공공관리자 도입을 골자로 한 서울시 혁신안의 첫 시험대로 성수지구가 선정됐다. 성동구는 공공관리자 제도 개요, 정비업체 선정과 업무범위 등의 내용을 담은 ‘성수구역 지구단위계획(정비예정구역 지정) 열람 공고안’을 지난 8일 공고했다. 공고안에 따르면 성수구역은 총 65만9천190㎡ 면적으로 약 7천여 세대가 들어설 예정이다. 추진위 구성 때까지 공공관리자인 성동구청장이 정비사업 프로세스 관리와 정비업체 선정부터 추진위 승인까지 주도적으로 관리하되, 이후 지속 여부는 추진위가 선택하게 된다. 첫 단추는 구청장이 공개경쟁입찰 등의 방법으로 정비업체를 직접 선정하는 것부터 시작된다. 대상은 현재 정비사업전문관리업자로 기간은 추진위 구성때까지다. 선정된 정비업체는 권리관계 조사나 토지등소유자 명부 작성, 주민총회 개최 및 각종 안내문 제작 발송, 추진위원장 선출 후 동의서 징구 등의 업무를 하게 된다. 비용은 서울시가 부담하게 된다. 추진위원장 선출은 주민총회에서 선출할 예정이다.

 

시는 추진위원장 선출 및 정비업체 선정기준, 공공관리 매뉴얼 및 각종 시스템 구축을 위한 태스크포스팀을 구성하고 구체적인 기준마련에 들어갔다고 밝혔다.

 

시 관계자는 “추진위 구성 때까지 활동할 정비업체 선정 기준 및 방법, 공정한 입찰방법 및 비용산출, 추진위원장 선출 및 동의서 징구방법 등을 마련 중”이라며 “일단 시범사업은 추진위 구성 때까지만 실시하기 때문에 추진위 구성 이후에는 현행법령에 따라 추진위가 정비업체를 다시 선정할 수 있지만 법령이 개정되면 공공관리를 지속적으로 추진할 계획”이라고 밝혔다.

 

이에 서울시와 성동구는 정비업체 선정기준이 마련되는 7월중에 정비업체 선정절차에 들어갈 계획이다. 이후 8월에 추진위원장을 선출하고, 9월에는 주민동의서를 받기 시작해 추진위원회 승인절차를 진행할 예정이다.

 

시 관계자는 “혁신안의 실행과정에서 지금까지 과도한 이득을 취하던 기득권층의 거센 반발이 예상된다”면서도 “이익집단의 저항이 있어도 개혁안을 차질없이 추진하겠다”고 밝혔다.

 

▲“분담금 1억원 인하” 공방=“분담금 1억원을 낮추겠다”는 오세훈 시장의 발언으로 일단 공공관리자 제도도입에 대한 일반 주민들의 거부감은 많이 사라진 게 사실이다. 하지만 “1억원 분담금 인하”가 실현되지 않을 경우에는 화살로 되돌아 와 더 큰 재앙이 될 수도 있다.

 

우선 시가 밝힌 분담금 1억원 인하의 주장요지는 이렇다. 공공이 관리하게 되면 조경이나 마감 등 특화공사비로 지출되던 예비비나, 공공융자로 대체되면서 줄게 되는 대여금이자, 공사비 등을 경감할 수 있다는 것이다.

 

시가 조합원이 660명이고 신축세대수가 1천230세대인 A구역을 시뮬레이션한 결과 현재는 △추진위 및 조합운영비 39억원 △설계 감리비 79억원 △기타 용역비 43억원 △보상비 527억원 △철거 공사비 54억원 △본공사비 2천637억원 △기타 경비 76억원 △대여금 이자 140억원 △예비비 122억원 등 총 3천717억원이 소요되는 것으로 나타났다.

