땅! 땅! 땅! 땅! 땅! 마스터플랜

부동산시장에서 땅에 대한 관심이 갈수록 높아지고 있다. 그러나 땅은 주택과는 달리 실수요자건 투자자이건 개인이 접근하기에는 다소 부담되는 상품이다. 도시계획,지목,토지용도,인.허가 가능성 등 따져봐야 할 대목들이 너무 많기 때문이다.
뿐만 아니라 좋은 땅을 볼 줄 아는 안목도 요구된다. 그런만큼 좋은 땅을 골라 매입하기란 어떤 투자보다 어려운 일이다.

인천 연수구에 사는 김광식씨는 10년전 경기도 평택시 안중면에 있는 임야 5천9백평을 구입했다.올해 말로 정년 퇴직이 다가오자 김씨는 이 땅을 전원주택단지 또는 실버타운으로 개발키로 작정했다.마침 부지 주변에 전원주택들이 하나 둘 들어서고 있는 상황이었다.
그는 최종 결심을 하기 전 '돌다리도 두드려 보고 건넌다'는 심정으로 토지 전문가에게 컨설팅을 의뢰했다.그러나 컨설팅 결과 이 땅은 공장부지로 개발하거나 아니면 그대로 놔두는 것이 훨씬 유리하다는 결론이 나왔다.이 땅은 지목상 임야지만 실제 나무는 없고 휴경지와 같은 상태다.소로(小路)에 접하고 있을 뿐더러 남향이어서 전원주택 단지로 개발할 수 있는 땅이다. 그러나 부지 주변 5백m 거리 이내에 3천평 이상의 공장이 3개나 있다. 그것도 공해를 내뿜는 공장이어서 빨래를 밖에 내걸 수 없을 정도다.
악취 또한 심하다. 소로도 폭 2∼3m에 불과한 데다 국도에서 1백m 가량 떨어져 있어 접근이 쉽지 않다. 인근 전원주택에 살고 있는 이들도 고향이라서 내려왔지만 지금은 부지를 잘못 선정했다며 후회하고 있다. 하지만 이 부지를 공장부지로 개발하면 수익성이  있을 것으로 분석됐다. 현재 시세는 평당 15만원선이고 폭 6m 이상의 도로를 개설할 경우 평당 30만원까지 가능하다. 따라서 부지까지 폭 6m짜리 도로를 개설하면 수익성이 훨씬 높아진다. 즉 도로확보에 드는 총비용은 도로부지 매입비3천6백30만원(1백21평x30만원)에다 토목공사비 등 기타비용 1천5백만원을 합한 5천1백30만원이다. 그러나 도로부지가 확보된다면 땅값은 8억8천만원에서 17억7천만원으로 올라간다. 땅마다 용도는 다르다.
공장이 많은 지역에서는 공장을 짓거나 공장부지로 처분해야 제값을 받고 전원주택이 많은 지역에서는 전원주택 단지가 분양성이 뛰어나다. 성장관리권역에 아파트와 공장이 많고 자연보전권역에 전원주택이나 실버타운이 많은 것이 이런 이유다. 보유만 하고 있어도 좋은 땅을 잘못 개발하면 거꾸로 손해만 보게된다.

<2> 이용 못한다면 인연맺지 말라

서울 송파구에 사는 정민수씨(48ㆍ교사)는 퇴직 후 자연휴양림을 운영하는 것이 꿈이다.
그는 마땅한 땅을 찾기 위해 2년동안 주말마다 다리품을 팔았다. 수도권과 접한 충청ㆍ강원도 지역은 안가 본 곳이 없을 정도였다. 그러던 중 최근 강원도 횡성군 서원면 유현리 수구대부락 초입의 보전임지 9만평이 매물로 나왔다는 소식을 들었다.

매도자가 제시한 가격은 평당 5천원. 평당 4천원 정도의 땅을 매입하길 원했던 정씨는 최종 결정 전 이땅에 대한 컨설팅을 의뢰했다. 이 땅은 골짜기가 깊고 경관이 수려한 편이다. 근처에 한솔 오크밸리가 자리잡고 있고 6번 국도와 중앙도속도로 접근성도 뛰어나다. 횡성이라는 곳에 가장 적합한 개발상품도 자연휴양림이나 휴양도시라는게 전문가들의 중론이다. 그럼에도 이땅은 이용할 수 없는 땅이어서 평당 1천원 정도의 가치밖에 없는 것으로 판단됐다. 우선 경사도가 높아 전체 9만평 중 활용할 수 있는 땅은 적었다. 7부 능선까지는 60도 이상의 급경사지여서 쓸모가 없다. 또 7부 능선 이상은 완만해 주택건립이 가능하지만 도로개설 비용으로 수천만원이 들 것으로 추산됐다. 뿐만 아니라 이땅의 경사도가 너무 심해 보전임지 훼손허가도 나기 어려울 것으로 판단됐다. 산림법 개정으로 보전임지의 활용은 점점 어려워지는 추세다.
이런 이유 때문에 주변의 보전임지 가격은 입지에 따라 평당 3천∼1만원선을 형성하고 있지만 이 땅은 1천원 정도로 평가됐다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'과 '산림법' 등이 바뀌면서 무분별한 개발이 억제되고 있다. 개발할 수 없는 땅이 많아졌다는 이야기다.
이에 따라 토지시장에서는 개발가능한 땅과 그렇지 못한 땅의 가격 차별화가 본격화되고 있다. 그린하우스 21의 진명기 대표는 '현재 토지가격을 보면 외환위기 이전 가격을 회복한 곳도 많지만 그렇지 못한 곳은 더 많다'며 '이용할 수 없는 땅과 잘못 결혼했다가는 평생을 두고 후회하게 된다'고 설명했다.

<3> 그린벨트 마을 활짝 핀다

서울 서대문구 북가좌동에 사는 박혜선씨(55·보험설계사) 가족은 그린벨트 내 취락마을에 있는 농가주택을 팔기로 매매계약을 맺었다가 낭패를 볼 뻔했다.
박씨의 부모님은 경기도 고양시 지축동 그린벨트 지역에 농가주택(대지 2백평)과 논 2백평을 보유하고 있다.
그런데 박씨의 오빠가 동네사람 말만 듣고 이 땅을 2억원에 처분하는 계약을 체결했다.
아직 중도금을 치르지 않아 위약금만 물면 해약은 가능한 상태.
박씨는 신문에서 취락마을의 경우 점진적으로 그린벨트에서 해제된다는 기사를 읽은 적이 있어 전문가에게 해약할지 여부를 물었다.

