고정금리냐, 변동금리냐…

좀 더 싼 이자로 돈을 빌리고 싶은 건 당연지사. 내 집 마련을 위한 주택 담보 대출을 받을 때 기본적인 고민은 ‘고정금리냐, 변동금리냐’는 것이다. 고정금리의 장점은 당장의 금리는 다소 높지만 향후 계속 금리가 오를 경우, 이자 부담을 덜어준다는 것. 반면 변동금리 상품은 대출 시점의 금리가 상대적으로 낮다. 그러나 변동금리는 대부분 3개월마다 이자율이 변동되므로 장기 대출을 사용할 경우엔 언제 고정금리보다 높아질지 가늠하기 힘들다. 전문가들은 지금 구입하는 주택에서 장기 거주할 계획이고, 대출 역시 장기 사용할 예정이라면 고정금리로 빌려 상환하는 것이 향후 자금 계획상 안정적일 수 있다고 말한다. 변동금리는 금리 상승 시 상환액 부담이 커질 수 있기 때문. 지난 8월까지 오름세였던 시중 금리는 현재는 안정세를 보이고 있다. 은행권도 고정금리 모기지론 상품을 많이 출시하고 있는 상태. 백승화 팀장(국민은행 압구정점)은 “당분간 금리가 크게 상승할 가능성이 적으므로 변동금리를 선택하는 게 낫다”면서 단기 연동 방식인 3개월 CD 연동 상품을 추천했다.

 

부동산 대출은 과감하게, 그러나 ‘묻지 마 대출’은 금물…

흔히 좋은 매물은 빚을 내서라도 구입하라는 말이 있다. 하지만 막상 대출을 받고 나서 빚에 허덕이는 낭패를 보는 경우가 생긴다. 따라서 대출 이자보다 더 높은 수익을 올릴 수 있을 경우에만 과감하게 빚을 내라. 단, 시세가 오를 것이란 막연한 기대감에 기대거나 조바심이 나서 ‘묻지 마 대출’을 통한 추격 매수에 나설 경우, 후회가 막심하다는 것을 명심해야 한다.

 

주택 담보 대출 이자를 낮추려면…

은행별로 신용 등급에 따라 금리차가 크다. 은행연합회(http://www.kfb.or.kr) 홈페이지에 들르면 대출 이율을 한눈에 비교할 수 있다. 현재 은행별 주택 담보 대출 금리는 연 5~7%대인 가운데, 국민(연 4.97~6.57%), 신한(5.37~6.67%), 외환(5.25~6.25%)은행으로 상대적으로 낮은 편이다. 그러나 최저 금리 대출을 받는 고객은 전체 신용 대출자의 5% 안팎에 불과하다. 은행권은 개인신용평가 시스템을 바탕으로 고객의 신용 대출 한도와 금리를 결정하므로, 대출 금리를 낮추려면 신용 등급을 높이는 게 최선이다. 그 방법으로는 1_연체는 끝까지 피한다 2_신용 조회를 최소화한다 3_주거래 은행을 만든다 등의 방법이 있다. 우선 연체 등 불량 정보를 남기지 않아야 한다. 연체가 몇 건 있다면 금액이 큰 것보다 오래된 것부터 갚는 게 요령이다. 은행은 금액이 적더라도 장기 연체를 더 부정적으로 보기 때문. 또 잦은 신용정보 조회는 급전이 필요한 사람으로 인식돼 신용평가 점수를 떨어뜨린다. 따라서 여러 은행을 돌아다니며 대출 한도를 문의하는 것은 자제한다. 주거래 은행을 만드는 것은 기본 중 기본이다. 급여 통장과 신용카드를 만들고 금융 상품에 가입하며 공과금을 자동 납부하는 등 단골 고객은 신용 등급이 올라간다.

 

빚 갚는 순서, 갈아타기는 요령 있게…

불필요한 빚은 빨리 갚는 게 최선이다. 그래야 부담이 줄고, 신용도도 높아진다. 빚을 갚는 순서는 대출 금리가 높은 게 먼저다. 담보 대출과 마이너스 신용 대출이 있다면, 금리가 높은 마이너스 대출부터 갚는다. 상여금 등 여윳돈이 생기면, 주식 등 투자에 눈을 돌리지 말고 마이너스 대출부터 청산한다. 담보 대출 금리는 상황을 봐가며 갈아타기를 시도한다. 금리 인상기엔 변동에서 고정금리로, 하락기엔 변동금리 상품으로 갈아타는 게 유리하다. 하지만 대출을 받은 지 3년 이내라면 중도 상환 수수료(상환금의 0.5~1.5%)를 물어야 하기 때문에 계산기를 두드려봐야 한다. 은행별로 대출 기간 등에 따라 중도 상환 수수료를 차등 계산하므로 갈아타기 전 체크할 필요가 있다. 부동산 담보 대출을 받은 지 6개월 이상 된 사람이라면 금리를 확인하는 게 기본이다.

 

설정비 은행 부담이 손해일 경우도 있다…

설정비를 부담하는 은행이 있는 반면 개인 부담인 곳이 있다. 그러나 설정비를 빼준다고 해도 대출 이자가 다른 곳보다 높다면 실질적인 부담이 커지므로 득실을 따져봐야 한다. 때로는 설정비를 부담하는 대출이 손해일 경우가 있다. 또 담보 대출은 설정비(통상 대출 금액의 0.7%)와 중도 해지 수수료 등 부대 비용이 들기 때문에 신용 대출을 선호하는 사람이 있다. 그러나 이런 저런 부대 비용을 따져 봐도 대체로 부동산 담보 대출이 저렴하다. 특히 예금 담보 대출은 설정비와 중도 상환 수수료가 없어 담보 대출 금리보다 부담이 없다.

