대전권 도시형성에 따른 부동산 시장의 변수와 인프라 구축에 대한 시장 반응

정성드린 의견과 글 잘 보았습니다

아래 내용을 중심으로 제 의견 올리겠습니다 딴지는 아니구요 다른 생각이라고 보시면 어떨까 생각합니다

그리고 그림 정보가 짤려서 보이네요 부탁하건데 첨부로 올려주시면 감사하겠구요...

암튼 미리 감사드리구요 이견 답글 주시면 감사하겠습니다

런점핑(높이뛰기)...

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보시다시피 이번 충청권 철도망은 오히려 교통 수요가 없을 것으로 생각되는 지역을 제외한 순환형 노선에 가깝습니다만.  방사형이라고 하고 있으니, 도시철도 2호선이 순환형으로 온다고 하더라도 커다란 원을 그리진 않겠네요.

 그래서 지금 나오는 그림들이 설득력을 얻고 있는 거겠지요.

>>>>> 우선 큰 그림을 보시는게 도움되실겁니다 (제4차 국토종합개발도 수정판) 정리한다면 과거 국토개발 정책은 유신정권인 박통부터 노통까지 국토개발 추진이 북에서 남으로 진행되었다면 당기 정권에서 특이할만한 내용으로는 서에서 동으로의 진행이라는 점입니다 이는 국부적으로 서에서 중으로 그리고  동으로 진행 중으로 보시는게 큰 그림을 보는 것일겁니다 좀더 구체적으로 본다면 남한을 8등분하여 일정한 간격으로 서에서 동으로 개발 중이지요 서의 근거지로는 1) 김포에서...홍천으로...그리고 속초쪽으로...2) 인천에서 영동고속으로 강능으로...3)평택 포승국가산업공단에서 안성을 걸처 음성 충주쪽으로 그리고 삼척으로...4)당진에서 울진으로...5)서천에서 영덕...6)새만금에서 포항으로...7)무안에서 울산...8)영암에서 부산 대충 이런식이죠

위의 말씀은 기존 호남선의 익산에서 논산 대전 청원 청주 충주 원주로 이어지는 철도 및 전철노선이 진행될듯 싶기도 합니다 이런 노선은 기존의 노선을 이용한다라는 의미도 있겠지만 서해안에서 중부권 내륙지방으로의 연계선을 고려해야 될겁니다 무엇보다도 원주의 혁신도시에 삘이 꼿침니다

대전으로 본다면 국토이용에 절대적인 1번 국도의 활용도와 기존 호남선의 이용 측면에 국부의 절감차원이라는 대목에서 공감이 갑니다 환영할만한 일이죠 하지만 세종시와의 연계성은 이 철도노선보다 도시철도의 방사형에서 일전에 말씀드렸듯이 대덕구 문평동에서 세종시로의 고속화 국도에 대전 도시철도의 연계성을 고려해야 된다라는 대전제에서 향후 지정 가느완 금탄대동 4만 택지개발지구로의 연결이 주요 현 시장의 방사형 정책으로 추정됩니다

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 일단 충청권 철도망을 중심으로 보면, 가장 먼저 가수원역 부근이 괜찮아 보입니다.

 도안신도시와 함께 가장 먼저 영향을 받기 시작해서, 최단기간에 주거 환경이 좋아질 것 같아요.

 애초에 구 도심으로의 접근성이 좋은데다, 세종시까지의 BRT연결도 볼 수 있으니까요.

 한 가지 마음에 걸리는 것은, BRT는 그 특성상 교차로가 있는 지역은 무조건 피해야하고 왕복 6차선 이상을

 확보하는 것이 좋은데 그게 이 지역에선 어떻게 이루어질지가 변수일 것 같습니다.

 이런저런 요소를 고려했을 때, BRT를 통한 세종시 접근성은 반석>테크노밸리>도안신도시가 될 것 같네요.

 물론 크게 보면 이렇지만, 신구교쪽으로 가닥을 잡으면 송강쪽의 접근성이 테크노밸리보다 나을 수도 있지요.

>>> BRT (간선급행버스) : 새로운 버스 시스템 도시교통 문제의 해결책으로 주목받는 새로운 버스시스템 BRT ; Bus Rapid Transit 은 급행으로 세종시에서 대덕구 문평동으로 갑천고속도로를 걸처 도안신도시 가수원동 순으로 예상되며 완승 노선으로는 진잠 가수원동 도안신도시 월평동 노은동 신성동 도룡동 연구단지 전민동 테크노 송강동 문평동 세종시 노선을 고려 해봄직합니다

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 다음으로 보이는게 와동쪽입니다.

