유망지역 選... 국토디자이너님의 부동산 정보통.

[이데일리 시장부] 최근 서브프라임 모기지 사태는 BNP파리바 은행의 3펀드에 대한 펀드환매 중단 발표이후 새로운 국면을 맞고 있다.

이번 사태는 단순한 일부펀드의 위기에서 글로벌 A급투자은행에 대한 의구심으로 번지고 있다. 8월 14일 미국 시장에서 UBS은행의 수익저하 전망 고백이 새로운 이슈가 된 것처럼 시티 골드만삭스 UBS 등 유수의 글로벌 A급 투자은행에 이러한 수익전망 하향과 헤지펀드 관련 의혹은 점차 커지고 있다.

이는 엔론사태이후 최대의 미국 증시 신뢰저하 이슈이며 이는 최고급이라고 인정받던 글로벌 투자은행에서 동시다발로 진행됨에 따라 쉽게 진정되지 않을 것으로 전망된다.

글로벌 투자은행은 그간 2002년이후 전세계적인 성장 모멘텀에도 불구하고 저금리 유지 및 과잉유동성 방출에 따라, 쉽게 거래될 수 없거나 거래되지 않는 상품을 지나치게 파생상품으로 만들어 거래하는 관행을 보여왔으며, 따라서 이번 위기는 글로벌 투자은행들 사이에서 차입 레버리지 ,헤지펀드에 대한 과도한 투자 붐 등이 유행해온 결과라고 볼 수 있다.

특히 유동성 장세나 글로벌 성장기조가 끝나기 전에는 어느 무엇도 문제가 될 수 없다는 식으로 프라이싱이 과도하게 진행, 신용 스프레드의 극적인 감소로 나타난 면이 있다.

실물경제에 비해 과도하게 낮은 금리로 인해 마련된 유동성과 이로인한 투기적 붐이 결합된 경우 투기의 거품은 결국 어느 고리에서든 언젠가 터지기 마련이며 이러한 문제가 터지면 유동화가 어려운 상품 , 현금전환이 용이하지 않은 상품, 레버리지를 과잉으로 사용한 섹터에서 문제가 집중될 확률이 높다.

이런 관점에서 부동산 섹터의 문제가 향후 전세계적으로 지속적으로 이슈화 될 수 있으며, 이는 서브프라임 모기지를 넘어서 글로벌 부동산시장의 향후 침체와 부실가능성으로 전염될 가능성도 고려해야 한다.

또한 단기적으로는 엔캐리 트레이딩이 급속히 청산될 수 있으며, 이는 헤지펀드의 자금압박과 연결되어 극적인 효과를 보여줄 가능성이 있다. 위기상황에서는 투기적 전망으로 과도하게 레버지리를 사용한 헤지펀드에 대한 자금압박이 동시에 급속히 작용하기 때문이다.

향후 예상할 수 있는 시나리오는 무엇인가. 금리를 내리는 것은 모럴헤저드를 다시 양산할 수 있다는 최근 언론의 비판에도 불구하고 향후 헤지펀드와 엔캐리의 마진콜이 일정정도 진행된 시점에서 미국의 금리인하는 진행될 가능성이 있다.

부동산시장의 속성상 한번 버블이 터지면 하드랜딩의 가능성이 높은 상황에서 높아진 금리의 급속한 인하는 반드시 필요하기 때문이다. 이러한 금리인하 전망 혹은 금리인하는 그간 투매에 시달린 주식 및 고수익-고위험 시장에 대한 바겐헌팅 장세를 잠시 형성할 가능성이 높다는 판단이다.

그 시기는 오는 9월18일 미국 연준의 공개시장위원회(FOMC)를 앞두고 8월말에서 9월 사이가 될 것으로 예상한다. 시장에는 지금의 문제를 단기로 판단해 기회로 노리는 잔여유동성 세력이 많은 데다가, 마진콜로 과도하게 투매가 순식간에 진행된 측면도 있기 때문에 낮은 밸류에이션 베팅세력이 호기로 여기고 있다.

그러나 장기적으로는 바겐헌팅 장세 이후 상당기간 구조조정의 시간을 지불할 수밖에 없을 것으로 보인다. 서브프라임 모기지론이나 헤지펀드의 교훈과 후유증은 실물경제와 금융시장에 새로운 국면을 당분간 줄 수 밖에 없을 듯 하다.

일단 주택시장의 하드랜딩은 불가피해 보이고 미국의 금리인하 전망에도 불구하고 높아진 신용스프레드를 고려해볼 때 최종대출자의 자금압박은 여전히 감소하지 않을 것으로 보인다. 신규대출자의 조건은 더욱 열악해 질 것이며 이는 부동산 산업 전체의 침체로 이어질 수 있다. 이는 글로벌 소비를 위축시켜 그간 과도한 소비와 성장에 대한 긴축적 효과를 강요하는 측면이 있을 것이다.

글로벌 유동성으로 인한 위험자산에의 과도한 선호는 이러한 환경변화에 이제 직접적으로 대면해 있으며, 이는 레버리지를 과도하게 숭상한 헤지펀드와 각국의 해외펀드에 가장 먼저 타격으로 다가올 것이다. 이에 따라 안전자산 선호는 지속될 전망이며 이로 인해 상당기간 자본시장은 보수화 기조가 유력해 질 것으로 보인다