분양회사 부도 땐 채무 떠앉게 돼

상가나 아파트를 분양받으면서 ‘중도금 대출(이자 후불제)’, ‘상가 업종 구성’이란 제안을 받을 때가 있습니다. 분양받은 사람이 활용할 수 있는 제도이기도 하지만 경우에 따라서는 오히려 부담이 될 수도 있어 주의해야 합니다.

‘중도금 대출(이자 후불제)’은 분양받는 사람들이 선호합니다. 중도금 대출에 대한 이자를 입주 때까지 납부하지 않아도 되기 때문이지요. 이보다 더 좋은 제도는 ‘중도금 대출이자 면제’이겠지만 중도금 대출 이자분이 분양가에 포함되어 있을 가능성이 큽니다.

이자 후불제의 경우 피분양자가 이름만 빌려주는 경우가 있는데 자칫 빚더미에 앉을 수도 있으므로 조심해야 합니다.

분양회사가 어떤 사람의 이름으로 분양을 받도록 한 뒤 계약금과 중도금 등은 모두 분양회사가 처리하고 피분양자는 이름만 빌려주는 형태입니다. 이때 이름을 빌려주는 피분양자는 분양회사로부터 일정한 수고비를 받게 되고, 분양회사는 이름을 빌려 분양권과 분양회사의 보증을 담보로 중도금 대출을 받아 공사를 진행합니다. 주로 분양회사의 자금 사정이 좋지 않을 경우 이런 거래를 합니다.

하지만 공사 중에 분양회사가 부도가 나거나 자금 사정이 좋지 않아 공사가 중단되면 문제가 심각해집니다. 돈을 빌려 준 은행이 공사 용지나 공사 중인 건물을 경매하거나 매각해 버리면 이름을 빌려줬던 사람은 분양권을 상실한 상태에서 자신의 명의로 대출받은 중도금에 대한 채무만 고스란히 떠안게 되기 때문입니다.

한편 상가 건물 분양에서는 상가 건물의 층별 업종이 기재돼 있는 경우가 많습니다. 이른바 ‘상가 업종 구성’입니다. 그런데 이는 분양회사의 권장에 불과해 다른 피분양자가 이 권장업종을 지키지 않아 업종이 중복되더라도 제재할 방법이 없습니다. 업종 중복을 막으려면 분양계약서에 업종을 특정하고 중복업종을 금지하는 문구가 있어야 합니다. 또 그 점포의 매수인 및 임차인에게 동일업종 영업을 금지하려면 상가번영회 관리규약 등에 중복업종 금지 조항이 있어야 합니다.

김조영 건설교통부 고문변호사 www.r119.co.kr

 

 

재개발구역내 세입자 주거이전비 산출 방법

♦ 주거이전비 지원 산출 방법 ♦

“공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙” 제54조 제2항에 따르면 공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용건축물의 세입자로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 의한 고시 등이 있은 당시 당새 공익사업시행지구안에서 3월이상 거주한 자에 대하여는 가구원수에 따라 3월분의 주거이전비를 보상하여야 한다. 다만, 다른 법령에 의하여 주택입주권을 받았거나 무허가건축물등에 입주한 세입자에 대하여는 그러하지 아니한다.

“공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙” 제54조 제3항에 따르면 가족수가 1인인 경우에는 2인 기준의 도시근로자 평균 가계지출비에서 1인당 평균 비용을 뺀 금액으로 하고, 가족수가 7인이상인 경우에는 6인 기준의 도시근로자 평균 가계지출비에 6인을 초과하는 가족수에 1인당 평균비용을 곱한 금액을 더한 금액으로 한다. 이 경우 1인당 평균 비용은 다음 산식에 의하여 산정한다.

1인당 평균비용=(6인 기준의 도시근로자 평균가계지출비 - 2인기준의 도시근로자 평균가계지출비)÷ 4

아래표의 주거이전비 지원 사례에서도 확인할 수 있듯이 4인 가족을 기준으로 약660만원정도가 지급되고 있으나 서울시의 임대료 수준을 감안할 때 이러한 주거이전비 지원으로는 타구역에서 안정적으로 주택을 확보하기 어려운 실정이다. 따라서 이 기본계획에서는 주거이전비 지원보다 임대 주택의 공급확대를 통한 세입자 주거 안정 대책 마련에 중점을 두고자 한다.

♦ 주거이전비 지원 사례 ♦

가족수	산출 내역	금 액(원)	비 고
1인	(1,462,000-281,400)×3개원	3,541,800	* 1인시 2인 평균가계 지출비에서 1인당 평균 비용공제 * 9인이상시 8인 평균가계 지출비에서 8인 초과 가족수에 1인당 평균 비용을 곱한 금액을 더한 비용
2인	1,462,000×3개월	4,386,000
3인	1,789,000×3개월	5,367,300
4인	2,207,100×3개월	6,621,300
5인	2,379,300×3개월	7,137,900
6인	2,587,500×3개월	7,762,500
7인	2,868,900×3개월	8,606,700
8인	3,150,300×3개월	9,450,900