1. 평균 수명 연장, 출산율 하락 등으로 유년 인구 감소와 노령 인구가 증가하는 추세임
   ＊평균 수명은 2000년 75.9세에서 2050년 83.0세로 증가할 전망임
   ＊출산율은 1998년 1.47명에서 2030년 1.39로 감소할 전망임.

      미국의 1998년 출산율 2.06과 비교할시 상대적으로 크게 낮은 수치임

2. 평균 수명 연장 및 출산율 저하로 총인구는 2023년 이후 감소세로 전환될 전망임
   ＊총인구수는 2023년에 5,068만 명을 기록한 후 하락세가 예상됨

3. 한국의 인구 고령화 속도는 선진국들보다 빠름
  ＊한국이 고령 사회(65세 이상 인구 비율 7% 이상에서 14%로 이행)로 진입하는데 걸리는 시간은

     미국(71년)과 일본(24년)보다 빠른 19년 정도가 소요될 전망임

 

“인구 구성상 가장 왕성한 부동산 구매력을 가진 40~50대가 전체 인구에서 차지하는 비중은 2015년 정점을 이룬다”며 “이들이 중소형 평형에서 중대형 평형으로 갈아타는 동안 인기 주거지역의 중대형 평형 아파트 시장은 호황을 누릴 수밖에 없다” (일부 발췌)

 

 

 

 

 

 

◆ 강북 직장인의 하소연

“이 놈의 직장이 강북에 있는 바람에… 쩝!”

명문대를 졸업하고, 최고의 직장에 다니는 30, 40대 중견 직장인들이 재테크 이야기를 하다가

막판에 내놓는 푸념의 한 구절이다.

내로라 하는 정책 기관이나 주요 언론사들은 광화문에 몰려있다.

그 곳에 소속된 직장인들의 주거지 또한 상당수가 마포, 신촌, 용산, 서대문, 은평, 종로, 중구, 동대문, 일산 등의 강북 주거 지역에 포진되어 있다.

대기업 본사나 은행 본점 근무자들도 형편은 마찬가지.

김포나 인천에 둥지를 튼 항공사 직원들의 주거지 또한 강서구나 영종도 등이 당연히 많다.

조금 멀어야 여의도나 양천구 정도 갈까?

그들 또한 강남의 부동산 상승세에 대한 혜택과는 거리가 멀다.

◆ 한정된 주거의 둥지 개념

모델하우스가 문을 열면 제일 먼저 들이 닥치는 사람들은 대부분 인근 지역 사람들이다.

새 집의 구매 성향 분석에도 신축 주택으로의 이전에 관심을 기울이거나 청약하는 사람들의

가장 높은 거주비율은 10km내의 인근 지역 거주자로 나타난다.

“나는 이 동네에서 20년을 살았습니다. 친구들도 많고, 가장 정감이 가는 곳입니다.”

우리나라처럼 구도심의 재개발이 더디고, 재개발의 효과가 미미한 경우에,

자기가 태어나고 유년 시절을 보낸 곳에 토박이로 오래 산다면 재테크에는 상당히 불리할 수도 있다.

어떻게 그곳에 살게되었든지, 일산 사람들은 파주나 김포에 관심이 많고,

분당 사람들은 용인이나 수원권에 관심이 많을 수 밖에 없는 것이 사람의 환경이고 심리인 듯 하다.

◆ 시골에서 서울로 올라온 사람들

사람들은 수도권으로 상경 열차를 탄다.

우리나라는 극단적으로 표현하면 서울 사람과 시골 사람 두 종류만 있다.

서울은 날로 비대해지며, 요 근래는 강남과 그 위성 도시만 부동산이 오르는 듯 보인다.

그럼 서울로 올라오면 집이나 땅으로 쉽게 돈을 벌 수 있을까?

정답은 수업료를 많이 내야 한다는 것이다.

수업료에는 시간과 상실감과 고생이라는 각종 것들,

기다림과 생각의 변화를 이끌어 내야하는 고뇌가 필요하다.

일단 시골에서 올라온 사람들은 자기 집을 전세 주고,

남의 집에서 전세 살아야 한다는 것을 잘 이해하지 못한다.

내 집에서 내가 살아야 편하고, 설움도 적게 겪는다고 굳게 믿는다.

서울생활에서 소유와거주 즉,잘 오르는 곳과 직장이 가까운 곳,

살아야 하는 곳은 분명히 구분되어 있는데도 말이다.
그 다음으로, 부동산을 ‘프리미엄’을 얹어주고 산다는 것을 잘 이해하지 못한다.