 

하지만 개선안을 적용할 경우 △추진위 및 조합운영비 33억원(6억원 감소) △설계 감리비 87억원(8억원 증가) △기타 용역비 42억원(1억원 감소) △보상비 527억원(동일) △철거 공사비 42억원(12억원 감소) △본공사비 2천92억원(545억원 감소) △기타 경비 107억원(31억원 증가) △대여금 이자 65억원(75억원 감소) △예비비 37억원(85억원 감소) 등 총 3천32억원으로 685억원이 줄어드는 것으로 나타났다. 사업비의 18%를 절감시키는 것으로 세대당 1억원의 분담금 인하 효과가 있는 것으로 분석됐다.

 

문제는 이 자료의 신뢰성인데, △공사비 낙찰율 80% △설계변경율 5% △물가연동율 3% △대여금 이자율 7.5%→4.3% △사업기간 8년→6년 △예비비 공사비의 6%→공사비의 2% 등 기준을 자의적으로 정했다는 것이다.

 

한 정비사업 전문가는 “이번 혁신안을 보면 자문위원들의 수준이 의심스럽다”면서 “재건축·재개발사업의 특성을 배제하고 단순히 주민들을 현혹하기 위한 숫자놀음에 그치고 있다”고 지적했다.

 

 

 

■ 문제점은 뭔가
서울시내 재건축·재개발사업에 SH공사의 독점시대가 예고되고 있다. 재건축·재개발사업의 투명성과 공공성을 확보한다는 차원에서 SH공사가 공공관리자로서 사업 초기부터 참여할 수 있도록 권한이 주어졌기 때문이다.

 

이에 발맞춰 SH공사는 조직을 대폭 정비했다. 특히 도시재생본부가 신설됐는데 30명으로 꾸려진 신생 조직이지만 서울시의 보살핌(?) 속에 앞으로 SH공사의 중추부서가 될 전망이다. 

 

하지만 이번 조치에 대한 업계의 시각은 냉정하다. 한 재개발 전문가는 “공공관리자 제도는 법을 개정해야 가능한 부분인데도 법 개정을 기정사실화 하고 SH공사 인사까지 단행한 서울시의 독단적인 행태에 놀라움을 금치 않을 수 없다”며 “SH공사에게 공공관리자라는 날개를 달아줘 덩치 키우기에 열을 올리고 있다”고 지적했다.

 

일각에서는 정부가 대한주택공사와 한국토지공사에 일감을 주기 위해 〈도시 및 주거환경정비법〉과 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉에 공공역할을 강화한 것처럼 SH공사의 시장지배력을 높이기 위해 이번 혁신안을 내놓았다는 분석도 있다. 또 추진위 승인 이전부터 주민들에게 공공시행 동의서를 걷을 수 있는 구조여서 SH공사가 공공성을 명분으로 주민들에게 돌아갈 개발이익을 나눠 갖는 돈벌이에 나섰다는 지적도 나오고 있다.

 

 

 

■ 정비사업 혁신안 내용
서울시는 서울시내 484곳의 재건축·재개발 구역 중 추진위가 구성된 154곳과 추진위가 구성되지 않은 175곳 등 329곳에 대해 서울시의 혁신안을 전면 적용하겠다는 방침이다.

 

또 올해 안에 클린업 홈페이지를 오픈하고 각종 관리매뉴얼과 추정사업비 산정 프로그램도 연내 마무리지을 계획이다. 지난 1일 확정한 서울시 혁신안의 주요내용에 대해 알아본다.

 

▲공공관리자인 구청장이 정비업체 선정=서울시의 프로세스 혁신안의 핵심은 공공관리자 제도도입이다. 특히 공공관리자인 구청장이 정비업체를 직접 선정하는 것을 기초로 한다. 시는 현재 정비구역 지정단계 이전부터 정비업체가 난립해 주민동의서 매매가 이뤄지는 등 도덕적 해이가 만연하다고 보고 있다.

 

▲클린업 홈페이지 연내 오픈=25개 자치구와 시의 재개발 관련 모든 정보와 진행과정을 열람할 수 있는 ‘재개발 클린업 홈페이지’가 연내 오픈된다.