컨설팅 결과 박씨 가족은 그린벨트 내 취락마을의 미래가치와 주변 시세에 깜깜해 막대한 손해를 볼 뻔했다는 결론이 나왔다.
우선 미래가치를 보자.
이 땅의 경우 위쪽으로 송전선이 지나는 관계로 주택지로서는 큰 가치가 없지만 가든부지로는 개발이 가능하다. 원주민 주택에 해당되는 데다 건축물 관리대장에 등재돼 있어 용도 변경에 아무 문제가 없다. 북한산을 병풍처럼 바라볼 수 있고 현재 공사 진행 중인 구파발∼송추간 4차선 도로에서 3백m밖에 떨어져 있지 않아 가든부지로 손색이 없다.
게다가 그린벨트 해제도 예정돼 있다. 주변 시세도 박씨가 판 가격보다 높은 선에서 형성되고 있다. 인접지역 시세는 농지의 경우 평당 1백만∼1백20만원,대지는 평당 2백만원선인 것으로 조사됐다.
박씨 부모님 땅의 경우 약점(송전선)이 있다는 것을 감안하면 농지는 평당 70만원,대지는 평당 1백50만원 정도 받을 수 있을 것으로 보인다. 당장 4억4천만원을 받을 수 있는 땅이란 계산이 나온다. 따라서 위약금을 물더라도 2억2천만원이 이익이다.
그린벨트 내 취락마을이 점진적으로 그린벨트에서 풀리면서 그 가치가 높아지고 있다.
향후 그린벨트에서 해제되는 땅 가운데 입지여건이 좋은 곳은 도심근접형 전원주택이나 가든 등의 근린생활시설로 인기를 모을 것으로 전망된다. 다만 그린벨트 내 땅이라고 무조건 돈이 되는 것은 아니다. 집단취락지역 밖의 개발이 불가능한 임야는 불확실성이 아주 높다.

<4> 길이 없으면 가지 마라

S대 Y교수(45)는 작업실을 겸한 전원주택을 짓기 위해 경기도 용인시 이동면 농지 1천평을 평당 20만원에 매입했다.
뒤쪽에는 산,앞에는 저수지가 있는 전형적인 배산임수형 집터였기에 기분 좋게 사들였다.
그러나 즐거움도 잠시.전문가로부터 이 땅은 진입로가 없는 땅,즉 맹지여서 전원주택을 지을 수 없다는 말을 듣고 크게 실망했다.
알고 보니 Y교수는 동네 이장이 집을 짓게 해준다는 말만 믿고 이 땅을 매입했다.

그러나 계약서 어디에도 이런 내용은 들어있지 않았다.
소개를 해준 이장은 중개인이 아니어서 책임을 물을 수도 없다.
또 무허가 중개행위이지만 수수료를 받지 않았기 때문에 법적으로 책임을 지지 않아도 된다.
한마디로 Y교수는 이장에게 사기를 당해 농사밖에 지을 수 없는 땅을 시가보다 훨씬 높은 가격에 사들인 것이다. 낙향해 살 땅을 찾고 있던 L씨(58)는 경기도 가평에 있는 단지형 전원주택지 5백80평을 평당 7만원에 분양받았다.
전원주택 부지로 이어지는 농로가 있어 진입도로는 확보된 것으로 판단했다.
그러나 이 도로는 지적도상 도로로 구분돼 있지 않은 사유지여서 전원주택을 분양받은 사람들이 이용할 수 없었다.
전원주택 분양업체가 도로를 확보하기 위해 진입로 개설 예정부지의 소유주와 접촉해 봤지만 가격을 너무 높게 불러 진입로 개설이 불가능했다.
L씨는 분양업체를 대상으로 소송을 제기했지만 땅값은 고스란히 날리고 말았다.
전원주택용 땅뿐만 아니라 어떤 땅이든 마찬가지다.
진입로가 없으면 쓸모가 없다.
그래서 시골 땅을 살 때는 가장 먼저 진입로 확보여부를 확인해야 한다.
도시에서는 일단 길이 나 있으면 사도(私道)라도 막지 못한다.
그러나 시골에선 아니다.
지적도상 도로로 구분돼 있어야 한다.
게다가 시·군에 따라선 지적도상 도로라고 하더라도 사유지이면 이용할 수 없는 곳도 있다.
다만 진입로 개설 예정지를 매입하거나 토지주에게 사용승낙서를 얻어 진입로를 확보할 수 있다면 맹지를 매입해도 상관없다.
진입로 개설 예정지를 매입할 때는 시간이 지날수록 가격이 높아지는 만큼 초기에 신속하게 매입해야 한다.