“어떻게 금방 분양된 부동산을 며칠 후에 수억 원을 더 얹어주고 산단 말인가?”
그 솔루션을 이해하는 데는 어림잡아 10년 정도가 걸린다.

◆ 조용한 곳으로 주거를 옮기는 사람들

Y씨는 평생 4번을 이사 했다. 그 이사 이유도 동네가 시끄러워졌기 때문이다.

구도심에서 태어나 동네가 상업화되면 잽싸게 보따리를 쌌다.

팔고 떠난 집은 얼마 가지 않아서 빌딩으로 바뀌거나 상가 건물이 들어섰다.

늘상 집을 팔고 나면 얼마 후에 그 곳 땅값이 서너배 올랐다는 소리를 들었다.

집이 소란스러워 살 수 없어서 옮겨 가는데 그 곳의 부동산 가격은 왜 오르는 것일까?

부동산을 현재의 활용도로만 생각하고,

조용한 곳을 선호하는 점잖은 사람들은 재테크와 거리가 있어 보인다.

원론으로 따져보면 주거학의 개념으로는 Y씨의 생각이 백번맞다.

◆ 세무사, 건축사, 공학도, 수학 선생, 기자, 경영학과 교수

계산과 분석력이 뛰어나고 이지적이며 수학적인 사람들이다.

그들은 남들보다 정보도 빠르고, 재테크도 잘 할 것 같다.

그러나, 실제로 들어가면 그렇지 않다.

공인중개사 사무소에 들어와서 한두 시간 계산을 하다가 가지만, 물건을 사지는 않는다.

“제가 계산을 해보니 이 금액으로는 남는 게 없네요?”

재건축 개발 이득 비율이나, 재개발 관리 처분 금액을 열심히 두드려 봤다.

공사비, 설계비, 분양가, 기타 잡비 등… 대지 지분의 평당가도 계산해보고…

단, 완공 후 주택 가격의 미래 가치를 현재의 인근 아파트 가격과 비교하는 우를 범했다.

◆ 지방 발령자, 해외 주재원

집값이 오를 때 지방 발령은 어떻게 보면 영전이다.

레드오션을 떠나서 블루오션으로 가기 때문이다.

K공사의 C부장은 대전으로 발령이 났다.

서울 아파트 값의 30% 정도로 중형 아파트 전세를 얻었다.

1년쯤 지나니 서울 강남 부동산 폭등이라는 뉴스가 매스컴을 장식했다.

3년이 지나서, 서울로 다시 발령을 받아서 들어 오려니 떠날 때

서울 방 3개를 마련할 수 있는 돈으로 방 1개를 얻기도 벅차다.

“이거 세상이 뭐 이래?”

K차장은 동경지사로 발령받았다.

엔화가 높아서, 꽤 많은 월급과 생활비를 받았다.

아이들도 고급 학교에서 좋은 교육을 잘 받고 있다.

이 정도 급여와 부대 비용을 받으면, 몇 년 후 한국에 들어가면 꽤나 잘 살 것 같았다.

지난 주 부장으로 진급하면서 서울로 들어왔다.

저런… 50평대 강남 아파트를 팔고 나간 외국 생활 6년…

이제 전 재산을 넣어도 33평형도 사기가 힘들다.

“여러분, 해외 나가실 때, 집은 꼭 그냥 두고 가세요… 쩝…”

◆ 예술가, 연예인의 빛과 그늘

예술가는 단독 주택, 전원 주택을 좋아한다.

미술 전공, 특히, 조각 전공은 넓은 공간이 필수이고,

음악 전공은 충분한 방음 시설을 필요로 한다.

영감이 떠오르는 자연과 풍광도 꼭 필요한 조건일 수 있다.

그러나 그 주택들의 상승폭이 도심권 아파트의 반에도 못 미친다.

연예인들은 큰 단지의 아파트에 살기가 거북스럽다.

많은 사람들과 엘리베이터에서나 현관에서 부딪혀야 하고,

그에 따른 사생활에 대한 노출도 신경 써야 하는 부분이다.

따라서 대부분 단독 주택이나 빌라에 산다.

요즈음 같이 고층 아파트 전성 시대에 단독 주택이나 빌라는 상대적으로 오르지 않는 부동산이다.

보안과 청소 시스템도 주상복합이나 타워형 고층 아파트를 쫓아가지 못한다.

