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[스크랩] 판교 대체 유망지구 분양물량 |부동산노트
2006-01-29 11:09
http://blog.drapt.com/romeogg/81138500597977 
출처 : 닥터아파트 > 분양 리포트
원문 : http://www.drapt.com/e_sale/index.htm?page_name=cont_view&menu_key=4&uid=58930
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▶ 판교 제외 수도권 택지개발지구 2만1천가구 분양예정 ▶ 수도권 2기 파주 및 김포신도시 분양 시작 ▶ 성남 도촌지구, 하남 풍산지구, 용인 흥덕지구 등도 유망 판교신도시 3월 분양물량이 확정됐지만 청약률은 최소한 500대 1은 넘을 것으로 예상돼 ‘판교 로또’라고 불릴 정도로 당첨 가능성은 매우 희박하다. 판교신도시에도 청약해야 하지만 실수요자라면 수도권에서 판교 대체 유망 택지개발지구를 노려보는 것도 좋은 청약전략이 될 수 있다. 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)에 따르면 판교를 제외하고 올해 수도권 택지개발지구 16곳에서 46개 단지 2만1천7백17가구의 아파트가 분양될 예정이다. 택지지구 중 물량이 많은 곳은 2기 신도시 파주 운정신도시와 김포신도시 장기지구. 각각 8개 단지 6천3백66가구와 7개 단지 2천1백88가구. 이어 화성 향남지구도 6개 단지 3천4백47가구를 분양한다. 이밖에 성남 도촌지구, 하남 풍산지구, 용인 흥덕지구 등 유망 택지지구에서 아파트가 분양될 계획이다. 대부분 올해 첫 분양되는 지구로 분양 계약후 10년(25.7평 초과는 5년)가 전매가 금지되는 원가연동제 적용 단지인지를 확인하고 청약해야 한다. ▶파주 운정신도시= 서울 도심에서 서북쪽으로 25km떨어진 곳에 위치한 운정지구는 파주시 교하면 동패, 목동, 야당, 와동리 일원 2백85만평으로 4만4천4백12가구(주상복합 2천4백50가구 포함)가 들어선다. 이중 8개 단지 6천3백66가구가 연내 분양될 예정. 4월 우림건설이 4백70가구를 운정지구내 처음으로 분양할 계획이며 삼부토건은 6월 33~43평형 1,2단지 2천7백28가구 대단지를 분양한다. 이밖에 한라건설은 운정지구 시범단지에 39~56평형 9백37가구를 6월중에 분양할 예정. 25.7평 이하는 원가연동제 적용대상이며, 전용면적 25.7평을 초과도 2006년 2월 23일까지 사업승인을 받지 못하면 원가연동제와 채권입찰제가 적용된다. 2008년 경의선 복선전철과 제2자유로가 개통되면 일산, 서울과의 접근성이 좋아질 것이며 파주 LG필립스 LCD공장, 출판문화단지를 조성중이다. ▶ 김포신도시 장기지구= 김포신도시에 속하는 장기지구는 장기동 900번지 일대 26만5천여평 규모로 총 3천9백82가구의 공동주택이 공급된다. 이중 7개 단지 2천1백88가구가 연내 분양될 예정. 반도건설(35,46평형 4백47가구), 남흥건설(41평형 3백15가구), 이지건설(33평형 2백90가구), 제일건설(34평형 3백60가구) 등이 3월 동시분양을 통해 1천4백12가구를 분양할 예정이다. 3월 초 모델하우스를 오픈하고, 중순부터 청약접수를 받을 예정. 이밖에 우미건설이 장기지구 4블록에 40~46평형 4백4가구를, 신영은 2블록에 33평형 2백67가구를 3월에 각각 개별 분양한다. 전용면적 25.7평 이하 공급 물량인 신영, 이지건설, 제일건설은 모두 원가연동제 적용을 받아 비교적 저렴하게 분양받을 수 있으나 5년간 전매가 제한되며, 전용면적 25.7평 초과 물량인 반도건설, 우미건설, 남흥건설은 원가연동제와 채권입찰제 적용을 받지 않을 예정이다. 장기지구는 김포신도시내 최대 규모로 녹지율이 높고, 2009년 김포신도시와 올림픽대로를 잇는 고속화도로와 2011년 지하철9호선 김포공항역을 연결하는 경전철이 개통되면 교통여건도 훨씬 좋아진다. ▶ 성남 도촌지구= 성남시 중원구 도촌동, 갈현동 일원 24만2천평 규모로 판교 후광효과가 기대되는 곳. 