<5> 강ㆍ계곡 주변 침수여부 점검을

서울 동대문상가에서 자영업을 하는 이갑수씨(45)는 전원생활을 즐기기 위해 2년 전 경기도 여주군 점동면에 있는 관리지역 농지 1천평을 1억원(평당 10만원)에 매입했다.
맑은 계곡을 끼고 있는 농지였다.
이씨는 계곡 옆에 그림같은 집을 짓고 살면 남부러울 것이 없다고 생각했다.
이씨는 땅을 매입하자마자 서둘러 터를 닦은 뒤 토지 전용허가를 얻어 건평 50평짜리 전원주택을 지었다.
집 짓는데 모두 1억8천만원이 들었다. 입주 직후 이씨는 전원주택 전도사가 될 정도로 전원생활의 묘미에 푹 빠졌다. 그러나 그 해 여름을 지나면서 기쁨은 낙담으로 바뀌었다.
큰 비만 오면 계곡물이 범람해 집이 침수됐기 때문이다.
집중호우나 태풍이라도 오는 날엔 대형 수해를 당할까봐 밤새 불안에 떨었다.
첫 여름을 보낸 후 이씨는 전원생활을 접었다.
지금은 구리시에 있는 아파트에 살면서 이 집을 주말용으로 사용하고 있다.
이씨는 지금 5천만원 정도 손해를 보고 이 전원주택을 팔려고 한다.
그러나 매물로 내놓은 지 몇 개월이 지났는 데도 사겠다는 사람은 나타나지 않고 있다.
대개 강이나 계곡 주변 땅은 인기가 높다.
조망권이 좋아 전원주택 전원카페 펜션 가든 등을 짓기에 적격이기 때문이다.
그러나 이런 곳의 땅을 살 때는 사전에 반드시 짚어봐야 할 게 있다.
여름철 침수여부가 바로 그것이다.
장마나 태풍이 올 때 수해를 입은 전력이 있는 땅은 가급적 피하는 게 좋다.
추석 연휴 기간에 몰아닥친 태풍 '매미'의 사례에서 보듯 수해 한 번으로 엄청난 타격을 입을 수 있기 때문이다.
부득이 이런 땅을 매입할 경우엔 3m 이상 땅을 매립해 침수 가능성을 최대한 줄여야 한다.
일반적으로 계곡이 깊거나 하천 폭이 좁을수록 침수 확률이 크다.
또 강이나 계곡 주변 땅은 지반이 약한 만큼 매립한 다음 3년 정도 지난 후 건축하는 게 바람직하다.
그렇지 않으면 지반 침하가 일어날 가능성이 높다.

<6> 진흥구역은 투자가치 낮아

서울 종로구에 사는 전업주부 이금자씨(60)는 경기도 고양시 대장동에 밭 2천평을 갖고 있다.
그린벨트 내에 있는 진흥구역(옛 절대농지) 땅이다.
이씨는 노후대책을 위해 5년 전 이 땅을 평당 7만원에 샀다.
그런데 최근 고양시 행정타운이 근처로 이전할 것이란 소문이 돌면서 땅값이 평당 45만원까지 급등했다.
땅을 팔라는 권유도 심심찮게 들어오고 있다.

이씨는 어떻게 하는 게 좋을까.
결론부터 말하면 이씨는 이번 매도 기회를 놓치지 않는 것이 좋다.
무엇보다 이 땅이 진흥구역에 해당하기 때문이다.
진흥구역이란 정부에서 농사만 짓도록 지정한 땅이라고 보면 된다.
당연히 개발이 엄격히 제한돼 있어 투자가치가 떨어진다.
만약 행정타운 이전이 실현되지 않으면 땅값이 떨어질 가능성이 높다.
만약 땅을 팔고 난 뒤 행정타운이 실제로 대장동 인근으로 이전하면 어떻게 될까.
그렇다고 하더라도 이 땅이 수용돼 버리면 이익을 기대하기 어렵다.
시가로 보상하는 게 아니라 공시지가보다 조금 높은 수준에서 보상이 이뤄지는 까닭이다.
따라서 행정타운 이전을 기대한다면 차라리 이 땅을 팔고 행정타운 후보지 주변의 취락지구 내 땅을 사두는 것이 안전하다.
이런 땅은 행정타운 재료가 없어도 개발이 가능해 시세 상승을 기대할 수 있다.
마침 취락지구 땅은 매물이 더러 있다고 한다.
일반적으로 진흥구역 땅은 투자 목적으로 부적합하다.
개발이 불가능해 장기 보유한다고 하더라도 땅값 상승을 기대하기 어렵다.
이런 이유 때문에 진흥구역 땅은 평당 7만원을 넘어가면 고평가된 것으로 본다.
다만 예외적으로 진흥구역 땅값이 크게 오르는 경우도 있다.
개발재료가 있을 때다.
예를 들어 김포신도시 예정지에 인접한 진흥구역 농지는 신도시 발표 후 1백% 이상 급등했다.
향후 개발압력이 신도시 주변지역으로 확산되면서 진흥구역에서 해제될 것이란 기대감이 크게 작용한 결과다.

<7> '땅은 法' … 모르면 낭패

우리나라에서 가장 실력있는 부동산 개발회사로 통하는 S사가 최근 땅을 잘못 매입해 곤욕을 치르고 있다.
이 회사는 주상복합아파트를 짓기 위해 지난해 7월 서울 강남구 논현동에 대지 9백30평짜리 땅을 평당 2천2백만원에 구입했다.
일반주거지역과 상업지역이 섞여 있는 땅으로 상업지역의 비율이 조금 높았다.
매입 당시 S사는 용적률(연건축면적을 대지면적으로 나눈 비율) 8백% 정도는 받을 것으로 예상했다.
일반주거지역과 상업지역이 섞여 있을 경우 더 넓은 용도지역,즉 상업지역의 용적률을 적용받는 것으로 알고 있었기 때문이다.

그러나 관련법이 바뀐 것을 몰랐던 게 화근이 됐다.
최근 개정된 법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)은 일반주거지역과 상업지역이 섞여 있을 경우 토지 면적이 일정 규모를 넘으면 일반주거지역의 용적률을 따르도록 하고 있다는 것을 뒤늦게 알게 됐다.
이렇게 되면 용적률 3백% 밖에 적용받을 수 없어 이익은커녕 손실을 보기 십상이다.
이에 따라 S사는 건교부 등 관련 기관을 백방으로 찾아다니면서 적어도 일반주거지역과 상업지역의 가중 평균인 6백50% 정도의 용적률은 줘야 한다고 호소해 봤지만 아무 소용이 없었다.
S사뿐만 아니라 내로라하는 많은 개발업체들이 심심찮게 법을 제대로 몰라 이같은 실수를 저지른다.
개발업체들이 이러한데 개미투자자들은 오죽 하겠는가. 땅은 법이다.
법을 모르고선 낭패를 보기 십상이다.
우리나라에선 모두 1백12개의 법률이 땅 개발을 규제하고 있다.
이들 법에서 개발행위 제한을 위해 지정한 지역·지구가 3백15개나 된다.
이 가운데 토지이용계획확인서를 발부받아 확인할 수 있는 지역·지구는 33개뿐이다.
지적 고시절차가 제도화돼 있지 않아 어떤 땅에 어떤 지역·지구가 지정돼 있는지 조차 정확히 알 수 없다.
정부도 지역·지구 부여현황을 제대로 파악하지 못하고 있다.
상황이 이런 만큼 땅을 매입하기 전에 토지이용계획확인서를 떼봐야 할 뿐만 아니라 반드시 해당 관청에 개발가능 여부를 물어봐야 한다.

