제 중 투기과열지구 내에서 조합원 명의 변경 금지와 중소형 평형 의무비율, 분양가상한제, 용적률 및 층수 제한 등이 그동안 재건축 추진의 발목을 묶는 족쇄였다. 특히 중소형 평형 의무비율은 강남의 중층 아파트 사업 추진 자체를 불가능하게 만들었고, 분양가상한제는 조합원의 투자 수익을 감소시키는 결정적인 변수로 재건축시장을 침체에 빠져들게 한 주원인이었다.
그러나 이번 조치에서는 투기과열지구 내 조합원 명의 변경 금지 철폐, 층수 제한 완화, 안전진단 완화에 그쳤다. 재건축 입주권의 자유로운 거래가 가능해진 것은 다행스러운 일이나 중소형 평형 의무비율 완화를 비롯 용적률 상향 조정, 분양가상한제 철폐 등 핵심 요소는 빠졌다. 이명박 정부가 도심재개발에 의한 공급확대 정책을 펴나갈 의지가 있는지 의심스러운 대목이다.
알맹이 빠진 재건축 규제 완화
거래세가 인하되지 않은데다, 양도세율 역시 소폭 인하에 그쳐 이에 대한 불만도 높다. 그동안 부동산 업계에서는 침체된 거래 활성화를 위해 거래세 인하를 요청해왔다. 과거에는 취·등록세 과세표 기준이 시가표준액이어서 세 부담이 그리 크지 않았다. 그러나 2007년 1월1일부터 과세 기준이 실거래가로 바뀌면서 집을 사고 팔 때 내는 세금 부담이 가중돼 거래가 침체되는 이유 중 하나가 됐다.
1가구2주택 이상 보유자의 양도세 중과 완화 여부도 관심사였다. 양도세율이 2주택 중과 대상자는 50%, 3주택 중과 대상자는 60%에 달해 양도세 부담을 우려한 다주택 보유자들이 매물을 내놓지 않아 거래가 부진하다는 분석도 있다. 그러나 이번 조치에선 지방 광역시의 중과 대상을 기준시가 3억원 초과 주택으로 상향 조정하여 지방주택 보유자의 부담을 덜어주었을 뿐 수도권에 대해서는 현행대로 유지함으로써 실질적인 양도세 완화 효과는 미미하다.
이명박 정부는 1주택 장기보유자의 장기보유특별공제율을 상향 조정하고 비과세 기준인 현행 6억원(양도가액)을 9억원으로 올려 고가 1주택 보유자의 거래 활성화를 유도했다. 사실 고가주택 기준의 상향 조정은 예견된 일이었다. 3년만 보유했어도 양도가액이 6억원 이하이면 비과세 대상인데 양도가액이 6억원을 초과한다고 해서 10년 이상 산 집을 비과세 받지 못하는 것은 형평의 원칙에 어긋나기 때문이다. 고가주택의 기준인 6억원은 1999년부터 적용된 것으로서 10년이 지난 지금은 현실성이 없다.
그런데 정부는 1주택자의 비과세 요건을 강화하는 제도를 병행함으로써 사람들을 놀라게 했다. 현행 1주택자의 비과세 요건은 3년 보유를 원칙으로 하되 서울과 과천, 분당 등 5대 신도시에 한해 2년 거주 요건을 충족해야 했다. 그런데 수도권은 3년 보유에 3년 거주 요건을 충족해야 하고, 수도권 이외 지역은 2년 거주 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받게 됐으니(2009년 7월1일 이후 계약체결분부터 적용되므로, 기존 주택은 해당되지 않음) 규제 완화가 아니라 대폭 강화된 셈이다.
그나마 다행인 점은 수도권 공공택지와 민간택지의 전매 제한을 완화했다는 사실이다. 수도권 공공택지는 전용면적 85㎡ 이하는 10년, 초과는 7년간 전매가 제한됐으나 이번 조치로 수도권 과밀억제권역의 전용면적 85㎡ 이하는 7년, 초과는 5년으로 완화됐다. 과밀억제권역이 아닌 경우에는 전용면적 85㎡ 이하는 5년, 초과는 3년간 전매가 제한된다. 그러나 이 조항은 소급적용되지 않고, 2008년 8월21일 이후 분양승인 신청분부터 적용되기 때문에 당장의 효과를 기대하기는 무리다. 수도권 민간택지의 전매 제한도 현행 5~7년에서, 최대 5년 최소 1년으로 완화됐다.