 

내게 맞는 상환 방컥?선택하라…

빌린 돈을 갚는 법도 잘 선택해야 한다. 돈을 갚는 방식에 따라 대출 이자에 차이가 나기 때문. 은행권의 대출 상환 방식은 다양하므로, 자신의 현금 흐름에 맞는 상환 방식을 선택하는 게 우선이다. 당장 여윳돈이 없거나 소득이 적다면, 만기 상환 방식이 있다. 만기까지 이자만 내는 방식으로, 대출 기간은 주택 담보 대출 10년, 신용 대출은 1년부터 3년까지다. 단, 만기 시 목돈이 필요하고 이자 부담이 큰 편이다. 매월 같은 돈을 대출 만기까지 내는 원리금 균등 분할 상환 방식은 고정 수입이 있는 급여 생활자가 선호하는 대출 방식. 처음엔 원금 비율이 낮고 이자가 차지하는 비율이 높지만 점차 역전되는 구조다. 매월 같은 돈을 만기까지 내므로 자금 계획을 세우기 편하다. 이자 부담이 만기 일시 상환보다 적지만, 고정금리 상품에서만 가능해 주택 담보 대출에는 적용이 쉽지 않다. 원금만 매월 같은 방식으로 나눠갚는 원금 균등 분할 상환은 대출 상환 방식 가운데 이자 부담이 가장 적어 현재 은행권 대출 상환 방식 가운데 주로 사용되고 있다.

 

금융권에서는 대출금 상환 방식을 크게 세 가지로 나눈다. 대출 기간이 끝났을 때 원금과 이자를 한번에 갚는 만기 일시상환 방식과 원금과 이자를 대출 기간 동안 나눠 갚는 분할상환 방식, 그리고 자유롭게 원금과 이자를 갚아 나가는 자유상환 방식이다.

이 가운데 자유상환 방식은 편리한 반면 대출금리가 높고, 대출금을 다 갚기 전까지는 신용 평가에서도 불이익을 받을 수 있어 목돈을 빌릴 때에는 잘 쓰지 않는다.

주로 많이 이용하는 상환 방식은 만기 일시상환 방식과 분할상환 방식이다. 분할상환 방식은 크게 원금균등 분할상환, 원리금균등 분할상환, 거치식 분할상환 등 세 가지로 나뉜다.

 

만기 일시상환의 장점은 만기까지 이자만 내면 되므로 당장 가진 돈이 적고 소득이 적어도 돈을 빌릴 수 있다는 것이다. 만기에 목돈만 구할 수 있다면 만기 일시상환이 편리하다.

다만 만기까지 대출원금에 변화가 없으므로 이자부담이 큰 것이 단점이다.

1억 원을 10년 동안 연 5%의 금리로 빌린다면 5000만 원을 이자로 내야 한다.

또 대출 기간도 짧다. 주택담보대출은 10년, 신용대출은 1년에서 3년까지가 최고다.

 

원리금균등 분할상환은 매월 같은 돈을 대출 만기까지 낸다. 처음에는 납입금 가운데 원금 비율이 낮고 이자가 차지하는 비율이 높지만 점차 원금이 많아지면서 이자 비율이 내려가는 구조다. 10년 동안 1억 원을 연 5%로 빌릴 때 이자부담은 2727만8620원.

 

이자부담이 만기 일시상환보다 적고 고정 수입이 있는 급여생활자가 자금 계획을 세우기 쉽다는 것이 장점이다. 하지만 원리금균등 분할상환은 고정금리 상품에서만 가능해 고정금리 상품이 적은 주택담보대출에서는 적용하기가 쉽지 않다.

원금균등 분할상환은 원금만 매월 같은 금액으로 나눠 갚는 방식. 원금이 빨리 줄기 때문에 대출 기간이 지날수록 이자부담도 줄어든다. 대출 상환방식 가운데 이자부담이 가장 적어 현재 은행권 대출 상환방식 가운데 가장 많이 사용되고 있다. 10년간 1억 원을 연 5%로 빌리면 총납입이자는 2520만8333원.

 

거치식 분할상환 방식은 탄력적인 자금 운영이 특징. 예를 들어 30년 장기대출을 받을 경우 고객은 10년 이내에서 자유롭게 거치 기간을 정할 수 있다. 만기 일시상환 방식처럼 당분간 이자만 낸 뒤 만기일부터 분할상환을 시작하는 일종의 혼합형 방식인 셈이다.

또 만기 일시상환과 달리 장기대출(15년 이상)에 따른 소득공제 혜택도 있고 자금 사정이 좋아지면 중도에 거치 기간을 줄일 수도 있다.

 

총이자부담은 만기 일시상환보다도 높지만 가장 탄력적인 방식이라 최근 인기를 모으고 있다.

신한은행 개인영업추진부 현경만 차장은 “한번 분할상환이 시작되면 상환 방식을 다시 바꾸는 것은 불가능하다”며 “대출을 받을 때 금리 외에도 본인의 미래 자금 수요를 예측해 상환 방식을 정하는 것이 바람직하다”고 말했다.

 

최근 인기를 끄는 것은 거치식 분할 상환 방식이다.

자유롭게 거치 기간을 정할 수 있어 탄력적인 자금 운용이 가능하다.

만기 일시 상환과 달리 장기 대출(15년 이상)에 따른 소득 공제 혜택이 있고,

자금 사정이 좋아지면 중도에 거치 기간을 줄일 수 있다. 총이자 부담은 만기 일시 상환보다 높다.