<8> 땅투자의 빈부 차이

서울 도봉구 창동에 사는 J씨는 3년전부터 전원주택 부지를 물색하고 다녔다.
그는 부동산 중개수수료가 아까워 혼자 힘으로 땅을 찾아다녔다.
그동안 안가본 곳이 없을 정도지만 워낙 투자금액(3천만원)이 작아 원하는 땅을 쉽게 구하지 못했다.
그러던 중 최근 경기도 양평에서 그나마 가격대에 맞는 부지를 매입할 수 있었다.
하지만 J씨가 매입한 땅은 푹 꺼져 있는 모양이어서 집터로는 적합하지 않은 것으로 드러났다.

또 중개수수료를 아끼기 위해 스스로 집터를 구했지만 그동안 발품을 팔면서 허비한 돈이 수백만원에 달했다.
J씨는 가난한 투자자의 전형이다.
가난한 투자자는 전문가를 활용하지 못한다.
혼자서 해결하려다 많은 돈과 시간을 낭비할 뿐만 아니라 좋은 결과도 얻지 못한다.
그러나 부자들의 땅 투자패턴은 이와는 정반대다.
전문가를 잘 활용한다.
매매를 할 때는 해당 지역의 전문가를 적극 활용한다.
혼자서 전국의 모든 땅시장 정보를 알 수 없기 때문이다.
부자들은 또 부동산 중개수수료를 기꺼이 지불한다.
어떤 때는 법정수수료보다 더 많이 수수료를 지불할 때도 있다.
그래야 차후에도 투자가치가 높은 매물을 우선적으로 가져다 주기 때문이다.
부자들은 또 전문가들로부터 컨설팅 받기를 좋아한다.
여러 사람의 의견을 청취하면서 보유자산의 투자가치를 점검한다.
급변하는 투자환경을 무시한 채 아무 생각없이 있다간 컨설팅 비용의 수십·수백배 대가를 치를 수도 있다는 것을 부자들은 알고 있다.
부자들은 평소 땅에 대한 공부도 게을리 하지 않는다.
실제로 강북지역보다는 강남지역에서 땅에 대한 책이 훨씬 많이 팔린다.
부자들은 또 투자를 잘못했다고 판단하면 즉각 전문가와 상의해 손절매에 나선다.
가난한 투자자들이 손절매 시기를 미루다 큰 손실을 보는 것과는 대조적이다

<9> 땅의 기운을 느껴라

인기 탤런트 A씨는 전체 자산의 60% 가량을 부동산으로 보유하고 있다.
A씨는 주거용 토지의 계약서를 쓰기 전에 반드시 짚어보는게 있다고 한다.
땅의 기운을 느껴보는 일이 바로 그것이다.
그래서 아무리 좋은 땅이라고 하더라도 자기 마음에 들지 않으면 사지 않는다고 한다.
'왜 그러느냐'고 물어보자 '어머니가 그렇게 하라'고 했단다.

어머니의 경우 마음에 내키지 않는 땅을 샀다가 이익을 본 경우가 거의 없었다고 했다.
이런 측면만 놓고 보면 A씨와 어머니는 상당한 부동산 고수인 셈이다.
땅 전문가들 중 상당수가 주거용 토지를 매입할 때 A씨와 같은 습관을 가지고 있기 때문이다.
땅 전문가들은 대부분 매매를 하기 전 그자리에 한참을 앉아 있는다.
그래서 마음이 편안해지면 그 땅을 사들이고 마음이 왠지 불안하면 사지 않는다.
주거용 토지의 투자에는 느낌이 중요하다.
요즘 세상에 그런게 어디 있느냐고 하는 사람이 있을지 모르지만 느낌이 좋은 땅을 사야 재테크에 성공할 수 있다.
느낌이 좋은 땅이란 쉽게 말해 그 자리에 섰을 때 마음이 편해지는 땅이다.
마음이 불안해지거나 음습하거나 산만한 느낌이 들면 반드시 그럴 만한 이유가 있다.
땅이 습하거나 햇볕이 잘 들지 않을 수도 있다.
주변 풍경이 산만할 수도 있고.
사람들이 땅에 대해 느끼는 감정은 대개 비슷하다.
그래서 느낌이 좋은 땅은 나중에 팔기가 수월하지만 그렇지 않은 땅은 두고두고 고생한다.
특히 바로 옆에 붙어있는 땅이라도 느낌이 다르다는 것을 명심해야 한다.
조금만 위치가 달라도 향이 다르고 조망권이 다르고 지기(地氣)가 다르다.
그래서 바로 접하고 있는 땅이라도 가격차이가 많이 나는 사례를 흔히 찾아볼 수 있다.
물론 마음이 편안해지는 땅이라고 해서 무조건 사면 안된다.
진입로 등을 확보하고 있어 법률적으로 개발이 가능해야 할 뿐 아니라 주변에 축사 고압선 등의 혐오시설이 없어야 한다.
마음이 편안해지는 터에 법적인 조건과 자연적인 조건이 충족된다면 그야말로 금상첨화인 셈이다.

<10> 시골땅의 유통 경로

시골 땅의 유통구조는 아파트 유통구조와 많이 다르다.
이 유통구조를 잘 알아야 바가지를 쓰지 않는다.
일단 매물정보는 동네 이장(里長)이 가장 많이 확보하고 있다.
시골엔 중개업소가 드물어 동네사람들은 이장에게 매물을 의뢰하게 된다.
그래서 시골 땅을 전문적으로 매매하는 중개업소들은 매물을 확보하기 위해 이장을 집중적으로 공략한다.