당선만 되면 재건축 및 재개발을 활성화하고, 거래세 인하와 양도세 및 종합부동산세 등을 감면해서 부동산 경기를 부양할 것처럼 피력했던 이명박 대통령이 실제 정책에서는 왜 ‘약발 없는’ 대책으로 비난을 받고 있는 것일까. 개발이익을 환수하는 방안을 마련해서 시행하겠다던 용적률 상향 조정 등 재건축 규제 완화를 실시하지 못하는 이유는 무엇일까. 종합부동산세와 양도세를 감면하겠다고 했으면서 감면은커녕 오히려 일부 강화한 이유는 무엇일까.
두말할 나위 없이 이명박 정부 역시 부동산시장의 과열을 우려하고 있기 때문이다. 이명박 정부가 추구하는 부동산 정책의 지향점은 도심재개발에 의한 공급 확대를 통한 가격 안정화에 있지 노무현 정부 때와 같은 가격 폭등이 아니다. 우리나라는 이미 여타 경제 지표에 비해 부동산 가격에 거품이 상당히 많이 끼어 있어 더 이상의 부동산 값 상승은 공멸로 이어질 수 있다는 위기의식이 강하다.
부동산 ‘이중고’ 겪는 이명박 정부
그런데 이명박 정부의 고민은 가격 안정화만 이룩하면 되는 게 아니라는 데 있다. 거래를 활성화해 경기를 부양해야 하는 이중의 과제를 안고 있는 것이다. 이는 노무현 정부가 역대 최강, 최다의 부동산 규제책을 펼쳤음에도 오히려 가격이 급등하는 이상 현상을 발생시켰기 때문이다. 통상적으로 부동산 규제책을 남발한 정권 다음에 집권한 새 정권은 부동산 규제를 완화하여 경기를 부양한다. 전 정권이 규제를 완화했다면 규제를 강화해 가격을 안정시킨다. 그러나 이명박 정부는 규제를 완화해 경기는 부양시키고 가격은 안정시켜야 하는 ‘두 마리 토끼’ 정책을 수립해야 하기 때문에 갈팡질팡하고 있는 것이다.
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기획재정부는 9월1일 소득세 양도소득세 감면을 뼈대로 한 ‘2008년 세제개편안’을 발표했다. 강만수 기획재정부 장관(앞줄 가운데)이 9월1일 국회 기획재정위원회에 출석해 조세정책에 대한 질의에 답변하고 있다.
또한 이명박 정부의 골칫거리 중 하나는 ‘부자당(黨)’이라는 인식이다. 이 때문에 한나라당은 10년간 야당으로 밀려나는 수모를 겪었다. 그런데 부동산 경기를 진작시키기 위해 펼쳐야 하는 정책들이 강남 재건축 규제 완화 및 세금 감면 등에 집중돼 있다. 이는 잘못하면 서민의 반발을 불러올 수 있다. 특히 양도세와 종합부동산세 완화는 자칫 ‘부자당’의 한계를 노출시켜 대국민 여론에서 불리해질 수 있다. 더욱이 뜨거운 ‘촛불정국’에서 벗어난 지 얼마 되지 않아 아직 촛농도 채 마르지 않은 상태다.
이명박 정부는 8·21대책과 9·1세제 개편안이 부동산 경기, 나아가 건설 경기 진작을 통한 경제 호전에 별 효력이 없음을 깨닫고 있을 것이다. 아니, 어쩌면 정책을 마련할 때 이미 알고 있었을 수도 있다. 그럼에도 ‘약한’ 대책을 발표할 수밖에 없었던 데에는 이런 사정이 있을 것이라 분석된다.
정책이 국민경제와 생활에 미치는 영향은 지대하다. 특히 상품이기 전에 거주공간인 부동산에 대한 정책의 영향력은 막강하다. 이런 까닭에 부동산 정책은 한꺼번에 발표되는 일이 별로 없다. 후폭풍이 감당키 힘들 정도로 불어 닥칠 수 있기 때문이다. 시장의 반응을 봐가면서 후속 대책이 여러 번에 걸쳐 나올 것이 확실한 이유다.
중요한 것은 시장을 급반등시킬 강력한 대책이 언제 나오느냐다. 아무리 정책의 파장이 염려스러워 조심스러운 대책들을 내놓는다 해도 ‘화룡점정’을 하지 않으면 소용이 없다. 권투선수가 ‘잽’만 날릴 수 없는 것과 같다. ‘잽’에 이은 ‘연타’나 ‘일발필도’가 언제 어떻게 나올 것인지를 예측해야 한다.