 충청권 철도망과 세종시간BRT의 영향을 동시에 받으면서, 상대적으로 개발이 되지 않은 지역이지요.

 제가 볼 때는 개발하기 좋은 곳이라고 생각합니다만, 지도상으로 볼 때, 면적이 적어서 개발이 제한되는 부분이

 있어 보입니다.

 >>> 좋은 의견입니다 하지만 이곳은 인터체인지가 들어설 지역으로 현재 신탄진IC로 물량수송을 했던것을 이곳 와동IC로 분산하는 효과가 있을 겁니다 이는 역으로 본다면 신탄진IC로의 운송량 감소로 신탄진 평촌동과 덕암동 일원의 교통량에 따른 복잡함과 쾌적성이 개선될것 같습니다 반대로 부동산으로 본다면 와동이 새로운 투자처로 변화될 겁니다

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 드디어 신탄진입니다.

 엑슬루타워를 제가 처음 접했을 때는 건설사가 멍청하다고까지 생각했었는데, 제가 보는 눈이 없었네요.

 혜안이 있었던지, 모험을 했던지 어느정도 성공했다고 보여집니다. 신탄진역의 이점을 가장 잘 받을 수 있는

 아파트가 엑슬루타워니까요. 유토빌 같은 경우엔, 주변 환경이 엑슬루타워보다는 천천히 변하겠고, 엑슬루타워만큼

 좋은 영향을 받진 못 할 것으로 보입니다만 역시 지금보단 좋은 방향으로 가겠지요.

 여러모로 두 아파트엔 좋은 일이네요.

>>>민감한 부분이지만 금강엑슬루타워는 여러가지로 호재 투성이로 변화되는 느낌입니다 현재 건설사의 딜레마에 빠뜨렀던 중대형평형의 분양 저조율이 크게 개선될 예견이고 특히나 문평동에서 대청땜으로 이어지는 갑천고속화도로인데 이는 풍림에서도 검토중인 내용이며 구청에서도 로하스프로젝트의 성공을 위하여 반드시 진행해야 하는 내용이고 이를 뒷받침하는 내용으로 신탄진동 남한제지뒷편 금강쪽으로 도로가 이미 건설된 것으로 볼때 이는 금강엑슬루타워아파트 112동과 104동으로 걸처 한국타이어 강변쪽으로 해서 문평동으로 연계된다라는 것으로 금강엑슬루타워는 명실공히 도안신도시 도룡동 스마트시티 둔산 탄방동으로의 연계성이 보다 접근성 개선이 될 파워강한 호재로 둔갑될것으로 기대됩니다 해서 중대형 평형의 분양율이 개선될것이며 주상복합이 아닌 일반 타워형 순수아파트로의 대단지 프리미엄이 가능할 것으로 보입니다

****************************************************************************************으로 대덕 특구 2단계가 시작되면서 이쪽으로 인구가 생기게 되고, 세종시가 형태를 갖춰감에 따라서

 구즉쪽도 더 개발될 것으로 보입니다. 주변에 인구가 증가하면, 공단에 들어가는 압력은 강해지지요.

 지금은 한국타이어가 이전하는게 경제적 이득이 될 수가 없어요. 한국타이어는 지금 타이어가 없어서 못 팔 정도로

 생산이 부족한 상황이라, 부지 이전을 해서 경제적 이익을 얻더라도 생산을 멈출 수 없어 시행을 못 하는 상태니까요.

 장기적으로 이런 한국타이어의 생산 문제 해결과 주변의 인구 유입이 지속되면

 준공업지역인 한국타이어 부지를 주거지역으로 전환하여 강변 아파트가 생겨나는 가능성도 생각해볼 법 하네요.

>>> 이구유입은 이견이 없구요 중요한건 대덕구와 금탄동 대동 신동일원에 새로운 대덕특구로의 공단이 존재할 경우 테크노와 송강 신탄진 일원은 명실공히 생산도시로의 확고한 자리를 갖는 것이고 이는 부동산 시장 측면에서 하방경직성 강한 지역으로 부동산 하향시장에도 그만큼 내실이 좋다라는 호재성으로 판단됩니다 편의성과 주거성만 강조된 택지개발도시와 신도시는 대체적으로 소비성 도시로 시장 분위기에 민감한 만큼 호재와 악재가 병행된다는 점에서 새롭게 리 마안딩할 필요가 있습니다

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 마지막으로 평화주택을 생각하시는 분들이 계실 것 같아서 적자면,

 불행인지 다행인지 목상동의 위치는 상당히 애매합니다. 신탄진역의 역세권이라고 봐줘도, 끝에 살짝 걸치는 정도지요.