평소 공을 들이면서 매물이 나오면 우선적으로 연락을 취하도록 해둔다.
또 시골 땅의 경우 중개업소가 주인의 희망 매도가에 얼마를 덧붙여 팔아먹는 경우도 심심찮게 목격된다.
예를 들어 평당 10만원에 의뢰받은 토지를 평당 11만원에 판 뒤 1만원은 자기가 챙기는 식이다.
여러 중개업소를 거치면서 가격이 뻥튀기 되는 사례도 자주 찾아볼 수 있다.
1차적으로 매물을 확보한 중개업소가 일정금액을 붙여 2차 중개업소에 넘기고 2차 중개업소는 여기에 더 붙여 3차 중개업소에 넘기는 식으로 유통되면서 가격이 부풀려지는 경우다.
기획부동산의 유통경로도 이와 비슷하다.
기획부동산이란 시골의 규모가 큰 땅을 매입한 뒤 잘게 쪼개 개미투자자들에게 파는 중개업자들이다.
이들이 취급하는 물건들의 경우도 사장→이사→부장→실수요자 등의 손을 거치면서 가격이 부풀려져 실수요자들이 바가지를 쓰게 된다고 한다.
이런 과정을 거치면서 평당 2만원짜리 땅이 10만원짜리가 되는 경우도 흔하다.
이런 유통경로 탓에 시골 땅을 싸게 사려면 믿을 수 있는 중개업소를 고르는 게 중요하다.
보통 현지에서 잔뼈가 굵은 토박이 중개업소들이 가장 많은 매물을 확보하고 있고 가격도 저렴하다.

(♡아기곰♡ 82탄) 2008년 새벽을 열며

아기곰동호회 여러분 안녕하십니까?

다사다난했던 2007년도 저물고 2008년 무자년(戊子年) 새해가 밝았습니다.

< 현재 시장 상황 >

지난해에도 부동산시장에는 많은 변화가 있었습니다. 현재, 부동산시장은 대통령 선거가 끝난 이후 국지적으로 바람이 불고 있습니다. 매수 문의도 늘고 있는 추세이며, 이에 따라 급매물들은 거의 소화가 되고 저가 매물들 위주로 거래가 되고 있습니다. 그동안 거래 부진으로 인해 자금이 묶여있던 분들에게는 반가운 소식이 아닐수 없습니다.

시장에 바람이 불게되는 원인에는 크게 두가지가 있습니다.

첫째는 정치적인 원인입니다.

시장주의자인 한나라당 이명박 후보가 당선됨에 따라 부동산 시장의 각종 규제가 완화될 것이며, 이에 따른 부동산 가격 상승이 예상된다는 섣부른 전망에 따라 수요자가 움직이기 시작하게 되었습니다.

이런 설(說)차원의 이야기는 누구나 할수있는 것이지만 이를 언론에서 기정사실화하는 경향이 있습니다. 언론의 속성상 약간의 과장된 보도는 늘 있어왔지만, 특정 목적을 가지고 보도하려는 매체도 나오고 있습니다. 이것이 무엇을 의미하는지를 잘 생각해보아야 할 때입니다.

우리 동호회원들처럼 평소에 공부를 많이하거나 여러 소스의 글을 많이 접하는 수요자라면 언론의 보도 내용에 흔들릴 가능성은 상대적으로 적습니다. 그러나 인터넷을 접하지 못하는 대다수의 수요자들은 언론의 보도 내용을 액면 그대로 받아들이는 경우가 많습니다. 본인들도 그렇게 생각하고 있는데, 언론 보도에서 같은 논조로 나온다면 이를 진실로 철석같이 믿게되는 것입니다.

둘째는 시장 내부의 원인입니다.

2006년 가을장 이후로 이렇다할 상승장이 없었기 때문에 시장에너지가 어느 정도 회복된 상태입니다. 대출 규제는 계속되고 있지만, 규제에 대한 내성이 생기기 시작한 것입니다. 여기에 그 동안 거래가 되지 않아, 본인의 의사에 반하여 1가구 2주택자가 된 사람들은 매물을 거둬 들이고 있습니다.

아직은 시세가 작년 전고점을 돌파한 곳이 많지 않을뿐 더러, 50%나 되는 양도소득세를 부담하고 지금 당장 팔 이유가 없기 때문입니다. 더구나 앞으로 양도소득세율이 내리면 내렸지, 오를 가능성이 거의 없는 관계로 그나마 시장에 있던 매물이 사라지고 있는 것입니다.

이런 두가지 원인이 상호 작용을 하면서 매물이 서서히 소화되고 있습니다. 즉, 오를 것 같다는 가설에 시장의 매물이 없어지는 시기와 맞물리면서 정설로 바뀌고 있으며, 이것이 시장에서 매물을 더 없애는 순환을 일으키는 것입니다. 일부에서는 2006년도의 상승장이 재현되는 것이 아닌가하는 기대감도 있는 것은 사실입니다.

그러나 아기곰은 신중한 접근을 권해드립니다. 여기서 키워드는 ‘신중함’입니다. 접근 하지말라는 의미는 아니죠. 왜 ‘신중한’이라는 단어를 썼냐하면 현재 시장 주변 상황은 2007년도 보다 개선된 것이 없기 때문이기도 하고 2008년도 상반기까지는 크게 개선되지는 않을 것으로 보기 때문입니다.

< 대출 규제 완화의 어려움 >

현재 시장을 누르고 있는 가장 큰 원인은 대출 규제입니다. 대출 규제를 통해 매수 세력을 약화시킨 것이 참여 정부에서 내놓은 대책중 유일하게 효력을 발휘하고 있는 것입니다. 그러나 시장에서 거래를 실종시켜서 부동산 값이 오르지 않게하는데는 성공을 하였지만, 이것을 참여 정부의 부동산 정책의 성공이라고 부른다면 참으로 한심한 일이라 하지 않을수 없습니다.

부동산 값, 정확히 주택 값이 오르는 것이 왜 문제일까요? 집값이 오르게되면 무주택자나 신혼부부등 새내기들의 내집 마련이 점점 어려워지기 때문입니다. 그런데 무주택자나 신혼부부등 경제적 약자에게까지 대출을 꽁꽁 묶어두고, 집값을 잡았다고 한다면 그것이 무슨 의미가 있을까요? 어차피 집값이 올라서 집을 사지 못하는 것이나, 대출이 안되기 때문에 자기 자본만으로는 집을 살 자금이 부족해서 집을 사지 못하는 것이나 결과는 마찬가지인 것입니다. 집값을 잡아야 하는 당위성은 무주택자나 신혼부부등 실수요자들이 쉽게 내집마련을 하게 하고자 하는 것이기 때문입니다.

