최근 비강남권 소형아파트 가격이 하늘 높은줄 모르고 상승하고 있습니다.

 

그러면 비강남권 소형아파트 강세가 언제까지 이어질까요?

 

소형아파트 강세에 대해서 얘기할려면 20여년 전인 1987년도로 거슬러 올라가야 겠군요.

 

20여년 전인 1987년 상반기는 부동산 경기 약세기였으며 그 당시 부동산 시장의 이목을 끌었던 서울 송파구 방이동 88올림픽아파트를 분양할 때인데 소형아파트는 당첨됨과 동시에 프리미엄이 제법 붙었고 중.대형아파트는 프리미엄이 미미하게 형성된 걸로 기억됩니다.

 

여기서 참고로 1987년 하반기부터 1991년 상반기까지 햇수로 5년동안은 부동산 경기 대싸이클 시기였습니다.

 

그 당시 상황을 얘기하자면 부동산 경기 약세기에서 막 탈출할 시점인 1987년 하반기부터 1989년 상반기까지는 소형아파트가 인기가 있었으나 1989년 4월 분당,일산 신도시 건설계획 발표 이후로는 신도시내 좀 더 넓은 평형으로 이사가기 위한 수요 증대로 중.대형아파트가 각광받기 시작했는데 분당신도시 아파트 입주시점인 1991년 상반기까지 중.대형아파트 가격 상승세가 이어진걸로 알고있습니다.

 

이때부터 통상 부동산 경기 초기에는 소형아파트가 중반부에는 중.대형아파트가 인기있는 현상이 나타난 것 같습니다.

 

그리고 그후 몇년뒤인 1994년 말의 상황에 대해서도 얘기해 보도록 하겠습니다.

 

1992년 12월 김영삼정권이 출범한 이래 정확히 2년 뒤인 1994년 말부터 부동산 경기 소싸이클이 오기 시작했는데 그 당시 집값 상승의 진원지는 개포 주공1단지 재건축대상 소형아파트였습니다.

 

이때 하나 특이한 현상은 전국 집값 상승의 진원지 아파트가 전국 부동산 경기를 이끌었다는 점입니다.

 

즉 강남구 개포, 대치동 지역 재건축대상 소형아파트가 전국 부동산 경기를 이끌었습니다.

 

IMF 직후 증권시장의 훈풍으로 1999년도엔 벤처기업 주식 열풍 대단했죠?

 

2000년도 상반기에 벤처기업 주식이 대세 하락기로 접어들자 이번에는 주식과 상관관계인 부동산 시장이 분양가 자율화 등의 호재를 안고 꿈틀되기 시작했습니다.

 

2001년부터는 강남권 재건축대상 소형아파트가 부동산 시장을 이끌었습니다.

 

그때 부동산 가격 상승의 진원지는 개포,대치,잠실동 등 강남권이었구요.

 

2001~2002년까지는 강남권 재건축대상 소형아파트, 2003~2005년까지는 강남권 중대형아파트가 부동산 시장을 주도했습니다.

 

이때도 역시 1980년대 후반부처럼 부동산 경기 초기에는 소형아파트가 중반부부터는 중대형아파트가 부동산 시장을 주도했네요.

 

2005년 하반기부터는 코스피지수가 종전 마의 지수대인 1000포인트를 힘차게 뚫는 등 증시 대세가 오기 시작했습니다.

 

부동산 시장은 2005년 8.31부동산대책의 영향으로 비로소 강남권(버블7지역) 집값이 고개를 숙였구요.

 

강남권 집값이 고개를 숙이니 이번엔 상대적으로 그동안 저평가된 비강남권 집값이 2006년 하반기부터 급격히 상승하기 시작하는군요.

 

아시다시피 최근 비강남권 소형아파트 불루칩은 노원구, 도봉구 등이고 수도권이북 소형아파트 불루칩은 노원구 인근 의정부시입니다.

 

노원구,도봉구,의정부시 소형아파트는 2006년 하반기부터 급격히 상승하기 시작했는데 때마침 2006년 말에 경원선 전철 개통, 2007년 말 수도권 외곽순환도로 개통 등 겹호재를 맞아 현재 상승가도를 달리고 있습니다.

 

필자는 버블7지역 재건축대상 소형아파트, 비강남권 소형아파트를 같은 맥락으로 보고있는데 버블7지역과 비강남권지역이 극과 극을 달리는 과정에서 비강남권 소형아파트는 순풍을 버블7지역 재건축대상 소형아파트는 역풍을 맞고있군요.

 

비강남권(강북 등)과 버블7지역 중 어느 지역이 대세를 맞느냐에 따라 이토록 집값이 극명하게 차이가 납니다.

 

필자는 4월 9일 총선이후 대출규제 및 세금부담이 완화된다면 이번엔 소형아파트보다 중대형아파트로 수요가 몰릴 것으로 예상하고 있습니다.

 

일부 전문가들은 중대형으로 수요가 몰리면 버블7지역 중.대형아파트가 집값 상승을 주도할 것으로 예측하고 있는데 필자는 버블7지역보다 오히려 비강남권 중.대형아파트에 후한 점수를 주고싶네요.