공동주택 총 5천40가구(국민임대 2천7백59가구 포함)가 공급된다. 주공이 공공분양 및 국민임대를 공급하고 민간 건설업체가 분양할 25.7평 초과는 1천40가구가 예정돼 있다. 주공은 4월 B1블록에 30, 33평형 4백8가구를 첫 공공분양 하며 국민임대 등 나머지는 2007년이후 공급할 예정이다. 분당선 야탑역에서 차로 10분 거리로 서울외곽순환도로 경부고속도로 분당~수서간 고속화도로 등 도로망이 잘 갖춰져 있다. 분당신도시 편의시설을 그대로 이용할 수 있다. 지구 앞으로 여수천이 흐르고 동쪽으로는 검단산이 있는 등 임대주택을 짓기 위해 그린벨트를 해제한 지역으로 주거환경이 쾌적하다. 도촌지구의 경우 택지개발예정지구 지정일인 2002년 6월 28일 이전부터 성남시에 거주한 사람에 한해 지역우선 30% 자격이 배정되고 나머지 70%는 수도권 청약자에게 돌아간다. 원가연동제가 적용이 되지 않아 입주후 바로 전매할 수 있다. ▶ 하남 풍산지구= 경기도 하남시 풍산동, 덕풍동, 신장동 일원 30만9천평 규모로 총 5천4백88가구(국민임대 3천58가구 포함)가 공급된다. 연내 6개 단지 1천2백16가구가 분양되는데 대부분 2월에 나온다. 원가연동제 적용을 받지 않아 입주 후 바로 전매가 가능하다. 삼부토건은 풍산지구 B-4블록에 38평형 4백71가구를 2월 분양한다. 연내 분양 단지 중 가장 큰 규모이다. 상업용지와 가깝고 미사리 조정경기장 조망이 가능. 동부건설은 32평형 1백68가구를 B-7블록에, 제일건설은 풍산지구 B-1, B-2블록에 40~50평형 1백40가구와 1백20가구를 모두 2월에 분양한다. 교통, 환경 등 판교 못지않은 특급주거지로 손꼽히며 서울외곽순환도로(상일인터체인지) 및 올림픽대로, 중부고속도로의 진입이 수월하며 차로 5분이면 기존시가지 및 서울까지 진입이 가능하다. ▶ 용인 흥덕지구= 용인시 기흥읍 영덕리 일원에 64만9천평 규모로 조성되는 택지지구. 방송 통신 인터넷이 융합된 서비스를 언제 어디서나 끊김 없이 안전하고 빠르게 이용할 수 있는 차세대 네트워크인 유비쿼터스(Ubiquitous)환경을 구축한 디지털도시 시범사업이 적용되는 곳으로 관심을 모으고 있다. 공동주택 7천9백47가구가 공급될 예정이다. 아파트의 경우 평형대별로는 전용면적 18평 이하 2천5백12가구, 18평 초과∼25.7평 이하 3천3백57가구, 25.7평 초과 2천78가구 등이며 18평 이하는 모두 국민임대 아파트로 주공이 공급할 예정이다. 호반건설산업이 2-1블록에 35평형 5백30가구를 10월 가장 먼저 분양할 예정이다. 경부고속도로, 국도 42호선, 영동고속도로, 2008년 개통예정인 용인~서울간고속도로 등을 이용할 수 있다. ▶ 화성 향남지구= 화성시 향남면 행정리, 방축리, 도이리, 평리 일원 총 51만2천평 규모에 총 1만5백93가구가 들어선다. 3월부터 연내 6개단지 3천4백47가구가 분양될 예정. 우미건설은 1블록에 34평형 5백36가구를 3월에 분양한다. 원가연동제 적용을 받지 않아 입주 후 바로 전매가 가능. 이밖에 유승종합건설은 14블록에 34평형 7백88가구를 4월에 분양하고, 신영은 12블록에 39~56평형 3백65가구를 분양할 예정이다. 발안지방산업단지를 비롯해 향남제약단지, 금의산업단지, 포승산업단지, 기아차화성공장 등이 인근에 위치해 배후주거지로 개발된다. 서해안고속도로 발안인터체인지에서 차로 5분 거리에 위치해 있으며 39번, 43번, 82번 교차점에 위치하고 있어 교통이 편리하고, 경부고속철도와 호남고속철도의 교차점에 위치해 철도 이용도 편리하다. ▶ 의왕 청계지구= 의왕시 청계동, 포일동 일대 10만2천평에 들어서는 청계지구는 그린벨트를 해제해 시행하는 택지지구로 총 2천30가구가 공급된다. 이중 주공은 B1, B2블록에 공공분양 2개단지 6백12가구를 12월에 분양할 예정이다. 청계지구 일대는 서울 도심에서 20km 떨어진 곳으로 서울외곽순환도로(학의분기점), 과천~의왕고속도로, 과천선 인덕원역 등을 이용할 수 있다. 북쪽으로는 청계산, 남쪽으로는 백운호수가 자리 잡고 있으며 학의천을 끼고 있어 주거환경도 쾌적한 편.
