2008-08-07 16:01

http://blog.drapt.com/roweb/51218092469904

출처 : 뉴스 > 이슈집중조명

원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=49211056348339

뉴스 : “송파신도시 '강남 대체' 신도시 개발에 초점”

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2008-08-07 15:55

http://blog.drapt.com/roweb/51218092123893

출처 : 뉴스 > 이슈집중조명

원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?page_name=scrap_read&menu_key=99&uid=73461057974344

뉴스 : “‘물량 쏟아지는 2011년∼2012년’ 맞춰 청약가점 높여라”

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2006-10-09 14:51

http://blog.drapt.com/roweb/81160373115154

출처 : 닥터아파트 > 회원노트

원문 : http://www.drapt.com/know/index.htm?page_name=column_view&menu_key=10&uid=29183

★ 새로운 시각에 눈을 뜨면 부자가 된다.★   닥터 아파트 애우 여러분 안녕하십니까? 미래를 알 수 있는 눈이 있다면 얼마나 좋겠습니까? 하지만 불행하게도 미래를 알 수 있는 사람은 아무도 없으며, 시간으로부터 자유로운 사람은 단 한 사람도 없습니다. 그렇다고 해서 신만이 미래를 알 수 있으며 시공간을 초월한 예지력을 갖추고 있고, 우리 모든 사람들은 전혀 다가갈 수 없는 4차원의 경지일까요? 저는 그렇게 생각하지 않습니다. 미래를 예견하는 능력이 전혀 없다고 생각되는데도 인간은 의식적이든 무의식적이든 미래에 대한 확신을 가지고, 그 달콤한 열배를 얻기 위하여 노력하고 공부하는 것입니다. 미래를 알 수는 없지만 미래를 위하여 준비하는 자체가 이미 미래의 가능성에 한 발자국이라도 다가서려는 노력 자체가 이미 미래를 어느 정도 예견할 수 있는 일련의 과정인 것입니다. 제가 서두에서 미래의 이야기를 꺼낸 까닭은 대부분의 사람들은 미래를 준비하면서도 미래를 예측하는 것에 대하여 지나칠 정도로 비관적이기 때문입니다. 부동산의 경우에도 미래를 훤히 내다 볼 경지까지는 아니지만 적어도 그에 견줄만한 확신을 갖고 노력과 투자를 하는 사람들이 있습니다. 결국 그 분들이야말로 남들보다 한 발 앞서는 노력과 투자로 인하여 보배로운 열매를 우선적으로 취하는 분들입니다. 내일을 알 수는 없지만 내일을 예견하고 내일을 위하여 필요한 온갖 노력을 다하기 때문에 성공을 거둔다고 할 수 있습니다. 누구나 실패는 있기 마련이지만 내일을 위하여 준비하는 사람들은 한 두 번의 실패는 있을지언정 결국 언젠가는 성공의 월계관을 반드시 쓰게 되어 있습니다. 결코 우연이나 운이란 존재하지 않고 오로지 노력만이 성공이라는 열매를 맺을 수 있습니다. 그렇다면 미래의 눈을 뜨기 위하여 우리는 어떤 노력을 해야 할까요? 그 어떤 일을 하던지 간에 가장 중요한 사실은 고정관념, 편견, 선입견이라는 올가미를 벗어 던지고 발상의 전환과 자유로운 사고 체제를 끊임없이 유지해야만 미래의 달콤한 선물을 딸 수 있는 선구자가 될 수 있습니다. 부동산에 통달한 어르신들을 보면 이 분야에 대하여 정말 미래를 훤히 들여다보고 내일에의 준비를 했다는 것을 알게 됩니다. 몇 년전만 해도 미치광이, 부동산에 환장한 늙은이 라는 혹평으로 시종일관 무시했던 연세 지긋하신 분이 계셨는데 그 분은 부동산으로만 평생을 바친 몸이라고 말씀하시면서 미래를 예견하시더군요. 별로 배우지 않은 노인이었는데도 놀랍게도 부동산의 큰 흐름이 거의 일치하고 있습니다. 