 

왜냐하면 버블7지역 중대형아파트는 그동안 극심한 가격 하락으로 매물이 겹겹이 쌓여있는 반면 비강남권 중.대형아파트는 매물 압박이 전무하디시피 해 몸집이 가볍기 때문입니다.

 

또한 최근 버블7지역 중.대형아파트의 가격이 대폭 하락하였다고 하더라도 아직까지 비강남권 중.대형아파트가 저평가, 저가격대인 관계로 자금부담적인 측면에서 비강남권 중.대형아파트가 또한 집값 상승에 유리해 보이는군요.

 

이명박 정부에서는 전국적인 집값 상승은 어렵다고 보여지며 다만 지역별(국지적)로 소외되고 저평가된 지역의 거래 활성화는 물꼬를 트 줄걸로 예견됩니다.

 

지금은 1988년 이래 20여년만에 오는 부동산 경기 대싸이클 시기이기 때문에 2001~2005년까지 버블7지역 집값 상승에만 그치지 않고 2006년 하반기부터는 비강남권 지역으로 집값 상승이 순환하는군요.

 

2009년 고액권 발행 예정으로 돈 가치가 10분의 1로 하락되는 느낌이고 IMF 직후 코스피지수 300포인트 아래에서 2009년 3000포인트까지 상승한다고 가정하면 주식의 가치도 10분의 1로 줄어드는 느낌을 부인할 수는 없습니다.

 

살인적인 물가 상승으로 인플레가 진행 중에 있고 돈 가치 또한 하락하고 있습니다.

 

2000년대 초반 버블7지역에서 촉발된 집값 상승이 지금은 비강남권 지역을 달구고 있습니다.

 

이는 인플레와 돈 가치의 하락에서 연유한다고 보구요.

 

2000년대 초반 버블7지역 집값 상승의 진원지는 강남구 대치동, 양천구 목동 학군 우수 지역입니다.

 

최근 비강남권(강북) 대세의 진원지도 역시 학군 우수 지역인 노원구 중계동 일대이네요.

 

지방광역시 학군 우수 지역도 올해 들어와서 부터 6~7년 전의 아파트 최고 시세를 넘어서는 등 집값 상승의 불안감을 가중시키고 있습니다.

 

지방광역시 집값 상승도 앞으로 어떻게 전개될지 사뭇 궁금합니다.

 

지금은 인플레 진행 중인 시기이기 때문에 더더욱 궁금증을 유발하는군요.

 

재테크맨 투자클럽 : http://cafe.daum.net/tooojaaa (필자가 운영하는 카페)

 < 초보자가 꼭 알아둬야 할 재개발투자 체크포인트 >

 

* 개발방식에는 뉴타운, 재개발, 도시재정비촉진지구, 균형발전촉진지구,

재건축, 리모델링, 지구단위계획구역, 특별계획구역, 지역주택조합 등이 있습니다.

 

* 도정법, 주택법, 도시재정비촉진특별법 등의 법령에 따라 분양자격이 틀려질 수 있습니다.

 

* 등기부등본을 열람해봄으로서 확인이 가능합니다.

 

또한 이 매물로 배정받을 수 있는 평형대는 몇평입니까?

* 각 개발방식마다 위 사항들이 다르니 세심하게 체크하시기 바랍니다.

 

* 각각의 년도를 제시하면서 절차도를 그려 정리하여야 합니다.

 

* 단기(3년 미만), 중기(3년~5년), 장기(5년 이상)으로 나누어 접근하십시오.  

 

주민동의율, 개발열의, 전환다세대 수치, 지자체와 주민의 마찰 등이 체크사항입니다.

 

* 건축허가 제한 여부는 조합원수의 증가를 막아줍니다.

 

또한 표준지 공시가격은 어떻습니까?

* 인터넷으로도 위 사항의 확인이 가능합니다. 

 

* 단독주택, 공동주택 각각 권리가액 예측법에 차이가 있습니다.

 

* 미래가치 책정에 있어서 필수적인 요소입니다.

 

* 인허가절차의 진행은 내적호재 인근지역의 개발호재, 이벤트는 외적호재입니다. 

 

* 단기(3년 미만), 중기(3년~5년), 장기(5년 이상)으로 나누어 접근하십시오.  

 

 

구분		대지 0.5평 , 건평 5평		대지 20평, 건평 10평
매매가		50,000,000원		150,000,000원
대지지분대비 평단가		50,000,000원 / 0.5평 =   100,000,000원		150,000,000원 / 20평 =   7,500,000원
평가액		토지 : 0.5평× 4,000,000원 =   2,000,000원건물 : 5평× 700,000원=     3,500,000원 합계 :5,500,000원		토지 : 20평× 4,000,000원 =   80,000,000원건물 : 10평× 700,000원=     7,000,000원 합계 :87,000,000원
비례율		90%		90%
비례율반영액		4,950,000원		78,300,000원
32평형 조합원분양가		240,000,000원		240,000,000원
청산금 (추가부담금)		235,050,000원		161,700,000원
총부담금		285,050,000원		311,700,000원
최초 지분 매입시 세금		10,000,000원 × 4%(대략) =   400,000원		60,000,000원× 4%(대략) =   2,400,000원
추가 세금		×		×