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2006-01-14 10:48
http://blog.drapt.com/romeogg/2444011137203284269
출처 : 동백태양 부동산
원문 : http://blog.drapt.com/bewhoyou
| 3월 판교 청약을 앞두고 최근 들어 동백태양이 있는 중개업소에 동백지구의 미래시세를 물어보는 문의전화가 급증하고 있다 동백지구의 미래가격 예측 !! 미래가격 예측이 어려운 일이긴 하지만 판교, 분당, 죽전등을 거래사례비교법을 통하여 비교하여 보면 판교발 동백지구의 미래 시세를 예측하여 볼수 있다 강남, 판교, 분당, 죽전, 동백, 동탄 2006년중 집값 상승률이 가장 높을 것이라고 예상되는 지역들.... 이들 지역들은 경부고속도로 주위를 동, 서로 포진하고 있다 유망 주거지가 경부고속도로 축을 따라 남진을 하고 있다고 보면 된다 따라서, 아파트 가격은 강남을 정점으로 경부고속도로를 타고 가격이 형성되고 형성된 가격은 새롭게 개발된 지역의 가격을 결정하게 된다. 상기 지역중 ,아직 입주가 시작이 안된 동백지구와 동탄신도시의 아파트 가격도 경부고속도로를 타고 남진하고 있는 아파트 가격추이로 보면 미래가격예측이 가능하게 된다 현 상태에서 아파트 최고가격은 경부고속도로 출발점인 서울 강남에 있고 강남은 전국 아파트의 가격을 결정하는데 기준이 되고 있다 강남 아파트 가격을 기준으로 분당 아파트 가격이 결정되어지고 분당 아파트 가격을 기준으로해서 죽전 아파트 가격이, 죽전 아파트 가격을 기준으로 해서 동백지구 아파트 가격이 나온다 다른 말로 하면, 분당 아파트는 강남보다 비쌀수 없고, 죽전은 분당보다 비쌀수 없으며 동백지구의 입주이후 가격도 죽전보다는 비쌀수 없다는 결과가 나온다 아파트 가격은 심리에 의한 가격 결정이 경제성이나 효율성 보다 더 큰 가격 결정요소로 작용된다 아파트 가격은 해당 지역주민들의 자존심이 가격에 많이 반영되기 때문이다 즉, 강남이 얼마에 거래되었으면 분당은 얼마가 되어야 하고,,, 같은 지역에 있는 H아파트가 거래된 가격을 기준으로 옆에 있는 R단지 주민도 이 정도 가격은 받아야 하겠다는 자존심 가격이 거래사례 비교법이다 이런 사례는 작년초 정자동 주상복합 폭등에서도 찾아 볼 수있다. 판교 분양가 2천만원설이 나왔을때 정자동 주상복합은 판교분양가에 맞추어 시세 폭등이 있었다. 따라서, 아파트로 시세차익을 얻고자 한다면 각 지역 아파트 가격간의 심리적인 가격차(GAP)을 알아야 하고 그 갭이 일반적인 것보다 더 크다고 생각되면 (저평가되어 있다면) 바로 매수하여 시세차익을 획득하는것이 아파트 투자의 핵심이 된다 각 지역별로 형성되어 있는 아파트 가격을 경부고속도로를 따라 비교하여 보면 현재 33평 일반아파트(재건축,주상복합 제외)를 기준으로 볼때 대한민국 아파트 가격의 정점에 있는 강남 빅3인 강남, 서초, 송파는 평당 2천5백에서 2천9백만원 분당은(서현, 정자) 평당 1천8백에서 2천만원 죽전은 평당 1천4백만원에서 1천5백만원정도이다. 강남, 분당, 죽전등의 가격 갭을 볼때 올해 3월에 분양하는 판교의 미래 시세를 예측할수 있다 판교의 입지는 분당 입지보다는 뛰어나고 강남 입지보다는 떨어진다고 평가되며 분당 정자동 주상복합의 입지와 유사 위치에 있다 일반 아파트 가격이 인기 주상복합 아파트 가격에 비해 갭이 많이 발생하나 신도시라는 특징을 감안해보면 분당 정자동 주상복합 시세에 유사가격대를 형성할 가능성이 높다 현재 분당 주상복합 아파트의 평당 가격은 파크 뷰 평당 2천2백~2천3백만을 기준으로 볼때 판교의 입주시 시세를 현재 시세로 환산하여보면 최소 평당 2천 5백~2천 6백 판교가 신도시로서 평당 2천 5백~2천 6백을 형성하게되면 판교를 통하여 강남, 분당, 죽전, 동백등의 아파트 가격은 갭을 유지하기 위하여 새로운 시세를 형성하게 된다 예상시세는 판교를 평당 2천5백~2천6백으로 볼때 강남은 평당 3천~3천3백까지 분당은 평당 2천1백~2천3백 죽전은 평당 1천6백~1천8백 ,,그렇다면 동백지구의 시세는?? 