돌이켜 보면 한 우물만 판 그 분을 통하여 저 또한 감히 그 분의 그림자라도 잡고 싶은 심정으로 글을 올립니다. 미래를 알기 위해서는 무수한 가변성으로부터 일탈해야하는 용기와 신념이 절대적으로 필요합니다. 부동산 특히 아파트로 자산을 증식시키기 위하여 어떤 발상의 전환이 필요할까? 뜬 구름 잡는 현학적인 어투보다는 두서는 없지만 제가 깨달은 것들 중에서 몇가지를  기록하겠습니다. 미래의 눈 1   현 시점에서 미래를 보지 말고 3년전의 눈에서 지금의 상황과 비교하면서 미래의 3년을 예측하라.   이 부분은 매우 중요합니다. 누구나 쉽게 생각할 수 있을 것 같지만 실전으로 돌입할 경우에 사람들은 현재의 시각에 모든 촛점을 두고 가치를 따지려고 합니다. 현재의 관점에서 미래를 읽으려 한다면 현재 상황의 투자 금액만 보일뿐 미래의 투자 수익률을 예측하는데는 한계가 따르기 마련이므로 반드시 과거 3년 전을 지금과 비교하는 심정으로 미래의 가능성을 최대한 열어 두고 판단하셔야만 어느 정도라도 미래의 답에 가까운 예측이 가능할 것입니다, 실례로 3년 전에 용인, 파주 아파트들이 이처럼 많이 오를 것이라고 판단한 사람들은 많지 않았습니다. 물가 상승률을 감안하더라도 분양가가 거의 2배 가까이 뛰어 오르는 현실을 예견한 사람은 더군다나 없었겠지만 실전 고수들은 최소한 이 부분에 고정관념을 깨뜨리고 신념을 가지고 미래를 위한 시간과 노력을  투자하여  매우 높은 수익률을 거두었습니다. 향후 미래 또한 지금과는 모든 측면에서 다른 상황이 전개 될 것으로 예측이 되기 때문에   이를 가볍게 보지 마시고 현재의 시각이 아닌 미래를 바라보는 안목으로 투자와 노력을 아끼지 말아야 합니다. 그런 의미에서 미래에 새롭게 대두 될 최고급, 최첨단, 친환경, 중대형 평형 중심의 대단지 자족형 복합 아파트에 관심을 가져야 합니다. 미래의 눈 2   아파트 과거 시세는 미래의 시세를 파악하는 바로미터입니다.   미래 시세에 가장 큰 영향을 주는 것은 해당 아파트의 과거 시세 입니다. 3년, 1년, 6개월, 3개월의 시세는 아파트 매수시에 아파트 내부 구조나 여건을 보는 것보다 더 중요한 작업인데 실전에서는 이 부분을 파악하면서 아파트를 매수하시는 분들이 거의 없습니다. 아파트 매수에서 가장 중요한 시세는 6개월 시세이며 다음으로 1개월, 3개월, 1년, 3년순으로 중요합니다. 상식선에서 말씀을 드리면 분양한 아파트를 제외한 기존 아파트의 3년 시세는 48% 오름폭이 이상적이며, 1년 시세는 16% 6개월 시세는 8%  3개월 시세는 4% 정도가 이상적인 상승의 흐름입니다. 하지만 입지나 단지 여건에 따라서 이상적인 흐름의 잣대는 달라질 수 있으며, 위의 오름폭보다 오름폭이 낮은 아파트일수록 투자 가치가 떨어지는 곳일 가능성이 큽니다. 최상의 아파트 시세는 3년동안 20% 미만의 상승에 그치다가 1-3개월 상승이 4% 이상 오르는 지역은 거의 뜹니다. 이 흐름을 알기 위해서 가장 유용한 자료는 국민은행 부동산 시세입니다. 닥터 아파트 등의 시세도 좋은 참조 자료가 될 수 있습니다. 미래의 눈3   주변 사방의 아파트 시세가 오르면 내 아파트도 오른다.   주변의 아파트가 오르면 내 아파트도 반드시 오르게 되어 있습니다. 이 경우에 입주년도 세대수 등이 가장 큰 변수가 되지만 이 부분에 특별한 문제점이 없다면 시소 게임을 하듯이 아파트 가치의 차이만큼 반드시 오릅니다. 당연히 오르지 않은 엇비슷한 아파트를 선취매 하여야 매우 높은 수익률을 얻을 수 있습니다. 이 경우에 한 달 이내에 시세의 평준화가 이루어질 가능성이 크기 때문에 신속한 대응이 가장 긴요합니다. 올랐다고 해서 머뭇 거리면 그 아파트는 결국 다른 사람의 손에 들어가 춤을 출 것입니다. 이는 특히 신도시, 택지 개발 지구, 동단위에서 흔히 일어 나는 일이기 때문에 무주택 서민 입장에서는 이러한 흐름에 민감하게 대처하여 아파트 매수의 찬스를 살려야 합니다. 