 

클린업 시스템에서는 사업계획서와 회계감사 보고서, 계약관련 서류, 월별 조합비 지출결과와 설계변경 내역 등 총 15개 항목에 대한 세부내용이 공개된다. 비리 신고, 세입자 상담, 정책 제안, 전문가 상담코너 등도 함께 운영된다.

 

시 관계자는 “그동안 재개발사업을 실질적으로 주도한 추진위와 조합은 법규상 정보공개 가능항목 중 일부 정보만 공개해 주민의 알권리 침해가 심했다”며 “정보의 비대칭성으로 주요결정 또한 합리적으로 이뤄지지 못해 주민분쟁의 원인이 돼 왔다”고 말했다.

 

시는 클린업 시스템이 운영되면 재개발 정보가 투명하게 공개될 뿐만 아니라 다른 지역의 재개발사업과도 간접비교가 가능해질 것이라고 내다봤다.

 

▲분담금 산정프로그램 개발·보급=조합원 분담금을 사업초기에 알려주는 산정프로그램도 개발·보급된다. 이를 위해 시는 대지조성비와 건설공사비를 포함해 관리처분단계에서 요구되는 40~50개 항목을 포함한 추정사업비 산정프로그램 개발을 오는 10월까지 완료할 계획이다. 이후 시범적용을 거쳐 개별 사업장에 보급한다는 방침이다.

 

▲서울시내 484개 구역 중 329개 전면 적용=시는 서울시내 484개 재건축·재개발 구역 중에서 추진위가 구성됐거나 구성 중인 329개 구역에 대해 전면 적용한다는 방침이다. 나머지 구역은 주민이 도입여부를 선택할 수 있도록 하되, 주거이전비 등 자금융자와 연계해 최대한 도입을 유도해 나가기로 했다.
또 미도입 구역에 대해서도 추정사업비 산정프로그램 도입, 현재 개발중인 공공관리 운영 매뉴얼에 의한 관리, 설계업체·시공자 선정 절차 개선, 조합임원 선출사무의 선거관리위원회 의뢰 등의 방안을 부분 적용해 투명성을 확보한다는 계획이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

조합원 3/4이상 동의땐 상한용적률 적용 가능
상한용적률 30~50% 이하 소형주택 의무화
세입자 권한 대폭 강화… 분쟁조정위 설치

 

 

 

2·6 〈도정법〉개정이 법률 전반에 걸쳐 미비점을 개선한 것이라면 4·22, 5·27〈도정법〉개정은 재건축 활성화, 세입자 보호대책 강화라는 특정 목적을 위해 개정됐다. 4·22 개정의 경우 용적률을 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉상 상한용적률까지 허용하는 등 재건축 활성화 방안을 마련했다.

 

또 5·27 개정은 각종 사업시행계획에 세입자도 의견을 제시할 수 있도록 하는 등 세입자들의 권한을 강화하는데 초점이 맞춰졌다. 이보다 앞선 1월 30일에는 소형주택의무비율을 완화하는 내용의 〈도정법〉시행령 개정안도 공포돼 시행에 들어갔다.

 

▲4·22〈도정법〉개정, 재건축 용적률 완화 및 소형주택 건설=4월 22일 개정·공포된 〈도정법〉에 따르면 재건축임대주택이 폐지되고 용적률도 〈국계법〉상 상한용적률까지 허용된다.

 

다만 법적상한용적률에서 정비계획상 용적률을 뺀 용적률의 30~50% 이하 범위 내에서 조례가 정하는 바에 따라 주거전용면적 60㎡이하의 재건축소형주택을 건설토록 의무화했다.

 

공포일부터 시행에 들어갔으며 관리처분인가를 받고 입주자 모집승인을 받지 않은 조합은 조합원 3/4 이상 동의로 사업시행계획 변경이 가능하다. 또 4월 22일 전에 관리처분계획인가를 받은 조합은 종전 규정에 따라 사업이 가능하다.

 

▲5·27 〈도정법〉개정, 세입자 보호 및 권한 강화=5월 27일 개정·공포된 〈도정법〉개정은 세입자들에 대한 보호 대책이 대부분이다.