사전에 예측하고 대비해야
이명박 정부는 노무현 정부의 실정(失政)에 의해 10년 만에 정권을 잡았다. 그런데 정권을 잡자마자 ‘쇠고기파동’과 ‘촛불시위’ 등으로 호된 신고식을 치렀고, 그 결과 지지도가 많이 떨어졌다. 이제는 인기를 회복해야 하며, 그 방법은 부동산 등 경기 부양에 달려 있다. 선물을 한꺼번에 주면 재미가 없다. 부동산 선물은 국민 경제 부양은 물론 이명박 정부의 인기 부양과도 깊은 관련이 있으므로 추가 대책은 정치적으로 ‘묘한’ 상황에 처할 때마다 나올 확률이 높다.
부동산은 상품 이전에 인간의 거주공간이다. 따라서 정부는 국민의 삶의 질을 보호하기 위해 어느 정도 시장을 통제할 수밖에 없고, 이 통제가 가격 결정의 중요한 변수가 된다. 우리나라처럼 부동산 투기가 극심한 곳에서는 정부 정책에 따라 부동산 가격이 급·등락할 수 있다. 따라서 정책을 잘 활용하는 길이 바로 부동산 투자에서 성공하는 지름길이 된다.
하지만 정책이 발표되고 난 뒤 움직여서는 부동산 투자에 크게 성공할 수 없다. 정책을 예측하고 미리 대처해야 남보다 한발 앞서 투자할 수 있다. 정부 정책이란 항상 ‘소 잃고 외양간 고치기’ 식의 ‘뒷북 정책’이기 때문에 정책 발표 후에 움직이면 역시 ‘뒷북 대처’밖에 되지 않는다. 정책 예측은 점을 치는 게 아니다. 이것은 데이터 분석이며 정부 정책의 속뜻을 읽는 데서 출발한다. 예를 들어 이명박 정부가 출범하면서 내놓은 정책들을 잘 살피면 다음 정책을 예측할 수 있다.
◎ “국민이 반대하는 대운하사업은 않겠다”
이명박 대통령은 국민의 반대에도 끊임없이 추진의사를 밝혀 논란을 빚던 한반도대운하 사업을 포기하겠다고 2008년 6월19일 공식 선언했다. 대운하 추진에 앞장섰던 국토해양부는 대운하 건설을 전제로 꾸렸던 태스크포스팀을 해체했다.
이명박 정부가 정말로 대운하사업을 하지 않을 것으로 확신하는 사람은 순진한 사람이다. 우선 대통령의 말뜻을 살펴보자. 그냥 하지 않겠다고 말하지 않고 굳이 ‘반대하면’이란 문구를 넣은 것은 무슨 이유일까. 지금은 반대하니까 한발 물러서지만 다시 여론이 좋아지면 하겠다는 복선을 깔아놓은 것으로 볼 수 있다.
대운하 사업은 반대하는 사람도 많지만 찬성하는 사람도 적지 않다. 특히 건설경기 활성화를 바라는 관련 기업들과 종사자들은 물론 지방자치단체와 지방민들은 학수고대하는 사업이다. 이명박 대통령 역시 건설인 출신답게 이 사업에 대단한 애착을 가지고 오랫동안 추진해왔던 터라 쉽게 포기할 수 없을 것으로 보인다.
대운하 사업은 어쨌든 단기적으로는 경기 부양에 도움이 된다. 만약 국민 여론이 다시 이명박 정부 쪽으로 돌아서고 경기 부양이 필요하다는 국민적 공감대가 형성되면 대운하 사업 논의는 언제든 재개될 확률이 높다.
◎ 종합부동산세 및 양도세 감면
이명박 정부가 출범 전부터 내세운 이 두 정책은 지금 ‘뜨거운 감자’가 되었다. 표를 몰아준 중산층을 위해서는 실행에 옮겨야 하지만 서민들의 눈치를 보지 않을 수 없기 때문이다. 8·21 대책과 9·1세제 개편에서 드러난 세금 감면안은 이명박 정부의 고육지책을 보는 것 같아 씁쓸하다. 종합부동산세 연도별 과표 적용률을 동결하고 세 부담 상한율을 300%에서 150%로 낮추는 것이 그 골자다. 그러나 강남의 주택 보유자들이 원했던 것은 종부세 과표를 현행 기준시가 6억원에서 9억원으로 상향 조정하는 것과 현행 세대별을 인별로 하는 것이었다.