이렇기 때문에 금융규제의 열쇠를 쥐고 있는 집권 여당에서 지난 대선때 어떤 공약을 내놓았나요? 무주택자들에게 LTV를 70% 적용해주고, 신혼부부에게는 LTV 70%에다가 신용 대출 20%를 더 해준다는 장미빛 공약을 내놓기도 했습니다. 부동산 규제를 주장해 왔던 그들 조차도 현행 대출 규제의 문제점을 잘알고 있다는 반증입니다. 현재의 대출 규제는 경제적 이슈가 아니라 정책적 이슈이기 때문에 언제가는 풀릴수 밖에 없습니다. 그것은 한나라당이 집권해서가 아니라 통합 신당이 집권을 했더라도 시간의 문제이지 풀릴수 밖에 없는 것입니다.

대출 규제가 정책적 이슈라는 명백한 증거는 LTV의 적용 비율에 있습니다. 6억원 이하의 담보물에 대해서는 LTV를 60% 적용하여 최대 3억 6천만원까지 대출을 해줍니다. 그러나 7억원 짜리 담보물에 대해서는 LTV를 40%만 적용하여 최대 2억 8000만원 밖에는 대출이 되지 않습니다. 담보 가치가 더 높은 물건에 대해 대출 한도가 더 적은 것입니다. 이것은 6억원이 초과하는 담보물의 담보 가치가 위험해서는 아닙니다. 아무리 폭락 사태가 온다고 해도 일정 비율에 맞춰서 가격 조정이 되는 것이지, 6억 이하는 떨어지지 않고 6억 초과 주택만 폭락하는 사태는 있을수가 없기 때문입니다. 그럼에도 불구하고 차별을 두는 것은 한마디로 “누가 6억원 이상 짜리 주택을 사래?”라는 유치한 논리때문입니다.

새정부가 들어서게되면 이런 불합리한 규제부터 완화되리라 예측합니다. 이를 경제적 논리로 조정해 본다면, 6억 이하의 구간에는 LTV 60%를 적용하고, 6억 초과 부분에 대해서는 40%를 적용하는 합리적인 안이 있을수 있습니다. 이럴 경우 7억원짜리 담보물의 경우 현행처럼 2억 8천만원이 아니라 4억원 (= 6억 이하 구간 3억 6천만원 6억 초과 구간 4천만원)이 되는 것입니다.

그러나 이러한 대출 규제가 완화되기에는 시중 은행의 유동성 문제가 걸림돌이 되고 있습니다. 2007년 상반기만해도 넘쳐나던 유동성이 불과 몇달 사이에 이렇게 메마른 이유는 무엇일까요? 그것은 해외 펀드 열풍에 그 원인이 있습니다. 최근 미래에셋의 인사이트 펀드를 비롯 중국 펀드나 브릭스 펀드등 해외 펀드들이 스펀지처럼 시중 자금을 빨아들이고 있기 때문입니다.

은행에 넣어둔 예금이나 적금을 해약하는 것은 물론 주택 담보 대출을 받거나, 전세금을 빼서 투자하는 경우도 많다고 합니다. 이 때문에 시중 은행은 돈 가뭄에 시달리고 있는 것입니다. 작년말 이후 부동산 대출 규제로 가계 대출이 막히자 시중 은행들은 중소기업 대출 위주로 자산 규모를 키워왔는데, 이러한 자금 부족으로 지준(지급준비금)도 걱정해야 하는 상황까지 온 것입니다. 게다가 서브프라임 사태 이후 해외 차입도 쉽지 않아서 시중 은행의 자금난을 부추기고 있습니다.

이런 이유로 시중 금리가 오르고 있는 것입니다. 가계뿐만 아니라 중소기업등 자금 차입이 많은 기업들도 큰 문제가 되고 있습니다. 이런 사태가 해결되기 위해서는 두가지 시나리오가 있습니다.

첫번째는 정부에서 시중에 돈을 많이 푸는 것입니다. 중소기업 지원금등 정책성 자금이 될것입니다. 이럴 경우 시중의 돈 가뭄 사태는 해결될수 있지만 인플레이션의 위험성이 대두될수 있습니다.

두번째는 해외 펀드로 몰렸던 자금들이 은행권으로 유턴하는 경우입니다. 작년 하반기 이후 해외 펀드에 몰렸던 자금의 경우, 장기적 관점에서 자금 포트폴리오 재구성을 위해 들어왔던 자금도 있을수 있지만 이 보다는 상반기까지의 기록적인 수익율을 보고 들어온 단기 투기성 자금이 많습니다. 투기성 자금이라고 하면 수백억대의 검은 돈으로 생각할수도 있을 것입니다. 그러나 어디에 투자되는지도 모르고 단순히 돈을 넣어두면 몇십% 수익이 생긴다고하는 말만 믿고 넣어둔 수백만원부터 수천만원까지의 소액 투자도 투기성 자금이라고 볼수 있습니다. 이런 성격의 자금들은 수익이 나지 않는것이 확인되면 썰물빠지듯 빠져나가게 됩니다.

불행히도 작년 10월 이후 가입한 해외펀드에서는 마이너스 수익율을 기록하고 있으며, 이러한 추세는 당분간 변하지 않을 것입니다. 2007년 상반기 이전에 가입한 펀드의 경우 그 동안 벌어논 수익율이 있으므로 버틸 여력이 있지만, 그 이후 가입한 펀드의 경우 2~3년간은 혹독한 기간을 거치게 될것으로 예상됩니다.

이렇듯 아기곰이 해외펀드에 대해 비관적 전망을 내세우는 것은 서브프라임 사태의 영향 때문입니다. 2007년 중반 증시를 강타했던 1차 서브프라임 사태를 쓰나미에 비교한다면 앞으로 닥쳐올 2차 서브프라임 사태는 밀물에 비교될수 있습니다. 한꺼번에 몰려오는 쓰나미는 공포스럽지만 바위나 나무등을 꽉 붙잡고 있으면 살아남을수 있었습니다. 그러나 서서히 차오르는 밀물은 우리가 알지 못하는 사이에 죽음으로까지 몰고갈 수 있는 것입니다.