동백은 죽전과 여러모로 비교되고 있다. ------------------------------------------------------------------------------------ 죽전 동백 ------------------------------------------------------------------------------------ 입지 분당과 경계 죽전에서 차량5분거리 교통 지하철 경전철,경부.영동고속도로 진입수월 면적 108만평 100만평 가구수 18,500세대 16,000세대 건설회사 1군 건설회사 2군 건설회사 입주시기 2004년 6월 2006년 2월 분양시점 2001년 말 2003년 7월 주변시세 분당서현동 평당 1800만 구갈3지구 평당850~950만 자연환경 불곡산,탄천 석성산,호수공원,오산천 상 권 이마트,신세계백화점 쥬네브,이마트 ------------------------------------------------------------------------------------ 일반적으로 동백지구는 입지면에서 분당에접한 죽전보다는 떨어지나 대중교통과 자가용을 이용할때는 고속도로 인근으로 죽전보다는 오히려 서울 강남 진입이 쉽다 또한 동백은 호수공원을 포함한 친수환경조성으로 자연환경면에서는 더 높이 평가받고있으며 취락지구가 혼재되어있는 죽전과는 달리 단일 택지개발지구이기 때문에 택지설계 측면에서 죽전보다는 동백을 더 높게 인정해주고 있다 면적과 세대수 또한 비슷해서 죽전과 함께 동백지구는 용인의 쌍두마차로 인정 받을 만하다 단지 동백지구가 지금까지 사람들에게 관심밖에 있었던 이유는 분양당시 5.23조치로 인하여 분양권 전매가 금지되어 지금까지 시세형성이 제대로 되어 있지 않다는 사실이다 동백태양이 생각할때 2월말 부터 동백지구 입주가 시작되어 정상 매매가 가능하게 되면 동백지구의 시세는 상승 될것이라고 예상된다. 우선 동백지구 앞에 위치한 구갈3지구의 시세는 평당 850만~950만 죽전은 평당 1,400~1,500만 따라서 동백지구 시세는 구갈 3지구와 죽전의 중간 가격이 될수 밖에 없다 따라서 동백지구 입주후 시세는 30평대 기준으로 평당 1,200~1,300이 예측되어진다 현재 전매가능한 동백지구 분양권들의 프리미엄 시세가 8천만~1억원이므로 평균 분양가 2억3천에 최대 프리미엄 1억을 합산하여 보면 총매가는 3억3천정도 평당가로 환산하여 볼때 평당 1천만원이다 동백지구 입주후 시세 평당 1,200~1,300만을 예상할때 지금 동백지구 분양권을 구입한다 하여도 30평대 기준으로 평당 200~300만원 총액기준으로 6,000만원~9,000만원까지 시세차익이 보장된다 단, 상기 시세는 입주 직후 2006년 상반기 시세는 될수 없다 입주 직후에는 전세 물량의 과다로 인하여 전세가격이 약세를 보일수 밖에 없어 매매가 상승에 한계가 있으면서, 어떠한 형태로든 입주물량이 나올수 밖에 없기 때문이다 입주 물량이 해소되는 최소 1년후 2007년이 되어야 상기 예측한 미래시세가 나올수 있다 부동산 투자의 고수들은 자신들만의 잣대로 부동산 가격의 미래시세를 예측하고 이익이 예상되면 시장의 작은 흐름은 무시하면서 과감한 투자를 한다. 정확한 미래시세예측 부동산투자의 첫걸음이다. |
2005-11-23 12:29
http://blog.drapt.com/romeogg/2444011132716597449
출처 : 보는만큼..쏙~쏙 부동산.