 

우선 정비계획이나 사업시행계획서 작성 시 세입자도 의견을 제시할 수 있도록 했다. 종전에는 주민대표회의가 의견을 제시했지만 이번 개정으로 세입자도 의견 제시가 가능하도록 개정한 것이다.

 

또 관리처분인가를 받았더라도 손실보상이 완료돼야만 토지 및 건축물의 사용, 수익을 제한할 수 있도록 했다.

 

종전에는 관리처분인가를 받으면 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 토지나 건축물에 대해 이를 사용하거나 수익할 수 없었다. 하지만 이제는 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉에서 정하고 있는 보상이 완료돼야 명도가 가능해졌다.

 

도시분쟁조정위원회도 설치된다. 정비구역이 지정된 시·군·구(자치구)에는 도시분쟁조정위원회를 두도록 했다.

 

분쟁조정위는 정비사업 관련 분쟁을 조정하게 된다.

 

조정위는 부시장·부구청장, 부군수를 위원장으로 해서 10인 이내의 위원으로 구성되며 위원은 △해당 시·군·구에서 정비사업 관련 업무에 종사하는 5급 이상 공무원 △대학이나 연구기관에서 부교수 이상 또는 이에 상당하는 직에 재직하고 있는 자 △변호사, 건축사, 감정평가사, 공인회계사 △그 밖에 정비사업에 전문적 지식을 갖춘 자로서 시·도조례가 정하는 자 중에서 시장·군수가 임명 또는 위촉한다.

 

감정평가 방법과 절차도 강화됐다. 우선 감정평가 업체는 시장·군수가 선정·계약하게 된다. 감정평가액은 이렇게 선정된 감정평가자 2인 이상의 평가금액을 산술 평균한 가격으로 산정된다. 이 때 세입자가 있는 경우 손실보상액을 제외하고 감정평가를 할 수 있도록 했다.

 

이 밖에 정비계획 수립시 주민들에게 서면 통보를 의무화했다. 현재는 주민설명회와 30일 이상 주민공람만 하면 됐지만 내년 1월 28일부터는 주민들에게 서면으로 통보한 후 주민설명회와 주민공람(30일 이상)을 실시토록 의무화했다.

 

또 관리처분계획 수립시에 총회 전체 조합원의 과반수 동의를 받아야 하며 조합원의 10% 이상은 반드시 직접 참석하도록 했다.

 

관리처분계획을 수립하거나 변경, 중지, 폐지할 경우에는 조합원에게 문서로 통지해야 한다. 세입자 손실보상에 대한 권리명세 및 평가액도 반드시 포함해야 한다.

 

▲1·30 〈도정법〉시행령 개정, 소형주택의무비율 완화=소형주택의무비율이 ‘85㎡ 이하 60%’만 지으면 되도록 개정, 완화됐다. 이때 면적은 50% 이하여야 한다. 종전에는 ‘60㎡ 이하 20%, 60~85㎡ 이하 40%, 85㎡ 초과 40%’에 맞춰지어야 했다.

 

하지만 시·도지사가 필요한 경우 시행령 범위 내에서 조례로 규모나 건설비율을 따로 정할 수 있도록 했다. 다만 기존 주택규모에 비해 전용면적이 10% 범위 내에서 증가하는 경우에는 적용받지 않도록 했다.

 

 

■ 체크 포인트
올 상반기에는 〈도촉법〉도 2차례나 개정됐다. 지난 3월 25일 토지거래허가 완화를 담은 개정안과 4월 1일 지구지정 요건을 완화하고 기반시설 설치비용을 지원을 주요내용으로 하는 개정안이 공포됐다. 두 개 개정안은 모두 재정비촉진사업 활성화 방안에 가깝다. 3월 25일과 4월 1일 각각 공포일부터 시행에 들어간 상태다.

