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게다가 4월부터는 전매제한 기간 중 부부간의 분양권 일부 지분 증여를 허용할 방침이어서 공동명의로 하기가 더 수월해진다.
세무 전문가들은 주택을 단독명의가 아닌 부부 공동명의로 해놓는 것이 여러가지 절세혜택을 노릴 수 있다고 입을 모은다.
고봉산 하나은행 골드클럽 세무사는 "주택을 부부 공동명의로 하면 종부세뿐 아니라 양도소득세 및 상속세까지 다방면의 절세가 가능하다"며 "단독명의를 공동명의로 돌릴 때에도 부부간 증여세 면제 범위내에서 지분을 나누면 증여세도 아낄 수 있다"고 조언했다.
한사람 명의로 된 부동산을 부부 공동명의로 할 경우에 나누는 금액이 시가로 6억원을 넘으면 증여세를 내야 한다.
고봉산 세무사는 "단독명의를 공동명의로 바꿀 때 증여세를 내지 않더라도 취등록세는 납부해야 한다"며 "입주권이나 분양권 상태에서는 취등록세를 내지 않을 수 있으므로 등기를 하기 전에 미리 지분을 나누는 것이 훨씬 유리하다"고 강조했다.
◆종부세 줄이는 법
10억원이 넘는 서울의 고가 아파트를 단독명의로 보유하고 있다면 종합부동산세 과세대상이다. 하지만 부부가 5억원씩 지분을 나누면 종부세를 한푼도 안낼 수 있다. 개인별 보유주택의 기준시가가 6억원이 되지 않으면 종부세 과세대상에서 제외되기 때문이다.
종부세를 내더라도 세금자체를 줄일 수 있다. 종부세는 과세구간별 누진세율을 적용한다. 따라서 과세대상의 기준시가를 낮출 수 있으면 더 낮은 세율이 적용되는 구간으로 옮겨갈 수 있다.
주택의 공시가격이 18억원일 경우 1350만원을 종부세로 내야 한다. 만약 이 주택을 부부 공동명의로 바꾸고 아내에게 6억원의 지분을, 남편은 12억원의 지분을 갖게 되면 세금은 달라진다.
주택지분이 6억원인 아내는 종부세를 안내도 된다. 12억원을 가진 남편에게 부과되는 종부세는 750만원이 책정된다.
한 사람이 단독명의로 갖고 있을 때보다 세금이 절반가량 줄어드는 효과가 있다. 다만 지분을 나눌 때 공시가격의 4%에 달하는 등록세와 취득세 등을 추가로 내야 하는 만큼 감면되는 종부세액과 잘 비교해봐야 한다.
◆양도세 줄이는 법
나중에 주택을 처분할 때에는 양도소득세가 발생한다. 이 때 1가구 1주택 요건을 충족하고 처분가액이 9억원을 넘지 않으면 양도세를 한 푼도 안낸다.
만약 양도세를 내야하는 경우라면 부부 공동명의가 도움이 될 수도 있다. 양도세는 누진세율이 적용되며 과세표준 구간별로 세율이 달라진다. 공동명의로 지분을 나누고 있으면 양도차익 역시 부부가 나누게 되므로 각자 얻는 양도차익은 단독명의보다 줄어든다.
따라서 과세표준이 낮아지면 더 낮은 세율이 적용되므로 양도세를 줄일 수 있는 가능성이 생긴다.
◆상속세 줄이는 법
부부 공동명의인 경우 상속세를 내는 방식도 단독명의에 비해 크게 달라진다.
만약 시세가 10억원을 조금 넘는 주택을 남편명의로만 갖고 있다가 남편이 먼저 사망하면 상속세를 내야 한다. 이때의 상속세는 약 8100만원 정도가 된다.
반면 같은 주택을 공동명의로 5억원씩 나눠 갖고 있었다면 누가 먼저 사망하든 상속세를 안낼 수도 있다. 상속세에도 면제한도가 있기 때문이다. 보통 배우자가 있는 경우에는 10억원까지 상속세를 내지 않는다고 보면 된다. 배우자가 없는 경우에는 5억원까지다.
이 경우 부부간의 증여를 통해 지분을 나눌 때의 취등록세가 2000만원 정도 들어간다는 것을 고려하더라도 8000만원 정도의 상속세보다는 꽤 적은 수준이다.
◆공동명의는 전매제한기간에
단독명의를 공동명의로 바꾸는 것도 지혜가 필요하다. 우선 부부간 증여 시 세금이 면제되는 한도는 6억원까지다. 증여한 지분이 6억원 이하면 증여세를 낼 필요가 없다. 가능하면 증여지분은 6억원을 넘기지 않는 것이 좋다.
지분을 증여하는 시기도 중요하다. 만약 단독명의로 돼 있는 상태에서 지분을 증여하면 취득세 및 등록세를 내야 한다. 일단 처음부터 공동명의로 하는 것이 유리하지만 그렇지 않은 경우 분양권 상태에서 증여하는 것이 좋다.
정부는 4월부터 전매제한기간 중 부부 간의 분양권 일부 지분 증여를 허용할 방침이다. 그동안은 부부 간 일부 증여도 전매로 간주됐다.
입주하기 전 분양권 상태에서 부부 공동 명의를 하는 데에는 별다른 비용이 들지 않는다. 분양권을 증여받은 배우자는 취득세와 등록세를 낼 필요가 없다. 분양권은 부동산이 아닌 주택을 취득할 수 있는 권리여서 취등록세 대상이 아니기 때문이다.
이때에도 6억원까지 증여세가 면제되는 것을 활용해야 한다.
만약 단독명의로 등기한 이후에 소유권 이전등기를 하면 취득세 농어촌특별세 등록세 교육세 등 4% 정도를 납부해야 한다.
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