원문 : http://blog.drapt.com/dragon59
주택시장이 침체기다. 이런 때 주택 수요자들이 가장 궁금해 하는 것은 무엇일까. 어떤 아파트가 값이 덜 떨어지고, 나중에 회복기로 돌아섰을 때 가장 많이 오를 것인가이다. 한마디로 '침체에 강하고 미래가치가 높은 아파트'다.
부동산포탈 알젠(www.rzen.co.kr)이 침체기에 강한 아파트 고르는 법과 구체적인 단지를 시리즈로 분석한다. 앞으로는 주택시장이 회복하더라도 지난 3∼4년간처럼 모든 주택이 동반 상승하는 상황은 재연되기 힘들다. 이미 주택 공급은 상당 폭 이뤄졌다. 집이 적지 않다는 말이다. 실제 입주해서 살려는 차원을 넘어 투자수익률만 따진다면 집의 매력은 갈수록 떨어지고 있다.
집값이 올라도 실제로 손에 쥐는 이득은 크지 않다.
세제 강화와 거래 제한 때문이다.
◇가치 있는 아파트의 기준 이런 상황에서는 제한된 수요가 주택시장을 이끌게 된다. 그렇다면 제한된 수요는 눈을 어디로 돌릴까. 미래가치가 높은 아파트다. 이런 아파트는 단기적으로 시장 상황 때문에 어려움을 겪더라도 결국은 그 가치를 찾아간다.
가치 있는 아파트 기준은 몇 가지로 압축할 수 있다. ①대단지 ②역세권 ③새 아파트 ④새 아파트로 향해 가는 아파트나 분양권 등이다. 여기에 ⑤주거여건이 획기적으로 개선되는 개발재료나 ⑤소비자들이 선호하는 학군 재료를 동시에 갖췄다면 금상첨화다. 서울 지역의 가치 아파트를 크게 나눈다면 강남권의 경우 ①저밀도지구 ②새 아파트 대단지 ③강남권 랜드마크 단지를 들 수 있다. 강북권은 ④용산구 성동구 광진구 등지의 한강조망 아파트 ⑤신흥 주거타운으로 탈바꿈하고 있는 마포 상암지구 ⑥뚝섬숲 개발재료를 지닌 성동구 성수동 일대의 새 아파트 ⑦마곡 발산지구와 지하철9호선을 연계한 강서권의 대단위 새 아파트 ⑧ 뉴타운 예정지 주변의 대단지 등을 꼽을 수 있다. 또 특별한 재료는 없지만 ⑨전통적으로 수요층이 두터운 송파구 아시아선수촌, 올림픽선수촌, 올림픽훼밀리아파트 등 송파구 '빅3'와 양천구 목동신시가지 등은 환경, 교통, 단지규모, 학군 등에서 여전히 잠재가치가 높은 단지의 반열에 포함할 수 있다. 이밖에 ⑩도곡동ㆍ잠실동ㆍ목동ㆍ서초동 등지에 산재한 대규모 주상복합타운도 미래가치가 높다고 할 수 있다. |
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