 

▲토지거래허가 완화=재정비촉진지구 내에서 토지를 거래하는 경우 면적이 20㎡ 이상인 경우 토지거래허가를 받아야 했다. 하지만 3월 25일 개정·공포된 〈도촉법〉에는 해당 조항을 삭제했다. 이에 따라 재정비촉진지구 내에서도 일반 구역과 마찬가지로 일반 주거지의 경우 토지 면적이 180㎡를 이하를 거래하는 경우 토지거래허가를 받지 않아도 된다. 상업지역의 경우 200㎡까지 허가 없이 거래가 가능하다.

 

▲지구지정 요건 완화=지난 4월 1일 개정·공포된 〈도촉법〉에는 재정비촉진지구 지정 요건을 완화했다.
우선 기반시설이 열악한 지역이 4곳 이상 연접해 있는 지역은 주거지가 15만㎡ 이상이면 촉진지구 지정이 가능하다. 중심지형의 경우 같은 조건에서 10만㎡ 이상이면 지구지정을 할 수 있다. 이 조항은 공포일부터 시행에 들어갔다.

 

▲기반시설 설치비용 지원=재정비촉진지구 내 기반시설 설치비용을 지원받을 수 있는 방안도 마련됐다. 우선 기반시설 설치비용은 시·군·구별로 1천억원 이내로 설정했다. 지원 대상은 재정자립도가 전국 평균 이하이면서 도시영세민 집단 이주지역 등이면 가능하다.

 

도시영세민 집단 이주지역으로 인정받기 위해서는 △〈공익보상법〉 제4조에 따른 공익사업의 시행으로 이주하는 자가 집단으로 이주한 지역으로서 이주 당시 300세대 이상의 주택을 건설해 정착한 지역 △재정비촉진지구 전체 건축물 중 준공 후 20년이 지난 건축물의 비율이 100분의 50 이상인 지역 △재정비촉진지구 전체 건축물 중 준공 후 15년이 지난 다세대·다가구주택의 비율이 100분의 40 이상인 지역(주거지만 해당) △재정비촉진지구 1만㎡당 건축돼 있는 건축물의 동수가 60동 이상인 지역 △주택접도율이 100분의 30 이하인 지역 △재정비촉진지구 전체 건축물의 연면적 합계 중 주택 외의 용도로 쓰는 부분의 연면적 합계의 비율이 100분의 40 이하인 지역(중심지만 해당) △장애물제한표면과 비행안전구역의 비율이 100분의 50 이상인 지역 중 2개 이상이 해당돼야 한다.

 

또 △지구 전체 건축물 연면적 중 주택 외 용도 50% 이상인 지역 △촉진사업으로 늘어나는 용적률이 지구지정 당시의 50% 이하인 지역 △지구 면적 중 기존 기반시설 외 추가설치비율이 10% 이상인 지역 중 1개에 해당하거나 재정자립도가 전국 평균 이하이면서 △기반시설 설치비용이 3년간 평균 30% 이상 △재정자주도가 전국 평균 이하인 경우에 해당하는 지역도 기반시설 설치비용을 지원받을 수 있다.

 

 

 

MB정부의 ‘정비사업 활성화 정책’과 맞물려 용산 세입자 문제까지 불거지면서 상반기에는 정비사업 관련 법 개정이 봇물을 이뤘다. 올해 들어서만 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정이 벌써 3차례나 이뤄졌으며, 관련 하위 규정들과 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉도 개정 러시가 이어졌다. 자고 일어나면 바뀐다’는 말이 곧 업계의 현실이다.

 

하지만 법률이 너무 자주 개정되다보니 업계에서는 혼선을 빗는 일이 비일비재한 실정이다.

 

여기에 시행시기가 각 규정마다 다른데다 구역 현황이나 사업단계에 따라 적용시점도 달라 업계의 혼선은 더욱 가중되고 있다. 이에 따라 올 상반기 개정된 주요내용과 시행시기에 대해 총 정리해 봤다.

 

▲정비사업 활성화 방안 “2·6 〈도정법〉개정”=올해 상반기 〈도정법〉은 2월 6일, 4월 22일, 5월 27일 등 총 3차례에 걸쳐 개정·공포됐다. 특히 2·6 〈도정법〉개정은 MB정부의 ‘정비사업 활성화’ 정책에 따라 규제 완화 및 활성화에 초점을 맞추고 많은 조항을 손질했다.