◆ 공부 잘하는 자식은 재테크의 도우미

J씨의 고민은 남달랐다.

큰아들이 공부를 너무 잘 한다는 것이다.

J씨는 명문대를 목표로 5년 전 상계동에서 대치동으로 이사를 했다.

5년 전 상계동 H아파트 34평의 매도 가격은 1억4천5백만원.

대치동 E아파트의 당시 매입 가격은 31평이 2억5천5백만원이었고

1억1천만원의 융자를 은행에서 얻었다.

지금 큰 아들은 S대에 들어가서 공부 잘 하고 있다.

대치동 아파트 가격은 그 사이에 3~4배 올랐고,

몇 주 전 친구를 만나서 들은 상계동 아파트 가격은 J씨가 판 가격에서 3천만원 올라 있었다.

이런걸 보면 학군,학교,학원인프라가 부동산가격에 상당한 영향력을 행사한다.

◆ 재테크의 우수자는 역시 사업가들

유명 주상복합 아파트에 사는 사람들은 어떤 사람들일까?
한마디로 중소기업 사장들이 가장 많다.

아파트 관리사무소에서 보관 중인 신상 명세서를 훑어보면,

이름은 잘 못 들어본 회사들이지만, 대부분 대표이사급들이 많은 것 같다.

재테크에도 의사 결정과 융통성, 자본 조달력과 예측력, 그런 것들이 필요한 것 같다.

무럭무럭 죽순이 자라듯이 자산을 늘려가는 사람들 가운데는 운동을 좋아하는 사람들이 아주 많다.

내가 아는 영화배우 S씨는 하루에 6시간이나 운동을 하기도 한다.

턱걸이도 한 번에 50개에서 100개를 한다.

건강한 몸과 도전하는 에너지는 재테크에서도 새로운 세계를 만드는 것 같다.

재테크에 성공한 사람들은 대부분 좋은 직장 동료, 학교 선후배를 가지고 있었다.

상당수의 사람들이 고민을 들어주고, 정보를 주고,

같이 연구할 수 있는 좋은 동료들의 소개가 재테크의 입문이라고 말하는 것을 보면,

직장과 재테크의 함수 관계는 분명 있어 보인다.

재테크는 한 번 결정하면 바꾸기 힘든 학교나, 결혼, 군대, 직장 선택과는 달리,

시시때때로, 연속적으로 또 다른 기회로 찾아온다는 것이 좋은 점이다.

출처 :부동산 연구소

 

 

 