또한 양도세는 지방 광역시의 중과 대상을 기준시가 3억원 초과 주택으로 상향 조정했을 뿐 수도권 주택의 중과 제도는 유지했다. 다만 소득세율을 현행 9∼36%에서 6∼33%로 인하했으며 1주택자의 상속공제를 신설하고(최대 5억원) 상속·증여 세율을 인하했을 뿐이다.
종합부동산세 추가 감면과 수도권 주택에 대한 양도세 중과 완화조치는 이번 정부에서 실시되지 않을 것으로 전망된다. 부동산시장이 극도로 침체되는 상황이 발생한다면 모를까 투기 수요를 차단하기 위해서는 이 제도를 유지할 필요가 있기 때문이다. 다만 서민들의 반발을 잠재울 대책을 마련하는 선에서 종합부동산세의 추가 감면이 소폭 이루어질 수는 있다.
취·등록세는 머지않아 인하될 공산이 크다. 부동산 세제 개편을 통해 강남 부유층의 비난을 잠재우고, 또 부동산 거래를 활성화시켜야 하기 때문이다.
◎ 재건축 안전진단 및 층수 제한 다소 완화, 조합원 명의 변경 금지 철폐
8·21대책으로 재건축 규제가 다소 완화됐지만 재건축시장은 오히려 계속 하락하고 있다. 규제의 핵심 요소인 용적률 상향 조정과 중소형 평형 의무 비율이 빠졌기 때문이다. 안전진단은 2회에서 1회로 줄어들었을 뿐이며 층수 제한 완화는 재건축 수익 향상에 그리 큰 도움이 되지 못한다. 투기과열지구 내 조합원 명의 변경 금지 철폐는 단독주택 재건축사업이 본격화될 예정이어서 당연시됐던 사항이었다. 따라서 개발 이익을 환수하는 방안이 마련된다면 용적률 상향 조정과 중소형 평형 의무 비율 및 임대아파트 의무 비율 등은 완화될 것으로 전망된다. 신도시 2곳을 추가로 만든다고는 하나 도심재개발에 의한 공급 확대 없이는 시장의 안정을 도모할 수 없기 때문이다.
강남 재건축 물량에 관심이 있는 수요자에겐 가격이 많이 떨어진 지금이 투자 적기가 될 수 있다. 다만 규제 완화의 시기를 잘 저울질해서 매수 타이밍을 잡아야 할 것이다. 그러나 강남 재건축 아파트는 갈 길이 멀기 때문에 안전진단을 통과한 물량 중에서 장기적인 안목으로 실거주 차원에서 접근해야 한다.
‘똘똘한’ 집 한 채, ‘블루칩’의 시대
이명박 정부의 추가 대책들은 침체된 주택시장에 활력을 불어넣을 수도 있다. 8·21대책의 후속타들이 또다시 불발로 끝나면 보다 강력한 대책들이 나올 것으로 예상되기 때문이다. 그럼에도 주택 경기 과열현상은 일어나지 않을 것으로 판단된다. 전체적인 경제 상황이 악화일로를 치닫고 있기 때문이다. 따라서 강남 재건축이 급상승하는 국면이 전개되지 않는다면 오히려 주택 경기는 상당한 기간 침체 국면에 접어들고 장기 약보합세를 보일 공산이 크다. 이명박 정부 역시 공급 확대를 통해 건설 경기는 부양시키되 주택 가격을 안정시키는 데 총력을 기울일 것이 분명하기 때문이다.
한 가지 변수가 있다면 2008년 하반기부터 2009년 상반기 사이에 재개발 사업으로 인한 이주 수요가 일어 강북의 재개발과 뉴타운 사업지 인근 소형 주택을 중심으로 가격이 상승할 수 있다는 점이다. 분양가상한제를 회피하기 위해 2007년 11월30일 이전에 관리처분계획인가를 신청한 40여 개 재개발구역 조합원과 세입자들이 이 기간 내에 한꺼번에 이주할 것으로 예상되기 때문이다. 하지만 강북의 집값이 워낙 많이 오른 상황이고 강북에만 국한된 상황이라 전반적인 주택 시장에 미치는 영향은 미미할 것으로 관측된다.