 그정도 접근성이라면 오히려 신구교의 BRT 영향도 받는다고 봐야겠지요. 그래서 모 아니면 도라고 생각합니다.

 신구교BRT와 신탄진역의 영향을 동시에 받던지, 둘 다 간접 영향만 받던지.

>>> 이견입니다 목상동은 지금은 인근공단지역의 공해부분에서 금강엑슬루타워아파트의 입주와 더불러 주거 쾌적성 개선이 예산되므로 오히려 호재격 개선지역으로 탈할 것이며 교통망 개선등의 효과가 더욱 가치있게 만들어 줄 겁니다 이와 함께 한국타이어는 주 생산라인은 금산으로 이전될 것으로 보이고 현 공장 부지의 일부 매각과 현 생산 라인은 설비 개선 및 비상생산라인으로 변화될 가능성을 점처보며 오히려 교통망의 지리적 입지에서 물류센터와 R&D센터라는 고급 인력의 집합 오피스 공장으로 변화되지 않을까 조심스레 예측해 봅니다

그러면 강한 호재꺼리라는 것이지요

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 평당 600선도 어렵다고 생각했는데, 이런 추세를 봐서는 600대는 무난할 것 같기도 해요.

 다만 200세대도 안되는 적은 세대수와 적어도 당분간은 불편함과 어느정도의 환경 문제를 감수해야 한다는 것을

 생각하면, 진짜 아무도 모를 일이 아닌가 싶습니다.

>>>신일유토빌은 현재의 단지구성면과 주변인프라 측면에선 저조한 가치로 보입니다만 입주예정동호회에서 개선의 노력이 진행으로 개선될 여지가 많으며 내부구조가 탁월한 점(전용율 78% 정도로 매우 우수함) 새아파트라는 점 그리고 인근에 금강엑슬루타워의 단지 우수성에 힘입어 동반상승되는 숨어있는 진주 같다고 봐야 할 겁니다 특히 미분양분에 대한 5년간 양도세 비과세 조건의 혜택은 명의테크에서 면피되는 조건으로 알토란 물건이 될겁니다 단지의 평형별 분양가도 700대 초반으로 대전권 신규분양권에서는 매우 낮은 가격이며 전철노선과 교통망 체질 개선등의 환경개선 그리고 인근에 대규모 환경개선 사업인 로하스프로젝트의 후광에 각광 받는 입지가 예상됩니다

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 공단이라는 변수가 있어서인지,

 신탄진이 돌아가는 상황이 제일 재밌어요. 어디로 튈 지 모르겠네요.

>>>다시금 말씀드리지만 공단의 배후 주거타운은 생산도시로 악재보다 호재가 많다라는 인식에서 새롭게 재조명해볼 필요가 있습니다... 참고 바랍니다



나라 살림살이를 데이터베이스화 한 부분이 한편으론 무섭다란 생각마저 들게 하네요...사실 부동산 전산화는

우리 살림살이를 유리창 속 인형보듯이 훤하게 기록되어 있거든요...테크에도 이런 부분을 이용도 해야하지만 무지에서

오는 실수(?)로 소중한 내 재산 가치 하락시켜선 않되겠습니다

해서 절세란 말도 나오고 세테크란 말도 나옵니다 또 전책을 잘 이해해야만 본의 아니게 범법자 신세가 되기도 합니다

공부 많이 하셔야 부동산으로 도움받을 수 있습니다

아래 그림은 대전시 대덕구 기간별 변화되는 아파트 분포도가 되겠습니다.

근 5년간 이곳에 아파트가 별로 지어지지 않았다라는 데이터입니다

참고로 유성구는 58%→66%→70% , 서구는 70%→74%→76% , 중구는 41%→47%→54% , 동구는 34%→40%→45%

, 대덕구 54%→61%→61% 입니다

유독 대덕구만 지난 5년간 변화가 없군요 하지만 현 구청장은 재개발 뉴타운 개발과 연초창자리 아파트 건설로 구민수

늘린다고 하는데...지켜볼 일입니다

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