< 서브프라임 사태와 세계 증시 전망 >

여기서 서브프라임 사태의 본질을 파악해볼 필요가 있습니다.

미국의 서브프라임 모기지 사태는 투자자의 입장에서는 시세차익을 노리고 자신의 재무 능력보다 무리하게 주택에 투자한 것에서 부터 시작한 것이고, 금융기관의 입장에서는 LTV를 과도하게 적용한데서 비롯된 것입니다.

우리나라의 경우 은행에서 돈을 빌리려면 담보물의 40~60%정도까지만 대출이 가능하지만, 미국에서는 작년까지 감정가의 100%까지 대출을 해주었습니다. 자기 돈 없이도 대출만으로 집을 샀던 신용점수 620점 이하의 신용불량자들이 집값은 오르지 않고, 이자율이 급등하자, 모기지 원금과 이자를 갚지 않아서 연쇄적으로 문제가 되었던 것이 2007년도에 있었던 1차 서브프라임 사태의 직접적인 원인입니다.

이에 놀란 미국의 금융 기관들은 LTV를 기존의 100%에서 80%로 낮추기 시작했습니다. 20%라도 자기 자본이 들어가야 그 돈이 아까워서라도 성실히 원리금을 갚아나갈 것이라고 판단했기 때문입니다. 이에 대한 미 금융 기관들의 판단은 정확했고, 신규 대출분에 대한 앞으로 1차 서브프라임 사태의 위험성은 점점 줄어들 것입니다. 그러나 LTV 100%를 적용했던 기존 대출분은 아직도 문제의 소지가 남아있습니다.

아기곰이 예고하고 있는 2차 서브프라임 사태는 아이러니하게도 1차 서브프라임 사태의 문제점을 해결하고자 미 금융 기관들이 내놓은 해법에서 발생합니다. 과거 100% 적용되었던  LTV를 80%로 적용하는 것은 금융 기관을 보호하는 좋은 방법입니다. 그러나 대출을 받아야 하는 소비자의 입장에서는 20%의 자본이 모일때까지는 집을 살수 없다는 이야기가 됩니다.

그런데 이러한 규정이 새로 집을 살때만 적용되는 것이 아니라 리파인낸싱(refinancing)이라고 불리우는 재융자 시장에도 적용된다는데 문제가 있습니다. 총자산중에서 부채를 제외한 순자산 부분을 미국에서는 에퀴티(equity)라고 부릅니다. 50만불의 대출을 얻어서 산 집이 70만불까지 올랐다면 총자산 70만불에서 부채 50만불을 제외한 순자산 20만불을 에퀴티라고 부르는 것이고, 이를 담보로 은행에서 또 돈을 빌릴수가 있었습니다. 그 동안 이 돈으로 차도 사고 가구도 사고 사업도 하였던 것이죠.

미국 사회는 한마디로 빚으로 지탱되는 사회입니다. 가계 저축율이 마이너스를 기록하고 있으며 이는 저축 금액보다 대출금액이 더 크다는 것을 의미합니다. 빚으로 집도 사고, 차도 사고, 가구도 사는 것입니다. 그런 분위기에서 쌓여있는 에퀴티를 이용하지 않는 것은 어리숙한 사람으로까지 취급되기도 합니다.

그런데 LTV를 80%로 적용한다는 의미는 앞으로 20%의 에퀴티는 담보로서 인정이 되지 않는다는 의미입니다. 즉, 에퀴티가 20% 이상 쌓이기 전에는 더 이상 집을 담보로 추가 대출을 받을수 없다는 의미가 됩니다. 이것은 무엇을 의미하는 것일까요?

자동차나 가구등 목돈이 들어가는 부문에는 전반적으로 소비가 줄어들 것이라는 의미입니다. 실제로 2007년도 미국의 자동차 판매는 2006년(1천650만대)보다 작아 1천600만대를 겨우 넘길 것으로 예상하고 있으며, 2008년도에도 2007년도의 수준의 유지를 목표로 하고 있지만 그것조차도 쉽지는 않을 것으로 예상되고 있습니다. 시장의 축소는 장기적으로 자국 산업을 보호하려는 보호 무역주의 부활의 가능성까지 있습니다.

미국발 불경기는 비단 미국만의 문제는 아닙니다. 미국의 경제 규모는 G7의 나머지 여섯 국가의 경제 규모의 합에 버금갈만큼 큰 규모입니다.

특히 소비 시장면에서 보면, 세계 경기를 좌우할만한 규모를 가지고 있는 것입니다. 그러면 미국 소비 시장이 위축된다면 가장 피해를 입는 나라는 어디일까요? 바로 중국입니다. 세계의 공장이라고 불리우는 수출 대국이 바로 중국입니다. 인구에 비해 내수 시장이 작고 수출 위주의 경제 시스템을 유지하고 있기에 보호무역주의 망령이 부활을 한다면 가장 큰 피해를 입게될 나라입니다. 그 다음이 대만, 홍콩, 싱가포르, 한국과 같은 이머징 마켓입니다.

이에 비해 탄탄한 내수 시장을 가지고 있는 일본이나 유럽은 그 피해가 적을 것으로 예상됩니다. 우리 동호회회원분들도 해외 펀드의 포트폴리오를 구성할때 이점을 고려하시기 바랍니다.

중국이라는 나라 자체의 성장 잠재력은 크지만, 판로가 줄어드는데 생산만 많이한다고 매출이 늘어나지 않는다는 상식에 비춰보면 2008년도 중국 기업들의 매출 증가세는 크게 둔화될 것입니다. 여기에 고유가나 중국내 인건비의 상승 추세가 맞물리면, 중국 기업들의 수익성은 크게 나빠질 것입니다. 이것이 2008년도 중국 증시를 비관적으로 보는 아기곰의 판단 근거입니다.