 

▲기본계획 및 정비계획 수립 간소화=그동안 시장이 기본계획을 수립할 경우 도지사의 승인이 필요했지만 50만명 이상이 거주하는 대도시의 경우 도지사의 승인 없이 직접 정비계획 수립이 가능해졌다. 지방의회 의견제시 기간도 60일로 제한했으며 정비계획 수립시 건축위원회 심의가 생략됐다. 또 정비계획 수립시 의무적으로 주민설명회와 공람(30일)을 거치도록 했다. 이 조항은 최초 기본계획 수립(변경)시 주민공람 실시 분부터 적용된다.

 

▲공공 정비계획 수립 의무=정비구역 지정 이후에나 추진위 승인이 가능해졌다. 또 주민제안형 구역지정 신청도 제한된다. 그동안은 대부분 정비예정구역에서는 추진위 승인 후 주민제안으로 정비구역을 신청해왔었다. 하지만 앞으로는 시장·군수가 정비계획 및 정비구역을 지정한 이후에나 추진위 승인이 가능하다.

 

▲행위제한 강화=지분쪼개기 금지 방안으로 정비계획을 수립하는 구역에 대한 행위제한이 명시화됐다. 그동안은 시·도 조례 등에 따라 지분쪼개기를 방지해 왔지만 건축 및 토지분할을 금지하는 조항을 법에 명시한 것이다. 기본계획을 공람 중이거나 정비계획을 수립하는 지역은 3년 이내에 건축 및 토지분할이 금지된다. 이 조항은 8월 7일부터 적용된다.

 

▲공공, 정비사업 시행=추진위 승인 후 3년, 조합설립인가 후 3년 이내에 각각 조합설립인가나 사업시행인가를 신청하지 못하면 주공 등 공공이 시행하게 된다. 또 국·공유지와 주택공사 등이 소유한 면적이 토지면적의 1/2 이상이면서 토지등소유자 과반이 동의한 경우에도 공공이 시행하게 된다. 다만 현재 구역지정을 받은 추진위는 2012년 2월 5일까지 조합설립인가를 신청하면 되며 이미 조합이 설립된 구역도 2012년 2월 5일까지 사업시행인가를 신청하면 적용받지 않는다. 구역지정을 받지 못한 추진위의 경우 구역지정 후 3년 이내에 조합설립인가를 신청해야 한다.

 

▲정비사업 투명성 강화=정비업체의 업무를 현실화하는 한편 벌칙규정은 강화했다. △설계도서의 검토 및 공사비 변동내역의 검토 △조합의 업무 중 조합이 요청하는 것 등이 정비업체의 업무에서 제외됐다. 하지만 벌칙 규정은 강화돼 〈도정법〉 위반으로 벌금형 이상의 선고를 받은 경우 정비업체를 등록할 수 있는 유예기간을 1년에서 2년으로 늘렸다. 또 앞으로 정비업체를 선정할 때에는 국토해양부 장관이 정하는 경쟁 입찰의 방법으로 선정해야 한다.

 

▲동의방식 간소화=추진위 구성에 동의한 토지등소유자는 조합설립에도 동의한 것으로 간주된다. 다만 조합설립인가 신청 전에 반대의사를 표시한 토지등소유자는 조합설립동의서를 별도로 징구해야 한다. 또 서면동의시 매번 첨부해야 하는 인감증명서도 1회 첨부한 경우에는 인감도장만으로도 동의가 가능하다.

 

▲주민대표기구 투명성 강화=임의규정이었던 대의원회 구성도 강제규정으로 개정됐다. 이에 따라 조합원 100인 이상인 조합은 전체 조합원의 1/10 이상으로 대의원회를 구성해야 한다. 또 〈도정법〉 위반으로 100만원 이상의 벌금형을 선고받은 후 5년이 경과하지 않은 자는 임원 자격이 제한된다. 또 서면 동의서를 위조할 경우 5년 이하의 징역이나 5천만원이하의 벌금을 부과하는 조항도 신설했다.