김재일 전문분야 : 경매, 재개발, 수도권아파트 투자에 임하는 대부분의 초보 투자자들은 올바른 투자 마인드를 가지기 위한 노력보다는 주식, 부동산 등 그 투자처에 대한 스킬(skill)만을 익히는데 많은 시간을 할애를 한다. 하지만 이러한 행동은 투자의 숲보다는 나무를 바라보게 돼 끊임없이 변하는 투자환경에서 자치 투자의 방향성을 잃게 될 확률이 높고, 루머성 정보나 왜곡된 궁중심리 의해 매수/매도하는 등 그릇된 투자습관을 가져오는 결과를 초래한다. 반면 본인만의 올바른 투자 마인드를 가지고 커다란 투자의 숲을 볼 수 있다면 그 투자처가 주식, 채권, 부동산 어떠한 것이라도 성공투자에 한 걸음 앞서 다가설 수 있을 것이다. 이렇듯 성공투자를 위하여 오랜 시간동안 경험을 통해 검증된 월가의 영웅들의 투자 마인드를 본보기로 삼아 본인만의 성공 부동산 투자전략 만들어 가도록 하자 1) 독점적 위상을 가진 기업을 좋아하는 워렌 버핏 워렌 버핏은 강력한 브랜드 보유와 한 산업 내에서 독점적 지위에 누리고 있어 가격결정 시 우월한 지위에 있는 기업을 좋은 투자 대상으로 삼았다. 부동산 특성중 위치의 변함이 없고(부동성), 늘어나지 아니하고(부증성), 계속 지속된다는(불변성) 것이 희소성과 결부되어 어느 특정지역의 독점적 위상을 주게 된다. 이 부동산 특성이 수요가 있는 곳에 공급이 된다는 기본적인 시장원리인 수요/공급의 법칙에 적용이 안 돼 비 시장성을 발생시켜 독선적 가격을 만들어 낸다. 그 예로 명동의 파스꾸치, 서초동 서래마을, 강남 테헤란로 등이 부동산에 대표적으로 독점적 지위를 누리고 있다 할 수 있다. 세계 하나뿐인 “모라니자”의 가치처럼 독점적 위치의 부동산은 부르는 게 값어치일 것이다. 2) 기업의 성장성과 펀더멘탈에 주목한 피터 린치 피터 린치는 예측하기 힘든 시장흐름 보다는 성장성 높고 본질가치인 펀더멘탈이 뛰어난 기업에 중장기적으로 투자하는 것을 가장 중요하게 여겼다. 부동산의 성장성이라 함은 개발호재를 연결 지을 수 있고, 펀더멘탈이 뛰어난 부동산 함은 시장흐름에 따른 부동산 가격변동이 “내릴 때는 느리고 적게, 오를 때는 빠르고 많게”라고 말할 수 있을 것이다. (부동산에서의 펀더멘탈을 시장흐름의 변동에 민감하지 않고 꾸준한 성장성을 가진 투자처를 표현했음) 그렇다면 최근 도심개발로 각광 받고 있는 용산 한강로 일대를 성장성과 펜더멘탈이 뛰어난 부동산으로 한 예로 꼽을 수 있다. 교통/환경/직장/문화/교육 이 모든 것이 새롭게 재탄생 될 부도심 용산 한강로 일대는 정부가 추진하는 가장 확실한 개발호재를 않고 현재와 같은 부동산 불황기에도 미미한 가격변동만이 있을 뿐이다. 3) 잃지 않는 게임을 하는 벤자민 그레이엄 그레이엄은 주식시장의 흐름이나 산업의 동향보다는 장기적인 안목으로 보았을 때 기업의 내재가치에 비해 충분히 저평가 되어 있는 주식에서 수익을 얻을 수 있다고 확신하였다. 즉 1억짜리 주식을 5천에 산다고 보면 투자이익창출에 가장 확실할 것이다. 부동산 시장에서는 그레이엄이 원하는 게임을 너무나도 손쉽게 할 수 있다. 주식과 달리 부동산시장은 같은 시점, 같은 가치의 상품일지라도 할인해서 매입할 수 있는 급매, 경매, 공매라는 매입수단이 있기 때문이다. “명장은 이겨놓고 싸운다.”는 말이 있다. 즉 지지 않는 게임을 한다는 것으로, 부동산 시장에서는 본인의 노력 여하에 따라 얼마든지 최고의 가치투자자들이 그렇게 원했던 저평가 상품의 매입을 손쉽게 얻어낼 수 있을 것이다. 4) 대표적 역발상 투자가(Contrarian)인 데이비드 드레먼 드레먼은 많은 투자자들은 좋은 주식은 과대평가하고 나쁜 주식은 과소평가하는 경향이 있다는 점에 착안하여 투자에 있어 투자자의 심리에 많은 관심으로 보였다. 특히 블랙먼데이나 9ㆍ11 테러와 같은 사건이 발생하면 대부분의 투자자들은 과민반응하며 즉각적인 주식매도로 역발상 투자가에게는 이때가 투자수익을 높일 수 있는 좋은 기회라고 보았다. 부동산 시장에도 이러한 궁중 심리가 작용한다. 아무런 가치판단에 변화가 없는 부동산임에도 대중들은 좋은 뉴스에는 높은 미래수익을 예상하면서 높은 가격을 나쁜 뉴스에는 낮은 미래수익을 예상하면서 낮은 가격을 정당화 시킨다. 또한 이러한 궁중심리로 인한 단기간의 왜곡된 가격은 결국 시간이 흐를수록 평균적인 집값상승률에 크게 벗어나지 않는 선에서 수렴 화 되는 과정을 거친다. 그렇다면 과거 참여정부의 강도 높은 재건축 규제로 인한 재건축아파트 가격 하락은 역발상 투자자에게는 좋은 매수 타이밍이 될 것이다. 이렇듯 월가의 영웅이라 부르는 그들은, 그들 각자가 가지고 있는 확고한 투자 마인드로 격변하는 투자환경 속에서도 흔들림 없이 투자를 통해 큰 부를 이루었다. 이처럼 예나 지금이나 변하지 않는 월가 영웅들의 성공투자 마인드는 투자환경 격변 속에서 방향성을 잃기 쉬운 초보 투자자한테는 훌륭한 나침반이 될 것이다. 참고문헌 “월가의 전설, 한국에 온다면” 삼성증권 보고서 [유엔알 컨설팅(http://www.youandr.co.kr/) 팀장 김재일]