더군다나 상승장이 확대될 조짐을 보일 경우는 특정 신도시가 부각되면 다른 신도시로 파급 효과가 확대될 가능성도 크며 특정 도시의 오름폭 확대가 이웃 도시까지 영향을 줄 가능성이 크다는 점도 염두 하면서 타이밍을 내 것으로 만들어야 합니다. 예를 들어 올 초의 일산의 상승이 고양시로 번졌고 급기야 파주김포 등으로 확대 되었으며 ' 강서구, 양천구까지 들석 거리는 시너지 효과를 가져 왔습니다. 평촌 꿈마을의 급상승이 결국 의왕, 산본, 광명까지 영향을 줄 것으로 보이기 때문에 향후에 이 지역을 눈여겨 볼 필요가 있습니다. 미래의 눈 4   언론에 자주 오르내리는 지역이나 아파트는 상승가도의 징후입니다.   좋은 내용이든지 나쁜 내용이든지 언론이나 부동산 사이트에서 사람들로부터 관심을 끌며 인구에 회자되는 그런 아파트들은 결국은 큰 폭으로 튀어 오를 가능성이 큽니다. 실제로 파주 교하, 운정은 올 초부터 갑자기 이름이 오르내리더니 여름에서 가을을 거치는 동안 대풍의 기쁨을 맛보았습니다. 현 시점에서 사람들의 관심이 집중이 되는 지역은 용인, 수원의 분당선 연장선과 신분당선과 기흥호수 일대이며, 성남은 신흥동, 하대원동, 은행동, 태평동 서울은 가락동, 문정동, 잠실동 등의 송파구, 은평 뉴타운 주변, 용산 한남 뉴타운 일대, 성동구, 동작구 김포시 장기 신도시, 인천 연수구 일대, 남양주시 덕소와 구리 등이 현재 상승하고 있거나 상승 대기 중일 가능성이 매우 높습니다. 미래의 눈 5   양극화의 희생물에 주목하라   양극화의 철저한 희생양이 되어온 지역, 아파트, 평형, 등이 있습니다. 이들 희생군들은 지금까지 철저하게 소외되었거나 단기적 전망도 어두운 것이 현실이지만 결국은 3년 안에 오를 가능성이 큽니다. 상식선에서 생각해 볼 때에 5 5= 10, 10 10= 20이 되어야 하는데 상황에 따라서 5 5= 20 10 10= 40이 되는 지역이 있는가 하면 어느 곳은 반대로 5 5=6 10 10=12가 되는 극심한 양극화 현상이 진행중입니다. 이 경우 지역이라면 최소한의 수도권 일대 아파트는 최소한의 세대수  평형이라면 최소한의 '20평 정도의 기준만 갖추고 있다면 3년 안에 과거 3년동안 벌어진 폭만큼 좇아갈 가능성이 매우 높습니다. 그렇다고 이들 아파트를 이 시점에서 매수 하는 것은 희생물에 의한 또다른 희생이 얹히는 결과를 초래할 가능성이 있으니 지속적으로 관심을 가지셨다가 오름폭이 시작되면 주저 없이 매수를 해야 합니다. 예를들면 수도권은 광주시, 구리시, 안산시, 시흥시, 하남시, 화성시, 인천 광역시, 남양주시 김포시 등이 이에 해당하며 서울은 관악구, 구로구, 금천구, 영등포구, 도봉구, 성북구, 중랑구, 노원구, 서대문구, 동대문구 등이 이에 속하는 지역이라고 할 수 있습니다. 20평대는 상대적으로 입지가 좋은 역세권, 상권, 대단지, 새아파트, 중심으로 30평대와 가격 차이가 큰만큼 투자 수익률이 따를 것으로 보이니까 현재 시세를 바탕으로 지속적인 관심이 요망이 되며, 아파트는 기본 조건인 500세대 10년 이내 입주 기준으로 주변 아파트에 비하여 지나치게 가격 차이가 큰 곳일수록 오름폭이 증대될 것입니다. 미래의 눈 6   평범한 지역의 분양이나 미분양 아파트도 보물 단지가 될 수 있다.   유망 지역의 분양에만 총력전을 펴는 것은 아파트 시세와 분양가가 고공행진하는 지금의 현실을 감안하면 최악의 선택 방법이 될 수 있음도 알아야 합니다. 나는 당첨 될 수 있다는 신념은 엄밀하게 말하면 신념이 아니라 확률상 지극히 낮은 희망사항일 뿐인데 이것을 신념으로 착각하여 내 집마련의 운명을 거는 것은 매우 무모할 가능성이 큽니다. 특히 내 집이 없는 사람들 입장에서는 이러한 선택에서 하루 빨리 벗어나 지극히 현실적인 대안을 찾는 것이 최선의 방법입니다. 이미 내 집이 있는 경우라면 큰 평형으로 갈아탈 가능성을 염두해야 하는데 유망지역의 분양에만 몰두하여 호기를 날려 버리는 우를 범할수도 있습니다. 일단 내 집 마련을 하고 나서 부담이 되더라도 대출을 받아 무주택의 프리미엄을 포기하고 유망 지역의 청약에 도전하여 갈아탄다는 생각이 오히려 현실적으로 판단이 됩니다. 