 

▲조합임원 해임 요건=토지등소유자 1/10 발의로 조합 임원 해임 총회를 소집할 수 있게 됐다. 그동안은 정관에서 정하는 바에 따라 조합 임원을 해임하도록 규정하고 있었다. 하지만 1/10 발의로 조합 임원을 해임하고자 하는 경우에는 발의 대표자가 총회 소집, 진행 등에 대해 조합장의 권한을 대행할 수 있도록 했다.

 

▲사업시행계획 수립절차 조정=그동안은 정관 등에 정하는 바에 따라 동의를 받아 사업시행계획인가 신청을 했지만 앞으로는 총회에서 과반수의 동의로 사업시행계획인가를 신청할 수 있게 됐다. 다만 도시환경정비사업의 경우 전체 토지등소유자의 3/4 이상의 동의를 받아야 하며 인가 변경시 토지등소유자의 과반수 동의를 받아야 한다. 이 법은 오는 8월 7일부터 시행된다.

 

▲정관변경 절차 간소화=정관 변경은 총회 과반수, 또는 2/3 이상 동의로 가능해졌다. 또 경미한 변경의 경우 정관으로 정하도록 했다. 종전에는 정관을 변경하기 위해서는 조합원 과반수, 2/3 이상의 서면 동의가 필요했다. 이법은 오는 8월 7일부터 시행된다.

 

▲분양권 제한=지분쪼개기로 인한 사업의 피해를 막기 위해 분양권 제한 기준일도 설정됐다. 정비계획 고시가 있은 다음 날, 기본계획 수립 후 정비구역을 지정·고시하기 전 시·도지사가 따로 정하는 날 등을 기준으로 지분을 분할할 경우 분양권이 제한된다.

 

 

 

■ 체크 포인트
2·6 〈도정법〉개정에는 재건축 관련 규제 완화책도 적잖게 등장했다. MB정부가 들어선 이후 부동산 활성화의 ‘첨병’ 역할이 주어졌기 때문이다. 이에 따라 2·6 〈도정법〉개정에서는 시공자 선정시기가 앞당겨지는 등 재건축 규제 조항이 개정, 완화됐다.

 

▲재건축 시공자 선정 시기=재건축 시공자의 선정시기가 조합설립인가 이후로 앞당겨졌다. 종전에는 사업시행인가 이후에 시공자를 선정했다. 이에 따라 최근 조합설립 후 사업시행인가를 받지 못했던 단독주택 재건축구역들을 중심으로 시공자 선정이 봇물을 이루고 있다.

 

▲재건축 안전진단=앞으로는 안전진단을 추진위 승인 전 시장·군수가 실시한다. 추진위 승인을 받고도 안전진단을 통과하지 못해 사업이 정체되는 등의 문제를 방지하기 위한 보완책이다. 정비구역을 지정받았거나 안전진단을 신청·실시한 구역, 정비구역이 아닌 구역에서 재건축 추진위 승인을 받은 경우에는 해당되지 않는다.

 

▲조합설립 동의요건 조정=재건축의 조합설립 요건이 동별 구분소유자의 2/3 이상 및 토지면적의 1/2 이상과 전체구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 동의로 다소 완화됐다. 종전에는 구분소유자 및 의결권의 각 2/3 이상과 전체 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상이었다. 이에 반해 재개발·도시환경정비사업의 경우 면적비율이 추가됐다. 토지등소유자 3/4 이상과 토지면적의 1/2 이상의 동의를 받아야 조합설립이 가능하다.

 

▲재건축조합원 자격이전=세대원의 군무, 생업상 사정, 질병치료, 취학, 결혼 등의 사유로 세대원 전원이 사업구역 밖의 특별시, 광역시, 시 또는 군으로 이전하는 경우 조합원 자격 이전이 가능해졌다. 종전에는 사업구역이 수도권에 위치한 경우 수도권 밖으로 이전하는 경우에 한해 조합원 자격을 이전할 수 있었다.