경기 침체가 가속화하고 있는데도 인플레이션이 심화되는 국면을 스태그플레이션이라고 한다. 스태그플레이션이 일어나면 경기가 장기간 침체될 수 있다. 경제 전문가들은 최근의 현상을 바로잡지 못하면 스태그플레이션으로 치닫는 최악의 사태가 일어날 수도 있음을 경고하고 있다. 이런 불황일 때에는 부동산 등 고정자산에 돈을 묻기보다는 유동성을 확보해놓는 것이 좋다. 경기가 장기적으로 침체하면 부동산 값의 낙폭이 예상외로 커질 수 있다. 거품이 많이 끼어 있는 우리나라 부동산 지표는 의외의 변수에 의해 쉽게 허물어질 수 있는 위험을 안고 있다.
우리나라 사람들의 재산에서 부동산이 차지하는 비중은 80%가 넘는다는 것이 통설이다. 일본이 40%, 미국이 20%에 불과한 것과 비교하면 큰 차이다. 일본에서 부동산 버블이 붕괴됐던 시점에 부동산이 일본인 전 재산에서 차지하는 비중이 60%를 넘지 않았다는 사실을 유념할 필요가 있다.
따라서 부동산 투자를 고려하는 사람은 당분간은 자제하는 것이 좋으며, 대출을 많이 끼고 부동산 투자에 나서지 말아야 한다. 경기 침체가 가속화할 때는 유동성을 확보한 상태에서 부동산의 경기 추이를 지켜보는 것이 현명하다. 강남 재건축아파트나 전도유망한 블루칩 아파트를 좋은 값으로 살 기회를 포착할 수도 있기 때문이다.
그렇다고 해서 보유 중인 1주택을 팔아 전세로 살면서 다른 투자 대상을 물색하는 것은 위험천만한 발상이다. 우리나라에서 부동산은 여전히 거주공간이면서 가장 투자성이 높은 상품이다. 가격이 언제 큰 폭으로 오를지 알 수 없다. 1주택을 비과세로 양도하고 좀 더 나은 주택으로 갈아타는 전략을 세워야지 무주택자가 되는 전략은 절대 금물이다. 또한 포트폴리오 전략을 세운답시고 얼마 되지 않는 재산을 분산투자하는 것은 실익을 거두기 어렵다. 부동산 가격이 워낙 높게 형성돼 있어 어지간한 월급쟁이는 똘똘한 집 한 채 가지기도 힘들다. 따라서 가치가 떨어지는 부동산을 여러 개 보유하는 것보다는 비싸더라도 미래가치가 높은 부동산 하나를 택하는 것이 낫다.
이미 ‘블루칩’ 아파트가 빛을 발하는 시대로 접어들었다(아래 표 참조). 그 지역을 대표하는 랜드마크로서의 블루칩 아파트는 호황일 때는 가격이 가장 많이 오르고 불황일 때는 가격이 가장 적게 떨어진다. 수요에 비해 공급이 적기 때문에 불황에도 환금성이 떨어지는 법이 없다.
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우리나라처럼 부동산 투기가 극심한 곳에서는 정부 정책에 따라 부동산 가격이 급등락한다.
무주택자의 내 집 마련 전략
1가구 다주택 보유자들은 하루빨리 ‘똘똘한’ 한 채만 남기고 처분해야 할 것이다. 2주택 이상을 보유하면 향후 양도할 때 50%나 60%의 세율을 중과하는 부담도 크지만 재산세와 종합부동산세 부담이 더 클 수 있기 때문이다. 현명한 1가구 다주택자들은 노무현 정부가 2007년 1월1일부터 양도세를 중과하겠다고 했을 때 한 귀로 흘려듣지 않고 보유 중인 주택들을 처분하고 다른 투자 대상으로 갈아타 상당한 수익을 올렸다. 정부 정책에 맞서지 않고 미리 활용한 결과다.
그러나 일부 다주택 소유자들은 주택을 처분하지 않은 바람에 가격은 하락하고 보유세 부담은 커지는 이중고를 겪고 있다. 노무현 정부가 ‘양도세 중과와 보유세 강화를 실시하겠다’고 한 것은 ‘다주택자는 빨리 집을 파세요’라고 말한 것인데, 그걸 눈치 채지 못한 것이다. 부동산 투자에서는 기회비용이 아주 중요하다. 기회비용이란 쉽게 말해 ‘내가 똑똑했다면 벌 수 있었던, 또는 벌 수 있을 돈’을 말한다. 이 기회비용을 놓친 것도 억울한데 지금은 집이 팔리지도 않아 고통이 배가된다. 정책에 맞서면서 정책이 바뀌기를 기다리는 것만큼 어리석은 일은 없다.