물론 베이징 올림픽을 맞이하여 중국 내수 시장의 성장을 기대할수도 있지만, 중국 내수 시장이라는 것이 내구재의 경우 미국 소비 시장의 1/10 규모도 되지 않는다는 것을 감안하면 호재보다는 악재가 우세하다고 할수 있습니다. 이 때문에 중국 펀드의 수익율은 기대치보다 훨씬 낮을 것이며, 심할 경우 마이너스 수익율까지도 각오해야 할것 같습니다.

우리나라 증시도 영향을 받을수 밖에 없습니다. 수출주는 중국과 마찬가지로 하반기로 갈수록 어려운 한해를 맞이할 것입니다. 그러나 새정부가 들어서면 여러가지 경기 부양 대책을 내놓을 것으로 기대되므로 내수 경기가 활성화되면서 증시에 호재로 작용할 것 같습니다.

전체적으로 다시 정리를 하면 미국 증시, 중국 증시, 이머징마켓의 2008년도 기상도는 흐림, 일본 증시, 유럽 증시, 한국 증시는 상대적 맑음 정도로 예상합니다. 이러한 경향은 2008년도 하반기로 갈수록 또 2009년까지 그 영향이 계속될 것으로 보입니다.

< 해외 증시와 부동산 시장 >

그러면 해외 증시와 우리나라 부동산 시장은 어떤 관계가 있을까요?  앞에서 설명한대로 현재 시중 은행의 돈 가뭄 현상은 해외 펀드 열풍과 직접적인 관련이 있습니다. 높은 기대 수익율을 노리고 해외 펀드에 들어갔던 투기성 자금들이 저조한 수익율에 실망을 하고 은행권으로 다시 U턴해서 들어오는 시점은 하반기에나 가능할 것으로 보입니다. 해외 펀드의 대표격인 중국 펀드의 경우, 투자자들이 혹시나하는 심정으로 북경 올림픽이 열리는 여름까지는 지켜볼것이기 때문입니다.

그러므로 이때까지 시중 은행의 자금 부족 현상은 계속되리라고 예상되며, 이에 따라 현재 부동산 시장에 내려져 있는 대출 규제 조치도 완화되기 어렵습니다. 대출 규제가 강화된 현재에도 자금 공급에 비해 대출 수요가 많아서 금리가 오르고 있는데, 대출 규제까지 푼다면 수요가 폭증해서 시중 금리가 더 오를 가능성이 있기 때문입니다.

전혀 상관 관계가 없어 보이는 해외 증시와 국내 부동산 시장이 이렇듯 연관되어 있는 것입니다.

< 2008년 부동산 시장과 패러다임의 변화 >

주식 시장에도 상승기에는 고수들이 출몰합니다. 얼마가지고 얼마를 벌었다는 이야기들이 언론매체를 통해 쏟아져 나오죠. 그러나 그 고수라는 사람들도 하락기에 깡통을 차기 일쑤 입니다. 냉정하게 평가를 해보면 그들이 상승기에 고수익을 거둘수 있었던 것은 공격적인 투자 성향때문이었지 진정한 실력이 아니었던 것입니다.

부동산 시장도 마찬가지입니다. 지난 4년간 서울 지역 아파트의 평균 상승율은 15.9% 였습니다. 6% 정도의 대출 금리를 감안한다 하여도 연간 10%의 순수익을 거둘수 있는 시장 상황이었습니다. 전세를 끼고 사게되면 자기 자본이 적게 들어가기 때문에 투자 수익율은 더욱 높아지게되며, 자기 자본이 적게들어가는 분양권 시장에서의 수익율은 상당히 높았었습니다.

이렇기 때문에 은행에서 대출을 얻더라도 여러군데에 많이 투자한 사람이 수익도 높았던 것이며, 고수 대우를 받았던 것입니다. 그러나 진정한 고수라면 2007년과 같은 비수기에 수익율을 올릴수 있는 실력을 갖추었어야 합니다.

정권이 바뀐다고 부동산 시장이 과거처럼 무차별하게 오르지는 않습니다. 과거와 같이 많이 벌려만 놓는 투자 행태로서는 대출 이자도 감당하기 어려울 가능성도 있습니다. 아기곰의 신작 ‘부동산 비타민’에서 새정부하에서의 주택정책 방향중 변화될 정책과 유지될 정책에 대해 예측했듯이, 투자가치있는 곳만 차별적으로 오르는 현상이 심화될 것입니다.

참여 정부 부동산 정책에 의해 왜곡된 부동산 시장이 제자리를 찾아가는 와중에서 일부 기회가 올수는 있지만, 전반적으로는 가치주 위주의 투자가 요망됩니다.

과거의 성공적인 투자 모델이 ‘보다 빠르게, 보다 많이’ 투자해야 하는 것이었다면, 앞으로 닥쳐올 시대의 투자 모델은 ‘보다 정교히, 확실히 오를 곳에만’ 투자하는 형태가 되어야 할것입니다. 부동산 시장은 이론과 실전 감각을 모두 필요로 하는 곳입니다. 시장 현실과 따로 노는 이론은 죽은 이론이며, 이론이 바탕에 깔리지 않은 투자는 사상누각에 불과합니다. 상승장에서는 아무 곳에나 투자를 해도 다 올랐으니까 ‘정교히’ 따지는 스타일보다 ‘화끈히’ 투자하는 스타일이 더 각광을 받았습니다. 그러나 시대가 서서히 변하고 있습니다. 변화의 시대에 뒤떨어지지 않기 위해서는 부단한 자기 변신이 요구됩니다.

다행히 2008년도는 상반기 동안의 시간이 남아있습니다. 이 기간 동안 자신의 포트폴리오를 다시 점검해보고 ‘조용히’ 재구성하는 것이 좋을 듯 합니다. 여기서 키워드는 ‘조용히’입니다. 글로서 표현 못하는 내용들은 세미나 등에서 말씀드릴 기회가 있을 것입니다.

늘 우리 동호회에 변함없는 사랑과 관심을 보여주시고, 이번 저의 출간에도 아낌없는 성원을 보내주시는 회원 여러분들께 감사한 마음을 전하며, 새해 우리동호회 회원 여러분의 가정에도 언제나 행복한 웃음으로 넘쳐나기를 진심으로 기원드립니다.