이에 대한 대안책으로 초특급 아파트가 아니라도 크게 문제점이 없다고 판단이 되는 분양 단지를 골라서 당첨 가능성이 상대적으로 높은 아파트에 분양을 받아 내 집 마련을 하는 것이 자산 가치를 확실이 증대시키는  엄정한 선택이 될 수 있습니다. 미분양은 새아파트를 선호하는 현실을 감안한다면 왠만한 초급매물 아파트보다 수익률을 안겨줄 가능성이 큽니다. 미분양 아파트는 특히 수익률이 좋은 지역, 평형, 세대수에 문제가 없다면 적극적인 자세로 알아 볼 필요가 있습니다. 미분양의 폭발성을 예로 든다면 죽전, 동백, 동탄 신도시의 미분양 단지가 오히려 기존에 왕처럼 군림하는 아파트의 시세 차익을 추월한 사실을 들 수 있습니다. 아파트만 소개한다면 분당 야탑동 아이파크 45평이 3억 9천에 미분양이 되었는데 3년만에 시가가 11억에 달하고 있는 점은 미분양의 옥석 가리기가 얼마나 중요한 지를 보여주는 구체적 사례입니다. 미래의 눈 7.   동호회, 부녀회, 단지내 부동산이 아파트를 만든다.   이제 아파트는 더 이상 가족 단위의 기능에서 탈피하여 아파트 전체가 하나로 묶이는 큰 틀의 가족 구성원이 되고 있습니다. 인터넷의 발달로 인하여 혈육 이상으로 단지내 아파트와의 접촉이 잦아지고 있는 요즘 아파트 동호회, 부녀회, 입주자 대표, 단지내 부동산의 역할은 중요성이 점점 커질 것이 분명합니다. 특히 동호회는 아파트의 구심점으로 아파트의 기반 시설을 이끌어 오거나 고급화, 대내외적 홍보의 첨병의 구실을 담당하고 있기 때문에 과거의 주먹구구식의 동호회 조직으로 아파트 단지가 존속된다면 그 아파트의 미래는 없다고 보셔도 될 것입니다. 동호회를 중심으로 시설을 확충하고, 친선 도모를 꾀하지 않는다면 아파트 시세도 따라 붙지 않는다는 사실을 아시나요? 동호회, 부녀회를 들먹거리면 아파트 시세를 담합으로 끌어 올리는 근시안적인 발상만  떠오르기 쉬운데, 그것보다는 동호회와 부녀회의 건전하고도 적극적인 움직임으로 인하여 시공사로부터 많은 투자를 이끌 수 있어서 아파트 가치가 저절로 상승하는 것이며 단합된 조직력은 행복한 삶의 지수를 높여서 결국은 이사가기 싫은 훌륭한 아파트라는 자부심으로 확대되어 매도 없이 매수만 따르는 상황이 도래하기 때문에 아파트 가치는 또다시 뛰어 오르게 됩니다. 단지내 부동산의 활성화도 아파트의 고급 상향화에 기여를 합니다. 패배감에 사로잡힌 아파트는 부동산에서도 그 흐름을 읽을 수 있는데 그 분위기는 부동산으로 전해져 아파트 하락이라는 최악의 상황으로 주민들에게 회귀되는 악순환이 되풀이 되지만 활기가 느껴지는 아파트는 단지내 부동산이 해당 아파트를 매수함으로써 더욱 부가가치가 높은 아파트로 재탄생할 수 있는 계기가 되기도 합니다. 담합은 비상식적 비도덕적 행위로 억지 춘향격으로 담합을 해서는 절대로 안 됩니다. 오히려 살아 있는 건전한 동호회, 부녀회, 단지내 부동산으로 인하여 그 아파트는 저절로 가치 상승을 이끌 수 있는데 이것 또한 향후 미래 시세를 점칠 수 있는 핵심 요인으로 자리매김하고 있습니다. 발전하는 아파트 깨끗한 아파트 살고 싶은 아파트 이 모두가 동호회의 몫입니다. 과거의 아파트 트랜드가 큰 틀에서 전환을 이루고 있습니다. 기존 아파트를 급매로 잡을 경우에는 3년 후를 내다보고 잡아야 하며 분양을 받을 경우는 6년 앞을 내다 보아야 합니다. 분양시에 6년을 내다 보아야 하는 까닭은 부냥을 기준으로 3년이 지난 입주 시점에서 미래의 3년의 트랜드에 따라서 아파트 시세가 움직일 가능성이 크기 때문에 기존의 영원한 진리로만 여겨지던 입지, 교통, 교육만 보아서는 안 되고 여기에 고급화, 대단지, 친환경, 조망권, 복합타운 등의 새로운 요소를 또다른 핵심 사항으로 여기면서 분양에 임하는 자세가 바람직합니다.' 물론 기존 아파트를 매수할 경우에도 미래의 트랜드로 새롭게 부각되는 요소들을 간과해서는 안 됩니다.

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