무주택자의 내 집 마련과 여건이 더 나은 집으로 갈아타려는 사람들에게는 2008년 하반기가 적기일 것으로 보인다. 입지가 좋은 지역의 가격 거품이 많이 빠졌기 때문이다. 특히 만성 열등감에 시달리던 강북이 집값이 크게 올라 강남과의 격차가 많이 좁혀진 지금이 도강(渡江)하기에 절호의 기회다. 이미 감이 좋은 사람들은 2008년 상반기에 도강했다. 그러나 ‘좀 더’를 외치며 욕심을 부리다 보면 그 기회는 영영 사라질지도 모른다.
무주택자들은 청약통장에 의한 분양을 기대할 필요가 있다. 공공택지는 물론이고 재개발이나 재건축 등 민간택지에도 분양가상한제가 적용되기 때문에 분양가가 전반적으로 내릴 것으로 전망된다. 공공물량을 분양받을 수 있는 청약저축 가입자는 납입횟수와 저축총액이 많을수록 당첨 확률이 높고, 청약예금과 부금 가입자는 무주택 기간과 부양가족 수, 세대주 연령 등에 따른 가점이 높을수록 유리하다.
가점이 낮은 가입자와 갈아탈 전략을 세우고 있는 1주택 보유자는 추첨제(전용면적 85㎡ 이하는 25%, 이상은 50%)에서 운을 기대해야 한다. 청약 전략이 여의치 않은 무주택자들은 재개발 및 뉴타운 예정지역의 소형 빌라나 연립주택 구입도 유력한 방법이다. 소액으로 초기 투자가 가능하고 향후 99㎡ 대를 분양받을 수 있기 때문이다.
재개발 예정주택 투자에서는 분양자격이 있는지, 사업 진행에 시간이 얼마나 걸리는지, 사업성이 있는지를 면밀히 분석해야 한다. 또한 지분 쪼개기가 심한 곳이나 프리미엄이 과도하게 형성된 곳의 매물은 피한다. 소액 투자자들은 되도록 장기적인 안목으로 기본계획이 잡히기 전의 재개발 예정지역을 공략하는 것이 현명하다.
2008년 7월15일부터 정부는 소형 분양주택의 30%를 저소득층 신혼부부들에게 공급하기로 했다. 이에 따라 2008년 하반기에 1만4000채, 2009년부터는 연간 5만채가 ‘신혼부부 주택’으로 공급된다. 기존 청약통장(청약저축, 예·부금) 가입자 가운데 결혼 5년 이내의 저소득 무주택 신혼부부로서 출산 이후 청약할 수 있다. 결혼은 혼인신고일, 출산은 출생신고일 기준으로 하되 재혼과 입양도 포함된다. 통장 가입기간은 12개월 이상이며 2008년 말까지는 6개월 이상 12개월 미만인 자도 청약자격을 주기로 했다.
소득수준은 연 소득 3085만원으로, 맞벌이 부부는 연 소득 4410만원 이하로 제한했다. 국민임대와 전세임대는 현 소득 기준이 그대로 적용된다. 전매 제한이나 지역거주 요건은 기존 주택의 일반적 공급제도와 동일하게 적용된다. 결혼 연차에 따라 1순위는 결혼 3년 이내, 2순위는 결혼 5년 이내로 정해 초기 신혼을 우대키로 했다. 동일 순위 내 경쟁 시 자녀수가 많은 자에게 우선 공급되며, 자녀수가 같을 경우 추첨으로 입주자를 가린다.
부동산 투자의 꽃은 역시 토지다. 이 때문에 토지에 돈을 ‘묻어놓은’ 사람들이 예상외로 많다. 하지만 2007년 1월1일부터 비사업용 토지의 양도세율은 60%나 중과된다. 일반세율과세가 9∼36%인 것과 비교하면 엄청난 차이다. 농지(전·답·과수원)는 일정 기간의 재촌(在村)과 자경, 임야는 일정 기간의 재촌 요건을 갖추지 못하면 예외 규정에 해당되지 않는 한 비사업용 토지가 된다. 나대지와 잡종지는 소수의 경우를 제외하곤 모두 비사업용 토지다.
따라서 자신이 보유한 토지가 비사업용인지 사업용인지를 판정하고, 현재 비사업용 토지라면 양도하기 전까지 사업용 토지로 전환할 방법을 강구해야 한다.
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